12月29日，济南完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　济南本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例在20%-35%之间；济南本轮土拍共7宗地单独出让，占比25.6%，其余20宗被分为6个组团出让。拿地中，多数地块溢价率限制仍为15%，市中区小梁庄项目113号地块最高限价为挂牌起始价；地价触顶后仍通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后规则基本不变。
　　济南本轮广义流拍率延续较低水平，平均溢价率小幅提升，土拍热度略升。济南2022年四轮土拍合计推地21宗，供地数量较今年第三轮的28宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率延续较低水平；成交21宗，成交金额66.8亿，平均溢价率为2.1%，较今年前三轮的不足2.0%小幅提升，土拍热度略升。横向对比，在已完成四轮土拍的17城中，济南广义流拍率为17城最低水平，平均溢价率低于17城平均水平2.3%。从区位来看，主城四区合计推地9宗，占比42.9%，市中区、历下区、槐荫区、天桥区分别供地4宗、3宗、1宗、1宗；济阳区供地12宗，为本轮供地主力。热门地块竞争激烈，历下区科技城片区组团地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续”成交，该组团由3宗纯宅地构成，靠近CBD片区，周边配套成熟，交通便捷。共18宗地块底价成交，主要集中于市中区和济阳区。济南楼市持续低迷，2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房销售面积累计同比降至-24.5%，房企参拍仍较谨慎。
　　城投仍为拿地主力，国企拿地占比有所提升。国企全口径拿地金额20.0亿，拿地金额占比29.9%，较今年第三轮的16.7%有所提升。主流国企保利置业20.0亿拍得科技城片区组团3宗地。民企拿地占比降低，全口径拿地金额0.3亿，拿地金额占比0.5%，较今年第三轮的6.4%进一步下降。仅当地民营房企弘力置业0.3亿拍得1宗地。未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，但仍为本轮土拍拿地主力，全口径拿地金额46.5亿，拿地金额占比69.6%，较今年第三轮的86.4%有所下降。济南城投集团28.2亿拍得3宗地，济南先行投资集团17.2亿拍得济阳区3个组团地块（共11宗），天桥财金投资等也均有拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月31日固定收益主题报告济南土拍零距离1722四拍热度略升城投仍为拿地主力证券研究报告12月29日济南完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn济南本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例在20-35之间济南本轮土拍高文君分析师共7宗地单独出让占比256其余20宗被分为6个组团出让SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn拿地中多数地块溢价率限制仍为15市中区小梁庄项目113号地块最高限价为挂牌起始价地价触顶后仍通过竞建筑品质相关报告和建设进度确定竞得人拿地后规则基本不变2022年度转债记忆图2022-12-30说转债系列一2023年产业债到期压力知2022-12-29济南本轮广义流拍率延续较低水平平均溢价率小幅提升土多少拍热度略升济南2022年四轮土拍合计推地21宗供地数量较金融资源盘点与省内城投支2022-12-28今年第三轮的28宗有所减少无地块流拍或撤销广义流拍率延持14陕西篇续较低水平成交21宗成交金额668亿平均溢价率为212023年利率债供给怎么2022-12-26较今年前三轮的不足20小幅提升土拍热度略升横向对比看在已完成四轮土拍的17城中济南广义流拍率为17城最低水平天津土拍零距离12222022-12-24平均溢价率低于17城平均水平23从区位来看主城四区合四拍热度略升当地民企参计推地9宗占比429市中区历下区槐荫区天桥区分与度提升别供地4宗3宗1宗1宗济阳区供地12宗为本轮供地主力热门地块竞争激烈历下区科技城片区组团地价触顶进入竞建筑品质和建设进度环节最终以三星级绿色建筑达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续成交该组团由3宗纯宅地构成靠近CBD片区周边配套成熟交通便捷共18宗地块底价成交主要集中于市中区和济阳区济南楼市持续低迷2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负截至2022年10月商品房销售面积累计同比降至-245房企参拍仍较谨慎城投仍为拿地主力国企拿地占比有所提升国企全口径拿地金额200亿拿地金额占比299较今年第三轮的167有所提升主流国企保利置业200亿拍得科技城片区组团3宗地民企拿地占比降低全口径拿地金额03亿拿地金额占比05较今年第三轮的64进一步下降仅当地民营房企弘力置业03亿拍得1宗地未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比有所下降但仍为本轮土拍拿地主力全口径拿地金额465亿拿地金额占比696较今年第三轮的864有所下降济南城投集团282亿拍得3宗地济南先行投资集团172亿拍得济阳区3个组团地块共11宗天桥财金投资等也均有拿地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1土拍规则基本不变32土拍热度略升底价成交为主33城投仍为拿地主力国企拿地占比有所提升6图表目录图1济南2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率延续较低水平平均溢价率小幅提升3图3济南广义流拍率为17城最低水平4图4济南平均溢价率低于17城平均水平4图52022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负5图6城投仍为拿地主力国企拿地占比有所提升6表1济南本轮土拍规则基本不变3表2济南2022年四轮土拍明细元方万元平方米5本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月29日济南完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1土拍规则基本不变济南本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例在20-35之间济南本轮土拍共7宗地单独出让占比256其余20宗被分为6个组团出让拿地中多数地块溢价率限制仍为15市中区小梁庄项目113号地块最高限价为挂牌起始价地价触顶后仍通过竞建筑品质和建设进度确定竞得人拿地后规则基本不变表1济南本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块达到限价后竞拍房价要参与资格保证金其他要求限价规则求限马甲严控购地资金延长土地金缴纳22年首轮来源期限除高新区2宗地块限马甲严控购地资金20-100外其余地块土地22年二轮来源仅济阳区不允许竞建筑品质和建金均须在2022年联合竞买15-设进度12月25日前付清限马甲严控购地资金22年三轮20-30来源试行预公告出让-限马甲严控购地资金22年四轮20-35来源资料来源济南政府官网安信证券研究中心2土拍热度略升底价成交为主济南本轮广义流拍率延续较低水平平均溢价率小幅提升土拍热度略升济南2022年四轮土拍合计推地211宗供地数量较今年第三轮的28宗有所减少无地块流拍或撤销广义流拍率延续较低水平成交21宗成交金额668亿平均溢价率为21较今年前三轮的不足20小幅提升土拍热度略升横向对比在已完成四轮土拍的17城中济南广义流拍率为17城最低水平平均溢价率低于17城平均水平23图1济南2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率延续较低水平平均溢价率小幅提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮成交数流拍数终止延期成交金额右120300502022年二轮2022年三轮2022年四轮1002504080200306015020401002050100002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源济南政府官网安信证券研究中心资料来源济南政府官网安信证券研究中心1济南本轮土拍共推地27宗其中12宗涉宅类地块9宗商服地块6宗非涉宅类地块医疗卫生用地交通服务场站用地服务设施用地文化设施用地该6宗地不纳入统计本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3济南广义流拍率为17城最低水平图4济南平均溢价率低于17城平均水平平均溢价率广义流拍率259820761554103251001717北深杭厦上合济长天成青武无苏南福广合广深武苏福成北杭南上无青天厦长济城京圳州门海肥南沙津都岛汉锡州京州州城肥州圳汉州州都京州京海锡岛津门沙南平平均均资料来源济南政府官网安信证券研究中心资料来源济南政府官网安信证券研究中心板块冷热分化济南本轮土拍地块区位一般主城四区2合计推地9宗占比429市中区历下区槐荫区天桥区分别供地4宗3宗1宗1宗济阳区供地12宗为本轮供地主力热门地块竞争激烈历下区科技城片区组团地价触顶进入竞建筑品质和建设进度环节最终以三星级绿色建筑达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续成交该组团由3宗纯宅地构成靠近CBD片区周边配套成熟交通便捷共18宗地块底价成交主要集中于市中区和济阳区济南楼市持续低迷2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负截至2022年10月商品房销售面积累计同比降至-245房企参拍仍较谨慎2主城区槐荫区历下区天桥区市中区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告表2济南2022年四轮土拍明细元方万元平方米行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格竞得单位触顶竞建筑品质历下区2022TDGP02R01108555098297149148154保利置业和建设进度触顶竞建筑品质历下区2022TDGP02R0111864179929514935640保利置业和建设进度触顶竞建筑品质历下区2022TDGP02R0112339833904714916025保利置业和建设进度市中区2022TDGP03R0113底价成交967479674700260000济南城投集团市中区2022TDGP03C0114底价成交113208113208001344济南城发集团市中城投集团市中区2022TDGP03C0115底价成交106288106288001545济南城发集团市中城投集团市中区2022TDGP03C0116底价成交42918429180017194济南城投集团槐荫区2022TDGP04C0117底价成交1623816238004792济南城投集团天桥区2022TDGP05C0119底价成交1161411614008414天桥财金投资济阳区2022TDGPQBC0007底价成交933693360028550济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0008底价成交37524375240013820济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0009底价成交28505285050020930济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBC0011底价成交933693360021120济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBC0012底价成交933693360012770济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0013底价成交2850128501009830济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0014底价成交2853028530007900济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0015底价成交28511285110012290济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0016底价成交28501285010011960济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0019底价成交43644436440016990济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBR0020底价成交43657436570015940济南先行投资集团济阳区2022TDGPQBC0021底价成交98889888003150弘力置业资料来源济南政府官网安信证券研究中心图52022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负济南新建商品住宅价格指数环比济南二手住宅价格指数环比济南商品房销售面积住宅累计同比右2090015700105003000510000-100-05-300-10-500202112021420217202110202212022420227202210资料来源济南政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告3城投仍为拿地主力国企拿地占比有所提升济南本轮土拍国企拿地占比有所提升全口径拿地金额200亿拿地金额占比299较今年第三轮的167有所提升主流国企保利置业200亿拍得科技城片区组团3宗地民企拿地占比降低全口径拿地金额03亿拿地金额占比05较今年第三轮的64进一步下降仅当地民营房企弘力置业03亿拍得1宗地未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比有所下降但仍为本轮土拍拿地主力全口径拿地金额465亿拿地金额占比696较今年第三轮的864有所下降济南城投集团282亿拍得3宗地济南先行投资集团172亿拍得济阳区3个组团地块共11宗天桥财金投资等也均有拿地图6城投仍为拿地主力国企拿地占比有所提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮1009080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源济南政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客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