城投拿地后的三种处理方式。（1）自主开发。房地产开发是部分城投最常见的市场化业务之一，截至2022/10/31，全国有存续债的3078家城投平台中，共有736家涉及房地产业务（不含保障房、产业园），占比23.9%。部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙头。（2）合作开发。缺乏独立操盘能力的城投常需要引入房企作为操盘方或代建方，有操盘能力的城投也通过合作的方式缓解资金压力。从2022前三季度全国涉宅用地成交情况来看，城投、非城投合作拿地占比为8.1%。（3）暂缓开发。
　　以克尔瑞为数据来源，我们对22城2021年以来（截至2022-12-20）八轮集中供地中成交的涉宅用地（纯住宅、商住、综合）的开工情况进行分析，其中7个城市开工数据存在异常，最终参考15个城市合计2544个项目的开工情况。
　　总体来看，城投拿地后的开工情况明显弱于非城投。2021年三轮集中供地中，15个样本城市共成交地块1493宗，截至2022年12月20日，827宗地块已开工，开工率为55%，而同期城投拿地开工率仅27%，为主要拖累项。2021年产业国企、民企拿地开工率分别达到75%和68%。2022年首轮集中供地（成交时间介于2月16日至6月22日之间），城投拿地开工率与2021年基本持平，为28%。二轮集中供地（成交时间介于5月26日至9月21日之间）起，由于部分城市成交时间较晚，拿地开工率逐步下降，不做主要参考。
　　分主体来看，2021年拿地开工率靠前的城投包括成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，以本身在地产业务上较具优势、且区域市场基本面也较稳定的城投为主。
　　总结来看，城投拿地后有自主开发、合作开发、暂缓开发三种处理方式，从2021年以来15个样本城市集中供地成交的涉宅用地开工情况来看，城投拿地的开工情况明显弱于产业国企和民企。城投拿地暂缓开工主要涉及四种情形，保障房项目、特定慢周转项目、去化预期不乐观的项目、出于托底拿地本身暂无开发计划的项目。保障房项目风险相对较小，后三类项目需关注地块对应的融资情况，如涉及过多的高息短久期的“前融”债务则可能一定程度上削弱区域的债务结构。
　　风险提示：数据披露不全、数据处理偏差、房地产市场超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月25日固定收益主题报告城投拿地后开工情况如何来自15城2544个项目的观察证券研究报告城投拿地后的三种处理方式1自主开发房地产开发是部分城投最常见的市场化业务之一截至20221031全国有存续债的3078家池光胜分析师城投平台中共有736家涉及房地产业务不含保障房产业园占比SAC执业证书编号S1450518100003239部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙chigsessencecomcn头2合作开发缺乏独立操盘能力的城投常需要引入房企作为操盘陈雨田分析师方或代建方有操盘能力的城投也通过合作的方式缓解资金压力从2022SAC执业证书编号S1450521070001chenyt4essencecomcn前三季度全国涉宅用地成交情况来看城投非城投合作拿地占比为813暂缓开发相关报告土地出让金下行各地付息2022-12-13以克尔瑞为数据来源我们对22城2021年以来截至2022-12-20压力有何变化八轮集中供地中成交的涉宅用地纯住宅商住综合的开工情况进2022年城投债市场回顾四2022-11-11行分析其中7个城市开工数据存在异常最终参考15个城市合计2544条主线四个阶段与三个关个项目的开工情况键词总体来看城投拿地后的开工情况明显弱于非城投2021年三轮集中供地中15个样本城市共成交地块1493宗截至2022年12月20日827宗地块已开工开工率为55而同期城投拿地开工率仅27为主要拖累项2021年产业国企民企拿地开工率分别达到75和682022年首轮集中供地成交时间介于2月16日至6月22日之间城投拿地开工率与2021年基本持平为28二轮集中供地成交时间介于5月26日至9月21日之间起由于部分城市成交时间较晚拿地开工率逐步下降不做主要参考分主体来看2021年拿地开工率靠前的城投包括成都交投成都城投宁波轨道成都兴城杭州城建等以本身在地产业务上较具优势且区域市场基本面也较稳定的城投为主总结来看城投拿地后有自主开发合作开发暂缓开发三种处理方式从2021年以来15个样本城市集中供地成交的涉宅用地开工情况来看城投拿地的开工情况明显弱于产业国企和民企城投拿地暂缓开工主要涉及四种情形保障房项目特定慢周转项目去化预期不乐观的项目出于托底拿地本身暂无开发计划的项目保障房项目风险相对较小后三类项目需关注地块对应的融资情况如涉及过多的高息短久期的前融债务则可能一定程度上削弱区域的债务结构风险提示数据披露不全数据处理偏差房地产市场超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1城投拿地后的三种处理方式311自主开发312合作开发313暂缓开发42样本15城看城投拿地后的实际开工情况5图表目录图1全国涉及房地产业务的城投平台分布截至20221031家3图22022年前三季度城投与非城投合作拿地情况亿元4图32022年前三季度城投与非城投合作拿地情况亿元5图42022年前三季度城投与非城投合作拿地情况亿元5图52021年拿地开工率较高的城投6图62022年前三季度城投拿地金额占比7本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告1城投拿地后的三种处理方式11自主开发有独立操盘能力的城投拿地后可选择自主开发作为城投市场化转型的方向之一房地产开发业务对部分城投并不陌生截至20221031全国有存续债的3078家城投平台WIND口径中共有736家从事房地产业务不含保障房产业园占比239部分城投的房地产业务已较成熟并且已运作为区域内的市占率龙头2022年前三季度南京安居武汉城建成都兴城深铁集团无锡新城集团等城投销售金额排名已进入所在城市前三对这些城投而言已具备成熟的操盘团队和产品体系在区域市场也积累了一定口碑拿地后可采用自主开发的方式运作以成都为例2021年成都兴城投资集团共参与7宗集中供地其中2宗自主开发2021年6月获取的天府新区地块案名为兴城人居云曜林语由全资子公司成都人居德尚置业有限公司开发2021年6月获取的温江地块案名为人居江岸林语由全资子公司成都人居兴乐置业有限公司开发图1全国涉及房地产业务的城投平台分布截至20221031家350涉房城投平台数量涉房城投平台开发的房地产项目数量300250200150100500江浙山湖江湖贵安四福上广陕河重北新天广云河山吉甘辽黑西青宁内海苏江东北西南州徽川建海西西南庆京疆津东南北西林肃宁龙藏海夏蒙南江古资料来源WIND安信证券研究中心备注按照主营业务名称筛选房地产项目数量统计自评级报告表1部分城投的房地产业务已较成熟并且已运作为区域内的市占率龙头亿元城市2022年前三季度销售金额排名数据来源南京安居南京15291克尔瑞权益武汉城建武汉21391克尔瑞全口径成都兴城成都10303克尔瑞流量成都轨道成都6527克尔瑞流量深铁集团深圳17683克尔瑞流量无锡新城集团无锡4031中指权益苏高新集团苏州4334中指权益泰达建设天津3887中指未说明口径资料来源中指克尔瑞安信证券研究中心12合作开发城投也可选择合作开发尤其是没有独立操盘能力的城投常需要引入房企作为操盘方在部分房企资金趋紧的情况下房企也可通过轻资产代建的方式介入根据引入房企合作方的时点可分为拿地阶段引入和拿地后引入两类1拿地阶段引入部分城投拿地阶段即采用和房企合作的方式从2022前三季度全国涉宅用地成交情况来看在2312起城投参与拿地中城投非城投合作拿地的共有188起本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告占比为81合作方包括中国金茂招商蛇口万科华润置地保利发展绿城中国龙湖集团等大型房企也包括地方性房地产企业图22022年前三季度城投与非城投合作拿地情况亿元2022Q1-Q3城投合作拿地金额城投合作拿地起数占比右4006035050300402502003015020100105000上浙江北广福山陕四安河河湖湖江重云广海江苏京东建东西川徽南北南北西庆南西资料来源中指安信证券研究中心2拿地后引入城投拿地后让渡部分项目股权或引入房企作为代建方让渡股权的案例北京兴创投资2022年一季度以482亿元获取大兴区黄村地块2022年5月引入中建壹品操盘方占股50086联投置业和大兴城建兴创投资持股比例由100降至166操盘方的引入在减轻公司资金压力的同时大幅提高了项目的开发效率2022年8月中旬项目命名大兴星光城并开放售楼处2022年9月项目开盘引入代建方的案例2022年11月绿城管理与无锡太湖新城城市发展有限公司合作开发无锡经开区地块绿城管理代资方持有项目公司1股权无锡太湖新城持股99项目公司与绿城管理签订代建协议由绿城管理负责项目的全过程管理服务并收取代建费13暂缓开发城投拿地后暂缓开发主要包括四类情形部分城投拿地为保障房用地在财政回款趋弱的情况下配合政府财政支出规划调整暂缓开发以上海较为典型上海2021年城投在集中供地中获取的涉宅用地开工率仅24未开工的47宗地块多数为地价较低的动迁房保障性租赁住房地块部分城投拿地为特定项目用地较多项目也具有一定的政策属性以慢周转项目为主在资金偏紧的情况下倾向于推迟开工例如成都市新津城乡建设投资有限责任公司在2021年首轮集中供地中获取的新津区地块项目规划包括星级酒店商业街区等产业项目自持部分较多目前仍未开工与此类似城投获取的计划建设地标建筑大型商业综合体小镇等项目的地块开工率普遍不高项目去化预期不乐观的地块该情形最为常见城投获取的位于郊区或低能级城市的地块由于预期销售不佳暂缓开发入市我们统计2021年重庆郑州无锡等城市的城投拿地开工比率明显低于广州成都等强一二线城市其他主要出于托底拿地考虑本身无开发计划等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告图3不同城市城投拿地开工率分化2021年城投拿地开工率9080706050403020100广州成都宁波青岛武汉杭州福州上海苏州郑州重庆无锡资料来源克尔瑞安信证券研究中心备注统计范围为集中供地中成交的涉宅用地不显示成交地块数量10块以下的城市2样本15城看城投拿地后的实际开工情况以克尔瑞为数据来源我们对22城2021年以来截至2022-12-20下同合计八轮集中供地2021年三轮2022年五轮中成交的涉宅用地纯住宅商住综合的开工情况进行分析其中7个城市开工数据存在异常最终参考15个城市合计2544个项目的开工情况其中由城投获取的项目共983个占比386含城投与其他企业合作获取下同需要注意的是样本15城为一二线或强三线城市普通三四线城市开工情况可能弱于样本城市总体来看城投拿地后的开工情况明显弱于非城投2021年三轮集中供地中15个样本城市共成交地块1493宗截至2022年12月20日827宗地块已开工开工率为55而同期城投拿地开工率仅27为主要拖累项2021年产业国企民企拿地开工率分别达到75和682022年首轮集中供地成交时间介于2月16日至6月22日之间城投拿地开工率与2021年基本持平为28二轮集中供地成交时间介于5月26日至9月21日之间起由于部分城市成交时间较晚拿地开工率逐步下降不做主要参考图4城投拿地开工率明显弱于产业国企和民企城投国企民企758072686670626048504027283024252016161002021年一至三轮2022年一轮2022年二轮2022年三轮资料来源克尔瑞安信证券研究中心备注15个样本城市集中供地成交的涉宅地块纯住宅商住综合截至2022-12-20本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告表215个样本城市2544个项目开工情况统计个成交地块数量全部城投国企民企2021年14934964386742022年一轮299117112902022年二轮300130111842022年三轮27815291672022年四轮1447240562022年五轮30161111开工率全部城投国企民企2021年552775682022年一轮532872622022年二轮442466482022年三轮171616252022年四轮00002022年五轮0000数据来源克尔瑞安信证券研究中心备注样本城市包括北京上海成都福州广州杭州厦门宁波青岛苏州天津无锡武汉郑州重庆分主体来看拿地开工率较高的城投以本身在地产业务上较具优势且区域房地产市场较稳定的城投为主2021年拿地开工率靠前的城投包括成都交投成都城投宁波轨道成都兴城杭州城建等图52021年拿地开工率较高的城投2021年拿地开工率120100806040200成成宁成成青杭成上宁中福上都都波都都岛州都海波德州海交城轨兴轨动城天顾镇联建临投投道城道车建府村海合发港小新资海镇区产江投投资资资料来源克尔瑞安信证券研究中心备注本图显示2021年拿地数量3宗以上拿地开工率50及以上的城投总结来看城投拿地后一般有自主开发合作开发暂缓开发三种处理方式从2021年以来15个样本城市集中供地成交的涉宅用地开工情况来看七成以上的城投拿地采用暂缓开发的方式城投拿地的开工情况明显弱于产业国企和民企城投项目暂缓开工主要涉及四种情形保障房项目特定慢周转项目去化预期不乐观的项目出于托底拿地本身暂无开发计划的项目保障房项目风险相对较小后三类项目需关注地块对应的融资情况如涉及过多的高息短久期的前融债务则可能一定程度上削弱区域的债务结构本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告图62022年前三季度城投拿地金额占比资料来源中指安信证券研究中心备注城投拿地金融占比按照全口径计算城投合作拿地也纳入统计本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业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