每周一谈：曙光已现估值修复有望持续
　　行业超跌下行年末触底反弹：2022年，物业板块受到美联储加息、地产债务危机、政策救市等影响，经历了前期加速下行——年末超跌反弹的行情。
　　估值仍处于历史低位国央企韧性凸显
　　回顾物业板块近三年估值情况，2022年估值回落明显，目前仍处于历史低位。分民企及国央企来看，国央企物业板块估值亦有所回调，但整体高于民企。
　　我们认为，随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于2023年迎来弱复苏，叠加国内经济复苏，市场担忧情绪有望于2023年逐步释放，物业板块估值修复或将持续，而民营物企随着独立性增强、关联风险减弱，估值修复空间更大。
　　基本面未变多数个股跌幅较大
　　从个股角度来看，2022年多数物企呈现下跌，但从基本面情况来看，物企22H1总营收及净利润大部分保持正增长。
　　根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比，在管面积TOP20物企数据均保持正增长，面积的增长预计将会为物企带来营收的增长，物业行业基本面未变。
　　物企上市降温并购热情减弱
　　受港交所审核趋严、物业板块估值回落影响，物企赴港上市降温。2022年仅6家物企上市，较2021年13家减少了7家，根据克而瑞物管，2022年递表物企仅3家，较2021年34加减少了31家。
　　并购热情减弱，2022年全年披露并购数量53起，并购交易金额106.09亿元，同比下降70.19%。受民营房企流动性危机影响，民营物企并购交易意愿减弱。
　　独立性增强服务边界扩张：根据克而瑞物管，35家披露项目来源的上市物企，其来源于第三方项目的在管面积于2022年中期占比为61.33%，预计2022年全年第三方项目占比将继续提升，非业主增值服务收入占比将继续下滑。
　　数据追踪（12月28日-12月30日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年12月30日，持有747.72万股，较上周下跌3.38%，持股市值1.15亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月28日至12月30日，增幅最大的是金科服务，本周增幅0.71%。降幅最大的是旭辉永升服务，降5.41%。持股比例最高为保利物业，为58.97%。持股数量最多为融创服务，为5.44亿股。
　　投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
　　

研究报告全文：行业曙光已现估值修复有望持续研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈曙光已现估值修复有望持续2023年1月2日行业超跌下行年末触底反弹2022年物业板块受到美联储加息地产债务危机政策救市等影响经历了前期加速下行年末超跌反弹的行情曹旭特分析师估值仍处于历史低位国央企韧性凸显SAC执业证书编号S1660519040001回顾物业板块近三年估值情况年估值回落明显目前仍处于历史低位行2022业分民企及国央企来看国央企物业板块估值亦有所回调但整体高于民企我们认为随着地产政策利好逐步兑现民营房企信用风险缓释房地产行业行业基本资料研有望于2023年迎来弱复苏叠加国内经济复苏市场担忧情绪有望于2023年股票家数62究逐步释放物业板块估值修复或将持续而民营物企随着独立性增强关联风行业平均市盈率TTM1334港股市场平均市盈率周险减弱估值修复空间更大TTM797基本面未变多数个股跌幅较大行业表现走势图报从个股角度来看2022年多数物企呈现下跌但从基本面情况来看物企22H1总营收及净利润大部分保持正增长30恒生物业服务及管理恒生综合指数20根据在管面积与克而瑞物管在管面积数据对比在管面积1022H122FYTOP200-10物企数据均保持正增长面积的增长预计将会为物企带来营收的增长物业行-20-30业基本面未变-40-50-60物企上市降温并购热情减弱-70-80申受港交所审核趋严物业板块估值回落影响物企赴港上市降温2022年仅6家物企上市较2021年13家减少了7家根据克而瑞物管2022年递表202245202261202279202294港202227202262020221192022226202231720224242022513202272820228162022923202212820221031202210122022111920221227物企仅家较年加减少了家20211231320213431证并购热情减弱2022年全年披露并购数量53起并购交易金额10609亿元资料来源wind申港证券研究所券同比下降7019受民营房企流动性危机影响民营物企并购交易意愿减弱股独立性增强服务边界扩张根据克而瑞物管35家披露项目来源的上市物企相关报告份其来源于第三方项目的在管面积于2022年中期占比为6133预计2022年全1碧桂园服务公司深度研究历经凄风年第三方项目占比将继续提升非业主增值服务收入占比将继续下滑之寒不坠碧霄之志2022-12-9有数据追踪12月28日-12月30日2华润万象生活公司深度研究风起万限资金及交易追踪象升2022-10-31公沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至20223物业管理行业研究周报物企参与城司年12月30日持有74772万股较上周下跌338持股市值115亿元市服务空间广阔2022-11-27港股通港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2022年12月28日4物业管理行业研究周报物企规模效证至12月30日增幅最大的是金科服务本周增幅071降幅最大的是旭应何在2022-11-6券辉永升服务降541持股比例最高为保利物业为5897持股数量最5物业管理行业研究周报从物业研多为融创服务为544亿股看物业服务边界扩张2022-9-26究投资策略我们认为2023年将是物企增强其独立性减弱其房地产附庸属性6物业管理行业研究周报物企估值回服务边界持续扩张开启新周期的一年目前物业板块已进入最佳配置期头部归理性国企凸显价值韧性2022-9-19报物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物告业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈曙光已现估值修复有望持续311行业超跌下行年末触底反弹312估值仍处于历史低位国央企韧性凸显313基本面未变多数个股跌幅较大414物企上市降温并购热情减弱515独立性增强服务边界扩张616投资策略72本周行情回顾83行业动态94数据追踪1041沪深股通资金及交易追踪1042港股通资金及交易追踪115风险提示12图表目录图1恒生物业恒生地产建筑业及恒生综指2022年涨跌幅3图2近三年恒生物业服务及地产建筑业市盈率TTM3图3近三年民企物业及国央企物业市盈率TTM4图42022年市值10亿港元以上物企涨跌幅及其营收净利增速5图5上市物企在管面积TOP2022H122FY在管面积对比5图62019-2022年物业管理行业递表企业数5图72018-2022上市物企披露并购交易金额及数量6图82019-2022H1部分上市物企平均第三方在管面积及占比6图950家上市物企的关联房企的操盘面积及同比增速7图1041家上市物企非业主增值服务收入均值增速及占比7图11近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数8图12各板块周涨跌幅对比8图13本周涨跌幅前五位8图14本周涨跌幅后五位8图15港股物业931744CSI近一年PETTM9图16招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值10表1港股通持股数量及总市值11敬请参阅最后一页免责声明214证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈曙光已现估值修复有望持续11行业超跌下行年末触底反弹2022年物业板块受到美联储加息地产债务危机政策救市等影响经历了前期加速下行年末超跌反弹的行情由于物业企业多在港股上市而港股为离岸美元市场受美联储加息影响较大叠加2022年地产债务危机拖累尤其是7月多家房企公告债务票据违约引发地产及物业板块超跌下行物业板块交易以规避风险为主多为情绪面的影响至2022年11月美联储主席鲍威尔表示美联储最快将于12月缩小加息幅度劳工部此前公布的数据显示10月美国核心CPI同比增63通胀较9月66有所回落美联储加息周期预计将逐步结束利好港股同时11月多项政策出台直接支持房企融资房地产政策三箭齐发有利于民营房企信用风险缓释亦有利于对物业企业估值信心的重建图1恒生物业恒生地产建筑业及恒生综指2022年涨跌幅资料来源wind新浪财经新华社人民网申港证券研究所12估值仍处于历史低位国央企韧性凸显回顾物业板块近三年估值情况2022年估值回落明显目前仍处于历史低位2020-2021年HS物业服务及管理板块市盈率TTM均值分别为4471399而2022年受房地产行业下行影响市盈率均值迅速回落至1422年末受到房地产政策利好影响11月估值出现修复但仍然处于历史低位图2近三年恒生物业服务及地产建筑业市盈率TTM敬请参阅最后一页免责声明314证券研究报告物业管理行业研究周报70HS物业服务及管理HS地产建筑业右轴109608507406530420321010020200327202104232022052020200103202001312020022820200424202005222020061920200717202008142020091120201009202011062020120420201231202101292021022620210326202105212021061820210716202108132021091020211008202111052021120320211231202201282022022520220325202204222022061720220715202208122022090920221007202211042022120220221230资料来源wind申港证券研究所分民企及国央企来看国央企物业板块估值亦有所回调但整体高于民企我们在行业研究周报物业估值进入历史低位中提到2018年全年民营物企估值普遍高于央国企物企而后至2021年9月估值走势基本相同2021年9月以来民企与央国企估值分化明显图3近三年民企物业及国央企物业市盈率TTM900000物业服务-民企物业服务-国央企8000007000006000005000004000003000002000001000000000020200717202012042020010320200131202002282020032720200424202005222020061920200814202009112020100920201106202012312021012920210226202103262021042320210521202106182021071620210813202109102021100820211105202112032021123120220128202202252022032520220422202205202022061720220715202208122022090920221007202211042022120220221230资料来源wind筛选14家民营物企分别为碧桂园服务雅生活服务旭辉永升服务金科服务融创服务世茂服务新城悦服务滨江服务中骏商管建业新生活合景悠活卓越商企服务宝龙商业时代邻里筛选7家央国资物企为华润万象生活金茂服务中海物业保利物业建发物业越秀服务金融街物业申港证券研究所我们认为随着地产政策利好逐步兑现民营房企信用风险缓释房地产行业有望于2023年迎来弱复苏叠加国内经济复苏市场担忧情绪有望于2023年逐步释放物业板块估值修复或将持续而民营物企随着独立性增强关联风险减弱估值修复空间更大13基本面未变多数个股跌幅较大从个股角度来看2022年多数物企呈现下跌全年业绩上涨的个股均为国央企物业公司民营物企跌幅更深但从基本面情况来看物企22H1总营收及净利润大部分保持正增长部分物企出现了增收不增利的情况主要是受地产周期性业务影响较大部分高毛利业务如非业主增值服务及业主增值服务中的房地产经纪业务等下滑敬请参阅最后一页免责声明414证券研究报告物业管理行业研究周报图42022年市值10亿港元以上物企涨跌幅及其营收净利增速150区间涨跌幅2022H1营收增速2022H1净利增速100500-50-100-150-200-250新大正万物云远洋服务特发服务中海物业建发物业越秀服务滨江服务和泓服务融信服务保利物业招商积余南都物业绿城服务金茂服务星盛商业合景悠活融创服务世茂服务中骏商管宝龙商业金科服务时代邻里新城悦服务金融街物业雅生活服务建业新生活新希望服务碧桂园服务华润万象生活华发物业服务德信服务集团卓越商企服务朗诗绿色生活旭辉永升服务资料来源wind剔除停牌物企恒大物业奥园健康及彩生活申港证券研究所物企在管面积保持增长预计2022年物企营收仍保持增长根据克而瑞物管CPIC监测显示2022年TOP10企业在管面积门槛值达295亿平方米与2021年相比TOP10门槛提升2500万方增幅为926根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比在管面积TOP20物企数据均保持正增长除融创服务及新城悦服务数据缺失外面积的增长预计将会为物企带来营收的增长物业行业基本面未变图5上市物企在管面积TOP2022H122FY在管面积对比12000022H1在管面积万方22FY在管面积万方100000800006000040000200000资料来源乐居财经克而瑞物管申港证券研究所14物企上市降温并购热情减弱受港交所审核趋严物业板块估值回落影响物企赴港上市降温根据港交所新规自2022年1月1日1起港交所正式实施新修订的主板上市规则将上市申请人的主板盈利规定调高60叠加前述物业板块估值回落物企上市意愿下降2022年仅6家物企上市较2021年13家减少了7家根据克而瑞物管2022年递表物企仅3家较2021年34加减少了31家图62019-2022年物业管理行业递表企业数敬请参阅最后一页免责声明514证券研究报告物业管理行业研究周报40353025201510502019202020212022资料来源克而瑞物管申港证券研究所并购热情减弱2022年全年披露并购数量53起并购交易金额10609亿元同比下降7019受民营房企流动性危机影响民营物企并购交易意愿减弱2022年并购市场以国央企为主全年国央企并购交易金额593亿元占比约为56而2021年国央企并购交易金额占比仅为1图72018-2022上市物企披露并购交易金额及数量400交易金额亿元交易数量起603505030040250200301502010010500020182019202020212022资料来源克而瑞物管申港证券研究所15独立性增强服务边界扩张第三方在管面积提升根据克而瑞物管35家披露项目来源的上市物企其来源于第三方项目的在管面积于2022年中期占比为6133由于房地产销售数据的下滑房企拿地减少关联方面积输送持续降低结合每月物企市场外拓数据预计2022年全年第三方项目占比将继续提升图82019-2022H1部分上市物企平均第三方在管面积及占比敬请参阅最后一页免责声明614证券研究报告物业管理行业研究周报10000第三方在管面积万方第三方在管面积占比70900060800070005060004050003040003000202000101000002019202020212022H1资料来源克而瑞物管申港证券研究所地产周期性业务非业主增值服务收入占比下降2022年50家上市物企的关联房企的操盘面积同比下滑4755案场服务前介顾问及尾盘销售等业务将大幅减少预计2022年全年非业主增值服务收入占比将继续下滑图950家上市物企的关联房企的操盘面积及同比增速图1041家上市物企非业主增值服务收入均值增速及占比非业主增值服务收入均值亿元650家关联房企操盘面积亿方同比增速20860同比增速1075占总收入比例5006404-105303-20420-303210-4021-50100-600-102020202120222019202020212022H1资料来源克而瑞物管申港证券研究所资料来源克而瑞物管申港证券研究所此外我们在行业研究周报从物业看物业服务边界扩张中提到物业服务的边界正在不断扩张目前行业整体以物业增值服务物业城市服务及物业养老服务为主进行业务拓张而城市服务含老旧小区改造等养老服务未来市场空间广阔随着物业服务边界不断扩张独立性增强未来受关联方影响较小的城市服务养老服务等业务将为物企带来新的增长动力16投资策略我们认为2023年将是物企增强其独立性减弱其房地产附庸属性服务边界持续扩张开启新周期的一年目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务敬请参阅最后一页免责声明714证券研究报告物业管理行业研究周报2本周行情回顾自2022年12月26日至2022年12月30日收盘恒生物业板块下跌103恒生综合指数上涨096恒生物业板块跑输恒生综合指数199pct图11近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数30恒生物业服务及管理恒生综合指数20100-10-20-30-40-50-60-70-802022192022252022342022492022562022622022782022842022992022427202211820221272022214202222320223132022322202233120224182022515202252420226112022620202262920227172022726202281320228222022831202291820229272022106202211220221282021123120221111202210152022102420221120202211292022121720221226资料来源wind申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第13图12各板块周涨跌幅对比543210-1-2资料来源wind申港证券研究所AH62名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为佳兆业美好247星盛商业928正荣服务781和泓服务667力高健康生活591股价跌幅后五名分别为领悦服务集团-141建业新生活-1264康桥悦生活-1121时代邻里-965弘阳服务-909图13本周涨跌幅前五位图14本周涨跌幅后五位敬请参阅最后一页免责声明814证券研究报告物业管理行业研究周报3025020-215-410-65-80-10-12-14-16资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所截止20221230港股物业931744CSIPETTM为1559倍较前一周上涨004近一年均值为1529倍周内行业估值呈现波动态势图15港股物业931744CSI近一年PETTM3025201510502022552022772022182022242022332022482022612022832022982022117202212620222132022222202231220223212022330202241720224262022514202252320226102022619202262820227162022725202281220228212022830202291720229262022105202211120221272022121620221014202210232022111020221119202211282022122520211230资料来源wind申港证券研究所3行业动态众安智慧生活通过港交所聆讯2022年上半年收入约152亿元12月28日众安智慧生活服务有限公司通过港交所聆讯截至2022年6月30日众安智慧生活合共有116个合约项目总合约建筑面积约为171百万平方米以及合共管理79个项目在管总建筑面积约为118百万平方米2019年至2022年上半年众安智慧生活的收入分别为180亿元231亿元296亿元152亿元期内溢利分别为28715万元47049万元41790万元20809万元碧桂园服务旗下嘉宝服务转让蓝庆益物业100股权统达顶吉物业接盘12月25日碧桂园服务旗下四川嘉宝生活服务集团股份有限公司转让上海蓝庆益物业管理有限公司100股权上海统达顶吉物业集团有限公司接盘碧桂园服务杨惠妍减持后向碧桂园提供5055亿港元借款12月27日碧桂园发布自愿公告公司作为借款人与公司控股股东必胜有限敬请参阅最后一页免责声明914证券研究报告物业管理行业研究周报公司必胜一家由董事会联席主席执行董事兼本公司控股股东杨惠妍全资拥有的公司作为贷款方订立贷款协议必胜已同意借出本金额为港币5055百万元的贷款以支持本集团经营发展该贷款为免息及无抵押初始期限为三年一个月可由订约双方于届满前以书面形式延长绿城服务与蓝颂供应链重续销售框架协议为期三年12月29日绿城服务集团有限公司公告称重续绿城物业服务绿城服务全资附属公司与蓝颂供应链绿城服务非全资附属公司及关连附属公司于销售框架协议项下的持续关连交易年期自2023年1月1日起至2025年12月31日止三个年度蓝颂供应链同意向绿城物业服务及或其附属公司供应各种农业商品及产品包括但不限于新鲜农产品及食品中交物业服务集团挂牌成立与首都机场签约12月27日中交物业服务集团有限公司正式挂牌成立会上中交房地产集团有限公司与北京首都国际机场临空经济区管委会签署战略合作框架协议建立了全面战略合作关系中交物业服务集团由中交集团中交房地产中交一公局中交投资以及中交物业等共同出资组建注册资本3亿元成立后将分为总控平台和发展平台负责制定物业板块未来发展规划搭建管控体系进行标准化专业化数字化科技化建设等负责专业人才体系搭建和培养等广东省物协携手广州电信面向全省物业企业提供近亿元补贴12月26日广州电信联合广东省物协数字与信息化创新专业委员会以信息化能力搭建业主福利会平台预计将投入8000万消费券响应政府促进消费的号召此次消费券主要包括智慧物业礼包智慧家居礼包智慧安全礼包智慧教育礼包等围绕居民智能生活联合推出组合优惠礼包4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2022年12月30日持有74772万股较上周下跌338持股市值115亿元图16招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值敬请参阅最后一页免责声明1014证券研究报告物业管理行业研究周报3000持股总数量万股持股总市值亿元4425003200031500221000150010020223220224920225320226120228820229520222112022523202282620221212022111202212020221292022221202231120223212022330202242220225132022611202262120226302022711202272020227292022817202291520229242022106202211320221015202210252022111220221122202212102022122020211231资料来源wind申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2022年12月28日至12月30日增幅最大的是金科服务本周增幅071降幅最大的是旭辉永升服务降541持股比例最高为保利物业为5897持股数量最多为融创服务为544亿股表1港股通持股数量及总市值证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股1516HK融创服务54392058177922844254077161792669HK中海物业49052-0061492398881349083508506098HK碧桂园服务43239-08512828406194443609254470873HK世茂服务40680-095164811472824107097171995HK旭辉永升服务36675-541209616143938774174003319HK雅生活服务26297-22418522475941268998742869HK绿城服务24671032759127851824593265863913HK合景悠活24327-37612014211732527615189666HK金科服务999407115311369137992346446049HK保利物业9041-008589741644605904995421755HK新城悦服务7589-37887269892788864906989HK卓越商企服务7124-028584269377714428559909HK宝龙商业6736-2431048435646690452859983HK建业新生活5905-5246218304622944601209HK华润万象生活4685-07120518583965471961179928HK时代邻里28400288029103284043172156HK建发物业11810088052437118118660816HK金茂服务814-01709033409815-资料来源wind剔除停牌的恒大物业彩生活申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明1114证券研究报告物业管理行业研究周报5风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明1214证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究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