12月20日，南京完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　南京本轮土拍规则基本不变，部分地块不允许联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，5宗地块不允许联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制为10%-15%，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前流拍或终止出让地块，南京通过降低起拍楼面价等方式重新出让。
　　南京本轮土拍广义流拍率有所提升，平均溢价率延续较低水平，成交地块均为底价成交，土拍凉意依旧。南京2022年第五轮土拍合计推地15宗，供地数量较今年第四轮的4宗大幅上升，但仍明显低于今年第二、三轮的40宗以上；1宗地块流拍，无地块撤销，广义流拍率6.7%，较今年第四轮有所上升；成交14宗，成交金额49.0亿，所有成交地块均为底价成交，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成五轮土拍的4城中，南京广义流拍率低于4城平均水平，平均溢价率为4城最低水平。从区位来看，主城区仅栖霞区供地2宗，占比13.3%，虽较今年四轮有所改善，但仍低于今年前三轮的35%以上；六合区、高淳区、溧水区分别供地6宗、4宗、3宗。各板块热度不高，主城区两宗地虽地理位置较优、周边配套成熟、教育资源较丰富，但栖霞区106地块底价成交，该宗地块要求地块内规划不允许设置配套商业服务用房，栖霞区105地块流拍，该宗地为老年公寓用地；其余13宗非主城区地块也均底价成交。当前南京楼市仍较低迷，商品房成交面积累计同比持续为负，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均处于较低水平，房企参拍态度仍较为谨慎。
　　国企拿地占比大幅提升，民企拿地意愿仍较低，国企全口径拿地金额24.5亿，拿地金额占比49.9%，较今年第四轮明显提升。南京高科12.8亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业，龙跃地产11.7亿拍得3宗地。本轮土拍暂未见到民企拿地，国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，城投全口径拿地金额24.6亿，拿地金额占比50.1%，较今年第三轮的100.0%有所下降。六合新城8.2亿拍得3宗地，溧水城建6.9亿拍得3宗地，高淳经开、高淳建发集团等也均有拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月24日固定收益主题报告南京土拍零距离422五拍凉意依旧国企拿地占比大幅提升证券研究报告12月20日南京完成2022年五轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn南京本轮土拍规则基本不变部分地块不允许联合竞买仍未设商品房毛坯限价拿地前延续限马甲严控购地资金来源要高文君分析师求不变5宗地块不允许联合竞买保证金比例维持在20拿地SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn中地块溢价率限制为10-15地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人拿地后南京本轮土拍延续今年第三轮土拍以来对商相关报告品房售价限制的放松所有地块仍均未设置商品房毛坯限价此国央企价值回归的思考与转2022-12-23外对于此前流拍或终止出让地块南京通过降低起拍楼面价等债投资线索主题看转债方式重新出让系列二金融资源盘点与省内城投支2022-12-22南京本轮土拍广义流拍率有所提升平均溢价率延续较低水平持13江苏篇成交地块均为底价成交土拍凉意依旧南京2022年第五轮土解码煤炭企业五山东能2022-12-21拍合计推地15宗供地数量较今年第四轮的4宗大幅上升但仍源集团有限公司明显低于今年第二三轮的40宗以上1宗地块流拍无地块撤2022年煤炭债市场回顾一2022-12-19销广义流拍率67较今年第四轮有所上升成交14宗成条主线四个阶段与四个特交金额490亿所有成交地块均为底价成交平均溢价率延续较点低水平土拍凉意明显横向对比来看在已完成五轮土拍的4广义基金大幅减持商业银2022-12-18城中南京广义流拍率低于4城平均水平平均溢价率为4城最行全面增持11月托管低水平从区位来看主城区仅栖霞区供地2宗占比133数据点评虽较今年四轮有所改善但仍低于今年前三轮的35以上六合区高淳区溧水区分别供地6宗4宗3宗各板块热度不高主城区两宗地虽地理位置较优周边配套成熟教育资源较丰富但栖霞区106地块底价成交该宗地块要求地块内规划不允许设置配套商业服务用房栖霞区105地块流拍该宗地为老年公寓用地其余13宗非主城区地块也均底价成交当前南京楼市仍较低迷商品房成交面积累计同比持续为负新建商品住宅价格指数环比二手房住宅价格指数环比也均处于较低水平房企参拍态度仍较为谨慎国企拿地占比大幅提升民企拿地意愿仍较低国企全口径拿地金额245亿拿地金额占比499较今年第四轮明显提升南京高科128亿拍得1宗地为本轮土拍拿地金额最大企业龙跃地产117亿拍得3宗地本轮土拍暂未见到民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比有所下降城投全口径拿地金额246亿拿地金额占比501较今年第三轮的1000有所下降六合新城82亿拍得3宗地溧水城建69亿拍得3宗地高淳经开高淳建发集团等也均有拿地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍凉意依旧成交地块均为底价成交33国企拿地占比大幅提升民企拿地意愿仍较低6图表目录图1南京2022年五轮土拍基本情况宗亿4图2平均溢价率进一步下降广义流拍率有所提升4图3南京广义流拍率低于4城平均水平4图4南京平均溢价率为4城最低水平4图5南京商品房成交面积累计同比持续为负5图6国企拿地意愿有所提升城投拿地占比大幅下降6表1竞拍规则基本不变3表2南京2022年五轮土拍明细元方万元5本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月20日南京完成2022年五轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变南京本轮土拍规则基本不变部分地块不允许联合竞买仍未设商品房毛坯限价拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变5宗地块不允许联合竞买保证金比例维持在20拿地中地块溢价率限制为10-15地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人拿地后南京本轮土拍延续今年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松所有地块仍均未设置商品房毛坯限价此外对于此前流拍或终止出让地块南京通过降低起拍楼面价等方式重新出让如栖霞区106地块六合区110地块起拍楼面价分别下调7324表1竞拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限达到限价后参与资格保证金房价要求其他要求价竞拍规则仅1宗要求最低配22年首轮限马甲接受联合购买竞限售价建租赁住房面积买人取消竞得地块数量放松住宅售价无最低配建要求放限制年二轮13宗未设住宅宽摇号地块的商品22销售限价住宅预售条件限马甲严控购地资金来22年三轮源部分地块不允许联合2010-15摇号竞买限马甲严控购地资金来未设商品房毛年四轮-22源均可联合竞买坯限价限马甲严控购地资金来22年五轮源部分地块不允许联合竞买资料来源南京政府官网安信证券研究中心2土拍凉意依旧成交地块均为底价成交南京本轮土拍广义流拍率有所提升平均溢价率延续较低水平成交地块均为底价成交土拍凉意依旧南京2022年第五轮土拍合计推地15宗供地数量较今年第四轮的4宗大幅上升但仍明显低于今年第二三轮的40宗以上1宗地块流拍无地块撤销广义流拍率67较今年第四轮有所上升成交14宗成交金额490亿所有成交地块均为底价成交平均溢价率延续较低水平土拍凉意明显横向对比来看在已完成五轮土拍的4城中南京广义流拍率低于4城平均水平平均溢价率为4城最低水平本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图1南京2022年五轮土拍基本情况宗亿图2平均溢价率进一步下降广义流拍率有所提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮701200356010003050800254060020304002015102001020212021202220222022202220220202105年年年年年年年年0首二三首二三四五流拍率广义流拍率平均溢价率轮轮轮轮轮轮轮轮资料来源南京政府官网安信证券研究中心资料来源南京政府官网安信证券研究中心图3南京广义流拍率低于4城平均水平图4南京平均溢价率为4城最低水平广义流拍率平均溢价率705460450340330222011010404城武南无苏苏武无南汉京锡州城州汉锡京平平均均资料来源南京政府官网安信证券研究中心资料来源南京政府官网安信证券研究中心各板块均为底价成交整体来看南京本轮土拍地块区位一般主城区1仅栖霞区供地2宗占比133虽较今年四轮有所改善但仍低于今年前三轮的35以上六合区高淳区溧水区分别供地6宗4宗3宗各板块热度不高主城区两宗地虽地理位置较优周边配套成熟教育资源较丰富但栖霞区106地块底价成交该宗地块要求地块内规划不允许设置配套商业服务用房栖霞区105地块流拍该宗地为老年公寓用地其余13宗非主城区地块也均底价成交当前南京楼市仍较低迷商品房成交面积累计同比持续为负新建商品住宅价格指数环比二手房住宅价格指数环比也均处于较低水平房企参拍态度仍较为谨慎1主城区秦淮区雨花台区栖霞区玄武区鼓楼区建邺区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告表2南京2022年五轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业栖霞区NO2022G106底价成交191732191732001280000南京高科六合区NO2022G107底价成交641496414900245000六合新城六合区NO2022G108底价成交650866508600230000六合新城六合区NO2022G109底价成交648256482500345000六合新城六合区NO2022G110底价成交798387983800410000龙跃地产六合区NO2022G111底价成交796187961800345000龙跃地产六合区NO2022G112底价成交796877968700410000龙跃地产溧水区NO溧水2022G14底价成交981098100045000溧水城建溧水区NO溧水2022G15底价成交521205212000296000溧水城建溧水区NO溧水2022G16底价成交209932099300345000溧水城建高淳区NO高淳2022G09底价成交339623396200237200高淳国资高淳区NO高淳2022G10底价成交349443494400245600高淳建发集团高淳区NO高淳2022G11底价成交349513495100268700高淳经开高淳区NO高淳2022G12底价成交408464084600200000高淳文旅栖霞区NO2022G105流拍161954资料来源南京政府官网安信证券研究中心图5南京商品房成交面积累计同比持续为负南京二手住宅价格指数环比20南京新建商品住宅价格指数环比2000南京商品房成交面积月累计同比右151500101000055000000-05-500-10-1000-15-1500-20-200020201020212202162021102022220226202210资料来源WIND安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告3国企拿地占比大幅提升民企拿地意愿仍较低南京本轮土拍国企拿地金额占比大幅提升国企全口径拿地金额245亿拿地金额占比499较今年第四轮明显提升南京高科128亿拍得1宗地为本轮土拍拿地金额最大企业龙跃地产117亿拍得3宗地本轮土拍暂未见到民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比有所下降城投全口径拿地金额246亿拿地金额占比501较今年第三轮的1000有所下降六合新城82亿拍得3宗地溧水城建69亿拍得3宗地高淳经开高淳建发集团等也均有拿地图6国企拿地意愿有所提升城投拿地占比大幅下降2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮120100806040200城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源南京政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充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