12月20日，厦门完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　厦门本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为11%-15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，岛内2宗地要求定配建，配建率均低于10%，与第三轮大致持平。
　　厦门本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率虽小幅提升，但仍处较低水平，土拍热度一般。厦门2022年四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年前三轮的10宗、10宗、6宗进一步下降；无地块流拍或撤销，供地数量较少下，广义流拍率较今年第三轮的16.7%有所改善；成交4宗，成交金额80.4亿，平均溢价率4.3%，较今年二、三轮的2.6%、0.1%小幅提升，但仍低于今年首轮的6.2%，土拍热度一般。横向对比来看，在已完成四轮土拍的15城中，厦门广义流拍率为15城最低水平，平均溢价率高于15城平均水平2.7%。从区位来看，厦门本轮土拍地块区位较好，岛内合计供地3宗，占比75%，高于今年前三轮的50.0%、30.0%、33.3%，其中湖里区供地2宗，思明区供地1宗；岛外同安区供地1宗。岛内地块整体热度较高，思明区联谊地块地价触顶，进入摇号环节，该宗地块位于核心区域、周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；湖里区五缘湾地块溢价成交，湖里区县后片区地块因起拍金额较高等原因底价成交。岛外地块热度不高，同安区祥平片区地块虽周边配套完善，但是因地理位置相对较偏等原因底价成交。
　　国企仍为拿地主力，民企拿地意愿有所提升。国企全口径拿地金额52.7亿，拿地金额占比65.5%，较今年第三轮的100.0%有所下降。主流国企积极拿地，中交地产、华润置地分别以39.6亿、13.1亿各拍得1宗地。民企拿地意愿有所提升，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额占比26.1%，拿地占比较今年第三轮有所提升，弘富智悦地产21.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。城投拿地占比仍较低，仅厦门安居控股集团拿地6.7亿，拿地金额占比8.3%。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月31日固定收益主题报告厦门土拍零距离1522四拍热度一般国企仍为拿地主力证券研究报告12月20日厦门完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn厦门本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率高文君分析师限制为11-15地价触顶后直接进入摇号环节拿地后岛内2SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn宗地要求定配建配建率均低于10与第三轮大致持平相关报告2022年度转债记忆图2022-12-30厦门本轮土拍广义流拍率有所改善平均溢价率虽小幅提升说转债系列一但仍处较低水平土拍热度一般厦门2022年四轮土拍合计推2023年产业债到期压力知2022-12-29地4宗供地数量较今年前三轮的10宗10宗6宗进一步下降多少无地块流拍或撤销供地数量较少下广义流拍率较今年第三轮金融资源盘点与省内城投支2022-12-28的167有所改善成交4宗成交金额804亿平均溢价率43持14陕西篇较今年二三轮的2601小幅提升但仍低于今年首轮的2023年利率债供给怎么2022-12-2662土拍热度一般横向对比来看在已完成四轮土拍的15看城中厦门广义流拍率为15城最低水平平均溢价率高于15城天津土拍零距离12222022-12-24平均水平27从区位来看厦门本轮土拍地块区位较好岛内四拍热度略升当地民企参合计供地3宗占比75高于今年前三轮的500300333与度提升其中湖里区供地2宗思明区供地1宗岛外同安区供地1宗岛内地块整体热度较高思明区联谊地块地价触顶进入摇号环节该宗地块位于核心区域周边配套成熟交通便捷教育资源丰富湖里区五缘湾地块溢价成交湖里区县后片区地块因起拍金额较高等原因底价成交岛外地块热度不高同安区祥平片区地块虽周边配套完善但是因地理位置相对较偏等原因底价成交国企仍为拿地主力民企拿地意愿有所提升国企全口径拿地金额527亿拿地金额占比655较今年第三轮的1000有所下降主流国企积极拿地中交地产华润置地分别以396亿131亿各拍得1宗地民企拿地意愿有所提升民企全口径拿地金额210亿拿地金额占比261拿地占比较今年第三轮有所提升弘富智悦地产210亿拍得1宗地未见主流民企拿地城投拿地占比仍较低仅厦门安居控股集团拿地67亿拿地金额占比83风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍热度一般板块冷热分化33国企仍为拿地主力民企拿地意愿有所提升4图表目录图1厦门2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率有所改善平均溢价率小幅提升3图3厦门广义流拍率为15城最低水平4图4厦门平均溢价率高于15城平均水平4图5国企仍为拿地主力民企拿地意愿有所提升5表1本轮土拍规则基本不变3表2厦门2022年四轮土拍明细元方万元4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月20日厦门完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变厦门本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率限制为11-15地价触顶后直接进入摇号环节拿地后岛内2宗地要求定配建配建率均低于10与第三轮大致持平表1本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后参与资格保证金地块限价房价要求其他要求竞拍规则定品质4宗地需22年首轮13-15定配建限马甲严控购22年二轮20摇号限售价地资金来源定品质2宗地需22年三轮12-15定配建22年四轮11-15资料来源青岛政府官网安信证券研究中心2土拍热度一般板块冷热分化厦门本轮土拍广义流拍率有所改善平均溢价率虽小幅提升但仍处较低水平土拍热度一般厦门2022年四轮土拍合计推地4宗供地数量较今年前三轮的10宗10宗6宗进一步下降无地块流拍或撤销供地数量较少下广义流拍率较今年第三轮的167有所改善成交4宗成交金额804亿平均溢价率43较今年二三轮的2601小幅提升但仍低于今年首轮的62土拍热度一般横向对比来看在已完成四轮土拍的15城中厦门广义流拍率为15城最低水平平均溢价率高于15城平均水平27图1厦门2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率有所改善平均溢价率小幅提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右602022年二轮2022年三轮2022年四轮164001435050123001025040820061503041002502000202120212021202220222022202210年年年年年年年首二三首二三四0轮轮轮轮轮轮轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源厦门政府官网安信证券研究中心资料来源厦门政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3厦门广义流拍率为15城最低水平图4厦门平均溢价率高于15城平均水平广义流拍率平均溢价率259820761551043521015015合广深武苏福成北杭南上无厦天青北深成杭厦上合天青武无苏南福广城肥州圳汉州州都京州京海锡门津岛城京圳都州门海肥津岛汉锡州京州州平平均均资料来源厦门政府官网安信证券研究中心资料来源厦门政府官网安信证券研究中心板块冷热分化整体来看厦门本轮土拍地块区位较好岛内1合计供地3宗占比75高于今年前三轮的500300333其中湖里区供地2宗思明区供地1宗岛外同安区供地1宗岛内地块整体热度较高思明区联谊地块地价触顶进入摇号环节该宗地块位于核心区域周边配套成熟交通便捷教育资源丰富湖里区五缘湾地块溢价成交湖里区县后片区地块因起拍金额较高等原因底价成交岛外地块热度不高同安区祥平片区地块虽周边配套完善但是因地理位置相对较偏等原因底价成交表2厦门2022年四轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业思明区2022P13触顶摇号4500005038461101310000华润置地湖里区2022P20溢价成交450000478905612100000弘富智悦地产湖里区2022P21底价成交448000450000003960000中交地产同安区T2022P07底价成交15000015227300670000厦门安居控股集团资料来源厦门政府官网安信证券研究中心3国企仍为拿地主力民企拿地意愿有所提升厦门本轮土拍国企仍是拿地主力国企全口径拿地金额527亿拿地金额占比655较今年第三轮的1000有所下降主流国企积极拿地中交地产华润置地分别以396亿131亿各拍得1宗地民企拿地意愿有所提升民企全口径拿地金额210亿拿地金额占比261拿地占比较今年第三轮有所提升弘富智悦地产210亿拍得1宗地未见主流民企拿地城投拿地占比仍较低仅厦门安居控股集团拿地67亿拿地金额占比831岛内思明区湖里区岛外集美区海沧区翔安区同安区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告图5国企仍为拿地主力民企拿地意愿有所提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮120100806040200城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源厦门政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7