12月30日，长沙完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，雨花区会展地块溢价率限制下调至13%，其余地块仍为15%；地价触顶后的竞拍规则保持不变，除岳麓区2宗地与雨花区1宗地采用摇号确定竞得人外，其余10宗地块均采用“竞自持租赁住房+摇号”的方式确定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅4宗地设置毛坯最高销售均价，其余9宗地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。
　　长沙本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍延续较低水平，超八成地块底价成交，土拍热度不高。长沙2022年第四轮土拍合计推地13宗，供地数量较今年前三轮的22宗、19宗、22宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第三轮的4.5%有所改善；成交13宗，成交金额78.4亿，平均溢价率1.5%，较今年第三轮小幅上升，但仍处于较低水平，超八成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的16城中，长沙广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率低于16城平均水平2.6%。从区位来看，主城五区合计供地6宗，占比46.2%，其中岳麓区、雨花区、天心区、芙蓉区分别供地2宗、2宗、1宗、1宗；望城区供地7宗。共2宗地溢价成交，2宗地均位于岳麓区，地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富，其中梅溪湖二期80号地块因建设要求较高（集中供能接入面积不低于14.1万方；引入一家世界500强排行榜中位列前100强央企或国企参与项目建设）低溢价成交；共11宗地底价成交，其中7宗地位于远郊望城区，多数地块地理位置较偏、周边配套一般，而主城区部分地块需配建小学、道路、扩建中学等。
　　国企为拿地主力，民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额44.2亿，拿地金额占比56.3%，较今年第三轮的35.9%有所提升。主流国企保利发展13.5亿拍得1宗地；中建信和与中建五局联合体、天心城发集团、长沙房产集团分别拿地18.9亿、8.0亿、3.8亿。民企拿地意愿较低，全口径拿地金额10.0亿，拿地金额占比12.8%，较今年第三轮32.6%有所下降。本地民营房企积极拿地，郴州鑫宇地产、自贸试验区运发地产、金蛰地产分别拿地4.4亿、4.1亿、1.5亿，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额24.2亿，拿地金额占比30.9%，较今年第三轮的60.0%有所下降。望城城投、望城水利分别拿地15.6亿、8.7亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

研究报告全文：2022年12月31日固定收益主题报告长沙土拍零距离1622四拍热度不高国企为拿地主力证券研究报告12月30日长沙完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003长沙本轮土拍规则基本不变放松售价限制拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变所有地块均可联合竞买保chigsessencecomcn证金比例仍为20拿地中雨花区会展地块溢价率限制下调至高文君分析师13其余地块仍为15地价触顶后的竞拍规则保持不变除岳SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn麓区2宗地与雨花区1宗地采用摇号确定竞得人外其余10宗地块均采用竞自持租赁住房摇号的方式确定竞得人拿地后相关报告房价限制进一步放松仅4宗地设置毛坯最高销售均价其余92022年度转债记忆图2022-12-30宗地块均根据开发品质长沙市楼市政策等因素进行价格监制说转债系列一地块利润空间提升2023年产业债到期压力知2022-12-29多少长沙本轮土拍广义流拍率虽有所改善但平均溢价率仍延续较金融资源盘点与省内城投支2022-12-28低水平超八成地块底价成交土拍热度不高长沙2022年第持14陕西篇四轮土拍合计推地13宗供地数量较今年前三轮的22宗19宗2023年利率债供给怎么2022-12-2622宗有所减少无地块流拍或撤销广义流拍率较今年第三轮的看45有所改善成交13宗成交金额784亿平均溢价率15天津土拍零距离12222022-12-24较今年第三轮小幅上升但仍处于较低水平超八成地块底价成四拍热度略升当地民企参交土拍热度不高横向对比来看在已完成四轮土拍的16城中与度提升长沙广义流拍率为16城最低水平平均溢价率低于16城平均水平26从区位来看主城五区合计供地6宗占比462其中岳麓区雨花区天心区芙蓉区分别供地2宗2宗1宗1宗望城区供地7宗共2宗地溢价成交2宗地均位于岳麓区地块区位较好周边配套成熟教育资源丰富其中梅溪湖二期80号地块因建设要求较高集中供能接入面积不低于141万方引入一家世界500强排行榜中位列前100强央企或国企参与项目建设低溢价成交共11宗地底价成交其中7宗地位于远郊望城区多数地块地理位置较偏周边配套一般而主城区部分地块需配建小学道路扩建中学等国企为拿地主力民企拿地意愿较低国企全口径拿地金额442亿拿地金额占比563较今年第三轮的359有所提升主流国企保利发展135亿拍得1宗地中建信和与中建五局联合体天心城发集团长沙房产集团分别拿地189亿80亿38亿民企拿地意愿较低全口径拿地金额100亿拿地金额占比128较今年第三轮326有所下降本地民营房企积极拿地郴州鑫宇地产自贸试验区运发地产金蛰地产分别拿地44亿41亿15亿未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比降低全口径拿地金额242亿拿地金额占比309较今年第三轮的600有所下降望城城投望城水利分别拿地156亿87亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1土拍规则基本不变放松售价限制32土拍热度不高底价成交为主33国企为拿地主力民企拿地意愿较低5图表目录图1长沙2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2广义流拍率有所改善平均溢价率延续较低水平3图3长沙广义流拍率为16城最低水平4图4长沙平均溢价率低于16城平均水平4图5国企为拿地主力民企拿地意愿较低5表1竞拍规则基本不变3表2长沙2022年四轮土拍明细元方万元4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月30日长沙完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1土拍规则基本不变放松售价限制长沙本轮土拍规则基本不变放松售价限制拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变所有地块均可联合竞买保证金比例仍为20拿地中雨花区会展地块溢价率限制下调至13其余地块仍为15地价触顶后的竞拍规则保持不变除岳麓区2宗地与雨花区1宗地采用摇号确定竞得人外其余10宗地块均采用竞自持租赁住房摇号的方式确定竞得人拿地后房价限制进一步放松仅4宗地设置毛坯最高销售均价其余9宗地块均根据开发品质长沙市楼市政策等因素进行价格监制地块利润空间提升表1竞拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限达到限价后参与资格保证金房价要求其他要求价竞拍规则22年首轮限售价部分地块根限马甲严控购地资金20个别据开发品质等因素进来源503015个行价格监制22年二轮别10竞自持摇-限马甲严控购地资金号摇号限售价部分地块根22年三轮来源仅68号地块不允据开发品质长沙市许联合竞买20楼市政策等因素进行限马甲严控购地资金15个22年四轮价格监制来源均可联合竞买别13资料来源长沙政府官网安信证券研究中心2土拍热度不高底价成交为主长沙本轮土拍广义流拍率虽有所改善但平均溢价率仍延续较低水平超八成地块底价成交土拍热度不高长沙2022年第四轮土拍合计推地13宗供地数量较今年前三轮的22宗19宗22宗有所减少无地块流拍或撤销广义流拍率较今年第三轮的45有所改善成交13宗成交金额784亿平均溢价率15较今年第三轮小幅上升但仍处于较低水平超八成地块底价成交土拍热度不高横向对比来看在已完成四轮土拍的16城中长沙广义流拍率为16城最低水平平均溢价率低于16城平均水平26图1长沙2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率有所改善平均溢价率延续较低水平202120212021成交数流拍数终止延期成交金额右年首轮年二轮年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮40450702022年四轮3540060303502530050250202004015150301010055020002021202120222022202220222021100年年年年年年年首二三首二三四流拍率广义流拍率平均溢价率轮轮轮轮轮轮轮资料来源长沙政府官网安信证券研究中心资料来源长沙政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3长沙广义流拍率为16城最低水平图4长沙平均溢价率低于16城平均水平广义流拍率平均溢价率259820761554103521016016合广深武苏福成北杭南上无青天厦长北深杭厦上合长天成青武无苏南福广城肥州圳汉州州都京州京海锡岛津门沙城京圳州门海肥沙津都岛汉锡州京州州平平均均资料来源长沙政府官网安信证券研究中心资料来源长沙政府官网安信证券研究中心各板块热度不高以底价成交为主整体来看长沙本轮土拍地块区位一般主城五区1合计供地6宗占比462其中岳麓区雨花区天心区芙蓉区分别供地2宗2宗1宗1宗望城区供地7宗共2宗地溢价成交2宗地均位于岳麓区地块区位较好周边配套成熟教育资源丰富其中梅溪湖二期80号地块因建设要求较高集中供能接入面积不低于141万方引入一家世界500强排行榜中位列前100强央企或国企参与项目建设低溢价成交共11宗地底价成交其中7宗地位于远郊望城区多数地块地理位置较偏周边配套一般而主城区部分地块需配建小学道路扩建中学等表2长沙2022年四轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业岳麓区2022长沙市078号溢价成交559996389314144193郴州鑫宇地产岳麓区2022长沙市080号溢价成交759187970650134678保利发展长沙县2022长沙市079号底价成交32225322250041420自贸试验区运发地产雨花区2022长沙市081号底价成交43646436460037600长沙房产集团天心区2022长沙市082号底价成交51800518000080400天心城发集团芙蓉区2022长沙市083号底价成交529045290400189001中建信和中建五局望城区2022望城区057号底价成交30000300000037986望城城投望城区2022望城区058号底价成交29000290000056783望城城投望城区2022望城区059号底价成交24836248360060762望城城投望城区2022望城区060号底价成交24000240000033502望城水利望城区2022望城区061号底价成交25150251500029703望城水利望城区2022望城区062号底价成交23000230000023442望城水利望城区2022望城区063号底价成交30000300000014590金蛰地产资料来源长沙政府官网安信证券研究中心1主城五区岳麓区雨花区天心区开福区芙蓉区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告3国企为拿地主力民企拿地意愿较低长沙本轮土拍国企成拿地主力国企全口径拿地金额442亿拿地金额占比563较今年第三轮的359有所提升主流国企保利发展135亿拍得1宗地中建信和与中建五局联合体天心城发集团长沙房产集团分别拿地189亿80亿38亿民企拿地意愿较低全口径拿地金额100亿拿地金额占比128较今年第三轮326有所下降本地民营房企积极拿地郴州鑫宇地产自贸试验区运发地产金蛰地产分别拿地44亿41亿15亿未见主流民企拿地国企拿地占比提升下城投拿地占比降低全口径拿地金额242亿拿地金额占比309较今年第三轮的600有所下降望城城投望城水利分别拿地156亿87亿图5国企为拿地主力民企拿地意愿较低2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮80706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源长沙政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个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