核心观点
　　1月5日，央行、银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，此次政策将前期的阶段性政策升级为常态化机制，允许地方以季度为单位对房价进行动态评估，新建商品住宅销售价格环比同比连续3月下降的城市，可在下一季度自主调整首套房贷利率下限。基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城可在2023年Q1率先受益。当前房地产政策在需求端、企业端、融资端多管齐下，力促行业止跌回升，优质房企资产负债表改善可期，后续政策或在需求端进一步发力，地产债继续关注量变到质变带来的投资机会。周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限，春节后到年中提防风险。
　　央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率动态调整机制
　　1月5日晚，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。
　　阶段性政策→动态调整长效机制
　　此次政策是前期阶段性打开首套房贷利率下限政策的延续与完善。2022年5月，央行、银保监会将首套房贷利率下限由LPR下调至LPR-20BP。2022年9月末，差别化住房信贷政策再度加码，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。政策发布后，符合条件的二三线城市纷纷调降房贷利率下限。据贝壳研究院统计，12月百城首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，同比分别下降155BP、100BP，三四线城市房贷利率同比降幅最大。此次央行、银保监会将阶段性政策升级为动态调整长效机制，有利于进一步释放住房刚需，推动房地产销售企稳回暖。
　　首套房贷动态调整长效机制如何运行？
　　其一，频率上以季度为单位，自2022年Q4起，在每季度末月，各地可对上季度末月至本季度第二个月的新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估；其二，调整规则与前期政策保持一致。评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可在下一季度起自主决定首套房商贷利率下限；其三，若后续评估期内新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，则恢复执行全国统一的首套房贷利率下限；其四，二套房贷维持现行规定。
　　哪些城市在2023年Q1可率先受益？
　　70城中有38城符合动态调整要求（13个二线、25个三线）。22年末，武汉、郑州等二线城市限购限贷再度放松。首套房贷动态调整机制有望与需求端放松的其他措施相结合，推动住房刚需和改善性需求恢复。一线城市22年9-11月新建商品住宅销售价格同比均上涨（深圳11月持平），一线需求有支撑，后续适用于动态调整机制的可能性较小。总之，近期房地产政策不断加码，需求端、企业端和融资端多管齐下，力促行业止跌回升，继续关注量变到质变带来的投资机会。周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限，中期趋势不利情况下，不追涨，春节后到年中提防风险。
　　风险提示：政策效果不及预期，房企信用风险扰动。
　　

研究报告全文：证券研究报告固收房贷利率长效机制力促行业稳定华泰研究研究员张继强SACNoS0570518110002zhangjiqianghtsccom2023年1月06日中国内地动态点评SFCNoAMB145861063211166联系人朱沁宜核心观点SACNoS0570121070127zhuqinyihtsccom1月5日央行银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制SFCNoBTF199862128972228此次政策将前期的阶段性政策升级为常态化机制允许地方以季度为单位对房价进行动态评估新建商品住宅销售价格环比同比连续3月下降的城市可在下一季度自主调整首套房贷利率下限基于2022年9-11月房价数据70城中有38城可在2023年Q1率先受益当前房地产政策在需求端企业端融资端多管齐下力促行业止跌回升优质房企资产负债表改善可期后续政策或在需求端进一步发力地产债继续关注量变到质变带来的投资机会周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限春节后到年中提防风险央行银保监会决定建立首套住房贷款利率动态调整机制1月5日晚央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限住建部部长倪虹表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持阶段性政策动态调整长效机制此次政策是前期阶段性打开首套房贷利率下限政策的延续与完善2022年5月央行银保监会将首套房贷利率下限由LPR下调至LPR-20BP2022年9月末差别化住房信贷政策再度加码对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限政策发布后符合条件的二三线城市纷纷调降房贷利率下限据贝壳研究院统计12月百城首套房贷利率平均为409二套平均为491同比分别下降155BP100BP三四线城市房贷利率同比降幅最大此次央行银保监会将阶段性政策升级为动态调整长效机制有利于进一步释放住房刚需推动房地产销售企稳回暖首套房贷动态调整长效机制如何运行其一频率上以季度为单位自2022年Q4起在每季度末月各地可对上季度末月至本季度第二个月的新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估其二调整规则与前期政策保持一致评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可在下一季度起自主决定首套房商贷利率下限其三若后续评估期内新建商品住宅销售价格环比同比连续3个月均上涨则恢复执行全国统一的首套房贷利率下限其四二套房贷维持现行规定哪些城市在2023年Q1可率先受益70城中有38城符合动态调整要求13个二线25个三线22年末武汉郑州等二线城市限购限贷再度放松首套房贷动态调整机制有望与需求端放松的其他措施相结合推动住房刚需和改善性需求恢复一线城市22年9-11月新建商品住宅销售价格同比均上涨深圳11月持平一线需求有支撑后续适用于动态调整机制的可能性较小总之近期房地产政策不断加码需求端企业端和融资端多管齐下力促行业止跌回升继续关注量变到质变带来的投资机会周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限中期趋势不利情况下不追涨春节后到年中提防风险风险提示政策效果不及预期房企信用风险扰动免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1固收研究房贷利率长效机制力促行业稳定事件1月5日晚央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限住建部部长倪虹表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持点评阶段性政策动态调整长效机制此次政策是前期阶段性打开首套房贷利率下限政策的延续与完善2022年5月央行银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知将首套房贷利率下限由LPR下调至LPR-20BP在全国统一的贷款利率下限基础上各地可因城施策自主确定住房商贷加点下限2022年9月末差别化住房信贷政策再度加码央行银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限在70城中共有23个城市满足该要求不含一线城市政策发布后符合条件的二三线城市纷纷在10月调降房贷利率下限如贵阳武汉石家庄天津昆明大连兰州等调降幅度以15-20BP居多石家庄兰州降幅达到30BP部分三四线下调更多如广东清远首套房贷最低37较全国统一下限降低40BP根据贝壳研究院统计12月百城首套房贷利率平均为409二套平均为491环比基本持平同比分别下降155BP100BP其中三四线城市房贷利率同比降幅最大截至12月18日据贝壳监测19城首套房贷主流利率降至40以下一定程度上反映出前期政策发挥了积极作用此次央行银保监会将阶段性政策升级为动态调整长效机制有利于进一步释放住房刚需推动房地产销售企稳回暖2022年9-11月二线三线城市新建商品住宅价格指数环比同比均持续下降截至2022年11月全国商品房销售额累计同比下降266反映地产行业尚在磨底阶段在政策向现实的过渡期仍有必要加码政策以稳定预期首套房贷利率动态调整长效机制的建立将阶段性政策升级为常态化机制有利于更多城市灵活调整首套房贷利率支持居民购房刚需图表12022年9-11月70城中二三线城市新建商品住宅价格指数环比同比均持续下降一线同比二线同比三线同比404一线环比右二线环比右三线环比右3533025220151100501510211-0112-0113-0114-0115-0116-0117-0118-0119-0120-0121-0122-01资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2固收研究图表2截至2022年11月地产销售尚在磨底阶段商品房销售额累计同比16014012010080604020020406011-0212-0213-0214-0215-0216-0217-0218-0219-0220-0221-0222-02资料来源Wind华泰研究首套房贷动态调整长效机制如何运行其一频率上以季度为单位自2022年Q4起在每季度末月各地可对上季度末月至本季度第二个月的新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估其二调整规则与前期政策保持一致评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可在下一季度起自主决定首套房商贷利率下限其三若后续评估期内新建商品住宅销售价格环比同比连续3个月均上涨则恢复执行全国统一的首套房贷利率下限其四二套房贷维持现行规定哪些城市在2023年Q1可率先受益在70城中共有38个城市2022年9-11月新建商品住宅销售价格环比同比持续下降可在2023年Q1自主决定下调取消或维持首套房贷利率下限其中包括天津等13个二线城市和唐山等25个三线城市2022年末以来武汉郑州等多个二线城市限购限贷放松再度加码首套房贷动态调整机制的建立有望与需求端放松的其他措施相结合共同促进刚需和改善性住房需求的恢复一线城市2022年9-11月新建商品住宅销售价格同比均上涨深圳11月持平考虑到一线需求有支撑且在防控放开和春节后看房消费场景有望进一步恢复后续适用于这一动态调整机制的可能性较小总之近期房地产政策不断加码需求端企业端和融资端多管齐下力促行业止跌回升继续关注量变到质变带来的投资机会周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限中期趋势不利情况下不追涨春节后到年中提防风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3固收研究图表370城中可在2023年Q1动态调整首套房贷利率下限的城市同比环比城市层级2022-092022-102022-112022-092022-102022-11天津二线-43-41-4-02-03-06石家庄二线-44-41-32-03-07-02太原二线-45-47-49-06-04-07沈阳二线-45-48-51-03-06-07大连二线-37-46-49-05-12-05长春二线-23-31-35-07-07-08哈尔滨二线-75-78-8-08-06-09福州二线-18-21-2-07-05-03厦门二线-3-39-36-03-07-02郑州二线-38-38-36-03-05-04武汉二线-61-64-58-09-06-02南宁二线-25-3-35-06-1-06兰州二线-55-58-55-09-04-01唐山三线-14-08-13-04-02-07秦皇岛三线-65-64-63-07-07-03丹东三线-48-5-49-05-01-01锦州三线-24-36-33-03-09-02吉林三线-32-32-33-06-03-05牡丹江三线-23-29-33-01-11-1无锡三线-04-12-12-04-08-03扬州三线-44-44-39-05-04-02徐州三线-05-08-11-01-05-05温州三线-44-51-58-09-07-08金华三线-13-17-19-06-06-05蚌埠三线-26-25-28-02-01-06九江三线-31-32-31-01-04-03济宁三线-37-42-49-01-06-11洛阳三线-4-48-5-04-07-04平顶山三线-24-3-29-02-03-02宜昌三线-45-51-51-07-09-02襄阳三线-55-54-53-02-01-05岳阳三线-73-74-8-07-08-04常德三线-57-56-57-04-05-03惠州三线-2-21-24-03-07-02湛江三线-88-87-88-09-06-05韶关三线-37-3-35-04-03-07桂林三线-39-35-38-04-03-08北海三线-103-107-106-06-07-04资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4固收研究图表42022年12月多个强二线城市限购限贷等放松再度加码新一轮需求端放松进行中时间地区限购限贷限售公积金贷款人才购房落户放松税费优惠购房补贴二手房交易2022-12-02青岛市2022-12-05厦门市2022-12-05荆州市2022-12-06芜湖市2022-12-06大理市2022-12-08铜仁市2022-12-09佛山市2022-12-09天津市2022-12-12黄冈市2022-12-15兰州市2022-12-15福州市2022-12-19天津市2022-12-21南京市2022-12-26东莞市2022-12-27长治市2022-12-28重庆市2022-12-29漳州市2022-12-30成都市2022-12-30东莞市2022-12-30郑州市注标粗为70城口径中一二线城市资料来源政府官网华泰研究风险提示1政策效果不及预期三四线城市受人口产业收入预期等因素制约较多降房贷对购房需求的积极效应有待观察2房企信用风险扰动若房企继续曝出负面舆情购房者对交付担忧再度升温将抑制购房需求免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5固收研究免责声明分析师声明本人张继强兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往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