事件：
　　1月5日，公司发布2022年度业绩快报。2022年营业收入2811.11亿元，同比下降1.37%；归母净利润183.03亿元，同比下降33.17%
　　点评：
　　业绩受结转毛利率及权益比例下降拖累。当前业绩释放过往不利因素，2023轻装上阵，开启新篇章。2022年公司实现营收2811.11亿元，同比下降1.37%；实现归母净利润183.03亿元，同比下降33.17%。业绩下滑主要受结转毛利率及权益比例下降影响：2022年公司营业利润率12.34%（营业利润/营业收入），较2021年下降5.09个百分点；少数股东损益占比48.05%，比2021年上升2.79个百分点。净资产收益率9.16%，比2021年下降5.23个百分点。
　　2022年销售规模稳居第二，2023年有望更进一步。根据克而瑞统计数据，公司12月单月实现571.7亿元，同比增长55.8%；2022年全年累计销售金额4573.0亿元，同比-14.5%，行业排名升至行业第二，且跌幅明显优于克而瑞百强房企整体水平（2022年百强房企累计销售金额同比-41.6%）。拿地方面，克而瑞统计公司2022年全年拿地金额1613.6亿元，拿地力度为35.3%，聚焦一二线城市核心城市，保持拿地节奏。考虑到公司充足的土地储备和较为积极的拿地力度，2023年排名有望更进一步。
　　同时，拟百亿定增，打开公司未来发展空间。公司拟定增不超过8.19亿股，募集金额不超过125亿元。本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率，减少利息支出压力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提高公司综合竞争力，为后续行业供给侧改革提升份额，提供有力支撑。
　　融资渠道畅通，三道红线持续达标。近期公司成功发行一般公司债、2022年度第六、七期中期票据，合计发行规模65亿元，发行利率在2.3%-2.8%之间。行业下行态势之下，公司融资优势凸显。公司前三季度实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名升至行业第二；拿地保持力度，未来增长可期。年末发布定增预案，为公司发展蓄力。根据公司业绩预告，我们调整公司2022-2023年EPS为1.53元、1.57元，以2023年1月5日收盘价计算，对应的PE为10.7倍和10.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产需求端政策力度不及预期，销售改善不及预期，定增落地不及预期。
　　

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产dyCompany保利发展dyStockcode600048investSuggestion买入保利发展业绩快报点评业绩释放过往不利因素维持investSuggesti2023轻装上阵未来可期公onChan2023年1月6日ge司点相关报告relatedReport投资要点评summary保利发展9月销售数据点评事件单月销售金额同比再度转正保报月日公司发布年度业绩快报年营业收入亿元同比持投资力度2022-10-111520222022281111告下降137归母净利润18303亿元同比下降3317保利发展2022年半年报点评业绩稳健增长融资优势明显供给侧改革受益2022-8-30点评保利发展11月销售数据点评累计销售业绩跌幅持续收业绩受结转毛利率及权益比例下降拖累当前业绩释放过往不利因素2023窄聚焦二线城市供给侧改革轻装上阵开启新篇章2022年公司实现营收281111亿元同比下降137受益2022-12-9实现归母净利润18303亿元同比下降3317业绩下滑主要受结转毛利率及权益比例下降影响2022年公司营业利润率1234营业利润营业收入较2021年下降509个百分点少数股东损益占比4805比2021年上升279分析师emailAuthor个百分点净资产收益率916比2021年下降523个百分点靳璐瑜2022年销售规模稳居第二2023年有望更进一步根据克而瑞统计数据公jinluyuxyzqcomcn司12月单月实现5717亿元同比增长5582022年全年累计销售金额45730S0190520080003亿元同比-145行业排名升至行业第二且跌幅明显优于克而瑞百强房企整体水平2022年百强房企累计销售金额同比-416拿地方面克而瑞统计公司2022年全年拿地金额16136亿元拿地力度为353聚焦一二线城市核心城市保持拿地节奏考虑到公司充足的土地储备和较为积极的拿地力度2023年排名有望更进一步同时拟百亿定增打开公司未来发展空间公司拟定增不超过819亿股募集金额不超过125亿元本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率减联系人少利息支出压力提高公司的盈利能力和抗风险能力提高公司综合竞争力洪波为后续行业供给侧改革提升份额提供有力支撑hongboxyzqcomcn融资渠道畅通三道红线持续达标近期公司成功发行一般公司债2022年度第六七期中期票据合计发行规模65亿元发行利率在23-28之间王沁雯assAuthorwangqinwenxyzqcomcn行业下行态势之下公司融资优势凸显公司前三季度实现回笼金额2939亿元回笼率为918位于行业高位剔除预收账款资产负债率779净负宋词债率664现金短债比19均符合三道红线绿档企业标准songcixyzqcomcn投资建议保利发展销售表现较好排名升至行业第二拿地保持力度未来增长可期年末发布定增预案为公司发展蓄力根据公司业绩预告我们调整公司2022-2023年EPS为153元157元以2023年1月5日收盘价计算对应的PE为107倍和104倍维持买入评级风险提示地产需求端政策力度不及预期销售改善不及预期定增落地不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产1247342134750313918961453756营业收入285024281111287315300569货币资金171384238382299582346829营业成本208631218519223316233598交易性金融资产123251209223税金及附加15685154691681717067应收票据及应收账款3194304431483280销售费用7384794881238498预付款项42686512905444954925管理费用5434661667627074存货809656832938824920824920研发费用1436137713971390其他220298221597209588223579财务费用3386329426262330非流动资产152591139287141328137806其他收益186175179178长期股权投资95089875769008189246投资收益6211635765006501固定资产11275979981466406公允价值变动收益246263223240在建工程57128614371信用减值损失-153-94-118-109无形资产404357302249资产减值损失95914367商誉67676767资产处置收益16054长期待摊费用49835119440营业利润49670346803510537492其他44686408524239641727营业外收入512697635655资产总计1399933148679015332241591562营业外支出147143144144流动负债818817865598877832900498利润总额50035352343559538003短期借款4094432142454271所得税12845882289889569应付票据及应付账款139597166435162352172968净利润37189264112660728434其他675127694842711235723259少数股东损益9802810877858457非流动负债278201298734310677322738归属母公司净利润27388183031882219977长期借款231904246225258225269225EPS元229153157167其他46298525095245353513负债合计1097019116433211885091223236主要财务比率股本11970119701197011970会计年度20212022E2023E2024E资本公积17817178171781717817成长性未分配利润141052151706165247179764营业收入增长率172-142246少数股东权益107354115462123247131704营业利润增长率-50-3021268股东权益合计302914322458344714368326归母净利润增长率-54-3322861负债及权益合计1399933148679015332241591562盈利能力毛利率268223223223现金流量表单位百万元净利率130130949395会计年度20212022E2023E2024EROE140888584归母净利润27388183031882219977偿债能力折旧和摊销1509192219561972资产负债率784783775769资产减值准备-95105480237流动比率152156159161资产处置损失-16-0-5-4速动比率053059065070公允价值变动损失-246-263-223-240营运能力财务费用5566329426262330资产周转率215195190192投资损失-6211-6357-6500-6501应收帐款周转率9621859788498918少数股东损益9802810877858457存货周转率268265267279营运资金的变动-2593530762172757538每股资料元经营活动产生现金流量10551399275517431874每股收益229153157167投资活动产生现金流量-199871552633338016每股经营现金088334461266融资活动产生现金流量344581154426947358每股净资产1634172918501977现金净变动24970669976120147247估值比率倍现金的期初余额145290171384238382299582PE7210710498现金的期末余额170260238382299582346829PB10090908请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以上证综指或深圳成指为基定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级准香港市场以恒生指数为基准美国推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数市场以标普500或纳斯达克综合指数为行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括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