事件描述
　　公司近日发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过35名特定对象，发行不超过8.19亿股（占当前总股本的6.84%），其中，保利集团拟以现金方式认购不低于人民币1亿元且不超过10亿元。本次募集资金总额不超过125亿元，拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目以及补充流动资金。
　　事件评论
　　再融资有助于优化资本结构，为逆势扩表和行业整合提供潜在资金支持。公司把握行业再融资放开机遇，非公开发行募集资金有助于优化资本结构，进一步增强综合资金实力；保利集团主动认购不低于1亿元且不超过10亿元，彰显了对于公司长期发展的支持与信心。截至目前保利集团直接及间接持有公司40.49%股份，尽管本次非公开发行或对其持股比例有一定稀释，但实控人地位不会改变。募资投向的14个项目位于长三角、珠三角以及西安、大连等区域，总货值近628亿元，主要为2021-2022年间获取的优质地块，盈利性有保证（项目预估净利润合计约52亿元，销售净利率处于6.7%-10.0%区间，均值8.3%）；项目当前均处在建状态，将在2023-2026年左右陆续交付。虽然定增对于公司短期业绩贡献相对有限，但更值得期待的是，定增对于资本结构的明显优化，也进一步提高公司逆势扩表和行业整合的潜力，一旦市场需求端逐步企稳（尤其核心城市边际复苏），公司的扩张潜力将逐步兑现，优质头部央企市占率有望持续提升。
　　销售排名跃升至行业第二，土地拓展更为聚焦，且拿地金额强度已不算低，总量土储仍相对充裕。参考克而瑞数据，公司2022年全年实现销售金额4573亿元（-15.1%），面积2753万平（-17.5%），均价1.66万元/平（+3.0%）；尽管销售规模随行业趋势下行，但受益于聚焦一二线核心城市布局与信用口碑优势，销售均价仍实现逆市上涨；公司12月单月销售金额同比达+41.9%，全年销售金额排名从去年的第四名跃升至行业第二。公司把握投资机遇，重视拿地质量，前11月新增计容建面964万平（-59.8%），拿地总价1553亿元（-1.4%），楼面均价1.61万元/平（+145.5%），尽管拿地面积偏少，但金额口径的拿地强度为38.8%（+7.2pct），已不算低。弱市背景下公司拿地更为聚焦核心城市（楼面均价大幅上行即是明证），地块去化率与利润率相对更有保障。公司土储仍相对充裕，截至三季度末，公司待开发面积可支撑1年以上新开工，未售土储可支撑3年以上销售。
　　格局优化的长期胜出者，定增进一步提升扩表和整合潜力。在本轮行业加速格局优化过程中，公司竞争优势已在融资、土地和销售等层面充分显现，逆周期拿地彰显相对进取的经营导向，领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒，公司开发领域的龙头价值和竞争地位在本轮周期体现得淋漓尽致。格局优化与份额提升为公司的长期投资逻辑，再融资优化资本结构，为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持，一旦市场企稳，竞争优势有望加速兑现，不动产生态产业规模的持续扩大也打开远期盈利与估值空间。预计2022-2024年归母净利279/284/301亿元，对应PE为6.5/6.4/6.0X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、非公开发行事项存在一定不确定性；
　　2、结算节奏与结构存不确定性

研究报告全文：丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨保利发展600048SH销售进阶行业前二充实资本打开未来空间TableTitle保利发展非公开发行预案点评报告要点在本轮行业加速格局优化过程中公司竞争优势已在融资土地和销售等层面充分显现逆周TableSummary期拿地彰显相对进取的经营导向领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒公司开发领域的龙头价值和竞争地位在本轮周期体现得淋漓尽致格局优化与份额提升为公司的长期投资逻辑再融资优化资本结构为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持一旦市场企4480稳竞争优势有望加速兑现不动产生态产业规模的持续扩大也打开远期盈利与估值空间分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠SACS0490520040001SACS0490520070001请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨2023-01-02cjzqdt11111保利发展600048SH销售进阶行业前二TableTitle2充实资本打开未来空间公司研究丨点评报告TableRank投资评级买入丨维持保利发展非公开发行预案点评事件描述TableSummary2公司基础数据公司近日发布2023年度非公开发行A股股票预案拟向包括保利集团在内的不超过35名特当前股价TableBaseData元1513定对象发行不超过819亿股占当前总股本的684其中保利集团拟以现金方式认购总股本万股1197044不低于人民币亿元且不超过亿元本次募集资金总额不超过亿元拟投入广州保利110125流通A股B股万股11970440领秀海西安保利天汇大连保利城等14个房地产开发项目以及补充流动资金资产负债率7791事件评论每股净资产元1526再融资有助于优化资本结构为逆势扩表和行业整合提供潜在资金支持公司把握行业再市盈率当前673融资放开机遇非公开发行募集资金有助于优化资本结构进一步增强综合资金实力保市净率当前057利集团主动认购不低于1亿元且不超过10亿元彰显了对于公司长期发展的支持与信近12月最高最低价元19881288心截至目前保利集团直接及间接持有公司4049股份尽管本次非公开发行或对其持注股价为2022年12月30日收盘价股比例有一定稀释但实控人地位不会改变募资投向的14个项目位于长三角珠三角以及西安大连等区域总货值近628亿元主要为2021-2022年间获取的优质地块市场表现对比图近12个月盈利性有保证项目预估净利润合计约52亿元销售净利率处于67-100区间均TableChart值83项目当前均处在建状态将在2023-2026年左右陆续交付虽然定增对于公保利发展沪深300指数24司短期业绩贡献相对有限但更值得期待的是定增对于资本结构的明显优化也进一步6提高公司逆势扩表和行业整合的潜力一旦市场需求端逐步企稳尤其核心城市边际复-11苏公司的扩张潜力将逐步兑现优质头部央企市占率有望持续提升-29202212022520229202212销售排名跃升至行业第二土地拓展更为聚焦且拿地金额强度已不算低总量土储仍相资料来源Wind对充裕参考克而瑞数据公司2022年全年实现销售金额4573亿元-151面积2753万平-175均价166万元平30尽管销售规模随行业趋势下行但相关研究受益于聚焦一二线核心城市布局与信用口碑优势销售均价仍实现逆市上涨公司12月单月销售金额同比达419全年销售金额排名从去年的第四名跃升至行业第二公司TableReport格局优化的长期胜者估值体系的潜在重塑把握投资机遇重视拿地质量前11月新增计容建面964万平-598拿地总价1553保利发展2022年三季报点评2022-10-31亿元-14楼面均价161万元平1455尽管拿地面积偏少但金额口径的竞争优势逐步兑现长期受益格局进阶保拿地强度为38872pct已不算低弱市背景下公司拿地更为聚焦核心城市楼面利发展2022年中报点评2022-09-01均价大幅上行即是明证地块去化率与利润率相对更有保障公司土储仍相对充裕截信用铸就坚实壁垒长期受益格局进阶保至三季度末公司待开发面积可支撑1年以上新开工未售土储可支撑3年以上销售利发展2022年半年度业绩快报点评2022-07-18格局优化的长期胜出者定增进一步提升扩表和整合潜力在本轮行业加速格局优化过程中公司竞争优势已在融资土地和销售等层面充分显现逆周期拿地彰显相对进取的经营导向领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒公司开发领域的龙头价值和竞争地位在本轮周期体现得淋漓尽致格局优化与份额提升为公司的长期投资逻辑再融资优化资本结构为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持一旦市场企稳竞争优势有望加速兑现不动产生态产业规模的持续扩大也打开远期盈利与估值空间预计2022-2024年归母净利279284301亿元对应PE为656460X维持买入评级风险提示1非公开发行事项存在一定不确定性更多研报请访问2结算节奏与结构存不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明公司研究点评报告财务报表及预测指标利润表百万元TableFinance资产负债表百万元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E营业总收入285024320985350707375394货币资金171384188523207375228113营业成本208631244726272061291111交易性金融资产123123123123毛利76393762597864784283应收账款3179358039114186营业收入27242222存货809656100572511180581196345营业税金及附加15685173331858719896预付账款42686500715566459561营业收入6555其他流动资产220313240394256915270638销售费用7384802580668634流动资产合计1247342148841616420461758967营业收入3322长期股权投资95089119883147156177156管理费用5434545756116006投资性房地产27295272952729527295营业收入2222固定资产合计11275119801217612443研发费用1436161717671891无形资产404404404404营业收入1111商誉67676767财务费用3386281431533533递延所得税资产9331933193319331营业收入1111其他非流动资产9130915491799204加资产减值损失95000资产总计1399933166653018476531994866信用减值损失-153000短期贷款4094178875722991654公允价值变动收益246100100100应付款项130127152641169689181571投资收益6211658063136194预收账款852642701751营业利润49670479224812350884应付职工薪酬502588654700营业收入17151414应交税费13226148941627317419营业外收支365401441486其他流动负债670018844014927437985577利润总额50035483234856551369流动负债合计818817103066711719851277672营业收入18151414长期借款231904256904266904276904所得税费用12845115981165612329应付债券41620416204162041620净利润37189367263690939041递延所得税负债513513513513归属于母公司所有者的净利润27388279122842030061其他非流动负债4165416541654165少数股东损益9802881484898979负债合计1097019133386814851871600874EPS元229233237251归属于母公司所有者权益195561216495237810260356现金流量表百万元少数股东权益1073541161681246571336362021A2022E2023E2024E股东权益302914332662362467393992经营活动现金流净额10551171321194923234负债及股东权益1399933166653018476531994866取得投资收益收回现金220658063136194基本指标长期股权投资-22539-24793-27273-300002021A2022E2023E2024E资本性支出-3588-1000-500-583每股收益229233237251其他5920495536582每股经营现金流088143100194投资活动现金流净额-19987-18719-20924-23808市盈率661649637602债券融资0000市净率093084076070股权融资21338000EVEBITDA725847900888银行贷款增加减少178148387944934244424总资产收益率20171515筹资成本-36184-20069-21515-23113净资产收益率140129120115其他-128845000净利率96878180筹资活动现金流净额34458187252782721312资产负债率784800804802现金净流量不含汇率变动影响24970171381885220738总资产周转率020019019019资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证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