12月13日，成都完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，新津区、青白江区未设置住宅销售限价。此外，对于此前流拍的武侯区机投桥地块通过下调起拍金额的方式重新出让。
　　成都本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率虽小幅上升，但仍处较低水平，土拍热度一般。成都本轮土拍合计推地16宗，较今年前三轮的45宗以上大幅减少，其中人才公寓用地6宗，占比37.5%，较前几轮有所提升；流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为6.3%，较上轮的8.3%略有改善；成交15宗，成交金额104.3亿，平均溢价率1.0%，较今年第三轮的0.2%小幅上升，但仍低于第一、二轮的3.1%、3.8%，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的11城中，成都广义流拍率与11城平均水平持平，平均溢价率低于11城平均水平2.4%。从区位来看，成都本轮土拍主城“5+2”合计供地8宗，占比50.0%，与今年前三轮基本持平；其余区域中龙泉驿区、双流区、新津区均供地2宗，温江区、青白江区供地1宗。热门地块竞争激烈，高新区中和地块地价触顶后进入抽签环节，该宗地清水限价3.2万/平方米，为板块内近年来的最高水平，起拍房地比2.0倍（清水限价/起拍楼面价），此外该地块位于城市轨道交通沿线，周边配套成熟、教育资源丰富；共有14宗地块底价成交，多数位于区位相对较偏的新津区、双流区、龙泉驿区等地；成华区龙潭地块因商业自持比例较高（持有商业比例不得低于总计容商业面积的50%）等原因流拍。
　　国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强。国企全口径拿地金额42.1亿，拿地金额占比40.4%，较今年第三轮的24.3%有所上升。主流国企积极拿地，招商蛇口、中国铁建分别以12.6亿、1.7亿各拍得1宗地；人居地产、成都锦江统建、山水建设分别拿地23.2亿、4.1亿、0.7亿。本地民企参与意愿有所增强，全口径拿地金额23.4亿，拿地金额占比为22.5%，较第三轮的10.7%有所上升，但仍低于去年第三轮的48.6%。以本地民企为主，邦泰置业、成都华兴住房开发、成都丽雅蓉港置地分别拿地9.1亿、7.8亿、6.6亿，未见主流民企拿地。国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额40.3亿，拿地金额占比38.7%，较今年第三轮的69.1%有所下降，新津城投、高投集团、成都新城西城投拿地金额分别为8.3亿、8.1亿、7.3亿，空港兴城、武侯资本等也均有拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月17日固定收益主题报告成都土拍零距离1122四拍热度一般国企参与度有所提升证券研究报告12月13日成都完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003成都本轮土拍规则基本不变拿地前限马甲严控购地资金来源等规则不变保证金比例仍维持在20拿地中地块溢价chigsessencecomcn率限制在12-15之间地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人高文君分析师拿地后新津区青白江区未设置住宅销售限价此外对于此SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn前流拍的武侯区机投桥地块通过下调起拍金额的方式重新出让相关报告成都本轮土拍广义流拍率略有改善平均溢价率虽小幅上升经济进一步回落曙光何时2022-12-16但仍处较低水平土拍热度一般成都本轮土拍合计推地16宗乍现11月经济数据解较今年前三轮的45宗以上大幅减少其中人才公寓用地6宗占读比375较前几轮有所提升流拍1宗无地块撤销广义流金融资源盘点与省内城投支2022-12-15拍率为63较上轮的83略有改善成交15宗成交金额1043持12福建篇亿平均溢价率10较今年第三轮的02小幅上升但仍低于国央企迈向高质量发展新阶2022-12-14第一二轮的3138土拍热度一般横向对比在已完成段相关转债有哪些主四轮土拍的11城中成都广义流拍率与11城平均水平持平平题看转债系列一均溢价率低于11城平均水平24从区位来看成都本轮土拍如何看待11月金融数据2022-12-12主城52合计供地8宗占比500与今年前三轮基本持平后疫情时代消费链转债有2022-12-10其余区域中龙泉驿区双流区新津区均供地2宗温江区青哪些可转债市场周报白江区供地1宗热门地块竞争激烈高新区中和地块地价触顶9后进入抽签环节该宗地清水限价32万平方米为板块内近年来的最高水平起拍房地比20倍清水限价起拍楼面价此外该地块位于城市轨道交通沿线周边配套成熟教育资源丰富共有14宗地块底价成交多数位于区位相对较偏的新津区双流区龙泉驿区等地成华区龙潭地块因商业自持比例较高持有商业比例不得低于总计容商业面积的50等原因流拍国企拿地占比提升本地民企参与意愿有所增强国企全口径拿地金额421亿拿地金额占比404较今年第三轮的243有所上升主流国企积极拿地招商蛇口中国铁建分别以126亿17亿各拍得1宗地人居地产成都锦江统建山水建设分别拿地232亿41亿07亿本地民企参与意愿有所增强全口径拿地金额234亿拿地金额占比为225较第三轮的107有所上升但仍低于去年第三轮的486以本地民企为主邦泰置业成都华兴住房开发成都丽雅蓉港置地分别拿地91亿78亿66亿未见主流民企拿地国民企拿地占比提升下城投拿地占比降低全口径拿地金额403亿拿地金额占比387较今年第三轮的691有所下降新津城投高投集团成都新城西城投拿地金额分别为83亿81亿73亿空港兴城武侯资本等也均有拿地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍热度一般底价成交为主33国企拿地占比提升本地民企参与意愿有所增强5图表目录图1成都2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率有所改善平均溢价率小幅上升3图3成都广义流拍率与11城平均水平持平4图4成都平均溢价率低于11城平均水平4图5国企拿地占比提升本地民企参与意愿有所增强5表1本轮土拍规则基本不变3表1成都2022年四轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月13日成都完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变成都本轮土拍规则基本不变拿地前限马甲严控购地资金来源等规则不变保证金比例仍维持在20拿地中地块溢价率限制在12-15之间地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人拿地后新津区青白江区未设置住宅销售限价此外对于此前流拍的武侯区机投桥地块通过下调起拍金额的方式重新出让起拍金额由40亿下调41至38亿表1本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限其他参与资格保证金达到限价后竞拍规则房价要求价要求22年首轮20-30限售价青白江区新津区未22年二轮限马甲严控购地设置限价12-15抽签22年三轮资金来源20新津区未设置限价青白江区新津区未22年四轮设置限价资料来源成都政府官网安信证券研究中心2土拍热度一般底价成交为主成都本轮土拍广义流拍率略有改善平均溢价率虽小幅上升但仍处较低水平土拍热度一般成都本轮土拍合计推地16宗较今年前三轮的45宗以上大幅减少其中人才公寓用地6宗占比375较前几轮有所提升流拍1宗无地块撤销广义流拍率为63较上轮的83略有改善成交15宗成交金额1043亿平均溢价率10较今年第三轮的02小幅上升但仍低于第一二轮的3138土拍热度一般横向对比在已完成四轮土拍的11城中成都广义流拍率与11城平均水平持平平均溢价率低于11城平均水平24图1成都2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率有所改善平均溢价率小幅上升2021年首轮2021年二轮2021年三轮成交数流拍数终止延期成交金额右2022年首轮2022年二轮2022年三轮80500352022年四轮7045030400603502550300204025015302001502010100105050002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源成都政府官网安信证券研究中心资料来源成都政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3成都广义流拍率与11城平均水平持平图4成都平均溢价率低于11城平均水平广义流拍率平均溢价率18916814712610584634221011011广深武苏福成南杭北上无北深杭上成广苏南无武福城州圳汉州州都京州京海锡城京圳州海都州州京锡汉州平平均均资料来源成都政府官网安信证券研究中心资料来源成都政府官网安信证券研究中心各板块以底价成交为主整体来看成都本轮土拍主城521合计供地8宗占比500与今年前三轮基本持平其余区域中龙泉驿区双流区新津区均供地2宗温江区青白江区供地1宗热门地块竞争激烈高新区中和地块地价触顶后进入抽签环节该宗地清水限价32万平方米为板块内近年来的最高水平起拍房地比20倍清水限价起拍楼面价此外该地块位于城市轨道交通沿线周边配套成熟教育资源丰富共有14宗地块底价成交多数位于区位相对较偏的新津区双流区龙泉驿区等地成华区龙潭地块因商业自持比例较高持有商业比例不得低于总计容商业面积的50等原因流拍表1成都2022年四轮土拍明细元方万元平方米起拍楼成交楼面成交价行政区宗地代码成交状态面价价溢价率格竞得单位备注高新区GX2022-53071触顶抽签1580001810001500125712招商蛇口高新区GX2022-37071成交15375015375000080526高投集团人才公寓用地锦江区JJ122512022-089成交12755012755000040786成都锦江统建人才公寓用地成华区CH222512022-090成交15400015400000090706邦泰置业青白江区QBJP2022-3251成交330003300000066037成都丽雅蓉港置地成华区CH232512022-091成交14100114100000016507中国铁建成都产投龙泉驿区LQY072512022-096成交142000142000000129529人居地产温江区WJ2022-11070102成交800008000000072625成都新城西城投双流区SLG-0705-2022-017成交10499910500000077616成都华兴住房开发武侯区WH072512022-040成交14003914004000038410武侯产投人才公寓用地武侯区WH18251212022-094成交12114012114000060111武侯资本人才公寓用地龙泉驿区LQY062512022-095成交142000142000000102262人居地产双流区SLG-07-2022-018成交695006950000051913空港兴城人才公寓用地新津区XJ2022-23070109成交27000270000006599山水建设新津区XJ2022-34070109成交450004500000083342新津城投人才公寓用地须持有商业比例不得低于总计容商业面积的50成华区CH24251212022-092流拍89000须持有商业比例不得低于总计容商业面积的50资料来源成都政府官网安信证券研究中心1主城52主城5区包括成华区武侯区锦江区金牛区青羊区2个经济区包括高新区天府新区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告3国企拿地占比提升本地民企参与意愿有所增强成都本轮土拍国企拿地占比提升全口径拿地金额421亿拿地金额占比404较今年第三轮的243有所上升主流国企积极拿地招商蛇口中国铁建分别以126亿17亿各拍得1宗地人居地产成都锦江统建山水建设分别拿地232亿41亿07亿本地民企参与意愿有所增强全口径拿地金额234亿拿地金额占比为225较第三轮的107有所上升但仍低于去年第三轮的486以本地民企为主邦泰置业成都华兴住房开发成都丽雅蓉港置地分别拿地91亿78亿66亿未见主流民企拿地国民企拿地占比提升下城投拿地占比降低全口径拿地金额403亿拿地金额占比387较今年第三轮的691有所下降新津城投高投集团成都新城西城投拿地金额分别为83亿81亿73亿空港兴城武侯资本等也均有拿地图5国企拿地占比提升本地民企参与意愿有所增强2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮80706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源成都政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意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