12月23日，合肥完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　合肥本轮土拍规则基本不变，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变，保证金比例仍维持在20%-25%之间，允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后规则不变，除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外，其余地块仍均采取“投报高品质住宅建设方案+摇号”确定竞得人。拿地后，除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）小幅上调，由今年三轮的2.6倍进一步上升至2.8倍。
　　合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。合肥2022年四轮土拍合计推地18宗，供地数量较今年第二、三轮的43宗、28宗有所减少；无地块流拍，4宗地块延期出让，广义流拍率为22.2%，较今年第三轮的25.0%小幅改善；成交14宗，成交金额74.5亿，平均溢价率2.8%，较上轮的5.2%有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的14城中，合肥广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率高于14城平均水平2.2%。从区位来看，主城四区合计推地12宗，占比66.7%，新站区供地3宗，经开区、滨湖新区、高新区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地地价触顶，触发报高标环节，分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块，地块地理位置较优、周边配套成熟、交通便捷；2宗地块溢价成交，均位于主城包河区；共有10宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地，其余3宗地块中，包河区28号、30号地块为卫岗王卫片区城市更新项目，与包河区29号安置房地块整体出让，统一规划。此外，共4宗地块延期出让。
　　国企拿地占比有所下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额19.1亿，拿地金额占比25.6%，较今年第三轮的41.7%有所下降。主流国企招商蛇口5.9亿拍得1宗地；滨湖投资、包河建发、复兴置业分别拿地9.7亿、2.3亿、1.0亿。本地民企积极参与下，合肥本轮土拍民企拿地占比提升，全口径拿地金额40.6亿，拿地金额占比54.5%，较今年第三轮的40.4%有所上升。主要为本地民营房企参与，伟星置业35.3亿拍得2宗地，红达商务投资5.3亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。城投拿地金额占比与今年第三轮基本持平，全口径拿地金额14.9亿，拿地金额占比20.0%，与今年第三轮的17.9%基本持平。合肥鑫城、东部新中心建投分别拿地12.8亿、2.0亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2022年12月31日固定收益主题报告合肥土拍零距离1422四拍热度一般当地民企积极参与证券研究报告12月23日合肥完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征分析师合肥本轮土拍规则基本不变起拍房地比小幅上调拿地前池光胜限马甲部分地块限注资开发资质等规则不变保证金比例仍SAC执业证书编号S1450518100003维持在20-25之间允许使用银行保函作为参加土地竞买的履chigsessencecomcn约保证方式拿地中地块溢价率限制在10-15之间地价触高文君分析师顶后规则不变除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn其余地块仍均采取投报高品质住宅建设方案摇号确定竞得人拿地后除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外相关报告其余地块的商品住房均须实行毛坯交付且不再享受有关装配式2022年度转债记忆图2022-12-30建筑奖励政策本轮土拍起拍房地比毛坯限价起拍楼面价小说转债系列一幅上调由今年三轮的26倍进一步上升至28倍2023年产业债到期压力知2022-12-29多少合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善但平均溢价率有所下降金融资源盘点与省内城投支2022-12-28超七成地块底价成交土拍热度一般合肥2022年四轮土拍合持14陕西篇计推地18宗供地数量较今年第二三轮的43宗28宗有所减2023年利率债供给怎么2022-12-26少无地块流拍4宗地块延期出让广义流拍率为222较今看年第三轮的250小幅改善成交14宗成交金额745亿平天津土拍零距离12222022-12-24均溢价率28较上轮的52有所下降超七成地块底价成交四拍热度略升当地民企参土拍热度一般横向对比在已完成四轮土拍的14城中合肥广与度提升义流拍率为14城最高水平平均溢价率高于14城平均水平22从区位来看主城四区合计推地12宗占比667新站区供地3宗经开区滨湖新区高新区各供地1宗热门地块竞争激烈共2宗地地价触顶触发报高标环节分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块地块地理位置较优周边配套成熟交通便捷2宗地块溢价成交均位于主城包河区共有10宗地块底价成交其中5宗为安置房用地2宗为租赁住房用地其余3宗地块中包河区28号30号地块为卫岗王卫片区城市更新项目与包河区29号安置房地块整体出让统一规划此外共4宗地块延期出让国企拿地占比有所下降当地民企参与度提升国企全口径拿地金额191亿拿地金额占比256较今年第三轮的417有所下降主流国企招商蛇口59亿拍得1宗地滨湖投资包河建发复兴置业分别拿地97亿23亿10亿本地民企积极参与下合肥本轮土拍民企拿地占比提升全口径拿地金额406亿拿地金额占比545较今年第三轮的404有所上升主要为本地民营房企参与伟星置业353亿拍得2宗地红达商务投资53亿拍得1宗地未见主流民企拿地城投拿地金额占比与今年第三轮基本持平全口径拿地金额149亿拿地金额占比200与今年第三轮的179基本持平合肥鑫城东部新中心建投分别拿地128亿20亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1土拍规则基本不变32土拍热度一般底价成交为主33国企拿地占比有所下降当地民企参与度提升5图表目录图1合肥2022年四轮土拍基本情况宗亿4图2广义流拍率小幅改善平均溢价率有所下降4图3合肥广义流拍率为14城最高水平4图4合肥平均溢价率高于14城平均水平4图5国企拿地占比有所降低当地民企参与度提升6表1合肥本轮土拍规则基本不变3表2合肥2022年四轮土拍明细元方万元平方米5本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告12月23日合肥完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1土拍规则基本不变合肥本轮土拍规则基本不变起拍房地比小幅上调拿地前限马甲部分地块限注资开发资质等规则不变保证金比例仍维持在20-25之间允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式拿地中地块溢价率限制在10-15之间地价触顶后规则不变除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外其余地块仍均采取投报高品质住宅建设方案摇号确定竞得人拿地后除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外其余地块的商品住房均须实行毛坯交付且不再享受有关装配式建筑奖励政策本轮土拍起拍房地比毛坯限价起拍楼面价小幅上调由今年三轮的26倍进一步上升至28倍此外此前中止出让或流拍地块通过调整地块属性拆分地块取消配建要求调整起拍楼面价等方式重新出让如经开区16号地块剥离商住混合用地起拍楼面价下调11蜀山区15号地块将商住混合用地调整为纯宅地起拍楼面价上调104蜀山区16号地块取消配建10的保障性租赁住房的要求起拍楼面价上调87包河区26号地块进一步拆分仅出让部分住宅用地起拍金额下调606表1合肥本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限达到限价后参与资格保证金房价要求其他要求价竞拍规则22年首轮10-1530日内3个月内分两期20-3022年二轮8-15支付50蜀山区SS202210号地块实行精装交付毛坯交付地22年三轮限马甲部分地9-15投报高品质块采用装配式建筑技术块限注资开发20-25增住宅建设方部分地块限不享受有关装配式建筑奖资质严控购地加银行保函作案摇号摇售价励政策资金来源为参加土地竞号蜀山区SS202215号地块和买的履约保证包河区BH202225号地块方式为现房销售试点地块毛22年四轮10-15坯交付地块采用装配式建筑技术不享受有关装配式建筑奖励政策资料来源合肥政府官网安信证券研究中心2土拍热度一般底价成交为主合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善但平均溢价率有所下降超七成地块底价成交土拍热度一般合肥2022年四轮土拍合计推地18宗供地数量较今年第二三轮的43宗28宗有所减少无地块流拍4宗地块延期出让广义流拍率为222较今年第三轮的250小幅改善成交14宗成交金额745亿平均溢价率28较上轮的52有所下降超七成地块底价成交底价成交率较今年前三轮的87343381明显上升土拍热度一般横向对比在已完成四轮土拍的14城中合肥广义流拍率为14城最高水平平均溢价率高于14城平均水平22本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图1合肥2022年四轮土拍基本情况宗亿图2广义流拍率小幅改善平均溢价率有所下降2021年首轮2021年二轮2021年三轮成交数流拍数终止延期成交金额右2022年首轮2022年二轮2022年三轮50300602022年四轮504025020040301503020100201050100002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源合肥政府官网安信证券研究中心资料来源合肥政府官网安信证券研究中心图3合肥广义流拍率为14城最高水平图4合肥平均溢价率高于14城平均水平平均溢价率广义流拍率925872061554103251001414合广深武苏福成无天上南杭北青北深杭上合天成青广武无苏南福城肥州圳汉州州都锡津海京州京岛城京圳州海肥津都岛州汉锡州京州平平均均资料来源合肥政府官网安信证券研究中心资料来源合肥政府官网安信证券研究中心板块延续冷热分化合肥本轮土拍地块区位较好主城四区1合计推地12宗占比667新站区供地3宗经开区滨湖新区高新区各供地1宗热门地块竞争激烈共2宗地地价触顶触发报高标环节分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块地块地理位置较优周边配套成熟交通便捷2宗地块溢价成交均位于主城包河区共有10宗地块底价成交其中5宗为安置房用地2宗为租赁住房用地其余3宗地块中包河区28号30号地块为卫岗王卫片区城市更新项目与包河区29号安置房地块整体出让统一规划此外共4宗地块延期出让1主城区蜀山区包河区庐阳区瑶海区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告表2合肥2022年四轮土拍明细元方万元平方米起拍楼成交楼成交价行政区宗地代码成交状态溢价率竞得单位备注面价面价格滨湖新区滨科城BK202208号竞品质124234142548147193469伟星置业蜀山区蜀山区SS202215号竞品质132954152658148159887伟星置业现房销售包河区包河区BH202226号溢价成交98437990000659389招商蛇口包河区包河区BH202225号溢价成交1091991195199552589红达商务投资现房销售包河区包河区BH202227号底价成交23756237560023376包河建发安置房用地包河区包河区BH202228号底价成交70496704960050344滨湖投资包河区包河区BH202229号底价成交35362353620030813滨湖投资安置房用地包河区包河区BH202230号底价成交83333833330016320滨湖投资瑶海区瑶海区YH202213号底价成交2973429734009067东部新中心建投保障性租赁住房用地瑶海区瑶海区YH202214号底价成交29734297340011339东部新中心建投保障性租赁住房用地瑶海区瑶海区YH202215号底价成交31806318060010496复兴置业安置房用地新站区新站区XZ202212号底价成交29977299770061802合肥鑫城新站区新站区XZ202213号底价成交12143121430033992合肥鑫城安置房用地新站区新站区XZ202214号底价成交12248122480032565合肥鑫城安置房用地庐阳区庐阳区LY202212号延期出让79166蜀山区蜀山区SS202216号延期出让68181高新区高新区GX202216号延期出让58054经开区经开区JK202216号延期出让101881资料来源合肥政府官网安信证券研究中心3国企拿地占比有所下降当地民企参与度提升合肥本轮土拍国企拿地占比有所下降全口径拿地金额191亿拿地金额占比256较今年第三轮的417有所下降主流国企招商蛇口59亿拍得1宗地滨湖投资包河建发复兴置业分别拿地97亿23亿10亿本地民企积极参与下合肥本轮土拍民企拿地占比提升全口径拿地金额406亿拿地金额占比545较今年第三轮的404有所上升主要为本地民营房企参与伟星置业353亿拍得2宗地红达商务投资53亿拍得1宗地未见主流民企拿地城投拿地金额占比与今年第三轮基本持平全口径拿地金额149亿拿地金额占比200与今年第三轮的179基本持平合肥鑫城东部新中心建投分别拿地128亿20亿本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告图5国企拿地占比有所降低当地民企参与度提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮80706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源合肥政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信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