事件
　　2023年1月5日，保利发展发布2022年业绩快报。2022年全年实现营业收入2811亿元，同比-1.37%；归母净利润183亿元，同比-33.17%。2022年第四季度实现营业收入1247亿元，同比-14.94%；归母净利润52亿元，同比-62.26%。
　　点评
　　营收基本平稳，利润承压下行。公司全年稳步推进竣工交付工作，结转收入与去年基本持平。而归母净利润同比下滑幅度较大（尤其是四季度单季），主要原因是在行业整体下行背景下，项目结转毛利率、权益比例、合联营项目投资收益等均有所下滑。
　　销售排名跻身行业第二，单月销售持续恢复。据克而瑞数据，公司2022年1-12月实现全口径销售金额4573亿元，同比-15%，降幅小于TOP10房企整体-20%的水平，销售排名升至第2（2021年为行业第4）；12月单月销售金额超过500亿元，居行业榜首，单月同环比增幅均超过40%。公司优质货量充足，预计2023年销售能持续复苏。
　　积极错峰拿地，投资聚焦核心城市。公司把握2021年下半年至今的拿地窗口期，保持合理拿地强度，错峰补充利润好、流动性高的优质项目。全年权益投资金额居行业第三，仅次于华润置地和中海地产；聚焦在上海、广州、厦门等38个核心城市拿地。
　　财务结构安全稳健，融资渠道畅通。公司三道红线长期稳居绿档，2022年公开市场发行22笔公司债、中期票据合计263亿元，票面利率在2.30%-3.51%之间；其中在房企融资困难的四季度发行65亿元，且票面利率均在2.80%以下。
　　投资建议
　　2022年业绩快报整体不及预期，处于探底阶段，后续随着优质项目入市结转，预计业绩将企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24年归母净利利润从301.8亿元、345.3亿元和410.8亿元调整为183.0亿元、224.8亿元和269.8亿元，调整后增速分别为-33.2%、22.8%和20.0%。当前股价对应2022-24年PE分别为10.7x、8.7x和7.3x，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；毛利率持续下滑

研究报告全文：2023年01月05日证券研究报告房地产组保利发展600048SH买入维持评级公司点评市场价格人民币1636元业绩短期探底销售持续复苏市场数据人民币总股本亿股11970公司基本情况人民币11970已上市流通A股亿股项目202020212022E2023E2024E总市值亿元195836营业收入百万元243208285024281111313553342561年内股价最高最低元18851361营业收入增长率3061719-1371154925沪深300指数3969归母净利润百万元2894827388183032247626978上证指数3155归母净利润增长率354-539-331722802003摊薄每股收益元24192288152918782254人民币元成交金额百万元每股经营性现金流净额1170880190350784000ROE归属母公司摊薄1606140087599410953500PE654683107087172630001652PB10509609408707925002000来源公司年报国金证券研究所138315001000事件5002023年1月5日保利发展发布2022年业绩快报2022年全年实现营业11140收入2811亿元同比-137归母净利润183亿元同比-33172022年第四季度实现营业收入1247亿元同比-1494归母净利润52亿元220105220405220705221005230105同比-6226成交金额保利发展沪深300点评营收基本平稳利润承压下行公司全年稳步推进竣工交付工作结转收入与去年基本持平而归母净利润同比下滑幅度较大尤其是四季度单季相关报告主要原因是在行业整体下行背景下项目结转毛利率权益比例合联营项1销售持续恢复业绩增长有保障-保目投资收益等均有所下滑利发展三季报点评20221030销售排名跻身行业第二单月销售持续恢复据克而瑞数据公司2022年2经营业绩稳健增长融资能力行业领1-12月实现全口径销售金额4573亿元同比-15降幅小于TOP10房企先-保利发展点评2022829整体-20的水平销售排名升至第22021年为行业第412月单月销售3结转营收超预期错峰拿地稳增长-金额超过500亿元居行业榜首单月同环比增幅均超过40公司优质保利发展业绩预告点评2022715货量充足预计2023年销售能持续复苏4营收利润维持增长稳健经营致长远积极错峰拿地投资聚焦核心城市公司把握2021年下半年至今的拿地窗-保利发展业绩点评2022430口期保持合理拿地强度错峰补充利润好流动性高的优质项目全年权5行业头部央企经营业绩稳健-保利益投资金额居行业第三仅次于华润置地和中海地产聚焦在上海广州发展年报点评2022418厦门等38个核心城市拿地财务结构安全稳健融资渠道畅通公司三道红线长期稳居绿档2022年公开市场发行22笔公司债中期票据合计263亿元票面利率在230-351之间其中在房企融资困难的四季度发行65亿元且票面利率均在280以下杜昊旻分析师SAC执业编号S1130521090001duhaomingjzqcomcn投资建议王祎馨联系人2022年业绩快报整体不及预期处于探底阶段后续随着优质项目入市结wangyixingjzqcomcn转预计业绩将企稳回升我们下调公司盈利预测将2022-24年归母净利方鹏联系人利润从3018亿元3453亿元和4108亿元调整为1830亿元2248亿fangpenggjzqcomcn元和2698亿元调整后增速分别为-332228和200当前股价对应2022-24年PE分别为107x87x和73x维持买入评级风险提示宽松政策对市场提振不佳市场信心持续走低毛利率持续下滑-1-敬请参阅最后一页特别声明公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万元资产负债表人民币百万元2019202020212022E2023E2024E2019202020212022E2023E2024E主营业务收入235981243208285024281111313553342561货币资金139419146008171384185429204130229429增长率31172-1411593应收款项134970155697161042157122171812184035主营业务成本-153450-163951-208631-213569-235955-253577存货584001741475809656858408909993958301销售收入650674732760753740其他流动资产7902394838105957114002122472130048毛利825317925776393675427759888983流动资产93741411380171248040131496114084071501813销售收入350326268240247260总资产907909891892893894营业税金及附加-21841-18495-15685-16867-18813-20554长期投资8166696443125562133046141041149585销售收入937655606060固定资产7967820511846124121303113709销售费用-6681-6877-7384-6860-7546-8300总资产080708080808销售收入282826242424无形资产9701056969108611991308管理费用-4233-4315-5434-5488-6037-6640非流动资产95795113357151893160035168753178168销售收入181819201919总资产9391109108107106研发费用-56-1260-1436-1124-1254-1370资产总计103320912513751399933147499715771611679981销售收入000505040404短期借款664596457664668666326996473462息税前利润EBIT497214830946455372034394852119应付款项213211292004287011297105308242323892销售收入211199163132140152其他流动负债320030395178467138482617514663534104财务费用-2582-3160-3386-5729-6161-6625流动负债599700751758818817846354892869931459销售收入111312202019长期贷款172072207160231904255094280603308664资产减值损失-1202779-58-1720-560-217其他长期负债319142581946298491015280057232公允价值变动收益71353246000负债8036879847371097019115054912262721297354投资收益370261416211496954666012普通股股东权益156022180231195561209290226147246381税前利润73117124141127116其中股本119331196811970119701197011970营业利润504025226549670347234269351289未分配利润106308124468141052154779171636191869营业利润率214215174124136150少数股东权益7350086407107354115158124742136246营业外收支128273365401441486负债股东权益合计103320912513751399933147499715771611679981税前利润505315253850035351244313451774利润率214216176125138151比率分析所得税-12977-12490-12845-9018-11074-132922019202020212022E2023E2024E所得税率257238257257257257每股指标净利润375544004837189261073206038482每股收益234324192288152918782254少数股东损益95951110098027804958411504每股净资产130751506016337174841889220582归属于母公司的净利润279592894827388183032247626978每股经营现金净流318711710881019303510780净利率11811996657279每股股利082007300580038204690563回报率现金流量表人民币百万元净资产收益率17921606140087599410952019202020212022E2023E2024E总资产收益率271231196124143161净利润375544004837189261073206038482投入资本收益率739653538399434472少数股东损益95951110098027804958411504增长率非现金支出1340-6242163258414781194主营业务收入增长率21293061719-1371154925非经营收益-1061-3347-2866267027902890EBIT增长率3208-284-384-199218131859营运资金变动202-22067-25935-29049-32122-33232净利润增长率4790354-539-331722802003经营活动现金净流380341401010551231142069334总资产增长率220621121187536693652资本开支-267621-135-934-1009-1089资产管理能力投资-11760-9039-18677-7484-7995-8544应收账款周转天数303236404040其他15291490-1174496954666012存货周转天数125891475413569147001411213830投资活动现金净流-10498-6927-19987-3449-3538-3621应付账款周转天数180026932333230021852076股权募资18042792921338200固定资产周转天数116115144153144139债权募资41292003053263292623341936595偿债能力其他-25006-29837-40144-12802-14507-16405净负债股东权益567656255499560556025432筹资活动现金净流-2835-187834458164621891220190EBIT利息保障倍数193153137657179现金净流量24777516524970153251958025903资产负债率777978697836780077757722来源公司年报国金证券研究所-2-敬请参阅最后一页特别声明公司点评市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明日期一周内一月内二月内三月内六月内市场中相关报告投资建议为买入得1分为买入2360114177356增持得2分为中性得3分为减持得4增持24570分之后平均计算得出最终评分作为市场平均投资建中性00000议的参考减持00000最终评分与平均投资建议对照评分108106104104100100买入10120增持20130中性来源聚源数据30140减持历史推荐和目标定价人民币人民币元历史推荐与股价成交量序号日期评级市价目标价5000174612021-04-20买入145721362136400022021-10-29买入1293213621361606300032022-01-09买入1615196019601466132642022-04-18买入193221812000118652022-04-30买入181221811000104662022-07-15买入16622181906072022-08-29买入1668218182022-10-301533NA买入211005221005210405210705220105220405220705230105来源国金证券研究所210105投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上-3-敬请参阅最后一页特别声明公司点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402-4-敬请参阅最后一页特别声明