投资要点
　　事件：
　　12月30日，公司发布2023年度非公开发行A股股票预案公告。非公开发行股票数量合计不超过8.19亿股，拟募集资金总额不超过125亿元。
　　点评：
　　拟募集金额超百亿，实控人积极参与。公司本次拟发行规模不超过8.19亿股，占当前总股本的6.8%，募集不超过125亿。实控人保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于1亿元且不超过10亿元，彰显对上市公司支持。本次发行扣除发行费用后的募集资金净额中110亿元将投入广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目，其余15亿元将用于补充流动资金。
　　锁定发行价格下限。发行价格不低于最近一期末的每股净资产。2022年三季报，公司每股净资产15.26元，截至2022年12月30日收盘股价15.13元。
　　改善公司资本结构，打开公司未来发展空间。公司前三季度“三道红线”指标，扣除预收款的资产负债率为77.9%、净负债率为66.4%、现金短债比为1.9，各项指标均符合绿档企业标准。本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率，减少利息支出压力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提高公司综合竞争力，为后续行业供给侧改革提升份额，提供有力支撑。
　　供给侧改革之下优势明显，全年销售排名升至第二。根据克而瑞统计数据，公司2022年全年累计销售金额4573.0亿元，同比-14.5%，排名升至行业第二，且跌幅明显优于克而瑞百强房企整体水平（2022年百强房企累计销售金额同比-41.6%）。拿地方面，克而瑞统计公司2022年全年拿地金额1613.6亿元，拿地力度为35.3%，聚焦一二线城市核心城市，保持拿地节奏。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名升至行业第二；拿地保持力度，未来增长可期。年末发布定增预案，为公司发展蓄力。我们维持预计公司2022-2023年EPS为2.37元、2.54元，以2022年12月30日收盘价计算，对应的PE为6.4倍和6.0倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产需求端政策力度不及预期，销售改善不及预期，定增落地不及预期。

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产dyCompany保利发展dyStockcode600048investSuggestion买入保利发展拟定增募资点评打开发展空间彰显龙维持investSuggesti头风范公onChan2023年1月3日ge司点相关报告relatedReport投资要点评summary保利发展9月销售数据点评事件单月销售金额同比再度转正保报月日公司发布年度非公开发行股股票预案公告非公开发行持投资力度2022-10-1112302023A告股票数量合计不超过819亿股拟募集资金总额不超过125亿元保利发展2022年半年报点评业绩稳健增长融资优势明显供给侧改革受益2022-8-30点评保利发展11月销售数据点评累计销售业绩跌幅持续收拟募集金额超百亿实控人积极参与公司本次拟发行规模不超过819亿股窄聚焦二线城市供给侧改革占当前总股本的68募集不超过125亿实控人保利集团拟以现金方式认受益2022-12-9购本次非公开发行股份金额不低于1亿元且不超过10亿元彰显对上市公司支持本次发行扣除发行费用后的募集资金净额中110亿元将投入广州保利领秀海西安保利天汇等14个项目其余15亿元将用于补充流动资金分析师emailAuthor靳璐瑜jinluyuxyzqcomcn锁定发行价格下限发行价格不低于最近一期末的每股净资产2022年三季报公司每股净资产1526元截至2022年12月30日收盘股价1513元S0190520080003改善公司资本结构打开公司未来发展空间公司前三季度三道红线指标扣除预收款的资产负债率为779净负债率为664现金短债比为19各项指标均符合绿档企业标准本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率减少利息支出压力提高公司的盈利能力和抗风险能力提高公司综合竞争力为后续行业供给侧改革提升份额提供有力支撑联系人洪波供给侧改革之下优势明显全年销售排名升至第二根据克而瑞统计数据公hongboxyzqcomcn司2022年全年累计销售金额45730亿元同比-145排名升至行业第二且跌幅明显优于克而瑞百强房企整体水平2022年百强房企累计销售金额同王沁雯assAuthor比拿地方面克而瑞统计公司年全年拿地金额亿元wangqinwenxyzqcomcn-416202216136拿地力度为353聚焦一二线城市核心城市保持拿地节奏宋词songcixyzqcomcn投资建议保利发展销售表现较好排名升至行业第二拿地保持力度未来增长可期年末发布定增预案为公司发展蓄力我们维持预计公司2022-2023年EPS为237元254元以2022年12月30日收盘价计算对应的PE为64倍和60倍维持买入评级风险提示地产需求端政策力度不及预期销售改善不及预期定增落地不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产1247342137028014305081504823营业收入285024312372334470354407货币资金171384239485307007360993营业成本208631231984248102262740交易性金融资产123251209223税金及附加15685171901957720124应收票据及应收账款3194338336643868销售费用7384809286659181预付款项42686544516049261777管理费用5434582162336604存货809656832938824920824920研发费用1436137713971390其他220298239773234216253042财务费用3386327124501883非流动资产152591139287141328137806其他收益186175179178长期股权投资95089875769008189246投资收益6211633264836481固定资产11275979981466406公允价值变动收益246260221238在建工程57128614371信用减值损失-153-94-118-109无形资产404357302249资产减值损失95156251193商誉67676767资产处置收益167109长期待摊费用49835119440营业利润49670514715507259474其他44686408524239641727营业外收入512477489485资产总计1399933150956715718361642629营业外支出147143144144流动负债818817875954895998922245利润总额50035518055541659815短期借款4094432142454271所得税12845129721399315062应付票据及应付账款139597176691180371194546净利润37189388334142344754其他675127694942711382723428少数股东损益9802104141104511956非流动负债278201298734310677322738归属母公司净利润27388284203037832798长期借款231904246225258225269225EPS元229237254274其他46298525095245353513负债合计1097019117468712066751244983主要财务比率股本11970119701197011970会计年度20212022E2023E2024E资本公积17817178171781717817成长性未分配利润141052161432179305198711营业收入增长率172967160少数股东权益107354117767128812140768营业利润增长率-50367080股东权益合计302914334880365160397646归母净利润增长率-54386980负债及权益合计1399933150956715718361642629盈利能力毛利率268257258259现金流量表单位百万元净利率130124124126会计年度20212022E2023E2024EROE140131129128归母净利润27388284203037832798偿债能力折旧和摊销1509192219561972资产负债率784778768758资产减值准备-951072803211流动比率152156160163资产处置损失-16-7-10-9速动比率053061068074公允价值变动损失-246-260-221-238营运能力财务费用5566327124501883资产周转率215215217221投资损失-6211-6332-6483-6481应收帐款周转率9621906190518974少数股东损益9802104141104511956存货周转率268282297314营运资金的变动-2593519425155635400每股资料元经营活动产生现金流量10551410306812545629每股收益229237254274投资活动产生现金流量-199871550433197999每股经营现金088343569381融资活动产生现金流量3445811567-3922359每股净资产1634181419742146现金净变动24970681006752253987估值比率倍现金的期初余额145290171384239485307007PE66646055现金的期末余额170260239485307007360993PB09080807请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以上证综指或深圳成指为基定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级准香港市场以恒生指数为基准美国推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数市场以标普500或纳斯达克综合指数为行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任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