12月10日，福州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　福州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期有所延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为15%，地价触顶后，所有涉宅类地块均采用“竞首期付款比例+摇号”的方式确定竞得人，即地块地价触顶后竞土地金首付比例（2022年12月20日前缴付出让价款的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人；商服地块按价高者得原则出让。拿地后，土地缴纳金方面，本轮土拍延长土地金支付期限至6个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变动。
　　福州本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降，土拍凉意明显。福州2022年四轮土拍合计推地11宗，其中7宗地块为涉宅类，4宗地块为纯商服类，供地数量较今年第三轮的20宗明显减少；无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%，较今年第三轮的10.0%略有改善；成交10宗，成交金额104.3亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.0%、3.2%、1.1%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮土拍的9城中，福州广义流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢价率为9城最低水平。从区位看，本轮土拍地块均位于主城四区，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地块中，3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设，其余4宗地块区位均较优、周边配套成熟、教育资源丰富，如台江区上海西51、52号地块，位于台江区核心板块，靠近万宝商圈等，周边配套成熟；仓山区54号地块，位于三江口樟岚区域，周边配套齐全，出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学（清华大学附属中学福州学校）等。但各板块热度不高，成交地块均以底价成交。当前福州楼市仍较低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍态度仍较为谨慎。
　　国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额53.6亿，拿地金额占比51.3%，较今年第三轮的15.9%大幅提升。主流国企厦门国贸、建发股份分别以25.8亿、19.4亿各拍得1宗地；福州建工集团、福建恒一发展集团分别拿地7.0亿、1.4亿。民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额1.8亿，拿地金额占比1.7%，拿地占比较今年第二、三轮12.1%、6.0%进一步下降，仅福万（福建）发展1.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额49.0亿，拿地金额占比47.0%，较今年第三轮的78.1%有所下降。福州城投集团36.5亿拍得2宗地，为本次土拍拿地金额最大的主体，左海集团、福州新发分别拿地7.2亿、5.4亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月17日固定收益主题报告福州土拍零距离922四拍凉意明显国企成拿地主力证券研究报告12月10日福州完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征分析师福州本轮土拍规则基本不变土地金支付周期有所延长拿地池光胜前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例为20SAC执业证书编号S1450518100003拿地中商服地块未设置地块限价涉宅类地块溢价率仍为15chigsessencecomcn地价触顶后所有涉宅类地块均采用竞首期付款比例摇号的高文君分析师方式确定竞得人即地块地价触顶后竞土地金首付比例2022年SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn12月20日前缴付出让价款的比例首付比例达到100后摇号确定竞得人商服地块按价高者得原则出让拿地后土地缴纳相关报告金方面本轮土拍延长土地金支付期限至6个月销售限价方面经济进一步回落曙光何时2022-12-16商品房备案均价仍是根据实际成交价变动乍现11月经济数据解读福州本轮土拍广义流拍率略有改善平均溢价率进一步下降金融资源盘点与省内城投支2022-12-15土拍凉意明显福州2022年四轮土拍合计推地11宗其中7宗持12福建篇地块为涉宅类4宗地块为纯商服类供地数量较今年第三轮的国央企迈向高质量发展新阶2022-12-1420宗明显减少无地块流拍1宗地取消出让广义流拍率91段相关转债有哪些主较今年第三轮的100略有改善成交10宗成交金额1043亿题看转债系列一成交地块均以底价成交平均溢价率较今年前三轮的4032如何看待11月金融数据2022-12-1211进一步下降土拍凉意明显横向对比来看在已完成四轮后疫情时代消费链转债有2022-12-10土拍的9城中福州广义流拍率高于9城平均水平51平均溢哪些可转债市场周报价率为9城最低水平从区位看本轮土拍地块均位于主城四区9台江区仓山区晋安区分别供地5宗4宗2宗7宗涉宅地块中3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设其余4宗地块区位均较优周边配套成熟教育资源丰富如台江区上海西5152号地块位于台江区核心板块靠近万宝商圈等周边配套成熟仓山区54号地块位于三江口樟岚区域周边配套齐全出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学清华大学附属中学福州学校等但各板块热度不高成交地块均以底价成交当前福州楼市仍较低迷新房二手房价格持续下跌房企参拍态度仍较为谨慎国企成拿地主力民企拿地意愿仍较低国企全口径拿地金额536亿拿地金额占比513较今年第三轮的159大幅提升主流国企厦门国贸建发股份分别以258亿194亿各拍得1宗地福州建工集团福建恒一发展集团分别拿地70亿14亿民企拿地意愿仍较低民企全口径拿地金额18亿拿地金额占比17拿地占比较今年第二三轮12160进一步下降仅福万福建发展18亿拍得1宗地未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比减少城投全口径拿地金额490亿拿地金额占比470较今年第三轮的781有所下降福州城投集团365亿拍得2宗地为本次土拍拿地金额最大的主体左海集团福州新发分别拿地72亿54亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍热度不高成交地块均以底价成交33国企成拿地主力民企拿地意愿仍较低5图表目录图1福州2022年四轮土拍基本情况宗亿4图2广义流拍率略有改善平均溢价率进一步下降4图3福州广义流拍率高于9城平均水平4图4平均溢价率为9城最低水平4图5福州新房二手房价格持续下跌5图6国企成拿地主力民企拿地意愿仍较低6表1福州本轮土拍规则基本不变3表2福州2022年四轮土拍明细元方万元5本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月10日福州完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变福州本轮土拍规则基本不变土地金支付周期有所延长拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例为20拿地中商服地块未设置地块限价涉宅类地块溢价率仍为15地价触顶后所有涉宅类地块均采用竞首期付款比例摇号的方式确定竞得人即地块地价触顶后竞土地金首付比例2022年12月20日前缴付出让价款的比例首付比例达到100后摇号确定竞得人商服地块按价高者得原则出让拿地后土地缴纳金方面本轮土拍延长土地金支付期限至6个月销售限价方面商品房备案均价仍是根据实际成交价变动表1福州本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限达到限价后参与资格保证金房价要求其他要求价竞拍规则2030日180日内按22年首轮20-305050比例支付20日150日内按5050比例支付3022年二轮20底价成交的按照日90180日内按竞首付比例15商商品房销售指导价5050比例支付限马甲严控摇号摇号服地块确定出让价款每65地块土地金支付周购地资金来未设置增加1备案均期5个月25地块土地源20个别22年三轮限价价上浮03最高金支付周期为3个月长30上浮不超过45乐区取消商品房销售年限限制土地金支付周期均为6竞首付比例22年四轮20个月首期缴付时间为摇号2022年12月20日前资料来源福州政府官网安信证券研究中心2土拍热度不高成交地块均以底价成交福州本轮土拍广义流拍率略有改善平均溢价率进一步下降土拍凉意明显福州2022年四轮土拍合计推地11宗1其中7宗地块为涉宅类4宗地块为纯商服类供地数量较今年第三轮的20宗明显减少无地块流拍1宗地取消出让广义流拍率91较今年第三轮的100略有改善成交10宗成交金额1043亿成交地块均以底价成交平均溢价率较今年前三轮的403211进一步下降土拍凉意明显横向对比来看在已完成四轮土拍的9城中福州广义流拍率高于9城平均水平51平均溢价率为9城最低水平1仅考虑住宅类商业服务类地块1宗加油加气站用地未纳入统计本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图2广义流拍率略有改善平均溢价率进一步下降图1福州2022年四轮土拍基本情况宗亿成交数流拍数终止延期成交金额右2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮40180402022年二轮2022年三轮2022年四轮35160351403030120252510020208015156010104052050002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源福州政府官网安信证券研究中心资料来源福州政府官网安信证券研究中心图3福州广义流拍率高于9城平均水平图4平均溢价率为9城最低水平广义流拍率平均溢价率1691481271065846342210909城深武苏福北杭南上无北深杭上武无苏南福圳汉州州京州京海锡城京圳州海汉锡州京州平平均均资料来源福州政府官网安信证券研究中心资料来源福州政府官网安信证券研究中心各板块均以底价成交整体来看本轮土拍地块质量有所提升地块均位于主城四区2台江区仓山区晋安区分别供地5宗4宗2宗7宗涉宅地块中3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设其余4宗地块区位均较优周边配套成熟教育资源丰富如台江区上海西5152号地块位于台江区核心板块靠近万宝商圈等周边配套成熟仓山区54号地块位于三江口樟岚区域周边配套齐全出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学清华大学附属中学福州学校等但各板块热度不高成交地块均以底价成交当前福州楼市仍较低迷新房二手房价格持续下跌房企参拍态度仍较为谨慎2福州市主城四区晋安区鼓楼区仓山区台江区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告表2福州2022年四轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业备注台江区2022-51底价成交268541268541002581000厦门国贸商住台江区2022-52底价成交268297268297001942000建发股份商住晋安区2022-53底价成交18102418102400716000左海集团纯宅地仓山区2022-54底价成交114429114429001027000福州城投集团纯宅地台江区2022-55底价成交361363361363002621000福州城投集团商住全部建设安置房仓山区2022-56底价成交11180111180100535000福州新发商住配建89万方安置房建设07万方商贸楼晋安区2022-57底价成交379203792000177000福万福建发展商住全部自持住宅部分全部建设社会租赁住房台江区2022-58底价成交553195531900393000福州建工集团纯商服台江区2022-59底价成交12917612917600303000福州建工集团纯商服仓山区2022-62底价成交366703667000136000福建恒一发展集纯商服团仓山区2022-61取消出让98103纯商服资料来源福州政府官网安信证券研究中心图5福州新房二手房价格持续下跌福州二手住宅价格指数环比福州新建商品住宅价格指数环比1209060300-03-06-09202010202112021420217202110202212022420227202210资料来源福州政府官网安信证券研究中心3国企成拿地主力民企拿地意愿仍较低福州本轮土拍国企拿地占比大幅提升国企全口径拿地金额536亿拿地金额占比513较今年第三轮的159大幅提升主流国企厦门国贸建发股份分别以258亿194亿各拍得1宗地福州建工集团福建恒一发展集团分别拿地70亿14亿民企拿地意愿仍较低民企全口径拿地金额18亿拿地金额占比17拿地占比较今年第二三轮12160进一步下降仅福万福建发展18亿拍得1宗地未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比减少城投全口径拿地金额490亿拿地金额占比470较今年第三轮的781有所下降福州城投集团365亿拍得2宗地为本次土拍拿地金额最大的主体左海集团福州新发分别拿地72亿54亿本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告图6国企成拿地主力民企拿地意愿仍较低2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮9080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源福州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需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