12月19日，天津完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除宁河区芦台地块保证金比例为30%外，其余地块保证金比例仍为20%，延续实行预申请制度。拿地中，商服地块未设置最高限价，涉宅类地块溢价率仍为15%。拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有5宗地为此前中止出让或流拍地块，通过降低起拍金额、调整配建要求等方式重新出让。
　　天津本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土拍热度略有回升。天津2022年四轮土拍合计推地24宗，供地数量较今年第二、三轮的11宗、17宗有所增加；预申请制度下，无地块流拍或撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交24宗，成交金额99.8亿，平均溢价率为1.2%，较今年第三轮的0.1%小幅提升，土拍热度略有回升。横向对比，在已完成四轮土拍的12城中，天津广义流拍率为12城最低水平，平均溢价率低于12城平均水平2.3%。从区位来看，天津本轮土拍主城区供地7宗，占比29.2%，优于第二、三轮的9.1%和11.8%；环城西青区、津南区各供地2宗、北辰区、东丽区各供地1宗；远郊武清区、蓟州区、宁河区分别供地2宗、1宗、1宗，滨海新区供地7宗。本轮土拍除滨海新区热门板块大港2宗地地价触顶后进入摇号环节外，其余22宗地块均底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市仍较低迷，截止2022年10月，天津商品房销售面积累计同比降至-34.7%，房企参拍仍较谨慎。
　　国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额32.4亿，拿地金额占比32.4%，较今年第三轮的48.0%小幅下降。渤海国资以14.3亿拍得3宗地，天保基建以13.9亿拍得2宗地，新兴际华集团、万事兴投资、汇川地产、中国建筑分别拿地1.9亿、1.4亿、0.5亿、0.3亿。未见主流国企拿地。本地民企积极参与下，民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额56.3亿，拿地金额占比56.4%，较今年第二、三轮的1.1%、27.2%明显上升。主流民企龙湖集团11.4亿拍得1宗地；本地民营房企积极拿地，鹏飞沁园春地产以23.8亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；金泽置业、万恒置业、金弘置业分别拿地6.6亿、6.3亿、3.8亿，鑫盛置业、山川融城等也均有拿地。城投拿地占比下降，全口径拿地金额11.5亿，拿地金额占比11.5%，较今年第二轮的43.1%大幅下降。天津轨道交通、东丽城投、宁投公司、津南城投分别拿地6.1亿、3.1亿、2.0亿、0.3亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月24日固定收益主题报告天津土拍零距离1222四拍热度略升当地民企参与度提升证券研究报告12月19日天津完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003天津本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变除宁河区芦台地块保证金比例为30外其chigsessencecomcn余地块保证金比例仍为20延续实行预申请制度拿地中商高文君分析师服地块未设置最高限价涉宅类地块溢价率仍为15拿地后规SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn则基本不变此外本轮土拍共有5宗地为此前中止出让或流拍地块通过降低起拍金额调整配建要求等方式重新出让相关报告国央企价值回归的思考与转2022-12-23天津本轮土拍广义流拍率延续低位平均溢价率小幅上升土债投资线索主题看转债拍热度略有回升天津2022年四轮土拍合计推地24宗供地数系列二量较今年第二三轮的11宗17宗有所增加预申请制度下金融资源盘点与省内城投支2022-12-22无地块流拍或撤销广义流拍率持续维持较低水平成交24宗持13江苏篇成交金额998亿平均溢价率为12较今年第三轮的01小解码煤炭企业五山东2022-12-21幅提升土拍热度略有回升横向对比在已完成四轮土拍的12能源集团有限公司城中天津广义流拍率为12城最低水平平均溢价率低于12城2022年煤炭债市场回顾一2022-12-19平均水平23从区位来看天津本轮土拍主城区供地7宗占条主线四个阶段与四个特比292优于第二三轮的91和118环城西青区津南点区各供地2宗北辰区东丽区各供地1宗远郊武清区蓟州广义基金大幅减持商业银2022-12-18区宁河区分别供地2宗1宗1宗滨海新区供地7宗本轮行全面增持11月托管土拍除滨海新区热门板块大港2宗地地价触顶后进入摇号环节数据点评外其余22宗地块均底价成交虽然多数地块周边配套成熟交通便捷部分地块周边新房项目较少但天津楼市仍较低迷截止2022年10月天津商品房销售面积累计同比降至-347房企参拍仍较谨慎国企拿地占比小幅下降当地民企参与度提升国企全口径拿地金额324亿拿地金额占比324较今年第三轮的480小幅下降渤海国资以143亿拍得3宗地天保基建以139亿拍得2宗地新兴际华集团万事兴投资汇川地产中国建筑分别拿地19亿14亿05亿03亿未见主流国企拿地本地民企积极参与下民企拿地占比有所提升全口径拿地金额563亿拿地金额占比564较今年第二三轮的11272明显上升主流民企龙湖集团114亿拍得1宗地本地民营房企积极拿地鹏飞沁园春地产以238亿拍得2宗地为本轮土拍拿地金额最大的房企金泽置业万恒置业金弘置业分别拿地66亿63亿38亿鑫盛置业山川融城等也均有拿地城投拿地占比下降全口径拿地金额115亿拿地金额占比115较今年第二轮的431大幅下降天津轨道交通东丽城投宁投公司津南城投分别拿地61亿31亿20亿03亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍热度略升底价成交为主33国企拿地占比小幅下降当地民企参与度提升5图表目录图1天津2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率延续低位平均溢价率小幅上升3图3天津广义流拍率为12城最低水平4图4天津平均溢价率低于12城平均水平4图52022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长5图6国企拿地占比小幅下降当地民企参与度提升6表1本轮土拍规则基本不变3表2天津2022年四轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月19日天津完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变天津本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变除宁河区芦台地块保证金比例为30外其余地块保证金比例仍为20延续实行预申请制度拿地中商服地块未设置最高限价涉宅类地块溢价率仍为15拿地后规则基本不变此外本轮土拍共有5宗地为此前中止出让或流拍地块通过降低起拍金额调整配建要求等方式重新出让如河西区太湖路地块起拍金额下调266且取消自持租赁住房要求南开区黄河道北侧38号地块南开区黄河道北侧45号地块河西区解放南路地块津南区海棠街地块起拍金额分别下调17116410086表1本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后达到限土拍批次参与资格保证金地块限价价后竞房价要求其他要求拍规则22年首轮20允许预交保证金核心区域预申请保证金为22年二轮1000万元滨城和其他区域为500万元20个别100允许预交部分地块土限马甲严控购地保证金核心区域预申请未披露毛地出让金缴年三轮15摇号22资金来源保证金为1000万元滨城坯限价付周期延长和其他区域为500万元至1年20个别30允许预交保证金核心区域预申请年四轮22保证金为1000万元滨城和其他区域为500万元资料来源天津政府官网安信证券研究中心2土拍热度略升底价成交为主天津本轮土拍广义流拍率延续低位平均溢价率小幅上升土拍热度略有回升天津2022年四轮土拍合计推地24宗供地数量较今年第二三轮的11宗17宗有所增加预申请制度下无地块流拍或撤销广义流拍率持续维持较低水平成交24宗成交金额998亿平均溢价率为12较今年第三轮的01小幅提升土拍热度略有回升横向对比在已完成四轮土拍的12城中天津广义流拍率为12城最低水平平均溢价率低于12城平均水平23图1天津2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率延续低位平均溢价率小幅上升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右706001002022年二轮2022年三轮2022年四轮605008050400406030030402002010100200002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源天津政府官网安信证券研究中心资料来源天津政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3天津广义流拍率为12城最低水平图4天津平均溢价率低于12城平均水平广义流拍率平均溢价率18916814712610584634221012012广深武苏福成南杭北上无天北深杭上天成苏南无武广福城州圳汉州州都京州京海锡津城京圳州海津都州京锡汉州州平平均均资料来源天津政府官网安信证券研究中心资料来源天津政府官网安信证券研究中心各板块以底价成交为主整体来看天津本轮土拍主城区1供地7宗占比292优于第二三轮的91和118环城西青区津南区各供地2宗北辰区东丽区各供地1宗远郊武清区蓟州区宁河区分别供地2宗1宗1宗滨海新区供地7宗本轮土拍除滨海新区热门板块大港2宗地地价触顶后进入摇号环节外其余22宗地块均底价成交虽然多数地块周边配套成熟交通便捷部分地块周边新房项目较少但天津楼市仍较低迷截止2022年10月天津商品房销售面积累计同比降至-347房企参拍仍较谨慎表2天津2022年四轮土拍明细元方万元平方米起拍楼成交楼面成交价行政区宗地代码成交状态面价价溢价率格竞得单位滨海新区津滨大挂2022-19号触顶摇号445665121415008860山川融城滨海新区津滨大挂2022-13号触顶摇号445195115415005320汇川地产西青区津西青挂2021-04号成交931729317200065500金泽置业西青区津西青挂2022-04号成交932289322800037900金弘置业武清区津武挂2022-026号成交17731177310002110格威特置业武清区津武挂2022-027号成交21667216670001040佰洋置业宁河区津宁挂2022-01号成交221382213800019650宁投公司南开区津南黄挂2021-045号成交221404221404000122000鹏飞沁园春地产南开区津南黄挂2021-038号成交221416221416000116000鹏飞沁园春地产津南区津南挂2022-05号成交732567325600063000万恒置业津南区津南挂2022-10号成交31683316830003200津南城投中国建筑蓟州区津蓟挂2020-003号成交329943299400013570万事兴投资红桥区津红光挂2022-012号成交14203314203300061400天津轨道交通河西区津西太挂2021-034号成交18393618393600060900渤海国资河西区津西韵挂2022-013号成交19306419306400027400渤海国资河西区津西浩挂2021-046号成交12458912458900054900渤海国资河西区津西陈塘挂2022-011号成交186827186827000114000龙湖集团东丽区津丽挂2022-04号成交652636526300031000东丽城投滨海新区津滨开挂2022-2号成交557205572000019010新兴际华集团滨海新区津滨保挂2022-16号成交900959009500089670天保基建滨海新区津滨保挂2022-17号成交901009010000049530天保基建1主城区和平区河西区南开区河东区河北区红桥区环城西青区津南区北辰区东丽区远郊武清区蓟州区宝坻区宁河区静海区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告滨海新区津滨塘挂2022-13号成交50667506670005320源恒投发滨海新区津滨生挂2022-3号成交617846178400020500鑫盛置业北辰区津北辰辽挂2022-014号流拍43211432110006300天士力医药集团资料来源天津政府官网安信证券研究中心图52022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长天津新建商品住宅价格指数环比天津二手住宅价格指数环比天津商品房销售面积住宅累计值同比10120008100006800046000240000200-0200-04-200-06-400-08-600-10-800202112021420217202110202212022420227202210资料来源WIND安信证券研究中心3国企拿地占比小幅下降当地民企参与度提升天津本轮土拍国企拿地占比小幅下降全口径拿地金额324亿拿地金额占比324较今年第三轮的480小幅下降渤海国资以143亿拍得3宗地天保基建以139亿拍得2宗地新兴际华集团万事兴投资汇川地产中国建筑分别拿地19亿14亿05亿03亿未见主流国企拿地本地民企积极参与下民企拿地占比有所提升全口径拿地金额563亿拿地金额占比564较今年第二三轮的11272明显上升主流民企龙湖集团114亿拍得1宗地本地民营房企积极拿地鹏飞沁园春地产以238亿拍得2宗地为本轮土拍拿地金额最大的房企金泽置业万恒置业金弘置业分别拿地66亿63亿38亿鑫盛置业山川融城等也均有拿地城投拿地占比下降全口径拿地金额115亿拿地金额占比115较今年第二轮的431大幅下降天津轨道交通东丽城投宁投公司津南城投分别拿地61亿31亿20亿03亿本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告图6国企拿地占比小幅下降当地民企参与度提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮9080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源天津政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及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