12月27日，武汉完成2022年六轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　武汉本轮土拍仍以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变。武汉本轮土拍延续第五轮土拍的出让方式，仍以“拍卖”方式出让。从拿地规则来看，拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例多数仍为10%，江岸区144号地块和青山区146号地块保证金比例为20%，允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中，商服地块及东湖高新区137号地块、武昌区132号地块未设置地块限价，其余地块溢价率均为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。
　　武汉本轮土拍广义流拍率改善，平均溢价率小幅上升，土拍热度略升。武汉2022年六轮土拍合计推地12宗，供地数量较今年第五轮的15宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较2022年第五轮的60.0%大幅改善；成交12宗，成交金额229.7亿，平均溢价率为1.2%，较今年第五轮的0.8%小幅提升，土拍热度略升。从区位来看，本轮土拍主城区合计推地9宗，武昌区、江汉区、青山区、硚口区、江岸区分别供地3宗、2宗、2宗、1宗、1宗，占比75.0%，非主城区中蔡甸区、黄陂区、东湖高新区各供地1宗。1宗地块溢价成交，为武昌区132号地块，位于武昌区中北路391号，属于武汉内环，近楚河汉街，地理位置优越，周边配套成熟，交通便捷，其余11宗地均底价成交。当前武汉楼市仍较低迷，商品房量价齐跌，截至2022年12月，商品房成交面积累计同比跌至-42.82%，房企参拍仍较谨慎。
　　国企拿地占比降低，城投成拿地主力。国企全口径拿地金额29.7亿，拿地金额占比12.9%，较今年第五轮的46.8%有所下降。主流国企建发股份、中国铁建分别以14.3亿、10.3亿各拍得1宗地；中国一冶集团、武汉盘龙交投分别拿地3.2亿、1.9亿。民企拿地占比有所减少，全口径拿地金额33.7亿，拿地金额占比14.7%，较今年第五轮的47.9%有所下降。成都万华投资集团、湖北芸辉地产置业分别拿地33.2亿、0.5亿。未见主流民企拿地。国、民企拿地金额占比降低下，城投拿地金额占比明显上升，全口径拿地金额166.3亿，拿地金额占比72.4%，较今年第五轮明显上升。武汉城建123.2亿拍得4宗地，为本轮土拍拿地金额最大的企业；湖北联投集团43.1亿拍得2宗地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2023年01月07日固定收益主题报告武汉土拍零距离122六拍热度略升城投为拿地主力证券研究报告12月27日武汉完成2022年六轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn武汉本轮土拍仍以拍卖方式出让拿地规则基本不变武汉本轮土拍延续第五轮土拍的出让方式仍以拍卖方式出让高文君分析师从拿地规则来看拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn不变保证金比例多数仍为10江岸区144号地块和青山区146号地块保证金比例为20允许房企使用银行保函代替保证金缴相关报告纳拿地中商服地块及东湖高新区137号地块武昌区132号2022年12月信用债市场回2023-01-05地块未设置地块限价其余地块溢价率均为15地价触顶后通顾净融资大幅回落信用过摇号确定竞得人拿地后规则基本不变利差集体走阔取消0关税对进口煤炭影2023-01-04响几何武汉本轮土拍广义流拍率改善平均溢价率小幅上升土拍热社融或跌破10PPICPI2023-01-02度略升武汉2022年六轮土拍合计推地12宗供地数量较今年料小幅回升但仍处低位第五轮的15宗有所减少无地块流拍或撤销广义流拍率较202212月经济金融数据展年第五轮的600大幅改善成交12宗成交金额2297亿平望均溢价率为12较今年第五轮的08小幅提升土拍热度略升PMI再创新低债市修复或2023-01-01从区位来看本轮土拍主城区合计推地9宗武昌区江汉区未结束但不宜过度追涨青山区硚口区江岸区分别供地3宗2宗2宗1宗1宗赛道股反弹转债跟涨2022-12-31占比750非主城区中蔡甸区黄陂区东湖高新区各供地1可转债市场周报12宗1宗地块溢价成交为武昌区132号地块位于武昌区中北路391号属于武汉内环近楚河汉街地理位置优越周边配套成熟交通便捷其余11宗地均底价成交当前武汉楼市仍较低迷商品房量价齐跌截至2022年12月商品房成交面积累计同比跌至-4282房企参拍仍较谨慎国企拿地占比降低城投成拿地主力国企全口径拿地金额297亿拿地金额占比129较今年第五轮的468有所下降主流国企建发股份中国铁建分别以143亿103亿各拍得1宗地中国一冶集团武汉盘龙交投分别拿地32亿19亿民企拿地占比有所减少全口径拿地金额337亿拿地金额占比147较今年第五轮的479有所下降成都万华投资集团湖北芸辉地产置业分别拿地332亿05亿未见主流民企拿地国民企拿地金额占比降低下城投拿地金额占比明显上升全口径拿地金额1663亿拿地金额占比724较今年第五轮明显上升武汉城建1232亿拍得4宗地为本轮土拍拿地金额最大的企业湖北联投集团431亿拍得2宗地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1土拍规则基本不变32土拍热度略升底价成交为主33国企拿地占比降低城投成拿地主力4图表目录图1武汉2022年六轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率改善平均溢价率小幅上升3图32022年以来武汉房地产市场量价齐跌4图4国企拿地占比降低城投成拿地主力5表1武汉本轮土拍规则基本不变3表2武汉2022年六轮土拍明细元方万元4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月27日武汉完成2022年六轮土拍本轮土拍有哪些特征1土拍规则基本不变武汉本轮土拍仍以拍卖方式出让拿地规则基本不变武汉本轮土拍延续第五轮土拍的出让方式仍以拍卖方式出让从拿地规则来看拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例多数仍为10江岸区144号地块和青山区146号地块保证金比例为20允许房企使用银行保函代替保证金缴纳拿地中商服地块及东湖高新区137号地块武昌区132号地块未设置地块限价其余地块溢价率均为15地价触顶后通过摇号确定竞得人拿地后规则基本不变表1武汉本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后房价要参与资格保证金地块限价其他要求竞拍规则求22年首轮20可用银行保函替代商5-15商服地22年二轮服地块为10块未设置限价22年三轮限马甲严控购房地价摇号-22年四轮地资金来源10可用银行保函替代联动10洪山区20个别3022年五轮15商服地块可用银行保函替代未设置限价10个别20可用银行保22年六轮函替代资料来源武汉政府官网安信证券研究中心2土拍热度略升底价成交为主武汉本轮土拍广义流拍率改善平均溢价率小幅上升土拍热度略升武汉2022年六轮土拍合计推地12宗1供地数量较今年第五轮的15宗有所减少无地块流拍或撤销广义流拍率较2022年第五轮的600大幅改善2成交12宗成交金额2297亿平均溢价率为12较今年第五轮的08小幅提升土拍热度略升图1武汉2022年六轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率改善平均溢价率小幅上升成交数流拍数终止延期成交金额右2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022202220226090080年首轮年二轮年三轮8002022年四轮2022年五轮2022年六轮507004060060500304002030040200101002021202120222022202220222022202202021020年年年年年年年年年0首二三首二三四五六流拍率广义流拍率平均溢价率轮轮轮轮轮轮轮轮轮资料来源武汉政府官网安信证券研究中心资料来源武汉政府官网安信证券研究中心14宗工业用地和1宗科研用地未纳入统计2同天出让的9宗第五轮土拍延期出让地块未纳入统计9宗延期出让地块中仅3宗地最终成交本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告各板块以底价成交为主整体来看武汉本轮土拍主城区3合计推地9宗武昌区江汉区青山区硚口区江岸区分别供地3宗2宗2宗1宗1宗占比750非主城区中蔡甸区黄陂区东湖高新区各供地1宗1宗地块溢价成交为武昌区132号地块位于武昌区中北路391号属于武汉内环近楚河汉街地理位置优越周边配套成熟交通便捷其余11宗地均底价成交当前武汉楼市仍较低迷商品房量价齐跌截至2022年12月商品房成交面积累计同比跌至-4282房企参拍仍较谨慎表2武汉2022年六轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业武昌区P2022132号溢价成交165000188684144143400建发股份江汉区P2022130号成交18355318355300218740武汉城建硚口区P2022131号成交762427624200152600武汉城建武昌区P2022133号成交11400011400000103170中国铁建武昌区P2022134号成交13400813400800191900武汉城建青山区P2022135号成交900009000000138690湖北联投集团黄陂区P2022136号成交32967329670019220武汉盘龙交投东湖高新区P2022137号成交704147041400292220湖北联投集团蔡甸区P2022139号成交1200012000004936湖北芸辉地产置业江岸区P2022144号成交699686996800332000成都万华投资集团江汉区P2022145号成交20551220551500668639武汉城建青山区P2022146号成交92801928010031571中国一冶集团资料来源武汉政府官网安信证券研究中心图32022年以来武汉房地产市场量价齐跌武汉新建商品住宅价格指数环比武汉二手住宅价格指数环比武汉商品房成交面积住宅累计同比右152700102200051700001200700-05200-10-300-15-8002021420217202110202212022420227202210资料来源WIND安信证券研究中心3国企拿地占比降低城投成拿地主力武汉本轮土拍国企拿地占比降低全口径拿地金额297亿拿地金额占比129较今年第五轮的468有所下降主流国企建发股份中国铁建分别以143亿103亿各拍得1宗地中国一冶集团武汉盘龙交投分别拿地32亿19亿民企拿地占比有所减少全口径拿地金额337亿拿地金额占比147较今年第五轮的479有所下降成都万华投资集团湖北芸辉地产置业分别拿地332亿05亿未见主流民企拿地3主城区江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区洪山区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告国民企拿地金额占比降低下城投拿地金额占比明显上升全口径拿地金额1663亿拿地金额占比724较今年第五轮明显上升武汉城建1232亿拍得4宗地为本轮土拍拿地金额最大的企业湖北联投集团431亿拍得2宗地图4国企拿地占比降低城投成拿地主力2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮2022年六轮9080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源武汉政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7