研究报告全文：中国宏观热点速评地产支持政策持续加码2023-01-06中央经济工作会议明确把住房消费作为2023年扩大内需的重要手段1月5日住建部部长也表示精准支持住房消费同日央行发布新闻将此前宣布的临时性房贷利率动态调整的政策常态化政策的调整已经使得房地产部门的金融条件处在一个相当宽松的状态2022年金融条件的宽松没有转化为房地产的实质性改善与疫情的影响房地产开发商的信用风险以及房地产长周期的下行都有一定的关系但疫情的不确定性下降保交楼得到资金支持房地产了大幅下调后基数已经不高因此需求政策的效果可能逐步显现2023年房地产周期企稳的概率在上升1月5日晚央行宣布了新的房贷利率政策同时住建部也在央视采访中明确了对于房地产消费的精准支持1月5日央行发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制机制的内容是新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限这个政策最早提出于2022年9月29日当时这一政策作为一个临时性政策有效期到2022年年底央行这次的政策相当于将临时性政策常态化住建部的表态则更加明确倪虹部长在采访中表示将大力支持第一套住房的购买合理支持第二套住房的购买原则上不支持三套以上住房的购买央行的政策与住建部的表态体现住房地产可能是20203年经济工作中的一个重点中央经济工作会议明确提出要扩大内需并且把住房消费作为扩大内需的一个重要手段住建部与央行的具体政策都是在落实这一政策表态同时住建部还指出对于一套住房来说首付比首套利率该降的都要降下来同时也明确了对以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持因此向前看房地产需求端政策仍有进一步宽松的空间2022年住房信贷的宽松没有转化为房地产销售投资的实质性回升主要是由于疫情开发商的信用风险和房地产的长周期下行从2021年的9月开始住房贷款利率就开始了一路下行到2021年的9月首套房贷款利率已经下降到415过去13年来的最低水平然而房价和销售面积均没有出现明显的企稳房贷利率和房地产销售房价的走势出现了明显的背离我们认为着背后主要是由于3个原因第一是疫情的影响在疫情的影响下居民的收入预期转弱对于买房更加谨慎第二是开发商信用风险的影响购房者担心开发商不能交付期房因此不敢购买我们发现在2022年的大部分时间里没有交付风险的现房销售明显要好于期房第三是房地产长周期下行的影响由于城镇化的减速和金融周期的下行中国新房成交面积的中枢可能已经见顶但是向前看以上三个因素对房地产基本面的制约都在缓解疫情造成的不确定性在减弱保交楼得到了有力的资金保障房地产销售和投资都已经大幅降低基数已经不高具体来看第一疫情造成的不确定性在减弱在疫情防控进入新阶段后中国已经宣布对新冠病毒实行乙类乙管不再划定高风险区不再进行常态化核酸检测跨区域交流国际交流恢复正常虽然不确定性仍然存在但是从国外经验来看在几个月后开放后的国家经济社会总体都会恢复正常因此私人部门面对的不确定性是在减弱的第二保交楼得到了实质性的资金支持开发商信用风险也得到了初步缓解2022年11月单月新增抵押补充贷款达到3675亿元创下历史最高记录历史上抵押补充贷款主要用于棚户区改造的相关项目此次可能用于对部分保交楼项目的支持当中2022年9-12月PSL累计新增6100亿元根据我们的估算如果全国保交楼困难的项目占全国施工面积10的话那么完成这些困难项目的全部交付需要资金约1万亿元也就是说央行提供的资金已经可以占到保交楼资金需求中的一个不小的比例考虑到还有商业银行和其他金融机构的支持我们认为可以对保交楼有信心此外从2022年3季度开始优质房企在民营企业债券融资支持工具的支持下开始逐步恢复债券融资商业银行也积极向优质房企授信开发商信用风险得到了一定的缓解第三在经历大幅调整之后房地产的基数已经不高中国本轮新开工面积的下行大约开始于2020年10月距今已经有2年多的时间2022年新开工面积的跌幅接近402022年全年新开工面积同比下跌接近402022年10月相对2020年10月的新开工面积下跌57接近60这样的跌幅下跌的速度和下跌的时间在过去30年的全球历史中都比罕见总的来看随着各种制约因素的影响逐步减弱房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来虽然在长周期向下的过程中房地产反弹的幅度和斜率可能不及此前但是2023年房地产周期的企稳概率在上升