22年业绩同比-33%、低于市场预期，轻装上阵、格局优化下未来可期。公司发布2022年度业绩快报，2022年公司实现营业总收入2,811.1亿元，同比-1.37%；营业利润346.8亿元，同比-30.18%；利润总额352.3亿元，同比-29.58%；归母净利润183.0亿元，同比-33.17%；扣非后归母净利润180.1亿元，同比-32.86%；每股收益1.53元/股，同比-33.17%。公司业绩低于市场预期，主要源于：房地产项目竣工结算有所放缓，项目结算毛利率、权益比率有所下滑；22年公司营业利润率12.3%，同比-5.1pct；归母净利率6.5%，同比-3.1pct。截至22Q3末，公司预收账款4,579亿元，同比-0.6%，是2022年总营收的1.63倍，未来结算项目有保障。
　　 22年销售额4,573亿，同比-15%、跑赢行业，行业排名逆势升至第二。根据CRIC数据，2022年12月，公司实现销售金额572亿元，同比+56%；销售面积345万平，同比+41%，单月销售规模位列行业第一；公司全年实现销售金额4,573亿元，同比-15%；销售面积2,753万平，同比-17%；同期50家房企销售额累计同比-40%，公司销售明显优于行业均值。公司2022年销售额全国排行第2名，较21年末继续提升2名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司1-11月累计拿地金额1,462亿元，同比-7.2%；拿地面积964万平，同比-59.8%；拿地/销售金额比37%、拿地/销售面积比40%，较2021年全年分别提升2pct、下降42pct。截至22Q3末，公司待开发面积6,605万平、在建面积13,926万平，土储规模充沛。
　　三条红线稳居绿档，融资通畅，股权融资预案公布，助力规模更积极扩张。公司3Q22实现现金回笼2,939亿元，回笼率92%，同比提升2.3pct；货币资金1,303亿元，同比-1.3%。截至22Q3末，公司资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档；若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.5%，净负债率将降至66.5%，现金短债比将提升至2.1倍，也为后续更积极经营奠定基础。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022年公司已成功发行公司债、中票、ABS合计314亿元，加权票面利率仅2.8%，融资优势明显。此外，公司公告2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股（占发行前股本6.8%），募集资金总额不超过125亿元。
　　投资分析意见：业绩暂时低于预期，格局优化下未来可期，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。当前22年业绩已经公布，考虑到竣工放缓、利润率回落，我们下调公司22-24年归母净利润预测为183、219、263亿元（原值275、289、315亿元），现价对应22/23PE为10.7/9.0倍；短期业绩暂时低于预期，但中长期看行业供给侧改革下公司仍可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

研究报告全文：上市公司房地产2023年01月06日公司保利发展600048研究业绩暂时低于预期格局优化下未来可期公司点报告原因有信息公布需要点评评22年业绩同比-33低于市场预期轻装上阵格局优化下未来可期公司发布2022买入维持年度业绩快报2022年公司实现营业总收入28111亿元同比-137营业利润3468亿元同比-3018利润总额3523亿元同比-2958归母净利润1830亿元同比-3317扣非后归母净利润1801亿元同比-3286每股收益153元股同比证市场数据2023年01月05日-3317公司业绩低于市场预期主要源于房地产项目竣工结算有所放缓项目结算券收盘价元1636毛利率权益比率有所下滑22年公司营业利润率123同比-51pct归母净利率65研一年内最高最低元19881288同比-31pct截至22Q3末公司预收账款4579亿元同比-06是2022年总营收究市净率10报息率分红股价-的163倍未来结算项目有保障流通A股市值百万元195836告上证指数深证成指315522113320122年销售额4573亿同比-15跑赢行业行业排名逆势升至第二根据CRIC数据注息率以最近一年已公布分红计算2022年12月公司实现销售金额572亿元同比56销售面积345万平同比41单月销售规模位列行业第一公司全年实现销售金额4573亿元同比-15销售面积基础数据2022年09月30日2753万平同比-17同期50家房企销售额累计同比-40公司销售明显优于行业每股净资产元1682均值公司2022年销售额全国排行第2名较21年末继续提升2名实现逆境弯道超资产负债率7791车投资方面公司1-11月累计拿地金额1462亿元同比-72拿地面积964万平总股本流通A股百万1197011970同比-598拿地销售金额比37拿地销售面积比40较2021年全年分别提升流通B股H股百万--2pct下降42pct截至22Q3末公司待开发面积6605万平在建面积13926万平土储规模充沛一年内股价与大盘对比走势三条红线稳居绿档融资通畅股权融资预案公布助力规模更积极扩张公司3Q22实保利发展沪深300指数收益率40现现金回笼2939亿元回笼率92同比提升23pct货币资金1303亿元同比-1320截至22Q3末公司资产负债率为779剔预资产负债率为664净负债率7300现金短债比19倍三条红线稳居绿档若定增足额落地后三道红线指标有望继续优化-20预计剔预后资产负债率将降至655净负债率将降至665现金短债比将提升至21-40倍也为后续更积极经营奠定基础融资方面公司紧抓市场窗口积极开展融资额度储01-0702-0703-0704-0705-0706-0707-0708-0709-0710-0711-0712-07备2022年公司已成功发行公司债中票ABS合计314亿元加权票面利率仅28融资优势明显此外公司公告2023年度非公开发行A股股票预案拟非公开发行股票相关研究数量不超过819亿股占发行前股本68募集资金总额不超过125亿元保利发展600048点评定增公布助投资分析意见业绩暂时低于预期格局优化下未来可期维持买入评级保利发展力扩张格局优化强者愈强20230102作为老牌龙头央企军旅特色奠定了强执行力文化过去三十载中实现长期稳健的成长保利发展600048点评行业龙头销售逆势增长融资优势明显拿地隐含毛利率底部回升此外我们预计我国房地产加投融积极稳扎稳打20221028速出清后格局优化集中度和盈利能力将进一步提升优质房企有望获更大发展空间并迎来戴维斯双击当前22年业绩已经公布考虑到竣工放缓利润率回落我们下调公司证券分析师22-24年归母净利润预测为183219263亿元原值275289315亿元现价对袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom应2223PE为10790倍短期业绩暂时低于预期但中长期看行业供给侧改革下公司仍陈鹏A0230521110002可充分享受格局优化带来的红利继续维持目标价为250元股维持买入评级chenpengswsresearchcom风险提示房地产政策超预期收紧销售超预期下滑股权融资落地仍具备不确定性联系人陈鹏财务数据及盈利预测862123297818chenpengswsresearchcom202122Q1-Q32022E2023E2024E营业总收入百万元285024156437281111323278378235同比增长率172130-14150170归母净利润百万元2738813094183032187526276同比增长率-54-36-332195201每股收益元股229109153183220毛利率268245220225228ROE1406592103113市盈率71197注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评财务摘要百万元百万股2020A2021A2022E2023E2024E营业总收入243222285024281111323278378235其中营业收入243109284933281111323278378235减营业成本163955208631219266250540291997减税金及附加1849715685164161887822087主营业务利润6065760618454295386064151减销售费用687773847871872810212减管理费用43235434572265807699减研发费用12601436000减财务费用31593386327340424325经营性利润4503842977285633451041915加信用减值损失损失以-填列-71-153000加资产减值损失损失以-填列8499593107125加投资收益及其他63376660-94-107-125营业利润5226649670346804154450003加营业外净收入273365553566579利润总额5253950035352344211050582减所得税124901284590461081112986净利润4004937189261883129937596少数股东损益1110098027885942411320归属于母公司所有者的净利润2895027388183032187526276全面摊薄总股本1196811970119701197011970每股收益元242229153183220资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共3页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共3页简单金融成就梦想