研究报告全文：保利发展600048百亿元定增预案落地持续扩大经营优势2023-01-03公司动态公司近况保利发展于12月31日晚间公告2023年度非公开发行A股股票预案拟向包括保利集团在内的不超过35名的特定对象非公开发行不超过819亿股募资不超过125亿元其中大股东保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元评论若本次定增若得以完成有利于公司进一步优化资本结构增进资金实力公司拟将此次非公开发行募集的资金中的110亿元用于建设位于广州合肥南京西安大连莆田中山的14个房地产开发项目此外剩余的15亿元用于补充流动资金我们认为此举有助于公司进一步提升业务布局夯实主营业务并优化公司资本结构促进长期可持续健康发展公司计划此次定增发行价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的80和截至定价基准日最近一期每股归母净资产较高者尽管具体价格尚未确定但我们预计实际定价将有利于公司资产价值的维护和兑现稳步扩表彰显经营能力2022年1-11月公司累计获取83个项目新增土储总金额1462亿元对应拿地强度37下半年投拓力度有明显提升1-6月7-11月拿地强度分别为2945同时公司投资策略向核心高能级城市及核心区域聚焦一二线城市拿地金额占比超八成带动拿地均价同比上升131至15174元平方米分区域看长三角大湾区海西为公司今年前三大重仓都市圈分城市看上海厦门广州佛山合肥为拿地金额Top5城市我们认为逆势稳健扩表的举措体现出公司较强的经营韧性积极推进定增事项亦体现出公司较强的成长意愿和诉求为后续规模和业绩增长提供保障全年销售跌幅收窄至15排名上行至全国第二2022年公司实现销售金额4576亿元克而瑞口径全年同比降幅收窄至15Top1020房企跌幅分别为3336销售排名上行至行业第二2021年排名第四公司12月销售额同比增长56至572亿元为自2021下半年以来的新高带动4Q销售同比增速转正至101Q2Q3Q分别为-27-26-12我们估算公司22年末在手货值约15-16万亿元可覆盖2-3年的开发销售我们认为充裕的储备赋予公司较高的推货灵活性2023年有望延续跑赢行业的销售表现盈利预测与估值考虑到定增尚未完成维持20222023年盈利预测不变当前股价对应65倍62倍20222023年市盈率维持跑赢行业评级和公司目标价2200元对应9590倍20222023年市盈率和45的上行空间风险销售拿地质量低于预期非公开发行事项存在不确定性