年末销售冲刺，12月TOP10/20/50/100房企销售额环比皆涨20%+，累计同比降幅小幅收窄，头部房企同环比表现更优，百强房企销售额同比修复仍显疲弱。
　　12月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为3,300亿元、5,010亿元、6,394亿元、7,542亿元；2,008万平、2,715万平、3,878万平、4,645万平；当月同比分别为-3.9%、-5.8%、-27.9%、-31.5%；-13.3%、-26.4%、-34.8%、-34.9%；环比分别为+36.2%、+31.1%、+27.8%、+23.2%；+30.4%、+20.6%、+30.4%、+31.2%。
　　1-12月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为30,395亿元、43,726亿元、60,579亿元、72,942亿元；19,830万平、27,680万平、38,220万平、45,077万平；累计同比分别为-33.2%、-36.0%、-42.0%、-42.3%；-44.8%、-44.6%、-46.6%、-46.7%。
　　12月房企销售分化，TOP50房企销售额单月同比的均值和中位数较11月下滑明显；各层级房企销售集中度和权益比例小幅下滑，头部房企操盘比例保持高位。
　　12月，TOP50房企全口径销售额同比平均值为-36.6%，中位数为-34.2%（11月分别为-28.8%、-26.2%），2022年1-12月，TOP50房企全口径销售额累计同比平均值为-35.4%，中位数-34.0%（1-11月分别为-35.2%、-34.2%）。
　　2022年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计权益销售额占全国商品房累计销售额比重分别为15.8%、22.7%、31.7%、38.6%，同比-3.3pct、-5.1pct、-10.1pct、-11.6pct；累计销售额权益比例分别为69.7%、69.6%、69.7%、70.1%，同比-3.8pct、-1.8pct、-1.2pct、-0.2pct；累计销售额操盘比例分别为97.1%、95.0%、90.4%、88.8%，同比+0.3pct、+0.8pct、+0.5pct、+1.2pct。
　　12月头部国央企表现更优，2022年优质龙头及区域深耕国央企销售表现突出。
　　2022年12月，20家主流重点房企中有5家企业销售额同比为正，其中保利发展、华润置地等头部国央企单月同比实现正增长或个位数负增长，销售冲刺表现更优。2022年1-12月，20家主流重点房企除越秀地产（全口径销售金额累计同比+6.6%，权益口径销售金额累计同比+8.4%）外，全口径销售金额同比均为负，其中华润置地、建发房产等4家公司销售额同比降幅收窄至10%以内。
　　投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2023年1月2日行业研究年末销售小幅翘尾头部国央企表现突出房地产行业百强销售月报2022年12月要点房地产地产开发年末销售冲刺12月TOP102050100房企销售额环比皆涨20累计同比增持维持降幅小幅收窄头部房企同环比表现更优百强房企销售额同比修复仍显疲弱作者12月TOP102050100房企的全口径销售金额全口径销售面积分别为3300分析师何缅南亿元5010亿元6394亿元7542亿元2008万平2715万平3878万执业证书编号S0930518060006平4645万平当月同比分别为-39-58-279-315-133-264021-52523801-348-349环比分别为362311278232304hemiannanebscncom206304312联系人庄晓波1-12月TOP102050100房企的全口径销售金额全口径销售面积分别为021-52523416zhuangxiaoboebscncom30395亿元43726亿元60579亿元72942亿元19830万平27680万平38220万平45077万平累计同比分别为-332-360-420行业与沪深300指数对比图-423-448-446-466-46712月房企销售分化TOP50房企销售额单月同比的均值和中位数较11月下滑明显各层级房企销售集中度和权益比例小幅下滑头部房企操盘比例保持高位12月TOP50房企全口径销售额同比平均值为-366中位数为-34211月分别为-288-2622022年1-12月TOP50房企全口径销售额累计同比平均值为-354中位数-3401-11月分别为-352-3422022年1-12月TOP102050100房企累计权益销售额占全国商品房累计销售额比重分别为158227317386同比-33pct-51pct-101pct-116pct累计销售额权益比例分别为697696697701同比-38pct-18pct-12pct-02pct累计销售额操盘比例分别为971950904888同比03pct08pct05pct12pct12月头部国央企表现更优2022年优质龙头及区域深耕国央企销售表现突出2022年12月20家主流重点房企中有5家企业销售额同比为正其中保利发展华润置地等头部国央企单月同比实现正增长或个位数负增长销售冲刺表现更优2022年1-12月20家主流重点房企除越秀地产全口径销售金额累计同比资料来源Wind66权益口径销售金额累计同比84外全口径销售金额同比均为负其中华润置地建发房产等4家公司销售额同比降幅收窄至10以内相关研报投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产20221225多城增加两集中供地批次主流金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏房企拿地仍维持谨慎百城土地成交月度跟观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方踪报告2022年11月20221216销售弱势修复年末竣工发力基本式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产面仍承压房地产行业统计局数据月度跟踪行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理报告2022年11月住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好20221214增信债权工具有效落地商业不动产频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回REITs研究加速光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告2022年11月暖可期资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1持续看好核心城20221208REITs试点范围进一步扩大打开商市土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升业不动产公募REITs空间对公募REITs政策推荐保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2持续看好先发布局多的点评元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企推荐万科20221208全方位梳理三箭连珠受益房企房地产供给侧融资专题报告1A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管20221203疫情反复销售磨底暖风频吹静候花理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率推荐华润置地上海临港等开房地产行业百强销售月报2022年11月风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产1年末销售小幅翘尾头部国企表现更优2022年从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策7月28日政治局会议定调保交楼8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付9月23日银保监会相关部门负责人表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转9月29日央行银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策对于居民合理购房需求的信贷第一支箭支持力度进一步增强9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠11月房地产利好政策频出多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展11月8日在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具以第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资11月23日央行及银保监会官方发布金融十六条11月28日证监会官网发布证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施第三支箭此外政策首次提及鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行REITs为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型进而激发市场潜力提升估值溢价当前政策利好频发年末房企借政策利好进行销售冲刺受12月疫情传播等因素影响百强房企整体销售同环比未出现大幅反弹但部分头部国央企销售表现亮眼我们认为前期保持核心一二线城市拿地的房企当下具备较多优质土储能保持较高的推盘和去化水平未来市场回暖后有机会优先承接市场需求1月份是传统销售淡季同时居民消费信心仍在修复过程中叠加疫情对经济活动的影响预期短期内国内销售市场恢复力度仍较弱势静待疫情影响减弱以及促需求政策进一步落地2023年市场需求有望逐步春暖花开敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产11TOP102050100房企的整体销售情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2022年12月TOP10房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为3300亿元2446亿元2008万平同比分别下降3921133较2022年11月同比变动122pct76pct165pct环比3623903042022年1-12月TOP10房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为30395亿元21180亿元19830万平同比下降332367448较2022年1-11月累计同比变动24pct28pct22pct图1TOP10房企累计销售规模图2TOP10房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图3TOP10房企累计销售同比图4TOP10房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产2022年12月TOP20房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为5010亿元3513亿元2715万平同比分别下降5879264较2022年11月同比变动95pct34pct26pct环比3113142062022年1-12月TOP20房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为43726亿元30417亿元27680万平同比分别下降360376446较2022年1-11月累计同比变动25pct25pct14pct图5TOP20房企累计销售规模图6TOP20房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图7TOP20房企累计销售同比图8TOP20房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理2022年12月TOP50房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为6394亿元4550亿元3878万平同比分别下降279272348较2022年11月同比变动14pct02pct17pct环比2782953042022年1-12月TOP50房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为60579亿元42196亿元38220万平同比分别下降420429466较2022年1-11月累计同比变动13pct15pct11pct敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产图9TOP50房企累计销售规模图10TOP50房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图11TOP50房企累计销售同比图12TOP50房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理2022年12月TOP100房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为7542亿元5378亿元4645万平同比分别下降315300349较2022年11月同比变动-39pct-54pct-11pct环比2322483122022年1-12月TOP100房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为72942亿元51119亿元45077万平同比分别下降423424467较2022年1-11月累计同比变动10pct12pct11pct敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产图13TOP100房企累计销售规模图14TOP100房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图15TOP100房企累计销售同比图16TOP100房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理12TOP50房企全口径销售额明细情况2022年12月TOP50房企全口径销售额同比平均值为-366中位数为-34211月同比平均值为-288中位数为-262其中同比在0以上-100-20-10-30-20低于-30的公司家数分别为874526家在50家房企中占比分别为160140801005202022年1-12月TOP50房企全口径销售额累计同比平均值为-354中位数-3401-11月累计同比平均值为-352中位数为-342其中同比在0以上-100-20-10-30-20低于-30的公司家数分别为2651027家在50家房企中占比分别为40120100200540敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产图17TOP50房企2022年1-12月全口径销售额累计同比分布图18TOP50房企2022年12月全口径销售额同比分布资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理13房地产行业销售权益和操盘情况截至2022年12月TOP102050100房企的累计销售额权益比例分别为697696697701较截至2021年12月累计销售额权益比例同比下降38pct18pct12pct02pct较截至2022年11月累计销售额权益比例环比增长05pct01pct02pct01pct截至2022年12月TOP102050100房企的累计销售额操盘比例分别为971950904888较截至2021年12月累计销售额操盘比例同比提升03pct08pct05pct12pct较截至2022年11月累计销售额操盘比例环比增长01pct持平02pct02pct图19TOP102050100房企累计销售额权益比例图20TOP1020100房企累计销售额操盘比例资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理14房地产行业销售集中度情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2022年1-11月TOP102050100房企的销售金额权益销售金额口径集中度分别为158227317386较2021年1-11月同比变动-33pct敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产-51pct-101pct-116pct较2022年1-10月环比变动02pct04pct04pct05pct注房企集中度计算公式为各梯队房企累计权益口径销售额全国商品房累计销售额图21TOP102050100房企累计销售金额集中度图192TOP102050100房企累计销售金额集中度同比环比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理注数据截止22M11单位pct1520家主流重点房企的销售变化情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2022年12月20家主流重点房企中有5家企业全口径销售额同比为正具体来看表现较好的有保利发展全口径销售额单月同比419权益销售额单月同比366滨江集团全口径销售额单月同比402权益销售额单月同比-146绿城中国全口径销售额单月同比123权益销售额单月同比275华润置地全口径销售额单月同比95权益销售额单月同比75建发房产全口径销售额单月同比100权益销售额单月同比46等企业图2020家主流重点房企2022年12月全口径销售金额图2120家主流重点房企2022年12月权益销售金额资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产表120家主流重点房企当月销售金额全口径销售金额亿元权益销售金额亿元企业简称2022年12月2021年12月单月同比2022年12月2021年12月单月同比碧桂园23012980-22818382474-257万科地产43454623-6028243005-60保利发展5719403041938002781366融创中国8114810-8314702871-836中海地产36804050-9134393785-91华润置地49604530953753349075招商蛇口43054400-222600256016金地集团20412423-15812651501-157龙湖集团20053969-49510032776-639绿城中国2720242312316691309275新城控股6552096-6884451433-689中国金茂17502198-20412071516-204绿地控股22142358-6119932122-61旭辉集团6142150-7143621269-715建发房产254623151001723164746滨江集团204214564029441106-146金科集团3511260-7212521071-765华发股份17841929-7512101345-100越秀地产22892320-1322852297-05世茂集团7031000-297492700-297合计4783557320-1653357441058-182资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理2022年1-12月20家主流重点房企除越秀地产外全口径销售额同比均为负其中华润置地建发房产华发股份滨江集团4家公司销售额同比降幅收窄至10以内具体来看表现较好的有越秀地产全口径销售额累计同比66权益销售额累计同比84建发房产全口径销售额累计同比-05权益销售额累计同比-102等企业图2220家主流重点房企2022年1-12月全口径销售金额图2320家主流重点房企2022年1-12月权益销售金额资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产表220家主流重点房企累计销售金额全口径销售金额亿元权益销售金额亿元企业简称20221-12月20211-12月累计同比20221-12月20211-12月累计同比碧桂园4643075882-3883569155718-359万科地产4202262030-3232731440320-323保利发展4573053850-1513068037161-174融创中国1692159760-717976036101-730中海地产2955037100-2042761234667-204华润置地3013031580-462112021740-29招商蛇口2926332681-1051785020430-126金地集团2218028653-2261374317753-226龙湖集团2032729009-2991267020294-376绿城中国2128126659-2021224414488-155新城控股1165323400-502798417233-537中国金茂1550023560-3421069516256-342绿地控股1400529030-5181260526127-518旭辉集团1237224725-500729914588-500建发房产1703217113-051207313451-102滨江集团1539316913-908740871503金科集团671118726-642482813472-642华发股份1202412189-1475118013-63越秀地产126001182066125161155084世茂集团865226989-679605618892-679合计429776641669-330298991446969-331资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理2投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1持续看好核心城市土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升推荐保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2持续看好先发布局多元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企推荐万科A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率推荐华润置地上海临港等敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告房地产3风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期或导致居民及企业信心修复缓慢房地产销售市场回暖滞缓进而影响企业销售回款拉长房地产开发运营周期加大企业资金压力房地产市场需求不及预期风险一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还房地产企业项目竣工不及预期风险当前新冠疫情反复不排除未来疫情拖缓公司施工进度从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险房地产企业多元化业务经营不佳风险当前新冠疫情反复叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响出现多元业务经营效果不及预期投资回报收益率表现不佳等风险房地产企业信用风险近期房企迎来债务到期高峰叠加三道红线降杠杆要求部分房企信用风险暴露有所抬升现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加附录重点上市公司列表表3行业重点上市公司的盈利预测估值与评级收盘价EPS元2021-2024PE投资评级证券代码公司名称元港元20212022E2023E2024E三年CAGR20212022E2023E2024E本次变动000002SZ万科A182019420223126911594907968买入维持600048SH保利发展15132292372492715866646156买入维持600383SH金地集团10232082202332384649474443买入维持001979SZ招商蛇口12631161011251293610912510198买入维持601155SH新城控股20505594645465700737443836买入维持002244SZ滨江集团88309712715217922691705849买入维持600848SH上海临港1192061065088117242195183135102买入维持2202HK万科企业158019420223126911573706152买入维持0688HK中国海外发展20603323343403804655555448买入维持1109HK华润置地35753733824174849185837666买入维持0960HK龙湖集团243035740450156816761544338买入维持0817HK中国金茂16804505305706513033282623买入维持0123HK越秀地产9451341321411503863646056买入维持0081HK中国海外宏洋集团33914214316619811721211815买入维持资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2022-12-30汇率按1HKD08909CNY换算注A股地产上市公司的股价和EPS均以人民币计价H股地产上市公司的股价以港币计价为EPS核心并以人民币计价敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团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