从初试锋芒到大步向前，C-REITs发展步入快车道。2022年以来REITs相关政策密集出台，试点税收、扩募指引、新购入项目通知、保租房指引等为市场稳健运行保驾护航，此外各地发文营积极引领和鼓励REITs项目。首批REITs上市以来，常态化发行正在不断推进，截至2022年年底已有23只已经上市，多只正在审批，C-REITs底层资产目前涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保、清洁能源、保障性住房等6大领域，扩募扩容，将为市场发展带来新的机遇。
　　疫情影响运营整体承压，不同REITs开始出现分化。高速公路类通行情况受疫情影响较大，全年通行量大概率不及预期；产业园区类需关注对潜在租户的续租、退租；仓储物流类受益于高标仓需求旺盛，出租率维持高位；生态环保类抗风险能力较强；清洁能源类运营安全稳定、盈利整体较好；保租房类得益于品牌及租金优势，出租率维持在高位。前三季度的营业收入生态环保、仓储物流、清洁能源收入完成情况较好，产业园区和高速公路受疫情影响较大。成本发生节奏不一致等因素导致完成率差异较大，但EBITDA值整体在合理范围内变动。从前三季度报告期的可供分配金额情况来看，REITs全年可供分配金额完成承压。
　　C-REITs上市后整体表现优异。REITs收益来自资产增值收益与分红收益两部分，REITs跑出超额市场收益主要是底层资产优质且稀缺性高，能提供稳定分红、抗风险能力较强等原因。板块相关性方面，REITs上市以来仓储物流REITs与对应板块市场指数相关性较强，其他五个板块与对应市场指数无明显相关性。认购倍数方面，优质资产稀缺，认购倍数屡创新高。首日涨幅方面，与发行阶段市场行情密切相关。交易活跃度方面，市场交易较为活跃，其中高速公路、产业园区、保租房换手率高于同板块股票。市场整体波动率方面，与上市时间及收益成负相关。
　　投资建议：在海外加息、疫情冲击、房企暴雷等复杂多变格局下，C-REITs走出相对独立行情，预计到2023年年底，C-REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元，公募REITs市场未来发展“方兴未艾”。1）关注抗风险能力较强资产：结合2023年经济形势好转，建议关注底层资产运营情况良好，现金分派率稳定增长标的。2）关注具备扩募潜质资产：扩募是基础设施REITs市场做大的根本路径，也是市场健康成长的必由之路，建议未来存在大量扩募机会的原始权益人及其相关REITs。3）积极参与战配打新：目前市场一级依旧收益颇丰，仍然是胜率较高的选择，建议投资者关注新发REITs审批进展，参与战配打新等过程。4）关注商业地产等扩容：海外REITs多起源于房地产，若C-REITs试点范围拓展到商业不动产等领域将为底层资产提供丰富来源随着政策支持力度不断加大，建议关注优质资产扩容投资机会。
　　风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-01-02TableTitleTableInvest证券研究报告策略专题报告优于大势2023年C-REITs投资策略潮平两岸阔风正一帆悬上次评级优于大势报告摘要相关数据TableSummary从初试锋芒到大步向前C-REITs发展步入快车道2022年以来REITs145相关政策密集出台试点税收扩募指引新购入项目通知保租房指135引等为市场稳健运行保驾护航此外各地发文营积极引领和鼓励REITs125项目首批REITs上市以来常态化发行正在不断推进截至2022年年115底已有23只已经上市多只正在审批C-REITs底层资产目前涵盖产105业园区仓储物流高速公路生态环保清洁能源保障性住房等6大95领域扩募扩容将为市场发展带来新的机遇8575疫情影响运营整体承压不同REITs开始出现分化高速公路类通行情况受疫情影响较大全年通行量大概率不及预期产业园区类需关注对潜在租户的续租退租仓储物流类受益于高标仓需求旺盛出租率维REITs指数上证指数持高位生态环保类抗风险能力较强清洁能源类运营安全稳定盈利TableTrend涨跌幅1M3M上市以来整体较好保租房类得益于品牌及租金优势出租率维持在高位前三绝对收益175-5851577季度的营业收入生态环保仓储物流清洁能源收入完成情况较好产相对收益351-7692823业园区和高速公路受疫情影响较大成本发生节奏不一致等因素导致完行业数据TableMarket成率差异较大但EBITDA值整体在合理范围内变动从前三季度报告成分股数量只24期的可供分配金额情况来看REITs全年可供分配金额完成承压总市值亿85434流通市值亿37947C-REITs上市后整体表现优异REITs收益来自资产增值收益与分红收相关报告TableReport益两部分REITs跑出超额市场收益主要是底层资产优质且稀缺性高公募REITs2022年度中期投资策略绿杨烟能提供稳定分红抗风险能力较强等原因板块相关性方面REITs上外晓寒轻无边光景一时新市以来仓储物流REITs与对应板块市场指数相关性较强其他五个板块--20220718与对应市场指数无明显相关性认购倍数方面优质资产稀缺认购倍研精覃思保租房REITs的前世今生与研究数屡创新高首日涨幅方面与发行阶段市场行情密切相关交易活跃度方面市场交易较为活跃其中高速公路产业园区保租房换手率框架高于同板块股票市场整体波动率方面与上市时间及收益成负相关--20220831疫情之下三季度REITs表现如何投资建议在海外加息疫情冲击房企暴雷等复杂多变格局下C-REITs--20221113走出相对独立行情预计到年年底能够超过只总2023C-REITs60公募REITs周报扩大内需纲要再提推动发行规模超过2000亿元公募REITs市场未来发展方兴未艾1关健康发展中证发布官方注抗风险能力较强资产结合2023年经济形势好转建议关注底层资产REITsREITs运营情况良好现金分派率稳定增长标的2关注具备扩募潜质资产--20221218扩募是基础设施REITs市场做大的根本路径也是市场健康成长的必由公募REITs周报证监会再提加快打造保租之路建议未来存在大量扩募机会的原始权益人及其相关REITs3积房REITs板块和达高科将于下周二上市极参与战配打新目前市场一级依旧收益颇丰仍然是胜率较高的选择--20221225建议投资者关注新发REITs审批进展参与战配打新等过程4关注商业地产等扩容海外REITs多起源于房地产若C-REITs试点范围拓展TableAuthor到商业不动产等领域将为底层资产提供丰富来源随着政策支持力度不断研究分析师吴胤翔加大建议关注优质资产扩容投资机会执业证书编号S055052203000318675558630chenxrnesccn风险提示基础设施项目的行业及项目运营风险现金流预测偏差风险相关支持政策调整风险请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop策略专题报告目录1从初试锋芒到大步向前C-REITs发展步入快车道511密集政策出台C-REITs发展逐渐进入快车道512百花争艳已上市产品涵盖六大业态913解禁扩募扩容市场发展迎来新机遇112疫情影响运营整体承压不同资产开始出现分化1621收入分化EBITDA整体在合理范围内变动1622可供分配金额整体完成情况整体一般173市场表现2031C-REITs上市后整体表现优异2032C-REITs与市场指数相关性一般2233优质资产稀缺认购倍数屡创新高2434首日涨幅与发行阶段密切相关2635C-REITs市场交易活跃度较高2736波动率与上市时间及收益成负相关274投资建议2841关注抗风险能力较强资产2842关注具备扩募潜质资产2843积极参与战配打新2944关注商业地产等扩容295风险提示29图表目录图12020年以来我国公募REITs发展历程5图2C-REITs发行情况9图3美国REITs市值及数量情况9图4日本REITs市值及数量情况9图5首批REITs解禁情况11图6平安广州广河REIT解禁前后表现11图7浙商沪杭甬REIT解禁前后表现11图8中航首钢绿能REIT解禁前后表现12图9富国首创水务REIT及相关板块整体表现12图10华安张江光大REIT解禁前后表现12图11博时蛇口产园REIT解禁前后表现12图12东吴苏园产业REIT解禁前后表现12图13中金普洛斯REIT解禁前后表现12图14红土盐田港REIT解禁前后表现13请务必阅读正文后的声明及说明231TablePageTop策略专题报告图15红土深圳安居REIT上市后表现13图16中金厦门安居REIT上市后表现13图17华夏北京保租房REIT上市后表现14图18近20年美国REITs首发及扩募数量变化情况14图19近20年美国REITs首发及扩募金额变化情况14图20中金普洛斯REIT发布扩募公告前后市场表现15图21红土创新盐田港REIT发布扩募公告前后市场表现15图22富国首创水务REIT发布扩募公告前后市场表现15图23华安张江产园REIT发布扩募公告前后市场表现15图24博时招商蛇口REIT发布扩募公告前后市场表现15图252018-2022年三季度中国商业不动产存量市值万亿16图26截至2022年5月全国已开业购物中心分布16图272022年三季度REITs营业总收入单位万元17图282022年三季度REITs营业总收入完成率17图29REITs的EBIDTA单位万元17图30REITs的EBIDTA完成率17图312022年三季度REITs可供分配金额单位万元18图322022年三季度REITs可供分配金额完成率18图33REITs预期派息率和年化派息率19图34C-REITs上市以来分红情况19图35REITs指数与上证指数走势对比20图36REITs上市收益情况20图37美国REITs市场与股票市场主要指数走势对比价格指数21图38美国REITs市场与股票市场主要指数走势对比总回报指数21图39新加坡REITs市场与股票市场主要指数走势对比价格指数21图40新加坡REITs市场与股票市场主要指数走势对比总回报指数21图41产权类REITs指数表现22图42经营权类REITs指数表现22图43REITs与股市相关性23图44REITs与债市相关性23图45高速公路REITs及相关板块整体表现23图46生态环保REITs及相关板块整体表现23图47清洁能源REITs及相关板块整体表现23图48产业园区REITs及相关板块整体表现23图49仓储物流REITs及相关板块整体表现24图50保租房REITs及相关板块整体表现24图51REITs分行业网下认购倍数24图52REITs分行业公众认购倍数24图53REITs分阶段网下认购倍数25图54REITs分阶段公众认购倍数25图55REITs网下认购倍数25图56REITs公众认购倍数25图57REITs上市首日涨跌幅26图58REITs上市首日换手率26图59REITs市值及流通市值27请务必阅读正文后的声明及说明331TablePageTop策略专题报告图60REITs换手率及成交额27图61REITs收益率及波动率28表12022年以来主要REITs政策及动态5表22022年以来地方主要REITs政策及动态7表3已上市REITs基本情况梳理10表4各版块REITs相关性情况梳理22请务必阅读正文后的声明及说明431TablePageTop策略专题报告C-REITs2023年投资策略潮平两岸阔风正一帆悬1从初试锋芒到大步向前C-REITs发展步入快车道11密集政策出台C-REITs发展逐渐进入快车道从落地生根到保驾护航我国对REITs的研究近20年直到2020年发改委证监会相继出台顶层设计核心配套文件的政策体系有力推动国内REITs发展2021年6月首批REITs成功在交易所上市2022年以来政策密集出台1月的REITs试点税收政策主要旨在减轻发行阶段的税收负担4月的扩募指引从顶层设计上保证了REITs市场新发扩募健康发展7月份发改委关于新购入项目申报推荐的通知合理简化了新购入项目申报要求完善了项目申报推荐程序8月首批三单保租房REITs上市市场热烈响应12月份证监会首次公开表示要进一步扩大REITs试点范围研究推动试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域我国REITs政策及市场体系建设不断完善图12020年以来我国公募REITs发展历程数据来源公开信息东北证券注数据截止2022年12月25日表12022年以来主要REITs政策及动态出台日期相关部门相关文件主要内容发布基础设施领域不动产投资1重组阶段原始权益人为发行REITs进行的资产重组不征收所得税2发行阶段原财政部税务2022129信托基金REITs试点税收政始权益人的所得税推迟至实际获得收入之时再缴纳包括原始权益人战投锁定份额3总局策运营阶段无税收优惠深入推进公募REITs试点进一提到公募REITs下一阶段的重点工作一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则二是抓紧2022318证监会步促进投融资良性循环推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地关于进一步做好社会资本投融推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs打通投资退出渠道提升企业参与基础设2022328发改委资合作对接有关工作的通知施建设的积极性请务必阅读正文后的声明及说明531TablePageTop策略专题报告公开募集基础设施证券投资基上交所深交该指引对基础设施基金的新购入基础设施项目的原则和条件新购入基础设施项目的程序信2022415金业务指引第3号-新购入基础所息管理与停复牌基础设施基金扩募发售自律监管等进行了规定设施项目试行要按市场化法治化原则通过发行不动产投资信托基金等方式盘活基础设施等存量资产以2022511国务院国常会拓宽社会投资渠道和扩大有效投资降低政府债务风险指导地方拿出有吸引力项目示范对参与投资的各类市场主体一视同仁推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs健康发展进一步提高推荐审核效率鼓励关于进一步盘活存量资产扩大更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市建立健全扩募机制探索建立多层次基础设施2022525国务院有效投资的意见国办发REITs市场国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的按规定报同级国202219号有资产监督管理机构批准研究推进REITs相关立法工作加快地方政府专项债券发行使用并扩大支持范围财政部会同人民银行银保监会引导商业银关于印发扎实稳住经济一揽子行对符合条件的专项债券项目建设主体提供配套融资支持做好信贷资金和专项债资金的有效2022531国务院政策措施的通知国发衔接在前期确定的交通基础设施能源保障性安居工程等9大领域基础上适当扩大专项202212号债券支持领域优先考虑将新型基础设施新能源项目等纳入支持范围支持上市REITs通过扩募等方式收购资产加大REITs市场建设力度充分借鉴上市公司重大上交所深交新购入基础设施项目试2022531资产重组和发行证券相关制度安排结合基础设施REITs特征对已上市基础设施REITs新购所行入项目及相关扩募停复牌信息披露等事项作出全面规定一是聚焦重点方向创新拓展资产证券化盘活存量方式支持符合条件的重点领域区域企关于进一步发挥资产证券化市业开展资产证券化业务支持领域和行业的资产特性支持企业利用PPP项目知识产权等开场功能支持企业盘活存量资产的展证券化二是突出资产信用加强完善资产证券化投资者保护机制引导企业完善投资者保2022630上交所通知上证函20221011护机制安排提升信息披露水平促进市场持续健康发展三是加大融资服务优化强化资产证号券化市场支持举措直接对接企业融资需求协助完善产品结构搭建交流平台促进投融资对接对符合条件的项目适用优化审核流程对具备相关条件的基础设施存量项目可采取基础设施领域不动产投资信托基金以下简称基关于做好盘活存量资产扩大有础设施REITs政府和社会资本合作PPP等方式盘活要求各省级发展改革委积极鼓励202271发改委效投资有关工作的通知发改符合条件的项目发行基础设施REITs宣传推广已发行基础设施REITs项目的经验做法发挥办投资2022561号示范带动作用调动有关方面参与积极性关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs新购入在发起主体回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制压实参与机构责任切实防范2022713发改委项目申报推荐有关工作的通知REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域发改办投资2022617号关于发布深圳证券交易所上海证券交易所公开募集基础设施上交所深交细化业务参与机构与基础设施项目准入要求明确回收资金使用与监管要求明确运营管理及2022715证券投资基金REITs规则适所信息披露要求用指引第4号保障性租赁住房试行的通知推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs健康发展进一步提高推荐审核效率鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市规范有序推进政府和社会资本合作202289中国政府网积极扩大有效投资PPP鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产提升运营效率和服务水平证监会及国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施李超副主席在首批保障性租赁住2022831证监会并将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施进一步促进盘活存量资产助力稳定宏观房REITs上市仪式的致辞经济运行央行银保监关于做好当前金融支持房地产央行银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知出台十20221112会市场平稳健康发展工作的通知六条措施支持房地产市场平稳健康发展其中第16条措施要拓宽住房租赁市场多元化融资请务必阅读正文后的声明及说明631TablePageTop策略专题报告渠道支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品专项用于租赁住房建设和经营鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放稳步推进房地产投资信托基金REITs试点证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示将进一步发挥证监会新闻发言人就资本市场支REITs盘活房企存量资产作用会同有关方面加大工作力度推动保障性租赁住房REITs常态20221128证监会持房地产市场平稳健康发展答记化发行努力打造REITs市场的保租房板块鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物者问流产业园区等资产发行基础设施REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会论坛上表示进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域加快打造首届长三角REITs论坛暨中国2022128证监会REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等REITs论坛2022年会领域李超指出进一步明确REITs税收征管细则推动社保基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投资积极培育专业化REITs投资者群体数据来源公开信息东北证券从先行先试到百花争艳为了支持当地公募REITs发展各地发文鼓励营造良好的REITs政策环境公募REITs的出台为持有大量基础设施资产的地方政府及国有企业提供了盘活存量资产的路径也为地方政府通过盘活资产融资并投资新领域提供了资金来源渠道北京天津福建等地前后出台促进基础设施领域不动产投资信托基金REITs发展的若干措施提升基础设施运营管理水平强化资本市场服务实体经济能力积极引领和鼓励持有基础设施资产的企业拿出符合条件的资产发行REITs表22022年以来地方主要REITs政策及动态出台日期相关部门相关文件主要内容通州区支持基础设施领域不动产投资从发行支持鼓励公募机构入驻支持专业运营机构发展办公场所运营补助高端人才202217北京通州信托基金REITs发展若干措施征求意激励搭建政企对接平台支持中介结构发展优化提升政务服务个性化政策扶持等方见稿面来促进通州区基础设施领域不动产投资信托基金的发展关于天津市推进基础设施领域不动产2022127天津投资信托基金REITs试点工作的支持将基础设施REITs发行规模作为降杠杆措施纳入国有企业经营业绩考核评价指标措施福建省促进基础设施领域不动产投资从基础设施REITs项目谋划储备保障协调中介机构发展等多个方面提出十三条具体2022127福建信托基金REITs发展的若干措施措施关于深圳建设中国特色社会主义先行研究基础设施领域不动产投资信托基金REITs税收政策支持开展基础设施领域不动2022127深圳示范区放宽市场准入若干特别措施的意产投资信托基金REITs试点减轻企业和投资者负担见宁夏发改委关于加快推进基础设施领积极推进我区基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作加强宣传解读充2022210宁夏域不动产投资信托基金REITs有关工分调动积极性摸清项目底数完善试点项目库作的通知主要对基础设施REITs试点政策产品特征试点项目的基本条件申报程序材料等工无锡市基础设施领域不动产投资信托2022221无锡作要求进行了梳理为无锡市基础设施领域原始权益人等提供项目谋划遴选入库申基金REITs试点项目申报操作指引报等环节的业务指导和政策支持深圳市发改委关于加快推进基础设施202256深圳领域不动产投资信托基金REITs试点对入库总体要求入库条件入库材料要求入库方式做了具体说明项目入库工作的通知江苏省政府办公厅关于加快推进基础推动REITs保持健康发展鼓励在更广领域开展创新探索落实国家税收优惠政策对于2022516江苏设施投资建设若干措施的通知回收资金再投资符合条件的新项目积极支持申请中央预算内投资补助资金推动PPP规请务必阅读正文后的声明及说明731TablePageTop策略专题报告范发展引导社会资本参与市政设施投资运营适当增加对基础设施领域的股权投资鼓励民间资本积极参与基础设施项目建设关于支持青岛市基础设施领域不动产围绕REITs项目储备市场建设奖补激励融资创新合规管理等方面提出11条支持2022520青岛投资信托基金REITs产业发展的若干政策系统推进青岛基础设施REITs产业发展措施强化市场主体培育加强区域合作联动推动召开成渝地区双城经济圈REITs论坛建立四川省促进基础设施领域不动产投资信部门会商机制落实财税支持政策加大专业人才储备强化项目论证储备加快优质项2022525四川托基金REITs健康发展若干措施征目推介鼓励申请公募基金管理人资质建立项目与中介机构对接平台加强金融风险防求意见稿范促进投资良性循环要求税务部门要落实落细REITsPPP产权交易等方面的税收政策指导企业依法依规陕西省人民政府办公厅关于进一步盘2022720陕西纳税用好基础设施领域不动产投资信托基金REITs和资产证券化等金融工具争取活存量资产扩大有效投资的实施意见3年内完成3个基础设施REITs项目发行上市制定贵州省推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点方案为进一步创新基推进基础设施领域不动产投资信托基础设施领域投融资机制有效盘活存量资产带动增量投资提升基础设施运营管理水平20221011贵州金REITs试点方案强化资本市场服务实体经济能力扎实推动我省基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作河南省人民政府办公厅正式印发河南省人民政府办公厅关于进一步盘活存量资产扩大河南省人民政府办公厅关于进一步盘20221013河南有效投资的实施意见实施意见主要包括总体要求优化存量资产盘活方式完善存活存量资产扩大有效投资的实施意见量资产盘活政策规范存量资产盘活管理保障措施通州区支持基础设施领域不动产投资信托基金REITs发展措施试行征求通州区发文通州区支持基础设施领域不动产投资信托基金REITs发展措施试行征北京市通州20221015意见稿和通州区支持私募股权二级求意见稿和通州区支持私募股权二级市场基金集聚发展措施试行征求意见稿区市场基金集聚发展措施试行征求意公开征求意见最高奖励500万见稿10月27日重庆市发展和改革委员会印发关于重庆市推进基础设施不动产投资信托基关于重庆市推进基础设施不动产投资金REITs产业发展的若干措施的通知征求意见稿意见聚焦加强项目储备推介20221027重庆信托基金REITs产业发展的若干措施完善配套支持政策加强组织保障和风险防范积极推进有效盘活存量资产形成存量资产和新增投资的良性循环2022年10月28日天津市人民政府办公厅发布关于印发天津市进一步盘活存量资产关于印发天津市进一步盘活存量资产20221028天津扩大有效投资若干措施的通知统筹用好存量资产盘活方式加快推进基础设施领域不扩大有效投资若干措施的通知动产投资信托基金REITs试点工作为贯彻落实国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见进一步创新广东省关于加快开展基础设施领域2022125广东基础设施领域投融资机制加快构建广东省基础设施领域不动产投资信托基金REITsREITs试点工作实施意见的通知持续发展工作机制着力构建存量资产和新增投资的良性循环提出十五条实施意见数据来源相关政府网站东北证券从初试锋芒到大步向前从2021年6月首批C-REITs上市以来公募REITs常态化发行正在不断推进截至2022年12月26日已有23只已经上市还有多只正在发行过程项目涵盖6大领参考海外市场美国的REITs市场从1960年起步至今超过60年REITs数量203只日本和新加坡的REITs市场均是本世纪初建立数量分别为63和43只我国基础设施REITs从首批上市至今不过是两年正式挂牌上市交易的有近30只C-REITs发展步入快车道请务必阅读正文后的声明及说明831TablePageTop策略专题报告图2C-REITs发行情况1202021年底及2022年初3只首批9只REITs2022下半年11只100REITsREITs806040发行规模单位亿元200数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日图3美国REITs市值及数量情况图4日本REITs市值及数量情况25014000001200000200100000015080000060000010040000050200000001971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019市值百万美元REITs数量数据来源Nareit东北证券数据来源ARES东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日12百花争艳已上市产品涵盖六大业态从底层资产行业看C-REITs目前涵盖产业园区仓储物流高速公路生态环保清洁能源保障性住房等6大领域其中产业园区类REITs7只其底层资产主要为产业园办公大楼主要是大楼出租及物业管理收入仓储物流类REITs2只其底层资产主要为仓储物流仓库主要是仓库出租及物业管理收入收费公路类REITs7只其底层资产为高速公路路段及其收费权主要为车辆通行费收入生态环保类REITs2只其底层资产分别为污水处理厂生物质垃圾收集处理厂主要为污水处理及垃圾处理发电收入清洁能请务必阅读正文后的声明及说明931TablePageTop策略专题报告源1只其底层资产为发电厂主要收取电费收入保障性住房类REITs4只其底层资产主要为保租房主要是房屋租金以及配套停车场租金收入以上底层资产均属于我国基础设施补短板重点领域表3已上市REITs基本情况梳理发行规行业REITs名称底层资产土地性质资产类型模主要收入来源杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物沪杭甬杭徽REIT资产组的收费权公路用地特许经营权436车辆通行费收入平安广交投广河高速REIT广河高速广州段公路用地特许经营权9114车辆通行费收入华夏中国交建高速武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及收取车辆通行费收入服务区经营权承包REIT其附属设施公路用地特许权协议9399费收入收费站灯箱广告位出租收入交通基础华夏越秀高速公路汉孝高速主线设施公路用地特许经营权213车辆通行费收入REIT机场北连接线国金中国铁建高速渝遂高速重庆段公路用地特许经营权4793车辆通行费收入REIT华泰江苏交控沪苏浙高速公路即G50沪渝高速江REIT苏段收费经营权及相关资产组公路用地特许经营权3054车辆通行费收入中金安徽交控基础设施项目的主要收入来源于高速公路REIT沿江高速公路公路用地特许经营权1088通行费收入生物质能源项目中航首钢绿能餐厨项目公共设施用地特许经营权1338生活垃圾处置及发电收入餐厨垃圾收运REIT及处置收入残渣暂存场项目生态环保深圳市福永松岗公明水质净化厂雨水污水处理BOT特许经营用地污水处理服务费收取垃圾渗滤液处理服富国首创水务封闭BOT特许经营项目权式REIT185务费合肥市十五里河污水处理厂PPP项目公共设施用地污TOTBOT特许污水处理费中水处理费污泥处置费用2个子项目水处理厂经营权博时招商蛇口产业万融大厦工业用地不动产权2079租金收入物业费停车费园REIT万海大厦国际科技园五期B区项目科研设计用地东吴苏园产业不动产权3492租金收入物业费停车费REIT25产业园12期项目工业用地华安张江光大园张江光大园1-6号项目工程及7号项REIT目工程工业用地不动产权1495租金收入物业费停车费互联网创新中心5号楼项目建信中关村产业园REIT协同中心4号楼项目科研用地不动产权288租金收入物业费停车费孵化加速器项目东久金山智造园项目园区基础东久昆山智造园项目国泰君安东久新经工业用地不动产权15175主要来自于租户租金及管理费设施济REIT东久无锡智造园项目东久常州智造园项目上海市奉贤区正琅路19号的临港奉贤智造园一期项目国泰君安临港创新工业用地不动产权824主要来自于租户租金产业园REIT上海市奉贤区新杨公路1566号的临港奉贤智造园三期项目合肥高新创业园一期A1-A4B4-B5工业用地工业科D2-D9及D2-D9地下车库项目研车库华夏合肥高新产园REIT不动产权1533产业设施销售出租业务和受托管理合肥高新创业园一期B1-B3C1-C4工业用房办公用D1项目房科研工业用地仓储用普洛斯北京空港物流园地普洛斯通州光机电物流园工业用地普洛斯广州保税物流园仓储用地普洛斯增城物流园工业用地中金普洛斯REIT不动产权5835房产租赁收入物业管理费工业仓储用地仓储物流普洛斯顺德物流园工矿仓储用地苏州望亭普洛斯物流园仓储用地普洛斯淀山湖物流园仓储用地4座仓库红土创新盐田港REIT1栋综合办公楼仓储用地不动产权184租金收入和综合管理服务费1座气瓶站能源基础鹏华深圳能源深圳能源东部电厂一期项目工业用地经营权35376过提供电力生产及相关服务并收取电费收设施REIT入安居百泉阁安居锦园红土深圳安居居住用地不动产权1242保障性租赁住房租金收入配套商业设施REIT保利香槟苑租金收入以及配套停车场租金收入保障性租凤凰公馆项目赁住房园博公寓项目中金厦门安居居住用地不动产权13租金收入营业收入及罚金收入等REIT珩琦公寓项目营业外收入文龙家园项目住宅建设用地不动产权1255租金收入请务必阅读正文后的声明及说明1031TablePageTop策略专题报告华夏北京保障房REIT熙悦尚郡项目有巢泗泾项目华夏基金华润有巢租赁住房不动产权12085主要为通过自有房屋租赁停车场经营等REIT有巢东部经开区项目获取经营收入数据来源募集说明书东北证券13解禁扩募扩容市场发展迎来新机遇2022年6月21日首批上市C-REITs迎来平稳解禁C-REITs上市满一年其中锁定期在一年的战略投资者迎来解禁首批REITs解禁份额为2171亿份解禁市值超100亿元持市值占全部份额的比例为336解禁后流通份额占比将由3239增加至6694流通份额增加10666首批REITs解禁前已持续下跌解禁后靴子落地对后市不确定性情绪消散大盘整体表现良好解禁后迎来REITs重新布局机会REITs市场交易量及换手率持续提升因此解禁后续多日迎来持续上涨图5首批REITs解禁情况80000200700001801606000014050000120400001003000080602000040100002000解禁份额数万份解禁前流通份额万份解禁份额占全部份额的比例解禁份额占解禁前流通份额的比例数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日图6平安广州广河REIT解禁前后表现图7浙商沪杭甬REIT解禁前后表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明1131TablePageTop策略专题报告图8中航首钢绿能REIT解禁前后表现图9富国首创水务REIT及相关板块整体表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日图10华安张江光大REIT解禁前后表现图11博时蛇口产园REIT解禁前后表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日图12东吴苏园产业REIT解禁前后表现图13中金普洛斯REIT解禁前后表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明1231TablePageTop策略专题报告图14红土盐田港REIT解禁前后表现数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日2022年8月31日首批保租房上市当日全部涨停首批红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT3只产品在北上深三地同步举行上市仪式证监会副主席李超等相关领导出席活动保租房REITs对坚持租购并举推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环和健康发展将具有十分积极的意义同时进一步丰富基础设施REITs产品类型为投资者提供更多元的金融产品此前三支产品获得超1200亿巨资机构资金网下认购认购倍数均超百倍红土深圳安居REIT更是刷新此前认购倍数记录三只REITs上市当天全部实现涨停市场热度空前图15红土深圳安居REIT上市后表现图16中金厦门安居REIT上市后表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明1331TablePageTop策略专题报告图17华夏北京保租房REIT上市后表现数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日2022年9月27日首批五单发布扩募公告从美国等REITs市场的发展历程看随着REITs市场逐渐成熟其融资方式从最初以首次公开募股IPO为主逐渐转变为以增发扩募为主通过扩募可以保持并扩大REITs规模保持基金长期投资运营扩募公告发出后有望进一步推动相关REITs标的市场行情扩募是基础设施REITs市场做大的根本路径扩募成功发行将标志REITs进入20时代图18近20年美国REITs首发及扩募数量变化情图19近20年美国REITs首发及扩募金额变化情况况3505000030045000400002503500020030000250001502000010015000100005050000019982000200220042006200820102012201420162018202020221998200020022004200620082010201220142016201820202022IPO数量扩募数量IPO规模百万美元扩募规模百万美元数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明1431TablePageTop策略专题报告图20中金普洛斯REIT发布扩募公告前后市场表图21红土创新盐田港REIT发布扩募公告前后市现场表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日图22富国首创水务REIT发布扩募公告前后市场图23华安张江产园REIT发布扩募公告前后市场表现表现数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日图24博时招商蛇口REIT发布扩募公告前后市场表现数据来源wind东北证券注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明1531TablePageTop策略专题报告2022年12月8日证监会表示将研究推动试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域海外REITs基本起源于房地产市场但受制于我国房地产调控政策此前C-REITs试点仅在基础设施相关领域商业不动产潜在规模巨大2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币目前美国商业地产REITs化率约48据此保守假设我国商业不动产的可证券化率在3之间则其市场潜在规模或超万亿随着地产政策供给端力度不断加大若我国基础设施公募REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域将为底层资产提供丰富来源图252018-2022年三季度中国商业不动产存量市值图26截至2022年5月全国已开业购物中心分布万亿403530252015105020182019202020212022Q3数据来源EPRA东北证券数据来源2022中国商业地产发展白皮书东北证券2疫情影响运营整体承压不同资产开始出现分化高速产业园区类资产受疫情影响较大高速公路类REITs通行情况受疫情影响较大此外四季度全国收费公路货车通行费减免10全年通行量大概率不及预期产业园区类REITs挑战主要来自疫情管控需关注对潜在租户的续租退租仓储物流类REITs受益于高标仓需求旺盛出租率维持高位生态环保类REITs抗风险能力较强其中污水处理负荷率呈现出季节性变化垃圾发电需关注可再生能源电价附加补助及结算付款工作清洁能源类REITs运营安全稳定盈利整体较好保租房类REITs得益于品牌及租金优势出租率维持在高位21收入分化EBITDA整体在合理范围内变动2022年REITs相关营收指标承压从2022年前三季度的营业总收入来看生态环保仓储物流清洁能源收入完成情况较好产业园区和高速公路受疫情影响较大2022年国内疫情反复多地采取了一段时间的封闭管理措施对高速公路类REITs收入产生了较大影响但在稳增长保障物流交通的坚强领导下三季度情况环比好转此外产业园区类REITs整体经营情况不错但是受免租及退续租影响收入波动较大目前仓储物流类和生态环保类REITs抗风险能力较强总收入完成进度良好但后者收入受季节影响较大能源类REITs一枝独秀鹏华深圳能源收入完成率为所有REITs最高请务必阅读正文后的声明及说明1631TablePageTop策略专题报告图272022年三季度REITs营业总收入单位万图282022年三季度REITs营业总收入完成率元3000004025000035302000002515000020100000155000010500实际值2022Q1实际值2022Q2实际值2022Q3预测值2022Q4预测值2022年完成率2022Q1完成率2022Q2完成率2022Q3数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日2022年前三季度受疫情影响及成本发生节奏不一致等因素导致EBITDA完成率差异较大EBITDA整体在合理范围内变动高速公路类REITs疫情反复对交通出行影响较大EBITDA完成率低于预测值产业园区类REITs疫情影响仍是产业园运营最大的挑战续租也受其影响同时受租金减免政策影响营业收入减少EBITDA完成率不及预期仓储物流类REITs疫情对其影响较小高标仓需求旺盛出租率维持高位EBITDA表现稳健生态环保类REITs季节性特征明显成本发生节奏不一致EBITDA超额实现清洁能源类REITs社会用电需求量大幅上涨盈利整体较好EBITDA也大远超预测值图29REITs的EBIDTA单位万元图30REITs的EBIDTA完成率2500004020000035301500002520100000155000010500实际值2022Q1实际值2022Q2实际值2022Q3完成率2022Q1完成率2022Q2完成率2022Q3预测值2022Q4预测值2022年数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日22可供分配金额整体完成情况整体一般请务必阅读正文后的声明及说明1731TablePageTop策略专题报告231可供分配金额全年继续承压从2022年前三季度报告期的可供分配金额情况来看REITs全年可供分配金额完成承压其中仓储物流主要因为需求端持续放量导致高标准仓储物流市场需求逐渐加大导致出租率较高产业园区项目应疫情防控需要制定了专门的管理方案同时积极收缴疫情封控期间租户未能及时支付的应收款项高速公路类REITs受疫情冲击比较大因此前三季度可供分配金额完成情况不佳生态环保类受收入和成本支出全年分布不均因此未能按进度完成折算后金额清洁能源类REITs运营安全稳定盈利整体较好可供分配金额远超预期图312022年三季度REITs可供分配金额单位图322022年三季度REITs可供分配金额完成率万元25000050452000004035150000302510000020155000010500实际值2022Q1实际值2022Q2实际值2022Q32022Q1完成率2022Q2完成率2022Q3完成率预测值2022Q4预测值2022年数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日232派息率受股价上涨等影响年化派息均低于预测值受股价上涨及收入不及预期等因素综合影响目前公募REITs年化派息均低于募集说明书预测值从已发布三季报的REITs来看年化派息率均低于募集说明书里面关于2022年派息率的测算值特许经营权类REITs年化派息率远高于产权类REITs清洁能源高速公路生态环保清洁能源仓储物流产业园区其中高速公路集中在4-10生态环保在6-8仓储物流产业园区均在3左右鹏华深圳能源REIT项目年化派息率为776其中平安广交投广河高速REIT国金中国铁建高速REIT派息率高于预测派息率其余REITs年化派息率不及预期请务必阅读正文后的声明及说明1831TablePageTop策略专题报告图33REITs预期派息率和年化派息率141210864202022年派息率募集说明书2022年派息率前三季度年化数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日233REITs分红多数REITs将于年报核算后进行一次性分配本年度仅有8只REITs进行分红其余REITs预计将于年报核算后对本年收益进行一次性分配基础设施资产具备现金流稳定投资回报良好等特征备受投资者青睐上交所和深交所发布关于规范公开募集基础设施证券投资基金REITs收益分配相关事项的通知规定基础设施REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的基金管理人应当申请基金终止上市该通知有利于规范和要求管理人分配收益保护投资者利益整体看基础设施REITs为投资者提供了稳定分红产品和共享社会发展红利机会图34C-REITs上市以来分红情况40000350003000025000200001500010000500002021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明1931TablePageTop策略专题报告3市场表现31C-REITs上市后整体表现优异C-REITs上市后整体表现优异截至2022年12月25日REITs指数总体上涨1456其中产权REITs指数上涨3042经营权类REITs上涨211产权类RIETs均表现较强弹性其中产业园区仓储物流和保租房三个板块分别上涨279931492086经营权类REITs中生态环保和清洁能源抗风险能力较强分别上涨22553833高速公路受疫情影响及资产稀缺性不足成长空间有限等因素影响成表现一般小幅微跌REITs收益来自资产增值收益与分红收益两部分资产增值收益看清洁能源REITs仓储物流REITs产业园REITs生态环保REITs保租房REITs高速公路REITs从分红收益看生态环保类REITs高速公路REITs仓储物流REITs产业园REITs因特许经营权类REITs分红派息中隐含了本金摊销其分红大于产权类REITsREITs跑出超额市场收益主要是底层资产优质且稀缺性高在市场波动情况下标的能提供稳定分红抗风险能力较强等原因图35REITs指数与上证指数走势对比图36REITs上市收益情况150454014035130301202511020151001090580070-5REITs指数上证指数资产增值收益分红收益数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券注数据截止2022年12月25日注数据截止2022年12月25日请务必阅读正文后的声明及说明2031