事件：2022年12月31日，公司发布《2023年度非公开发行A股股票预案》。
　　点评：经营表现强劲，大额定增计划助力优质项目开发，优化资本结构，补强现金流，节约资金成本，提升拿地实力，促进长期综合实力提升。
　　公司历史最大额定增计划，募资助力优质项目开发。本次股票定增，公司拟向包括保利集团在内的不超过35名特定对象发行不超过8.1914亿股（含本数）股票，募资总额不超过125亿元（含本数），本次预计募资总额为公司上市以来4次股票定增计划中的最大金额（其中2010年定增计划中止实施）；股票发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者；募集资金中的110亿元拟投入广州保利领秀海等14个房地产开发项目，其余15亿元拟用于补充公司流动资金，上述14个项目预计总投资额约546.57亿元、销售总额约627.67亿元、净利润总额约52.08亿元，项目预计销售净利率整体处于6.73%~10.01%之间，预计平均销售净利率为8.33%，项目经营计划良好，有望助力公司业绩提升。
　　资本结构优化，资金实力增强，拿地实力提升。截至22年Q3，公司剔除预收款后的资产负债率为66.35%，我们认为本次股票定增对公司有多方面裨益，在资本结构方面，将助力公司降低资产负债率，资本结构将进一步优化；在业绩方面，将减少公司的利息支出压力，助力净利润提升；在经营方面，为公司补足现金流，已投入广州保利领秀海等14个项目的资金置换出来后将有力支撑公司进一步获取优质土储，提高公司综合竞争力。
　　22年销售优于TOP20整体水平，全年拿地货值行业第一。据克而瑞数据，公司2022年全口径销售额为4573亿元，同比减少15.1%，优于TOP20房企的整体同比增速-36.0%；12月单月销售额572亿元，同比增长42%，在TOP20房企内单月同比增速最高。22年前11月，公司累计拿地金额1462亿，其中有一线城市投资金额占比34%，强二线城市投资额占比45%，据克而瑞数据，公司22年新增土地货值达2514亿元，位居行业第一，为2023年销售奠定良好基础。
　　盈利预测、估值与评级：公司销售稳健，现金流充裕，拿地实力强，央企品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间。维持公司22-24年预测EPS分别为2.37元、2.49元、2.71元；当前股价对应22-24年PE估值为6.5倍、6.2倍、5.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风险。

研究报告全文：2023年1月3日公司研究经营表现行业领先定增提升综合实力保利发展600048SH动态跟踪要点买入维持当前价1542元事件2022年12月31日公司发布2023年度非公开发行A股股票预案点评经营表现强劲大额定增计划助力优质项目开发优化资本结构补强现作者金流节约资金成本提升拿地实力促进长期综合实力提升分析师何缅南公司历史最大额定增计划募资助力优质项目开发本次股票定增公司拟向包执业证书编号S0930518060006括保利集团在内的不超过35名特定对象发行不超过81914亿股含本数股021-52523801hemiannanebscncom票募资总额不超过125亿元含本数本次预计募资总额为公司上市以来4次股票定增计划中的最大金额其中2010年定增计划中止实施股票发行价联系人庄晓波021-52523416格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80和截至定价基zhuangxiaoboebscncom准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者募集资金中的110亿元拟投入广州保利领秀海等14个房地产开发项目市场数据其余15亿元拟用于补充公司流动资金上述14个项目预计总投资额约54657总股本亿股11970亿元销售总额约62767亿元净利润总额约5208亿元项目预计销售净利总市值亿元184584率整体处于6731001之间预计平均销售净利率为833项目经营计一年最低最高元12881920近3月换手率4980划良好有望助力公司业绩提升资本结构优化资金实力增强拿地实力提升截至22年Q3公司剔除预收股价相对走势款后的资产负债率为6635我们认为本次股票定增对公司有多方面裨益在资本结构方面将助力公司降低资产负债率资本结构将进一步优化在业绩方29面将减少公司的利息支出压力助力净利润提升在经营方面为公司补足现15金流已投入广州保利领秀海等14个项目的资金置换出来后将有力支撑公司进0一步获取优质土储提高公司综合竞争力-1422年销售优于TOP20整体水平全年拿地货值行业第一据克而瑞数据公司-2912210422072209222022年全口径销售额为4573亿元同比减少151优于TOP20房企的整体保利发展沪深300同比增速-36012月单月销售额572亿元同比增长42在TOP20房企内单月同比增速最高22年前11月公司累计拿地金额1462亿其中有一线城市投资金额占比34强二线城市投资额占比45据克而瑞数据公司22收益表现1M3M1Y年新增土地货值达2514亿元位居行业第一为2023年销售奠定良好基础相对-390-20321854盈利预测估值与评级公司销售稳健现金流充裕拿地实力强央企品牌美绝对-540-1583104誉度高盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复看好公司作为行业龙头的未资料来源Wind来发展空间维持公司22-24年预测EPS分别为237元249元271元当前股价对应22-24年PE估值为65倍62倍57倍维持买入评级相关研报前三季营收保持增势Q3经营表现积极保风险提示销售拿地不及预期开工交付不及预期行业下行超预期等风险利发展600048SH2022年三季报点评公司盈利预测与估值简表2022-10-31收入与利润保持增长趋势聚焦核心城市经营稳指标202020212022E2023E2024E健保利发展600048SH2022年中报点营业收入百万元243208285024317088334427338848评2022-09-04营业收入增长率30617191125547132销售表现领先大市经营业绩稳中有升保利净利润百万元2894827388283882977132452发展600048SH2022年半年度业绩快报点净利润增长率354-539365487900评2022-07-18EPS元242229237249271ROE归属母公司摊薄16061400130812421233PE6467656257PB1009090807资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-01-03敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告保利发展600048SH利润表百万元202020212022E2023E2024E资产负债表百万元202020212022E2023E2024E营业收入243208285024317088334427338848总资产12513751399933153178116161341734096营业成本163951208631236336251195247864货币资金146008171384187716197981200598折旧和摊销13102105246528253172交易性金融资产507123123123123税金及附加1849515685158341552519423应收账款24503179352236853713销售费用68777384818383618437应收票据215171818管理费用43155434601463096223其他应收款合计153522158010175777185369187825研发费用12601436159716851707存货741475809656864238893565978359财务费用31603386376739734026其他流动资产4822761695713147616977319投资收益61416211652269787885流动资产合计11362261247342135167014089301499312营业利润5226549670522055474459552其他权益工具331332332332332利润总额5253850035522055474459552长期股权投资7255095089117437140577164126所得税1249012845133181390515037固定资产765911275110421079010521净利润4004837189388874083944515在建工程546571541518501少数股东损益111009802105001106712064无形资产430404411418423归属母公司净利润2894827388283882977132452商誉6767676767EPS元242229237249271其他非流动资产1792700195119511951非流动资产合计115149152591180111207204234785现金流量表百万元202020212022E2023E2024E总负债9847371097019119689012475011329879经营活动现金流151501055120887123487674短期借款47774094206322531155净利润2894827388283882977132452应付账款136564130127147408156675152119折旧摊销13102105246528253172应付票据149199470106351105310658净营运资金增加4105745163354483721837289预收账款及合同负债366499416869457423465715522698其他-56164-64105-45415-57466-65238其他流动负债3187436524397314129141645投资活动产生现金流-6927-19987-20863-20212-20003流动负债合计751758818817891300914516969492净资本支出621-135-350-350-350长期借款207160231904251904271904291904长期投资变化-13504-22539-22348-23140-23548应付债券2506641620476205362059620其他资产变化59552688183532793895其他非流动负债587894103105融资活动现金流-187834458163081812814946非流动负债合计232979278201305589332985360387股本变化352000股东权益266638302914334892368633404217债务净变化2675441388269702919027902股本1196811970119701197011970无息负债变化15429770893729022142154477公积金2342423892238922389223892净现金流63062497016332102652617未分配利润124468141052162497185171208691归属母公司权益180231195561217039239713263233少数股东权益86407107354117853128920140984盈利能力202020212022E2023E2024E费用率202020212022E2023E2024E毛利率326268255249269销售费用率283259258250249EBITDA率201169163163173管理费用率177191190189184EBIT率196163156154164财务费用率130119119119119税前净利润率216176165164176研发费用率052050050050050归母净利润率11996908996所得税率2426262525ROA3227252526ROE摊薄161140131124123每股指标202020212022E2023E2024E经营性ROIC7868676667每股红利073058059075081每股经营现金流127088174103064偿债能力202020212022E2023E2024E每股净资产15061634181320032199资产负债率7978787777每股销售收入20322381264927942831流动比率151152152154155速动比率053053055056054估值指标202020212022E2023E2024E归母权益有息债务061058059061062PE6467656257有形资产有息债务419411417407408PB1009090807EVEBITDA114126123122118资料来源Wind光大证券研究所预测股息率4738384853敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投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