本报告导读：
　　与地产股普遍破净但无奈稀释股权融资不同，公司定增预案要求发行价不低于最新每股净资产，且承诺不排除采取市场增持、公司回购等措施稳定股价。
　　投资要点：
　　维持增持评级。由于公司定增预案发行价需高于最新每股净资产，因此公司将积极稳定股价，维持2022~2024年EPS分别为2.23/2.49/2.73元，维持目标价21.35元，对应2022年PE为9.6X。
　　响应“保交楼、保民生”号召，超百亿投向14个地产项目。作为央企上市公司，公司积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策号召，公司拟非公开发行股票募集125亿，投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金。通过本次非公开发行，改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力。
　　当前股价低于每股净资产且PB低于1，公司将积极稳定股价。虑到国资委要求央国企股权类融资PB须在1倍以上，而截至2022年12月30日公司的PB为0.99，且发行价不能低于最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产，截至2022年三季报，公司的每股净资产为15.26元，而公司也承诺若股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施稳定股价。
　　依据最新股东汇报规划，调低了2024和2025年的现金分红比例。《2021-2023年股东回报规划》现金分红比例为不低于归属于上市公司股东净利润25%，而最新将2024年和2025年调低为“不低于20%”。
　　风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产金融TableMainInfoTableTitleTableInvest保利发展600048评级增持上次评级增持响应保交楼增发股价下限被锁目标价格2135上次预测2135公对保利发展拟非公开发行股票的点评当前价格1513司谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师20230102010-83939826021-38675923010-83939776更交易数据xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascomTableMarket新证书编号S0880518010002S0880518010004S088051801000552周内股价区间元1361-1932报总市值百万元181113本报告导读总股本流通A股百万股1197011970告与地产股普遍破净但无奈稀释股权融资不同公司定增预案要求发行价不低于最新每流通B股H股百万股00流通股比例100股净资产且承诺不排除采取市场增持公司回购等措施稳定股价日均成交量百万股9690投资要点日均成交值百万元152875TableSummary维持增持评级由于公司定增预案发行价需高于最新每股净资产因此TableBalance资产负债表摘要公司将积极稳定股价维持20222024年EPS分别为223249273元股东权益百万元201346维持目标价2135元对应2022年PE为96X每股净资产1682响应保交楼保民生号召超百亿投向14个地产项目作为央企市净率09净负债率7298上市公司公司积极响应国家提出的关于房地产行业保交楼保民生相关政策号召公司拟非公开发行股票募集125亿投入广州保TableEpsEPS元2021A2022E利领秀海西安保利天汇大连保利城等14个房地产开发项目和补Q1021021充流动资金通过本次非公开发行改善自身资本结构降低资产负Q2065069证Q3027019券债率减少利息支出压力从而提高公司的盈利能力和抗风险能力Q4115114当前股价低于每股净资产且PB低于1公司将积极稳定股价虑到全年229223研国资委要求央国企股权类融资PB须在1倍以上而截至2022年12究TablePicQuote报月30日公司的PB为099且发行价不能低于最近一期末经审计的52周内股价走势图归属于母公司普通股股东的每股净资产截至2022年三季报公司保利发展上证指数告的每股净资产为1526元而公司也承诺若股价持续低于每股净资产29时公司将促使控股股东实际控制人通过二级市场增持公司回购19股份等措施稳定股价90依据最新股东汇报规划调低了2024和2025年的现金分红比例-102021-2023年股东回报规划现金分红比例为不低于归属于上市公-20司股东净利润而最新将年和年调低为不低于2021-122022-032022-062022-09252024202520风险提示销售去化下行存货跌价损失计提大幅增加升幅1M3M12MTableFinance财务摘要百万元2020A2021A2022E2023E2024ETableTrend营业收入243222285024328071370944378542绝对升幅-9-164-31715132相对指数-7-1818经营利润EBIT4831046455471555358857600--3-42147TableReport相关报告净利润归母2895027388267272986332718-4-5-21210增收不增利强投资聚焦核心城市20221030每股净收益元242229223249273加快结算保利润平稳20220830每股股利元102125056063068为保利润平稳加快结算20220715TableProfit利润率和估值指标2020A2021A2022E2023E2024E城投联合房企双赢赚取级差地租20220629经营利润率199163144144152聚焦核心城市加速库存去化净资产收益率16114012412612520220430投入资本回报率6554505453EVEBITDA686737759682637市盈率626661678606554股息率6783374245请务必阅读正文之后的免责条款部分TablePage保利发展6000481170871TableOtherInfoTableIndustry模型更新时间20230102财务预测单位百万元TableForcast损益表2020A2021A2022E2023E2024E股票研究营业总收入243222285024328071370944378542金融营业成本163955208631246381279135283907税金及附加1849715685180531966018927房地产销售费用68777384853096459085管理费用43235434629970487117EBIT4831046455471555358857600公允价值变动收益53246235642TableStock投资收益61416211728374197949保利发展600048财务费用31593386548275189333营业利润5226649670490585361656068所得税1249012845126461291813789少数股东损益1110098029885110459773净利润2895027388267272986332718评级TableTarget增持资产负债表货币资金交易性金融资产146526171508183907199189221710上次评级增持其他流动资产4879861970642706577068270长期投资7255095089105589116789128789目标价格2135固定资产合计766211275137481660319330上次预测2135无形及其他资产2224406380355329资产合计12514411399933160830717743621854256当前价格1513流动负债75176381881796745110776541100235非流动负债232979278201308091330591353591股东权益266699302914332765366117400429投入资本IC563531645192700839756692814003TableWebsite公司网址现金流量表wwwpolycncomNOPLAT3682634529350494072743488折旧与摊销1299210596210211001流动资金增量5714110634314292864421667资本支出621-135-2374-2731-2604公司简介自由现金流9588747133650656766163552TableCompany经营现金流1515610551104821931727742公司是一家专注于房地产开发及销售投资现金流-6927-19987-5569-6456-6613的大型企业集团拥有国家一级房地产融资现金流-187834458748624211391现金流净增加额635125022124001528222520开发资质在20余年专业开发过程中财务指标公司培养了以商品住宅开发销售为主成长性经营性物业开发持有为辅的综合开发收入增长率3117215113120EBIT增长率-28-381513675能力以和者筑善为价值理念致净利润增长率35-54-2411796力于创造自然建筑人文交融的人居利润率生活打造了康居善居逸居尊居毛利率326268249248250EBIT率199163144144152四大品牌系列包含花园系心语系净利润率11996818186香槟系公馆系林语系康桥系十收益率净资产收益率ROE161140124126125二橡树系等多种品类涵盖住宅写字总资产收益率ROA3227232323楼星级酒店购物中心商贸会展投入资本回报率ROIC6554505453高端休闲地产等多种业态形成了覆盖运营能力存货周转天数1650714165141651416514165珠三角长三角环渤海中部西南应收账款周转天数3741262626主要经济圈遍布全国60个主流城市总资产周转周转天数1878017927178931745917879的战略布局净利润现金含量0504040608TablePicTrend绝对价格回报资本支出收入-0300070707偿债能力1m资产负债率7877847937947843m净负债率564564553523479估值比率12mPE626661678606554PB105096084076069-20-16-12-8-4048EVEBITDA686737759682637PS074064055049048股息率6783374245周内价格范围TableRange521361-1932市值百万元181113股票绝对涨幅和相对涨幅利润率趋势回报率趋势净资产现金净负债20164357191805561433441618352855122330131752515313179916697351336715869650515041848-7-1022021-122022-042022-0820A21A22E23E24E20A21A22E23E24E20A21A22E23E24E净负债现金百万保利发展价格涨幅收入增长率净资产收益率保利发展相对指数涨幅净负债净资产EBIT销售收入投入资本回报率请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3TablePage保利发展600048本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获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