12月16日，武汉完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　武汉本轮土拍首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变。本轮土拍首次以“拍卖”方式分两批次出让，出让方式更为灵活、快捷，自拍卖公告发布至现场拍卖最短不足20日。从拿地规则来看，拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例多数延续第四轮的10%，洪山区5宗地为20%，个别提升至30%；依旧允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中、拿地后规则基本不变。
　　武汉2022年第五轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依旧。2022年第五轮土拍合计推涉宅类地块15宗，供地数量较今年第四轮的8宗有所增加；无地块流拍、9宗地延期出让，广义流拍率60.0%，较今年第四轮的12.5%大幅提升；成交6宗，成交金额43.7亿，平均溢价率0.8%，延续今年第二轮以来不足1.5%的低溢价率水平，土拍凉意依旧。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、武汉完成第五轮土拍，武汉广义流拍率明显高于无锡、苏州，平均溢价率低于3城平均水平1.6%。从区位来看，主城七区合计推地11宗，其中洪山区、汉阳区、江岸区、江汉区、武昌区分别供地5宗、2宗、2宗、1宗、1宗，占比73.3%；非主城区中东湖高新区、黄陂区分别供地3宗、1宗。2宗地低溢价成交，均位于东湖高新区，为纯宅地，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共4宗地底价成交，9宗地延期出让。2022年以来武汉楼市持续低迷，商品房量价齐跌，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-44.4%，房企参拍仍较谨慎。
　　国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加。国企全口径拿地金额20.4亿，拿地金额占比46.8%，较今年第四轮的68.3%有所降低。湖北工业建筑集团、武汉文化投资集团、武汉聚玺城发分别拿地11.4亿、7.5亿、1.5亿，未见主流国企拿地。本地民企参与意愿有所增加，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额占比47.9%，拿地占比较今年第四轮的4.4%大幅提升。湖北建工地产、万宸地产分别以12.0亿、9.0亿各拍得1宗地，未见主流民企拿地。此外，本轮土拍中，自然人王华为2.3亿拍得1宗地。。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月17日固定收益主题报告武汉土拍零距离322五拍凉意依旧本地民企参与意愿增加证券研究报告12月16日武汉完成2022年五轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn武汉本轮土拍首次以拍卖方式出让拿地规则基本不变本轮土拍首次以拍卖方式分两批次出让出让方式更为灵活高文君分析师快捷自拍卖公告发布至现场拍卖最短不足20日从拿地规则来SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn看拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例多数延续第四轮的10洪山区5宗地为20个别提升至相关报告30依旧允许房企使用银行保函代替保证金缴纳拿地中拿地经济进一步回落曙光何时2022-12-16后规则基本不变乍现11月经济数据解读金融资源盘点与省内城投支2022-12-15武汉2022年第五轮土拍广义流拍率大幅提升平均溢价率延续持12福建篇较低水平土拍凉意依旧2022年第五轮土拍合计推涉宅类地块国央企迈向高质量发展新阶2022-12-1415宗供地数量较今年第四轮的8宗有所增加无地块流拍9段相关转债有哪些主宗地延期出让广义流拍率600较今年第四轮的125大幅提题看转债系列一升成交6宗成交金额437亿平均溢价率08延续今年如何看待11月金融数据2022-12-12第二轮以来不足15的低溢价率水平土拍凉意依旧横向对比后疫情时代消费链转债有2022-12-10来看目前仅无锡苏州武汉完成第五轮土拍武汉广义流拍哪些可转债市场周报率明显高于无锡苏州平均溢价率低于3城平均水平16从9区位来看主城七区合计推地11宗其中洪山区汉阳区江岸区江汉区武昌区分别供地5宗2宗2宗1宗1宗占比733非主城区中东湖高新区黄陂区分别供地3宗1宗2宗地低溢价成交均位于东湖高新区为纯宅地周边配套成熟交通便捷教育资源丰富共4宗地底价成交9宗地延期出让2022年以来武汉楼市持续低迷商品房量价齐跌截至2022年11月商品房成交面积累计同比跌至-444房企参拍仍较谨慎国企拿地占比降低本地民企参与意愿有所增加国企全口径拿地金额204亿拿地金额占比468较今年第四轮的683有所降低湖北工业建筑集团武汉文化投资集团武汉聚玺城发分别拿地114亿75亿15亿未见主流国企拿地本地民企参与意愿有所增加民企全口径拿地金额210亿拿地金额占比479拿地占比较今年第四轮的44大幅提升湖北建工地产万宸地产分别以120亿90亿各拍得1宗地未见主流民企拿地此外本轮土拍中自然人王华为23亿拍得1宗地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1首次以拍卖方式出让拿地规则基本不变32土拍凉意依旧以底价成交为主33国企拿地占比降低本地民企参与意愿有所增加5图表目录图1武汉2022年五轮土拍基本情况宗亿4图2广义流拍率大幅提升平均溢价率延续低位4图32022年以来武汉房地产市场量价齐跌5图4国企拿地占比降低本地民企参与意愿有所增加5表1武汉首次以拍卖方式出让拿地规则基本不变3表2武汉2022年四轮土拍明细元方万元4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月16日武汉完成2022年五轮土拍本轮土拍有哪些特征1首次以拍卖方式出让拿地规则基本不变武汉本轮土拍首次以拍卖方式出让拿地规则基本不变武汉本轮土拍首次以拍卖方式分两批次出让出让方式更为灵活快捷自拍卖公告发布至现场拍卖最短不足20日从拿地规则来看拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例多数延续第四轮的10洪山区5宗地为20个别提升至30依旧允许房企使用银行保函代替保证金缴纳拿地中拿地后规则基本不变表1武汉首次以拍卖方式出让拿地规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后竞参与资格保证金地块限价房价要求其他要求拍规则22年首轮20可用银行保5-15商服地块22年二轮函替代商服地块未设置限价为10限马甲22年三轮严控购地摇号房地价联动-资金来源10可用银行保22年四轮函替代15商服地块未设10洪山区置限价22年五轮20个别30可用银行保函替代资料来源武汉政府官网安信证券研究中心2土拍凉意依旧以底价成交为主武汉2022年第五轮土拍广义流拍率大幅提升平均溢价率延续较低水平土拍凉意依旧武汉2022年第五轮土拍合计推涉宅类地块15宗1供地数量较今年第四轮的8宗有所增加无地块流拍9宗地延期出让广义流拍率600较今年第四轮的125大幅提升成交6宗成交金额437亿平均溢价率08延续今年第二轮以来不足15的低溢价率水平土拍凉意依旧横向对比来看目前仅无锡苏州武汉完成第五轮土拍武汉广义流拍率明显高于无锡苏州平均溢价率低于3城平均水平1613宗加油加气站用地和1宗商务设施公共交通设施用地未纳入统计本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图1武汉2022年五轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率大幅提升平均溢价率延续低位2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮6010007060508005040600403040030202010200100002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源武汉政府官网安信证券研究中心资料来源武汉政府官网安信证券研究中心各板块以底价成交为主整体来看武汉本轮土拍主城七区2合计推地11宗其中洪山区汉阳区江岸区江汉区武昌区分别供地5宗2宗2宗1宗1宗占比733非主城区中东湖高新区黄陂区分别供地3宗1宗2宗地低溢价成交均位于东湖高新区为纯宅地周边配套成熟交通便捷教育资源丰富共4宗地底价成交9宗地延期出让2022年以来武汉楼市持续低迷商品房量价齐跌截至2022年11月商品房成交面积累计同比跌至-444房企参拍仍较谨慎表2武汉2022年四轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业东湖高新区P2022108号溢价成交101746105254351199900湖北建工地产东湖高新区P2022109号溢价成交949039619014747400武汉文化投资集团黄陂区P2022106号底价成交500005000000154000武汉聚玺城发汉阳区P2022110号底价成交701127011200232000王华为东湖高新区P2022113号底价成交720267202600896000万宸地产武昌区P2022119号底价成交9755197551001143300湖北工业建筑集团江汉区P2022111号延期出让234098江岸区P2022112号延期出让217898洪山区P2022114号延期出让108962洪山区P2022115号延期出让103381洪山区P2022116号延期出让104775洪山区P2022117号延期出让105716洪山区P2022118号延期出让104221江岸区P2022123号延期出让175000汉阳区P2022124号延期出让7500资料来源武汉政府官网安信证券研究中心2武汉市主城七区江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区洪山区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告图32022年以来武汉房地产市场量价齐跌武汉新建商品住宅价格指数环比武汉二手住宅价格指数环比武汉商品房成交面积累计同比右3000181525001220000906150003100000500-03-0600-09-500-12-15-10002021520218202111202222022520228202211资料来源WIND安信证券研究中心3国企拿地占比降低本地民企参与意愿有所增加武汉本轮土拍国企拿地占比降低全口径拿地金额204亿拿地金额占比468较今年第四轮的683有所降低湖北工业建筑集团武汉文化投资集团武汉聚玺城发分别拿地114亿75亿15亿未见主流国企拿地本地民企参与意愿有所增加民企全口径拿地金额210亿拿地金额占比479拿地占比较今年第四轮的44大幅提升湖北建工地产万宸地产分别以120亿90亿各拍得1宗地未见主流民企拿地此外本轮土拍中自然人王华为23亿拍得1宗地图4国企拿地占比降低本地民企参与意愿有所增加2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮9080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源武汉政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7