事件
　　公司发布2022年业绩快报，实现总营收2811亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183亿元，同比下降33.2%.
　　简评
　　收入保持平稳，归母净利润下滑。2022年公司实现总营收2811亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183亿元，同比下降33.2%，营收利润双降的主要原因为：1）受疫情影响，结转交付规模不及预期，导致营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，导致利润率下滑，根据公司披露数据，2022年营业利润率为12.3%，同比下滑5.1个百分点；3）权益比例下降，导致归母净利润规模收缩。
　　销售表现优于行业，拿地保持高强度。根据克而瑞数据，公司2022年实现销售金额4573亿元，同比下降15%，大幅优于百强房企平均42%的降幅；其中12月公司销售表现亮眼，实现销售金额572亿元，同比上升56%，增速大幅领先同业，在规模TOP30的房企中排名第一；公司2022年销售排名行业第2，较2021年提升2名，实现行业下行期的弯道超车。公司持续积极补货，2022年1-11月拿地金额1540亿元，拿地强度38.5%，较2021年全年提升3.8个百分点；拿地面积中60.3%位于一二线城市，56.0%位于长三角与珠三角，保持合理的区域布局。
　　发布定增预案，整体实力有望提升。2022年年底公司发布定增预案，拟非公开发行不超过81914万股（含），募集资金不超过125亿元（含），其中110亿元投入14个项目的开发建设，15亿元补充流动资金；14个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值628亿元，净利润52亿元，平均净利率8.3%，目前均已开工，预计2023年年底将陆续进入结算。此次定增将助力公司提高资产规模、优化财务结构，并帮助公司推进项目建设、提升市占率，公司整体实力有望进一步提升。
　　维持买入评级和24.70元的目标价不变。我们下调公司2022~2024年EPS为1.53/1.69/1.86元（原预测为2.47/2.66/2.92元），我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，在行业减量发展阶段，将抓住这一历史机遇快速发展，实现市占率的提高。公司基本面当前已至底部，凭借其充沛的结算资源、持续高位的拿地强度、丰厚的土地储备、优秀的营销能力、强大的资金实力，我们认为其在2023年将会迎来业绩与销售的显著复苏，并进一步推动估值的提高，维持买入评级和24.70元的目标价不变。
　　风险提示：1）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发业绩随大势有所下滑销售拿地保利发展600048表现优异2022年业绩快报点评维持买入事件竺劲公司发布2022年业绩快报实现总营收2811亿元同比下降zhujinbjcsccomcn14实现归母净利润183亿元同比下降33218621097792简评SAC执证编号s1440519120002SFC中央编号BPU491收入保持平稳归母净利润下滑2022年公司实现总营收2811发布日期2023年01月06日亿元同比下降14实现归母净利润183亿元同比下降332当前股价1636元营收利润双降的主要原因为1受疫情影响结转交付规模不目标价格6个月2470元及预期导致营收下滑2低毛利项目进入结转期导致利润率下滑根据公司披露数据2022年营业利润率为123同比主要数据下滑51个百分点3权益比例下降导致归母净利润规模收缩股票价格绝对相对市场表现销售表现优于行业拿地保持高强度根据克而瑞数据公司20221个月3个月12个月年实现销售金额4573亿元同比下降15大幅优于百强房企037213-911-1344586181平均42的降幅其中12月公司销售表现亮眼实现销售金额12月最高最低价元19881288572亿元同比上升56增速大幅领先同业在规模TOP30的总股本万股119704434房企中排名第一公司2022年销售排名行业第2较2021年提流通A股万股119704434升2名实现行业下行期的弯道超车公司持续积极补货2022总市值亿元195836年1-11月拿地金额1540亿元拿地强度385较2021年全年流通市值亿元195836提升38个百分点拿地面积中603位于一二线城市560位近3月日均成交量万股982494于长三角与珠三角保持合理的区域布局主要股东保利南方集团有限公司3769发布定增预案整体实力有望提升2022年年底公司发布定增预案拟非公开发行不超过81914万股含募集资金不超过125股价表现30亿元含其中110亿元投入14个项目的开发建设15亿元补20充流动资金14个项目主要分布在珠三角和长三角预估总货值100亿元净利润亿元平均净利率目前均已开工6285283-10预计2023年年底将陆续进入结算此次定增将助力公司提高资-20产规模优化财务结构并帮助公司推进项目建设提升市占率202216202226202236202246202256202266202276202286202296202210620221162022126公司整体实力有望进一步提升保利发展上证指数维持买入评级和2470元的目标价不变我们下调公司20222024相关研究报告年EPS为153169186元原预测为247266292元我们中信建投房地产保利发展600048看好公司作为央企地产龙头兼具稳健性和成长潜力在行业减221231销售拿地好于同业积极把握再融资窗量发展阶段将抓住这一历史机遇快速发展实现市占率的提高口增实力中信建投房地产保利发展600048221029投资聚焦核心龙头地位稳固2022年三季报点评中信建投房地产保利发展600048220829业绩稳健持续央企龙头优势尽显2022年中报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明保利发展A股公司简评报告公司基本面当前已至底部凭借其充沛的结算资源持续高位的拿地强度丰厚的土地储备优秀的营销能力强大的资金实力我们认为其在2023年将会迎来业绩与销售的显著复苏并进一步推动估值的提高维持买入评级和2470元的目标价不变风险提示1业绩方面当前疫情影响下施工进度受到较大影响高毛利项目结转有可能不及预期从而导致全年毛利率进一步下行此外由于市场下行导致存货减值压力增大有可能会在年报业绩中体现2经营方面市场仍在持续下行同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期公司在前期保持了较高的拿地强度如果市场恶化有可能会导致拿地时的预期价格无法实现从而进一步影响后续业绩3本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性且存在不能足额募集资金的风险若非公开发行顺利完成短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元243208285024281111314100341807增长率31172-1411788净利润百万元2894827388183032022022257增长率35-54-332105101ROE150123828587EPS元股摊薄242229153169186PE倍8084126114104倍PB1312111110资料来源Wind中信建投图表12022年销售金额4573亿元同比下降15图表22022年前11月拿地强度385合同销售金额亿元合同销售金额yoy拿地强度60006045504050004035400030302530002020102000150101000-1050-20020162017201820192020202120222019202020212022M11资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1保利发展A股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明2保利发展A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3