1.【市场回顾：2022年公募REITs一级市场放量，二级表现趋于波动】2022年新发公募REITs13只、规模约420亿，此外宣布扩募的涉及规模约62亿，新发规模和只数相较21年均有所上升。二级市场方面，2022年以来我国公募REITs表现受到监管引导、估值高低、解禁压力等市场因素的影响整体趋于波动，全年整体累计上涨2.11%，表现好于2022年整体下跌的国内股票、投资级信用债和海外REITs，但不及资产荒背景下的国内高收益信用债；结构上，新上市品种表现好于旧品种、产权类好于收益权类，具体则是能源、保障房板块表现最好，产业园、仓储物流次之，而高速公路和生态环保板块22年以来表现较弱。其中，能源板块2022年的收益性价比最高，表现在其涨幅最大、回撤最小、夏普比率最高。
　　2.【市场展望：一级市场关注打新，二级市场在波动中寻找性价比】
　　2023年公募REITs的打新红利仍然值得关注。在政策更趋完善以及监管鼓励的大背景下，2023年落地REITs的行业和主体将进一步扩容。且第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅明显上升，市场定价的速度在变快。打新整体仍是确定性比较高的收益来源，分板块来看产权类REITs上市首日涨幅相对更高。
　　二级市场方面，建议在波动中逢低配置，关注三个波动锚。2023年公募REITs整体面临的环境是分子端基本面修复，分母端基准利率上行，预计REITs整体仍为类似2022年的波动市。整体建议在波动中逢低配置，可以关注三个波动锚：（1）REITs整体自身的历史波动幅度，其历史涨跌幅的整体波动范围约为15%；（2）和债券的比价，当前公募REITs估值整体绝对收益率尚可，但相对估值较贵；（3）和股票的比价，REITs指数和沪深300指数之比当前约位于历史80%分位数，整体也相对不便宜。
　　具体行业和择券方面，结合估值和其修复弹性综合判断：受此前疫情影响最大的高速公路、产业园板块，当前其估值也相对便宜，23年的修复弹性可能相对更大；保障房、仓储物流这类本身出租率已经相对较高的板块次之，其中保障房REITs的估值仍相对不贵；能源基础设施板块向后重点关注其盈利的持续性；生态环保板块当前估值仍不便宜。
　　3.【风险提示】1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）公募REITs整体估值波动风险。

研究报告全文：证券研究报告公募REITs市场2023年年度策略扩容中追逐确定性波动中探寻性价比平安证券研究所固收团队刘璐郑子辰2023年1月6日0报告摘要1市场回顾2022年公募REITs一级市场放量二级表现趋于波动2022年新发公募REITs13只规模约420亿此外宣布扩募的涉及规模约62亿新发规模和只数相较21年均有所上升二级市场方面2022年以来我国公募REITs表现受到监管引导估值高低解禁压力等市场因素的影响整体趋于波动全年整体累计上涨211表现好于2022年整体下跌的国内股票投资级信用债和海外REITs但不及资产荒背景下的国内高收益信用债结构上新上市品种表现好于旧品种产权类好于收益权类具体则是能源保障房板块表现最好产业园仓储物流次之而高速公路和生态环保板块22年以来表现较弱其中能源板块2022年的收益性价比最高表现在其涨幅最大回撤最小夏普比率最高2市场展望一级市场关注打新二级市场在波动中寻找性价比2023年公募REITs的打新红利仍然值得关注在政策更趋完善以及监管鼓励的大背景下2023年落地REITs的行业和主体将进一步扩容且第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅明显上升市场定价的速度在变快打新整体仍是确定性比较高的收益来源分板块来看产权类REITs上市首日涨幅相对更高二级市场方面建议在波动中逢低配置关注三个波动锚2023年公募REITs整体面临的环境是分子端基本面修复分母端基准利率上行预计REITs整体仍为类似2022年的波动市整体建议在波动中逢低配置可以关注三个波动锚1REITs整体自身的历史波动幅度其历史涨跌幅的整体波动范围约为152和债券的比价当前公募REITs估值整体绝对收益率尚可但相对估值较贵3和股票的比价REITs指数和沪深300指数之比当前约位于历史80分位数整体也相对不便宜具体行业和择券方面结合估值和其修复弹性综合判断受此前疫情影响最大的高速公路产业园板块当前其估值也相对便宜23年的修复弹性可能相对更大保障房仓储物流这类本身出租率已经相对较高的板块次之其中保障房REITs的估值仍相对不贵能源基础设施板块向后重点关注其盈利的持续性生态环保板块当前估值仍不便宜3风险提示1现金流预测偏差风险2线性外推的年化数据和真实数据有差距3公募REITs整体估值波动风险2CONTENT目录市场回顾公募REITs跑赢股票投资级信用债市场展望扩容中追逐确定性波动中探寻性价比风险提示11一级市场22年以来新发REITs13支涉及规模约420亿2022年新发公募REITs约420亿规模较2021年上升2022年以来新发公募REITs13支涉及交通基础设施4只能源基础设施1只保障性租赁住房4只园区基础设施4只新发行规模分别为28126353850065279亿元相较于21年的发行11只规模364亿元有所上升扩募涉及规模约62亿2022年9月30日博时招商蛇口REIT红土盐田港REIT华安张江光大REIT中金普洛斯REIT富国首创REIT宣告扩募截至2022年12月31日存量公募REITs约784亿涉及6个行业板块具体来看交通基础设施7只仓储物流2只保障性租赁住房4只园区基础设施8只生态环保2只能源基础设施1只发行规模分别为43730767550061522531883538亿元当前存量REITs分布2022年以来新发行REITs的行业分布仓储物流2只5只数个发行规模亿元右轴3007675亿元保障性租赁住房25044只5006亿元200能源基础设施13只3538亿元150生态环保22只3188亿元100园区基础设施8交通基础设施7只15225亿元只4373亿元15000保障性租赁住房交通基础设施能源基础设施园区基础设施资料来源wind平安证券研究所22年数据截至2022年12月31日4412二级市场国内公募REITs表现好于国内股票投资级信用债和海外REITs2022年我国公募REITs表现好于股票和投资级信用债弱于高收益信用债2022年国内投资级信用债在经济整体疲弱货币宽松以及年末的防疫政策边际放松的背景下整体先涨后跌全年微幅下跌015高收益信用债则在资产荒背景下演绎牛市狂欢高收益中票2022年以来累计上涨2226公募REITs历经21年下半年以来的大幅上涨后估值上涨的弹性下降22年全年趋于波动涨幅相对有限累计上涨211海外美国股债REITs均下跌其中2022年富时REIT指数跌幅大于股债海外REITs跟随海外基本面和基准利率定价2022年美国在通胀高企美联储紧缩预期演绎下避险资产风险资产全线下跌REITs整体也大幅下跌跌幅大于股债2022年各大类资产表现海外资产齐跌REITs表现相对最差国内公募REITs表现弱于高收益信用债好于其他大类股债资产30222620102110-015-10-1273-1119-20-1813-2163-30-2437300500指数REITs沪深标普REIT公募投资级美元债投资级信用债高收益信用债高收益美元债富时国内海外资料来源wind平安证券研究所22年数据截至2022年12月30日55512二级市场公募REITs走势历经5个细分阶段时间序列上2022年以来我国公募REITs趋于波动整体经历5个细分阶段11月至2月上旬承接21年的REITs牛市行情REITs在这一时期继续快速上涨指数涨幅达159722月中旬至3月中旬受2月上旬存量REITs陆续发布超涨提示性公告影响REITs急速下跌159533月中旬至5月末盘整震荡下跌历经3月的明显回调下跌后4月上旬小幅盘整上涨5月市场主要在pricein6月的限售解禁压力整体缓慢下跌46月初至9月上旬前期REITs整体的下跌给估值跌出了一定空间叠加彼时股票整体下跌资产荒背景下公募REITs的优势再次显现REITs整体上涨124359月中旬以来整体估值又涨到了偏贵的水平REITs整体的3季报盈利不及预期市场对基准利率中枢上行的预期抬升等多个因素的接连影响下REITs整体再次转为缓慢下跌截至12月30日累计跌幅为546从时间序列来看公募REITs走势2022年以来整体经历5个细分阶段REITs指数指数460上涨下跌震荡下跌上涨下跌45044043042041040039038037036022-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12资料来源wind平安证券研究所22年数据截至2022年12月30日66612二级市场分板块来看能源保障房两个新板块22年以来涨幅最大整体来看新上市品种好于旧品种产权类好于收益权类不同REITs2022年以来累计涨幅橙色为22年后上市的REITs能源保障房板块表现最好产业园仓储物流次之能源板块222022年以年以来涨幅最大保障房次之二者均为22年以来新上市板块体资产类型名称来累计涨幅现出新券有一定的打新收益保护且能源板块从已有的三季报来看盈利表现良好除了能源板块的超好表现外整体是产权类表现好平安广河高速公路REIT-523浙商证券沪杭甬高速REIT-525于收益权类产业园仓储物流也实现了一定的涨幅华夏越秀高速公路REIT-1038华夏中国交建高速REIT-902交通基础设施高速公路和生态环保板块22年以来表现较弱分个券来看除了高国金中国铁建高速REIT220速公路板块外其余22年以来新上市品种的累计涨幅全部为正高华泰江苏交控REIT096中金安徽交控REIT-350速公路板块主要系疫情直接影响通行费收入生态环保板块主要系华泰江苏交控REIT09621年以来涨幅较大22年以来估值有所回调能源基础设施鹏华深圳能源REIT3845富国首创水务REIT-989生态环保中航首钢生物质REIT不同板块2022年以来二级市场涨幅-502中金普洛斯REIT1393仓储物流年初累计涨跌幅年初累计涨跌幅红土创新盐田港REIT25750博时招商蛇口产业园REIT1041384540华安张江光大园REIT814东吴苏州工业园区产业园REIT30282园区基础设施建信中关村产业园REIT-74020157010831107华夏合肥高新产园REIT116410国泰君安临港创新产业园REIT25970国泰君安东久新经济REIT2685园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房-10红土创新深圳人才安居REIT946-820-791华夏北京保障房REIT1335-20保障性租赁住房中金厦门安居保障性租赁住房REIT11587华夏基金华润有巢REIT666资料来源wind平安证券研究所22年数据截至2022年12月30日备注涨幅取自2022年以来的涨幅且若在2022年内上市考虑上市首日涨幅712二级市场从其他收益特征属性来看能源板块2022年的收益性价比最高收益性价比方面能源基础设施上市以来夏普比率最高其次是仓储物流板块波动性方面生态环保板块最大回撤最高主要发生在22年2月以后园区基础设施波动率最大生态环保和仓储物流次之流动性方面生态环保板块的换手率最高能源基础设施次之仓储物流高速公路板块换手率相对较低板块夏普比率能源基础设施仓储物流园区基础设施生态环保板块换手率生态环保板块2022年区间日均换手率最高夏普比率未考虑上市首日涨幅2022年日均换手率04夏普比率03025213017017012181022166001152132015-020841-0405-060590-08园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房板块二级市场波动率高速公路板块波动率相对最小板块最大回撤生态环保板块最大回撤最高波动率最大回撤603203479355030402519533001743173218333026020202190152012310449105000园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房8资料来源wind平安证券研究所22年数据截至2022年12月29日备注波动率和夏普比率由于时间序列较短且上市首日波动较大波动率和夏普比率取自上市以来的周度数据且不考虑上市首日涨幅813投资者公募REITs投资者以险资和机构自营为主从投资者结构来看公募REITs投资者中机构投资者占比多数超9成生态环保板块机构投资者占比相对最低76主要系其上市以来个人投资者占比上升幅度最大随着公募REITs被越来越多的个人投资者关注各板块机构投资者占比有所下降个人投资者占比均有所上升其中生态环保板块变化幅度最大从机构资金类型来看以险资和机构自营为主公募REITs的网下投资者中以保险资金金额合计占比79下同机构自营14为主其次是基金公司3私募基金1证券资管1等REITs不同板块机构投资者配售金额占比整体以险资和机构自营为主不同板块2021-2022机构投资者占比整体均有所下降机构投资者占比机构自营投资账户保险机构资产管理产品2021062021122022最新保险资金投资账户基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品基金公司或其资产管理计划集合信托计划私募基金QFII投资账户证券公司单一资产管理计划证券公司集合资产管理计划生态环保938278697569100能源基础设施94979080保障性租赁住房95227060园区基础设施907189769263504030交通基础设施955934392762010仓储物流932190890430生态环保能源基础设施保障性租赁住房园区基础设施交通基础设施仓储物流9资料来源windREITs中报年报平安证券研究所对于2022年之前上市主体表格中2022年最新数据为2022年中报数据对于2022年以后上市主体为上市日数据914经营情况鹏华深圳能源REIT数据周期较短运营情况良好鹏华深圳能源REIT数据周期较短运营情况良好鹏华深圳能源REIT为2022年7月26日上市以来首次披露季度报告由于其仅有3季度数据3季度的收入和可供分配金额的年化完成度是各个板块中最高的可能有一定的季节性因素截至3季度末项目公司实现上网电量12637020万千瓦时消耗LNG约1716万吨已完成发行时预测的2022年全年售电量37285425万千瓦时的3389天然气上市公司有一定的季节性特征三四季度营收相对较高鹏华深圳能源2022年Q3售电量完成率高22Q322Q222Q121Q421Q321Q221Q120Q420Q320Q220Q1指标名称2021说明书预测20222022Q3完成率佛燃能源002911营业收入亿5264494233023900420133122119245220921807116463056售电收入万元1740766816845827374365占比30242839189728823104244815663263278324051549126370售电量万千瓦时40887605372854353389九丰能源60509020营业收入亿72495942701768495006353131022904221022102070上网电价元千瓦043051050时占比26792196259337042708191016783092235223522204资料来源windREITs季度报告年度报告营业收入的单位为亿元1注22年各季度占比22年各季度营收22Q1Q2Q3营收之和21Q4营收21年20年的各季度占比为当季度营收占当年总营收01014经营情况高速公路板块预测完成度低但整体弱修复在五个板块中高速类项目受疫情影响整体最明显因此板块整体年化收入预测完成度879和EBITDA的预测完成度924相对较低但边际来看高速公路2022年2季度表现最弱3季度整体呈现弱修复态势EBITDA可供分配金额环比均上升高速公路REITs2022年以来项目收入EBITDA可供分配金额完成情况21Q321Q422Q122Q222Q322Q3环比22Q3同比预测完成度收入万元华夏中国交建REIT1062911494814819华夏越秀高速REIT5669499556341280902浙商沪杭甬REIT17803155891635412840174093558-221882平安广州广河REIT20608191381697115350207433513066829国金中国铁建REIT16699964EBITDA万元华夏中国交建REIT87489436787864华夏越秀高速REIT4406361643071911870浙商沪杭甬REIT168746649120447295122166744-2761830平安广州广河REIT17797134001426811990172294370-319858国金中国铁建REIT134711198可供分配金额万元华夏中国交建REIT829094931450881华夏越秀高速REIT3719330938091511939浙商沪杭甬REIT148034409115237502104603942-2934910平安广州广河REIT157491716210593126641767139551221871国金中国铁建REIT9112853资料来源windREITs季度报告年度报告1注每行的色阶图从红到绿逐渐变大11114经营情况生态环保板块表现相对稳健但项目间有分化生态环保板块的收入完成度和EBITDA完成度整体富国首创22年的日平均处理量和平均产能利用率较21年末低其中合肥项目2022年较高但首钢绿能的可供分配金额完成度相对较以来的产能利用率下降明显低污水日平均处理量万吨天平均产能利用率资产简称边际上两单REITs2022年前三季度的收入和2021年度22Q122Q222Q32021年度22Q122Q222Q3福永水厂13171133131712491053690641020010800EBITDA环比整体向好但22年3季度EBITDA同比均松岗水厂1607118314671657107137887下降可能有一定的季节性因素公明厂115185910531138115108500合肥项目26852506236522548950835378837500中航首钢绿能REIT2022年运营情况相对稳定生态环保REITs2022年以来项目收入EBITDA可供分配金额完成情况21Q321Q422Q122Q222Q322Q3环比22Q3同比预测完成度收入万元项目2021年度22Q122Q222Q3富国首创水务REIT85647862710774547926634-745999处理生活垃圾万吨11119273230792981中航首钢绿能REIT10945103041038310988114674364771107EBITDA万元收运厨余垃圾万吨493107090122富国首创水务REIT57053657397842154549792-2028922收置厨余垃圾万吨694148141177中航首钢绿能REIT43102347340739154009240-7001331可供分配金额万元上网电量万千瓦时3517140885852865876867592富国首创水务REIT3915268736283791489028992491977中航首钢绿能REIT42865102231915871079-3202-7483651资料来源windREITs季度报告年度报告1注每行的色阶图从红到绿逐渐变大21214经营情况仓储物流板块经营相对稳健可供分配金额完成度较高仓储物流板块整体经营稳健收入环比微升板块可供分配金额完成度相对较高结构上两单仓储物流REIT表现均相对稳健其中红土盐田港REIT2022年以来的出租率相对平稳中金普洛斯略有下降红土盐田港REIT2022年以来的出租率相对平稳中金普洛斯略有下降仓储物流REITs2022年以来项目收入EBITDA可供分配金额完成情况红土盐田港REIT2021年度22Q122Q222Q321Q321Q422Q122Q222Q322Q3环比22Q3同比预测完成度收入万元现代物流中心99999999中金普洛斯REIT87348846930587948858073142942中金普洛斯REIT2021年度22Q122Q222Q3红土盐田港REIT274131242944294329480207591072北京空港9771952293729622EBITDA万元北京通州光机电9805980536953695中金普洛斯REIT62935998634457555706-086-9331000广州保税1000010000100100红土盐田港REIT19992318238523362178-6798911095广州增城1000010000100100可供分配金额万元佛山顺德1000010000100100中金普洛斯REIT62986852676570576266-1121-0501065苏州望亭1000010000100100红土盐田港REIT19532110230122052034-7754141076昆山淀山湖9724972497249724平均9878983394569501资料来源windREITs季度报告年度报告1注每行的色阶图从红到绿逐渐变大31314经营情况产业园板块受租金减免影响不同REITs之间有一定分化产业园板块2022年以来受到疫情扰动和租金减免的影响各各产业园REIT底层项目的出租率2022年以来多数有所下降不同项REITs项目出租率2022年以来多数下降REITs的收入和EBITDA目之间有分化的环比也有回落整体的预测完成度也一般东吴苏园REIT2021年度22Q122Q222Q3项目出租率但不同REIT结构上有一定分化如华安张江光大的年化收入国际科技园五期B区95559582EBITDA可供分配金额完成度相对较高保持稳定保持稳定25产业园一二期81608468产业园REITs2022年以来项目收入EBITDA可供分配金额完成情况博时蛇口REIT项目2021年度22Q122Q222Q3期末出租率880084468568833821Q321Q422Q122Q222Q322Q3环比22Q3同比预测完成度期内平均出租率8726871684948532收入万元期内合同租金博时蛇口产园REIT37303557341631261880-3987-496177312285121231223412167元m2月建信中关村REIT619958024111-2914965华安张江光大REIT23262276237422162091-562-10091061建信中关村REIT东吴苏园产业REIT61427056718921386380198383878572021Q1末22Q2平均22Q3平均EBITDA万元项目博时蛇口产园REIT27942485257929401401-5236-4988874出租率961589288487建信中关村REIT421547771962-5893996华安张江光大REIT18031797173017411595-841-11551140东吴苏园产业REIT367237304628206048631361132431050华安张江光大REIT项目2021年度22Q122Q222Q3可供分配金额万元博时蛇口产园REIT224524281623124822127732-147731期末出租率100001000099519628建信中关村REIT386539292350-40181083平均合同租金535538544544华安张江光大REIT155420431699165816891888721114元m2天东吴苏园产业REIT5038397534841761413113465-1799822资料来源windREITs季度报告年度报告1注每行的色阶图从红到绿逐渐变大414CONTENT目录市场回顾公募REITs跑赢股票投资级信用债市场展望扩容中追逐确定性波动中探寻性价比风险提示21一级市场公募REITs相关的政策支持和监管文件更加完善2022年以来公募REITs相关的政策支持和监管文件更加完善1中央层面完善税收政策鼓励发行完善流程等2交易所层面细化业务流程5月末沪深交易所适用指引第3号新购入基础设施项目试财政部税务总局的3号文完善设立前和设立阶段的税收政策行规范扩募监管要求国务院19号文发改委561号文等鼓励REITs发行上市7月适用指引第4号保障性租赁住房试行细化保障房REITs发改委617号文完善和简化新购入项目申报流程的上市审核等要求证监会41号文支持成立公募REITs基金子公司11月沪深交易所关于规范公开募集基础设施证券投资基金REITs国资委明确REITs涉及的国资转让相关审批流程等收益分配相关事项的通知规范REITs收益分配相关事项的要求3地方政府层面鼓励REITs发行4行业层面鼓励多个行业REITs发行与扩容对于盘活存量资产的发布专门的支持意见如陕西湖南对于涉及保障房城市燃气高速公路农村基础设施水利基础设施等南京辽宁等多个重点行业均有相关针对性的文件提到鼓励采取REITs方式盘活资产等通过给予补助税收优惠等对区域发行REITs给予支持如上8月1日证监会主席在求是杂志上发表文章指出抓紧推动民营企业海苏州广州西安等试点项目落地上海江苏浙江探索设立长三角REITs培育中心12月证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛中提到研究推动REITs试北京市发改委发布通知征集REITs试点储备项目等点拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域1资料来源wind平安证券研究所61621一级市场2023年公募REITs将进一步放量在政策更趋完善监管鼓励公募REITs扩容的大背景下2023年预计是公募REITs发行大年已有的监管框架下落地REITs的行业和主体或将进一步扩容如新能源基础设施农村基础设施水利基础设施旅游基础设施等目前根据各地公开资料统计的正在启动招标或准备招标的的公募REITs超过30只此外8月证监会主席在求是杂志上发表文章指出抓紧推动民营企业试点项目落地民营企业试点项目落地也值得关注可以关注商业地产REITs在2023年可能的放开带来的一级市场机会12月证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛中提到研究推动REITs试点拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域目前部分公募REITs新增项目的申报情况待发行主体领域目前状态申报主体所在城市云南灌区项目福建水投集团湖南湘水集团水利启动招标多地国家电投集团江苏电力有限公司新能源启动招标上海厦门信息集团有限公司产业园启动招标厦门特变电工股份有限公司新能源准备申报新疆陕西省石头河水库水利准备申报西安南京浦口科创投资集团有限公司产业园准备申报南京西安高科集团产业园准备申报西安武隆喀斯特旅游产业集团有限公司旅游准备申报重庆长沙经开集团产业园启动招标长沙天津创业环保股份污水处理公司公告天津中国电力建设股份有限公司水电能源新能源公司公告四川1资料来源wind整理数据截至2022年12月20日平安证券研究所17721一级市场打新机会仍然值得关注打新是确定性比较高的收益来源受益于4的现金分派率的保底公募REITs打新获得了良好的收益目前存量公募REITs上市首日平均涨幅1362第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅明显上升反映随着首批REITs良好的示范效应市场定价的速度在变快121年6月首批9只上市主体上市首日平均涨幅521第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅19022全部公募REITs上市首日涨幅和上市以来累计涨幅的相关系数约为032相关性不明显但第二批及以后上市的公募REITs上市首日涨幅和上市以来累计涨幅的相关系数为081反映出市场定价的速度在变快分板块来看保障房产业园和能源板块上市首日涨幅相对较高仓储物流和生态环保板块存量的REITs均为21年6月首批上市的REITs或受前文所述上市时间的影响高速公路板块上市首日涨幅相对不高也与高速公路板块受疫情影响相对较大有关第二批及以后上市的REITs首日涨幅上升和累计涨幅的相关系数保障房产业园和能源板块上市首日涨幅相对较高上升反映出市场定价的速度在加快上市首日平均涨幅30026712502152上市首日涨幅和1978上市首日平均涨幅上市累计涨幅的200相关系数150100745378全部公募REITs13920325025100第二批及以后上市的公募REITS1902081仓储物流生态环保能源基础设施园区基础设施交通基础设施保障性租赁住房1资料来源Wind平安证券研究所数据截至2022年12月23日18822二级市场海外REITs和股债均有一定相关性和股票相关性相对更强海外REITs有两个明显特征1和股债均有一定相关性其中股性相对更强和股票高收益债的相关系数高于投资级债券2梳理2008年以来表现REITs在股债双跌时往往表现更差在股债双涨的多数情况下表现最好背后核心原因在于REITs的估值对股性和债性的双重定价REITs的绝对估值即对未来现金流的当期折现值分子向股分母随债其股性来自于分子即和基本面同源和股票相关性高债性来自于分母即估值选取的折现率跟随基准利率定价海外REITs表现最好的年份往往是股债双涨的年份在股债双跌时往往表现更差海外REITs回报率和股票相关性相对更强美国投富时标普500资级美三者跑REIT指备注元债赢数2008-3700-3773-493债券股债双跌REITs表现最差美国高标普500指富时REIT美国投资2009264527991869REITs股债双涨REITs表现最好相关系数收益美数指数级美元债元债201015062796899REITs股债双涨REITs表现最好2011211829815REITs股债双涨REITs表现最好201215991806981REITs股债双涨REITs表现最好20133237247-153股票标普500指数1201413683014747REITs股债双涨REITs表现最好2015137320-069REITs富时REIT指数079120161195852611股票20172182523642股票美国美元高收益06906412018-439-462-251债券股债双跌REITs表现最差2019314826001453股票美国投资级美元债063061079120201839-800989股票202128684324-104REITs2022-1813-2437-1273股票股债双跌REITs表现最差1资料来源Wind平安证券研究所相关系数数据周期取自2008年-2022年19922二级市场但国内REITs分子分母特征目前仍并不明显从整体来看和海外不同国内REITs的分子分母特征目前并不明显国内REITs仍处在市场发展的初期和股债的相关性目前均不高REITs指数和沪深300指数的相关系数仅为017和高信用等级债券全价指数相关系数为016和高收益中票全价指数的相关系数为007我国公募REITs独立行情背后的影响因素是1市场规模较小本身其盈利和股市整体的盈利相关性就并不明显容易受个券影响2监管因素如监管红利对于每只新上市的个券现金分派率不得低于4的刚性监管要求很容易带来初始打新涨幅监管引导如22年2月的REITs超涨提示性公告发布期市场整体大跌2市场因素受如投资者情绪本身估值高低解禁等市场性因素影响3市场一致的估值锚还未形成发展初期这一类产品的估值锚市场投资者仍在探索等从整体来看国内公募REITs和股债的相关系数均不高REITs整体走势和股票相关性仍然明显不强REITs沪深300右轴高收益高信用等4605500相关系数沪深300REITs中票级债券440530051004204900沪深30010040047003804500REITs01710036043004100340高收益中票00400710039003203700高信用等级债券00101600510030035002021062520210925202112252022032520220625202209252资料来源Wind平安证券研究所相关系数为周度涨跌幅之间的相关系数数据截至2022年12月29日200