12月15日，广州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？广州本轮土拍拿地前、拿地后规则基本不变，拿地中调整安置房用地竞拍规则。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，大部分地块溢价率限制仍为15%，天河区1宗地为12%，安置房用地最高限价为挂牌起始价；多数地块地价触顶后，直接通过摇号确定竞得人，仅安置房用地竞拍规则调整，采用“竞安置房回购价格+摇号”的方式确定竞得人，即以挂牌起始价为最高限价，当有多个竞买人报价时，转为竞安置房回购价格（起始价17900元/平方米），当回购价格降至15000元/平方米时，转为摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。
　　广州本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。广州2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的18宗、14宗、20宗大幅减少；1宗地块流拍，无地块撤销，广义流拍率16.7%，较今年第三轮的25.0%有所改善；成交5宗，成交金额191.2亿，平均溢价率0.04%，较近年第二、三轮的2.7%、1.2%进一步下降，仍处较低水平，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的10城中，广州广义流拍率为10城最高水平，平均溢价率低于10城平均水平2.5%。从区位来看，中心六区合计供地5宗，占比83.3%，高于今年前三轮的55.6%、64.3%、50.0%，其中天河区供地2宗，海珠区、黄浦区、白云区各供地1宗；外围五区中，番禺区供地1宗。本轮土拍热度不高，仅天河区中铁物流园地块低溢价成交，该宗地块周边配套成熟、交通便捷、周边新房较少；白云区龙归街地块因去化压力小也较热门，该宗地为安置房用地，所建房屋由政府回购，采用“竞安置房回购价格+摇号”方式竞拍，经历9轮报价最终以17100元/平方米成交；其余地块中，共3宗地底价成交，1宗地流拍，流拍地块虽区位较好，紧邻今年第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块，但也意外流拍，在房地产市场低迷的背景下，房企参拍态度仍较为谨慎。
　　国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地金额占比有所提升。国企全口径拿地金额153.3亿，拿地金额占比80.2%，较今年第三轮的73.3%小幅提升。主流国企保利发展95.8亿拍得1宗地，越秀集团41.2亿拍得2宗地；中建国际投资16.4亿拍得1宗地。合作拿地下，民企拿地占比有所提升，民企全口径拿地金额37.9亿，拿地金额占比19.8%，在“民企+城投”模式下，拿地占比较今年第三轮8.1%有所提升，为方圆地产和知识城集团联合拿地，以37.9亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等
　　

研究报告全文：2022年12月17日固定收益主题报告广州土拍零距离1022四拍热度不高国企仍为拿地主力证券研究报告12月15日广州完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003广州本轮土拍拿地前拿地后规则基本不变拿地中调整安置房用地竞拍规则拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求chigsessencecomcn不变保证金比例仍为20拿地中大部分地块溢价率限制仍高文君分析师为15天河区1宗地为12安置房用地最高限价为挂牌起始价SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn多数地块地价触顶后直接通过摇号确定竞得人仅安置房用地竞拍规则调整采用竞安置房回购价格摇号的方式确定竞得相关报告人即以挂牌起始价为最高限价当有多个竞买人报价时转为经济进一步回落曙光何时2022-12-16竞安置房回购价格起始价17900元平方米当回购价格降至乍现11月经济数据解15000元平方米时转为摇号确定竞得人拿地后规则基本不变读金融资源盘点与省内城投支2022-12-15广州本轮土拍广义流拍率虽有所改善但平均溢价率仍处较低持12福建篇水平土拍热度不高广州2022年四轮土拍合计推地6宗供国央企迈向高质量发展新阶2022-12-14地数量较今年前三轮的18宗14宗20宗大幅减少1宗地块段相关转债有哪些主流拍无地块撤销广义流拍率167较今年第三轮的250题看转债系列一有所改善成交5宗成交金额1912亿平均溢价率004如何看待11月金融数据2022-12-12较近年第二三轮的2712进一步下降仍处较低水平土后疫情时代消费链转债有2022-12-10拍热度不高横向对比来看在已完成四轮土拍的10城中广州哪些可转债市场周报广义流拍率为10城最高水平平均溢价率低于10城平均水平925从区位来看中心六区合计供地5宗占比833高于今年前三轮的556643500其中天河区供地2宗海珠区黄浦区白云区各供地1宗外围五区中番禺区供地1宗本轮土拍热度不高仅天河区中铁物流园地块低溢价成交该宗地块周边配套成熟交通便捷周边新房较少白云区龙归街地块因去化压力小也较热门该宗地为安置房用地所建房屋由政府回购采用竞安置房回购价格摇号方式竞拍经历9轮报价最终以17100元平方米成交其余地块中共3宗地底价成交1宗地流拍流拍地块虽区位较好紧邻今年第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块但也意外流拍在房地产市场低迷的背景下房企参拍态度仍较为谨慎国企仍为拿地主力合作拿地下民企拿地金额占比有所提升国企全口径拿地金额1533亿拿地金额占比802较今年第三轮的733小幅提升主流国企保利发展958亿拍得1宗地越秀集团412亿拍得2宗地中建国际投资164亿拍得1宗地合作拿地下民企拿地占比有所提升民企全口径拿地金额379亿拿地金额占比198在民企城投模式下拿地占比较今年第三轮81有所提升为方圆地产和知识城集团联合拿地以379亿拍得1宗地未见主流民企拿地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1拿地前拿地后规则基本不变拿地中调整安置房用地竞拍规则32土拍热度不高以底价成交为主33国企仍为拿地主力合作拿地下民企拿地金额占比有所提升5图表目录图1广州2022年四轮土拍基本情况宗亿4图2平均溢价率广义流拍率均下降4图3广州广义流拍率为10城最高水平4图4广州平均溢价率为10城最低水平4图5国企仍为拿地主力合作拿地下民企拿地占比有所提升5表1拿地前拿地后规则基本不变调整安置房用地竞拍规则3表2广州2022年四轮土拍明细元方万元5本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月15日广州完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1拿地前拿地后规则基本不变拿地中调整安置房用地竞拍规则广州本轮土拍拿地前拿地后规则基本不变拿地中调整安置房用地竞拍规则拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中大部分地块溢价率限制仍为15天河区1宗地为12安置房用地最高限价为挂牌起始价多数地块地价触顶后直接通过摇号确定竞得人仅安置房用地竞拍规则调整采用竞安置房回购价格摇号的方式确定竞得人即以挂牌起始价为最高限价当有多个竞买人报价时转为竞安置房回购价格起始价17900元平方米当回购价格降至15000元平方米时转为摇号确定竞得人拿地后规则基本不变表1拿地前拿地后规则基本不变调整安置房用地竞拍规则拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后竞拍参与资格保证金地块限价房价要求其他要求规则南沙珠江街地块增城地块允许土22年首轮地金1年内付清增城区白云区海珠区南沙区22年二轮竞自持摇号摇155宗地块允许土地金1年内付清限马甲严号控购地资金20-增城区南沙区番禺区海珠区22年三轮来源荔湾区7宗地块允许土地金1年内付清15个别12安置竞安置房回购价天河区番禺区3宗地块允许土地22年四轮房地块最高限制地价为起始价格摇号摇号金1年内付清资料来源广州政府官网安信证券研究中心2土拍热度不高以底价成交为主广州本轮土拍广义流拍率虽有所改善但平均溢价率仍处较低水平土拍热度不高广州2022年四轮土拍合计推地6宗供地数量较今年前三轮的18宗14宗20宗大幅减少1宗地块流拍无地块撤销广义流拍率167较今年第三轮的250有所改善成交5宗成交金额1912亿平均溢价率004较近年第二三轮的2712进一步下降仍处较低水平土拍热度不高横向对比来看在已完成四轮土拍的10城中广州广义流拍率为10城最高水平平均溢价率低于10城平均水平25本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图1广州2022年四轮土拍基本情况宗亿图2平均溢价率广义流拍率均下降成交数流拍数终止延期成交金额右2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮601000602022年二轮2022年三轮2022年四轮90050800504070060030500404002030030102001002020212021202220222022202202021010年年年年年年年0首二三首二三四流拍率广义流拍率平均溢价率轮轮轮轮轮轮轮资料来源广州政府官网安信证券研究中心资料来源广州政府官网安信证券研究中心图3广州广义流拍率为10城最高水平图4广州平均溢价率为10城最低水平广义流拍率10平均溢价率181681412610846422010010广深武苏福北杭南上无北深杭上广武无苏南福州圳汉州州京州京海锡城城京圳州海州汉锡州京州平平均均资料来源广州政府官网安信证券研究中心资料来源广州政府官网安信证券研究中心各板块以底价成交为主整体来看广州本轮土拍地块区位较好中心六区1合计供地5宗占比833高于今年前三轮的556643500其中天河区供地2宗海珠区黄浦区白云区各供地1宗外围五区中番禺区供地1宗本轮土拍热度不高仅天河区中铁物流园地块低溢价成交该宗地块周边配套成熟交通便捷周边新房较少白云区龙归街地块因去化压力小也较热门该宗地为安置房用地所建房屋由政府回购采用竞安置房回购价格摇号方式竞拍经历9轮报价最终以17100元平方米成交其余地块中共3宗地底价成交1宗地流拍流拍地块虽区位较好紧邻今年第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块但也意外流拍在房地产市场低迷的背景下房企参拍态度仍较为谨慎1中心六区越秀区荔湾区天河区海珠区黄埔区以及白云区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告表2广州2022年四轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业天河区天河区AT0507033地块溢价成交458189459147029580660保利发展黄埔区CPPQ-A5-1底价成交172866172866003790300知识城集团方圆地产海珠区滨江西路256号海珠区底价成交42129642129600819420越秀集团AH010502地块白云区龙归街AB1312039白云区底价成交6518865188001635490中建国际投资AB1312040地块番禺区南村镇兴业大道南番禺区底价成交148356148356003296450越秀集团侧地块天河区天河区AT0208111地块流拍376218资料来源广州政府官网安信证券研究中心3国企仍为拿地主力合作拿地下民企拿地金额占比有所提升广州本轮土拍国企拿地占比小幅提升国企全口径拿地金额1533亿拿地金额占比802较今年第三轮的733小幅提升主流国企保利发展958亿拍得1宗地越秀集团412亿拍得2宗地中建国际投资164亿拍得1宗地合作拿地下民企拿地金额占比有所提升民企全口径拿地金额379亿拿地金额占比198在民企城投模式下拿地占比较今年第三轮81有所提升为方圆地产和知识城集团联合拿地以379亿拍得1宗地未见主流民企拿地图5国企仍为拿地主力合作拿地下民企拿地占比有所提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮1009080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源广州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7