12月20日，青岛完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　青岛本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，黄岛区、城阳区、李沧区部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买；保证金比例为100%的地块占比由今年第三轮的54.5%升至70.0%。拿地中、拿地后规则基本不变。
　　青岛本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平、超九成地块底价成交，土拍热度不高。青岛2022年四轮土拍合计推地40宗，推地数量较今年前三轮的16宗、27宗、33宗有所增加；无地块撤销或流拍，广义流拍率较第三轮的9.1%明显改善；成交40宗，成交金额141.7亿，平均溢价率0.8%，与第三轮的0.5%基本持平，仍延续较低水平，超九成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比，青岛广义流拍率为13城最低水平，平均溢价率低于13城平均水平2.1%。从区位来看，本轮土拍地块质量较上轮有所下降，主城区共推地4宗，占比10.0%，较上轮的42.4%大幅下降；黄岛区、城阳区、即墨区、崂山区分别供地20宗、12宗、2宗、2宗。本轮土拍冷热分化明显，热门地块竞争激烈，崂山区张村河4号、9号地块地价触顶后进入线下竞品质环节，2宗地块均位于张村河南岸城市更新建设重点板块，周边配套成熟、交通便捷；李沧区惠水路地块低溢价成交，该宗地块临近地铁沿线，且板块内教育、商业资源丰富；共37宗地块底价成交。青岛楼市仍未回暖，2022年以来青岛商品房销售面积累计同比持续为负，房企拿地仍较谨慎。
　　城投仍为拿地主力，国企拿地意愿有所增强，国企全口径拿地金额45.5亿，拿地金额占比32.1%，较今年第三轮的20.5%有所提升。主流国企华润置地14.1亿拍得1宗地；海信地产、山东港口分别拿地18.0亿、6.8亿，青岛轨交、蓝谷投发等也均有拿地。民企拿地占比降低，全口径拿地46.9亿，拿地金额占比33.1%，较今年第三轮的38.9%小幅下降。以当地小型民企为主，新通泰工程与海控集团联合体13.7亿拍得1宗地，锦麟置业、天一人和东胜置业、青州吉盛置业分别拿地5.8亿、4.4亿、4.0亿，城建泰都置业、瑞源房产等房企也均有参与，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，但仍为本轮土拍拿地主力。全口径拿地金额79.5亿，拿地金额占比56.1%，较今年第三轮的67.8%有所下降。海控集团19.0亿拍得4宗地，为本轮拿地金额最大企业；城阳开投、城发集团、红投控股集团、城阳市政分别拿地12.0亿、11.8亿、9.5亿、6.8亿，青岛海洋集团、黄发集团等也均有参与。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月24日固定收益主题报告青岛土拍零距离1322四拍热度不高城投仍为拿地主力证券研究报告12月20日青岛完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003青岛本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源等规则黄岛区城阳区李沧区部分地块不允许联合chigsessencecomcn竞买个别地块不允许单独竞买保证金比例为100的地块占比高文君分析师由今年第三轮的545升至700拿地中拿地后规则基本不变SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn青岛本轮土拍广义流拍率虽有所改善但平均溢价率仍处较低相关报告水平超九成地块底价成交土拍热度不高青岛2022年四轮国央企价值回归的思考与转2022-12-23土拍合计推地40宗推地数量较今年前三轮的16宗27宗33债投资线索主题看转债宗有所增加无地块撤销或流拍广义流拍率较第三轮的91明系列二显改善成交40宗成交金额1417亿平均溢价率08与金融资源盘点与省内城投支2022-12-22第三轮的05基本持平仍延续较低水平超九成地块底价成交持13江苏篇土拍热度不高横向对比青岛广义流拍率为13城最低水平平解码煤炭企业五山东2022-12-21均溢价率低于13城平均水平21从区位来看本轮土拍地块能源集团有限公司质量较上轮有所下降主城区共推地4宗占比100较上轮2022年煤炭债市场回顾一2022-12-19的424大幅下降黄岛区城阳区即墨区崂山区分别供地条主线四个阶段与四个特20宗12宗2宗2宗本轮土拍冷热分化明显热门地块竞点争激烈崂山区张村河4号9号地块地价触顶后进入线下竞品广义基金大幅减持商业银2022-12-18质环节2宗地块均位于张村河南岸城市更新建设重点板块周行全面增持11月托管边配套成熟交通便捷李沧区惠水路地块低溢价成交该宗地数据点评块临近地铁沿线且板块内教育商业资源丰富共37宗地块底价成交青岛楼市仍未回暖2022年以来青岛商品房销售面积累计同比持续为负房企拿地仍较谨慎城投仍为拿地主力国企拿地意愿有所增强国企全口径拿地金额455亿拿地金额占比321较今年第三轮的205有所提升主流国企华润置地141亿拍得1宗地海信地产山东港口分别拿地180亿68亿青岛轨交蓝谷投发等也均有拿地民企拿地占比降低全口径拿地469亿拿地金额占比331较今年第三轮的389小幅下降以当地小型民企为主新通泰工程与海控集团联合体137亿拍得1宗地锦麟置业天一人和东胜置业青州吉盛置业分别拿地58亿44亿40亿城建泰都置业瑞源房产等房企也均有参与未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比有所下降但仍为本轮土拍拿地主力全口径拿地金额795亿拿地金额占比561较今年第三轮的678有所下降海控集团190亿拍得4宗地为本轮拿地金额最大企业城阳开投城发集团红投控股集团城阳市政分别拿地120亿118亿95亿68亿青岛海洋集团黄发集团等也均有参与风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍热度不高板块冷热分化33城投仍为拿地主力国企拿地意愿有所增强5图表目录图1青岛2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率有所改善平均溢价率仍保持低位3图3青岛广义流拍率为13城最低水平4图4青岛平均溢价率低于13城平均水平4图52022年以来青岛商品住宅销售面积持续负增长5图6城投仍为拿地主力国企拿地意愿有所增强6表1本轮土拍规则基本不变3表2青岛2022年四轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月20日青岛完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变青岛本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源等规则黄岛区城阳区李沧区部分地块不允许联合竞买个别地块不允许单独竞买保证金比例为100的地块占比由今年第三轮的545升至700拿地中拿地后规则基本不变表1本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后竞拍规其他参与资格保证金地块限价房价要求则要求部分20部分22年首轮限马甲严控购地50部分100资金来源多宗地22年二轮100个别20不允许联合购买22年三轮15竞品质摇号--限马甲严控购地资金来源多宗地部分20部分22年四轮不允许联合购买50部分100个别地块不允许单独竞买资料来源青岛政府官网安信证券研究中心2土拍热度不高板块冷热分化青岛本轮土拍广义流拍率虽有所改善但平均溢价率仍处较低水平超九成地块底价成交土拍热度不高青岛2022年四轮土拍合计推地40宗推地数量较今年前三轮的16宗27宗33宗有所增加无地块撤销或流拍广义流拍率较第三轮的91明显改善成交40宗成交金额1417亿平均溢价率08与第三轮的05基本持平仍延续较低水平超九成地块底价成交土拍热度不高横向对比青岛广义流拍率为13城最低水平平均溢价率低于13城平均水平21图1青岛2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率有所改善平均溢价率仍保持低位2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右100300142022年二轮2022年三轮2022年四轮90128025010702006085015040610030420501020002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源青岛政府官网安信证券研究中心资料来源青岛政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3青岛广义流拍率为13城最低水平图4青岛平均溢价率低于13城平均水平广义流拍率平均溢价率18916814712610584634221013013广深武苏福成南杭北上无天青北深杭上天成青苏南无武广福城州圳汉州州都京州京海锡津岛城京圳州海津都岛州京锡汉州州平平均均资料来源青岛政府官网安信证券研究中心资料来源青岛政府官网安信证券研究中心板块冷热分化整体来看本轮土拍地块质量较上轮有所下降主城区1共推地4宗占比100较上轮的424大幅下降黄岛区城阳区即墨区崂山区分别供地20宗12宗2宗2宗本轮土拍冷热分化明显热门地块竞争激烈崂山区张村河4号9号地块地价触顶后进入线下竞品质环节2宗地块均位于张村河南岸城市更新建设重点板块周边配套成熟交通便捷李沧区惠水路地块低溢价成交该宗地块临近地铁沿线且板块内教育商业资源丰富共37宗地块底价成交青岛楼市仍未回暖2022年以来青岛商品房销售面积累计同比持续为负房企拿地仍较谨慎表2青岛2022年四轮土拍明细元方万元平方米起拍楼成交楼面成交价行政区宗地代码成交状态面价价溢价率格竞得单位崂山区LS0602-009触顶竞品质1650001898001503140509华润置地崂山区LS0602-0041触顶竞品质1650001897991503135309海信地产李沧区353-367-370213-009-022-GB00100溢价成交10015010195018057873锦麟置业李沧区379-345-370213-010-004-GB00059成交935509355000029841城建泰都置业李沧区367-366-370213-009-002-GB00061成交12000012000000020263和达嘉峰置业动车小镇公司市北区316-311-370203-018-001-GB00074成交913619136100068349山东港口即墨区JY22-17成交23800238000005090即墨旅投即墨区JY22-18成交182401824000015172青岛城发蓝谷投发城阳区QDCYP-2022-11-1成交467704677000024802城阳市政城阳区QDCYP-2022-11-2成交452504525000043292城阳市政城阳区QDCYP-2022-11-3成交464804648000021236城阳开投瑞昇源商贸城阳区QDCYP-2022-11-4成交423404234000036144城阳开投中巍集团城阳区QDCYP-2022-11-5成交469904699000020394城阳开投中巍集团城阳区QDCYP-2022-11-6成交475104751000043689天一人和东胜置业城阳区QDCYP-2022-11-7成交378903789000042303城阳开投城阳区QDCYP-2022-11-8成交305003050000028778动车小镇公司青岛轨交城阳区QDCYP-2022-11-9成交303403034000021866动车小镇公司青岛轨交城阳区QDCYP-2022-11-10成交249102491000039510红投控股集团城阳区QDCYP-2022-11-11成交282502825000016498红投控股集团城阳区QDCYP-2022-11-12成交283202832000039027红投控股集团黄岛区HD2022-3153号成交946109461000044568海信地产1主城区李沧区市北区市南区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告黄岛区HD2022-3147号成交46050460500008402旅投集团黄岛区HD2022-3135号成交426304263000048317城发集团黄岛区HD2022-3154号成交964509645000052500青岛海洋集团黄岛区HD2022-3152号成交37620376200005992青科集团黄岛区HD2022-3140号成交723757237500040137青州吉盛置业黄岛区HD2022-3139号成交782307823000018045瑞源房产黄岛区HD2022-3155号成交328703287000015239融合控股集团黄岛区HD2022-3148号成交12387012387000015703建大房产开发黄岛区HD2022-3143号成交765707657000032522城发集团黄岛区HD2022-3141号成交8804388043000137438海控集团新通泰工程黄岛区HD2022-3142号成交152001520000011528融发集团黄岛区HD2022-3151号成交311903119000018720黄发集团黄岛区HD2022-3145号成交524505245000017873天一天众房产开发黄岛区HD2022-3146号成交343603436000027454城发集团黄岛区HD2022-3133号成交413904139000010170荣泰鑫海置业黄岛区HD2022-3137号成交349503495000023300海控集团黄岛区HD2022-3136号成交350203502000011931海控集团黄岛区HD2022-3134号成交385903859000017048海控集团黄岛区HD2022-3144号成交918209182000010165城发集团资料来源青岛政府官网安信证券研究中心图52022年以来青岛商品住宅销售面积持续负增长青岛新建商品住宅价格指数环比青岛二手住宅价格指数环比青岛商品房销售面积累计同比101000088000660004400022000000-02-200-04-06-400-08-600-10-800202132021620219202112202232022620229资料来源WIND安信证券研究中心3城投仍为拿地主力国企拿地意愿有所增强青岛本轮土拍国企拿地占比上升国企全口径拿地金额455亿拿地金额占比321较今年第三轮的205有所提升主流国企华润置地141亿拍得1宗地海信地产山东港口分别拿地180亿68亿青岛轨交蓝谷投发等也均有拿地民企拿地占比降低全口径拿地469亿拿地金额占比331较今年第三轮的389小幅下降以当地小型民企为主新通泰工程与海控集团联合体137亿拍得1宗地锦麟置业天一人和东胜置业青州吉盛置业分别拿地58亿44亿40亿城建泰都置业瑞源房产等房企也均有参与未见主流民企拿地本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告国企拿地占比提升下城投拿地占比有所下降但仍为本轮土拍拿地主力全口径拿地金额795亿拿地金额占比561较今年第三轮的678有所下降海控集团190亿拍得4宗地为本轮拿地金额最大企业城阳开投城发集团红投控股集团城阳市政分别拿地120亿118亿95亿68亿青岛海洋集团黄发集团等也均有参与图6城投仍为拿地主力国企拿地意愿有所增强2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮9080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源青岛政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页8