事件
　　 2022年12月31日，克而瑞发布百强房企销售榜单，全国百强房企2022年1-12月累计全口径销售金额72942亿元；12月单月全口径销售金额7542亿元。榜单前五房企为碧桂园、保利发展、万科地产、华润置地和中海地产。
　　评论
　　销售总量持续探底，梯队门槛有所下降。2022年全年房地产行业整体销售处于相对低迷状态，1-12月百强房企全口径销售金额同比-42%；12月单月环比+22%，同比-31%；超3000亿元房企4家（2021年8家），千亿房企20家（2021年43家）。从梯队门槛来看，TOP10门槛从2021年的2900亿元降至1703亿元（降幅41%），TOP30门槛从2021年的1295亿元降至626亿元（降幅52%），而TOP100门槛从2021年的247亿元降至141亿元（降幅-43%）。
　　房企间销售分化，头部央国企和改善型房企销售表现亮眼。各梯队房企表现分化，TOP10、11-30、31-50和51-100梯队累计同比分别为-33%、-46%、-54%和-44%。TOP30房企中，越秀地产全年累计同比为正（+6.6%），华润置地（-4.6%）、建发房产（-0.5%）、滨江集团（-9.0%）、华发股份（-1.4%）销售同比降幅也在10%以内。从房企排名来看，头部房企中保利发展升至第2位（2021年第4）、华润置地升至第4（2021年第8）、绿城中国升至第8（2021年第13，不含代建部分）；颈部房企中建发房产升至第10（2021年第21）、滨江集团升至第13（2021年第22）、越秀地产升至第16（2021年第37）、华发股份升至第18（2021年第32）。
　　未来需求侧支持力度或将持续加大，支撑市场逐步复苏。2022年11月份以来，行业供给侧政策持续出台，在房企融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，供给侧政策基本应出尽出。预计未来政策将集中在需求侧，继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍，12月中下旬佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域放松等。预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。
　　预计2021年下半年以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。我们在2023年地产策略报告《东风已起，行业估值将迎重塑》中判断2023年入市项目面临的竞争压力相对较小，同时有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，入市项目利润率或将回升。2021年下半年以来积极拿地的房企在2023年或将面临较小的竞争，复苏更加强劲。我们坚定的认为拥有稳健财务结构、良好区域布局、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮市场复苏中把握机遇，巩固强者恒强的地位。
　　投资建议
　　预计未来需求侧将有大力度政策支持行业复苏，2H21以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。
　　风险提示
　　市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：2023年01月01日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业点评杜昊旻王祎馨方鹏分析师SAC执业编号S1130521090001联系人联系人duhaomingjzqcomcnwangyixingjzqcomcnfangpenggjzqcomcn百强房企销售探底期待2023市场复苏事件2022年12月31日克而瑞发布百强房企销售榜单全国百强房企2022年1-12月累计全口径销售金额72942亿元12月单月全口径销售金额7542亿元榜单前五房企为碧桂园保利发展万科地产华润臵地和中海地产评论销售总量持续探底梯队门槛有所下降2022年全年房地产行业整体销售处于相对低迷状态1-12月百强房企全口径销售金额同比-4212月单月环比22同比-31超3000亿元房企4家2021年8家千亿房企20家2021年43家从梯队门槛来看TOP10门槛从2021年的2900亿元降至1703亿元降幅41TOP30门槛从2021年的1295亿元降至626亿元降幅52而TOP100门槛从2021年的247亿元降至141亿元降幅-43房企间销售分化头部央国企和改善型房企销售表现亮眼各梯队房企表现分化TOP1011-3031-50和51-100梯队累计同比分别为-33-46-54和-44TOP30房企中越秀地产全年累计同比为正66华润臵地-46建发房产-05滨江集团-90华发股份-14销售同比降幅也在10以内从房企排名来看头部房企中保利发展升至第2位2021年第4华润臵地升至第42021年第8绿城中国升至第82021年第13不含代建部分颈部房企中建发房产升至第102021年第21滨江集团升至第132021年第22越秀地产升至第162021年第37华发股份升至第182021年第32未来需求侧支持力度或将持续加大支撑市场逐步复苏2022年11月份以来行业供给侧政策持续出台在房企融资三箭齐发保交楼专项借款预售资金监管优化等措施落地后供给侧政策基本应出尽出预计未来政策将集中在需求侧继11月杭州成都西安等城市优化购房政策后12月初厦门南京武汉合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍12月中下旬佛山东莞全面放开限购郑州出台十二条政策涉及调整限购区域放松等预计未来高能级城市四限的适度宽松房贷利率的持续下调购房补贴契税减免等政策仍然可期需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏预计2021年下半年以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲我们在2023年地产策略报告东风已起行业估值将迎重塑中判断2023年入市项目面临的竞争压力相对较小同时有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上入市项目利润率或将回升2021年下半年以来积极拿地的房企在2023年或将面临较小的竞争复苏更加强劲我们坚定的认为拥有稳健财务结构良好区域布局高质量产品服务精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮市场复苏中把握机遇巩固强者恒强的地位投资建议预计未来需求侧将有大力度政策支持行业复苏2H21以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲首推布局优质重点城市主打改善产品的房企如绿城中国建发国际集团滨江集团稳健选择头部央国企如中国海外发展招商蛇口风险提示市场对宽松政策反应钝化三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约-1-敬请参阅最后一页特别声明行业点评内容目录图表附录3风险提示5图表目录图表12022年1-12月TOP100房企销售情况3图表2A股地产公司PE走势4图表3港股地产公司PE走势4图表4港股物业公司PE走势4图表5覆盖公司估值情况5-2-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表附录图表12022年1-12月TOP100房企销售情况全口径权益口径TOP房企1-12月销售金累计12月销售金单月单月1-12月销售金累计12月销售金单月单月环排名排名额亿元同比额亿元同比环比额亿元同比额亿元同比比碧桂园14643-39230-39-2313569-36184-38-26保利发展24573-15572554223068-173804937万科地产34202-3243520-642731-3228220-6110华润臵地43013-5496123952112-33758中海地产52955-2036849-932761-2034449-9招商蛇口62926-1043188-261785-13260872金地集团72218-2320413-1671374-2312713-16绿城中国82128-202721712111224-151671428龙湖集团92033-3020115-4981267-38100-8-64建发房产1017030255510121207-10172145融创中国111692-7281-1-8314976-73477-84中国金茂121550-3417522-20131070-3412122-20滨江集团131539-920434401687409433-15115绿地控股141401-52221115-691261-52199-6中国铁建151281-10224-5-1415954-10160-18-17越秀地产161260722992-1101252822991-1旭辉集团171237-506146-7119730-503646-71华发股份181202-1178-3-818751-612130-10新城控股191165-5066-3-6917798-5445-5-69远洋集团201004-261091-3020653-26711-30首开股份21869-268962-1124504-295262-15世茂集团22865-68708-3021606-68498-30卓越集团23743-41107120-2428459-4571882美的臵业24742-466043-3827466-493843-40电建地产25685-2211257-4331430-57182-5金科集团26671-643530-7226483-642530-76仁恒臵地27651-145554-4736380213164-23中交房地产28650-347218-6339349-353820-64中南臵地29640-677775-4733403-674678-41中梁控股30626-64300-8229438-64210-82TOP1030395-33330033-421180-37244636-2TOP11-3020474-46241829-2814169-46151924-38TOP31-509710-54676-4-676847-5358610-55TOP51-10012363-4411483-468923-408284-42TOP10072942-42754222-3151119-42537824-30来源克而瑞国金证券研究所注绿城中国销售金额不含代建-3-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表2A股地产公司PE走势2520151052022712017112017712018112018712019112019712020112020712021112021712022110201671PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源Wind国金证券研究所图表3港股地产公司PE走势20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422016712017712018712019712020712021712022712018112019112020112021112022110201711来源Wind国金证券研究所图表4港股物业公司PE走势120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202017112018112018712019712017712019112020112020712021112021712022112022710201671来源Wind国金证券研究所-4-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表5覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元202120222023202120222023202120222023AEEAEEAEE000002SZ万科A增持2039918779225223552571-4659600048SH保利发展买入1811666052273930183453-51014001979SZ招商蛇口买入977941058010379301214-15-1031600153SH建发股份买入41067635361065176935718002244SZ滨江集团买入2759169523034015293032320688HK中国海外发展买入2014504946401640914400-9283900HK绿城中国买入2585846294475608821825581908HK建发国际集团买入35311172493174887224254482423HK贝壳买入1242541809243229154512-60-332339666HK金科服务买入80769881106829971-23219983HK建业新生活买入355651446269784511146098HK碧桂园服务买入586145113904035186525028261209HK华润万象生活买入80846936028517222528411130261995HK旭辉永升服务买入69111836662821045833263316HK滨江服务买入47146108813244584735336626HK越秀服务买入451251121023640448112102156HK建发物业买入52327220154162434504943平均值65315414793755808965301638中位值353948779303401529421226来源Wind国金证券研究所注1数据截至2022年12月30日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示市场对宽松政策反应钝化目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大-5-敬请参阅最后一页特别声明行业点评公司投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上-6-敬请参阅最后一页特别声明行业点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通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