基本面仍在探底，期待针对市场托底的政策出台
　　 11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底，但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出积极的政策信号，我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会，重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、金地集团、建发股份、滨江集团、新城控股、招商蛇口；2）具备资源整合空间的房企：城建发展，华联控股；3）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　12月百强房企销售环比增长，同比降幅与11月基本持平
　　亿翰数据显示，2022年12月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长33.4%，同比下降31.4%，降幅与11月基本持平；1-12月累计销售金额同比下降40.7%，降幅较1-11月收窄1.0个百分点。百强房企单月销售金额中70家环比增长，较11月增加37家，27家同比增长，较11月增加2家。
　　TOP30梯队12月销售金额同比降幅收窄，全年各梯队门槛均显著下滑
　　 2022年12月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比增长-1.5%、-4.2%、-35.2%、-47.1%、-59.7%、-44.3%，增速较2022年11月分别+23.6、+3.1、+4.5、+2.8、-5.2、-7.2个百分点。2022年1-12月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1700、865、640、352、110亿元，同比-41.4%、-49.4%、-46.7%、-44.4%、-39.9%，各梯队门槛均显著下滑。
　　央国企保持相对优势，民企销售下滑明显
　　百强房企中，1-12月央国企和民企累计销售额同比增速分别为-19%和-53%，相较1-11月，央国企提升2pct，民企持平，其中12月同比增速分别为-1%和-53%。TOP50中12月同比增速实现增长的房企有8家，较11月减少4家，分别为国贸地产、保利发展、滨江集团、仁恒置地、绿城中国、越秀地产、华润置地、建发房产。TOP50中2022年度销售额同比降幅收窄至10%以内的有7家，分别为越秀地产（+9.4%）、建发房产（-0.7%）、仁恒置地（-1.0%）、华发股份（-1.4%）、国贸地产（-2.1%）、华润置地（-4.6%）、滨江集团（-9.0%）。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

研究报告全文：证券研究报告房地产环比有所改善全年销售同比降四成华泰研究房地产开发增持维持2023年1月02日中国内地动态点评房地产服务增持维持研究员陈慎基本面仍在探底期待针对市场托底的政策出台SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO83486212897222811月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出积极的政策信号我们看好针对市场托底和房企研究员刘璐纾困政策的持续演绎地产板块有望迎来贝塔机会重点推荐1A股开SACNoS0570519070001liulu015507htsccom发华发股份万科金地集团建发股份滨江集团新城控股招商SFCNoBRD825862128972218A蛇口2具备资源整合空间的房企城建发展华联控股3港股开发研究员林正衡中国海外发展华润置地龙湖集团3物管公司华润万象生活中海SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom物业保利物业万物云招商积余新大正SFCNoBRC046862128972087联系人陈颖12月百强房企销售环比增长同比降幅与11月基本持平SACNoS0570122050022chenying019881htsccom亿翰数据显示2022年12月百强房企公司可比口径单月销售金额环比8675582492388增长334同比下降314降幅与11月基本持平1-12月累计销售金额同比下降407降幅较1-11月收窄10个百分点百强房企单月销售金行业走势图额中70家环比增长较11月增加37家27家同比增长较11月增加2家房地产开发房地产服务TOP30梯队12月销售金额同比降幅收窄全年各梯队门槛均显著下滑沪深300152022年12月TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50单月销售金额同比增长4TOP51-100-15-42-352-471-597-443增速较2022年11月分别236314528-52-727个百分点2022年1-12月TOP10TOP20TOP30TOP50TOP10018房企的销售金额入榜门槛分别达1700865640352110亿元同比29-414-494-467-444-399各梯队门槛均显著下滑Jan-22May-22Aug-22Dec-22资料来源Wind华泰研究央国企保持相对优势民企销售下滑明显百强房企中1-12月央国企和民企累计销售额同比增速分别为-19和重点推荐-53相较1-11月央国企提升2pct民企持平其中12月同比增速分目标价别为-1和-53TOP50中12月同比增速实现增长的房企有8家较11股票名称股票代码当地币种投资评级月减少4家分别为国贸地产保利发展滨江集团仁恒置地绿城中国华发股份600325CH1345买入越秀地产华润置地建发房产TOP50中2022年度销售额同比降幅收窄金地集团600383CH1210买入至10以内的有7家分别为越秀地产94建发房产-07仁万科A000002CH2300买入恒置地-10华发股份-14国贸地产-21华润置地-46建发股份600153CH1537买入新城控股买入滨江集团-90601155CH2772滨江集团002244CH1323买入招商蛇口001979CH1960买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险城建发展600266CH476增持华联控股000036CH448增持华润置地1109HK4429买入中国海外发展688HK2800买入龙湖集团960HK4002买入华润万象生活1209HK4663买入中海物业2669HK1360买入保利物业6049HK7036买入万物云2602HK5687买入招商积余001914CH1950买入新大正002968CH2700买入资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产重点推荐标的华发股份000002CH买入目标价1345元公司12月5日发布非公开发行A股股票预案我们维持2022-2024年EPS为157166191元的盈利预测可比公司平均2023PE为60倍Wind一致预期考虑到公司投销融表现俱优大股东支持力度大且资源丰富我们看好其在行业变局期抓住发展机遇认为公司合理2023PE为81倍目标价1345元维持买入评级最新报告日期2022年12月6日风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险万科000002CH买入目标价2300元公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元维持买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险金地集团600383CH买入目标价1210元10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元维持买入评级最新报告日期2022年10月30日风险提示行业销售下滑风险股东减持风险滨江集团002244CH买入目标价1323元公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55我们预计22-24年EPS为126144166元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍予以目标价至1323元维持买入评级最新报告日期2022年10月26日风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险新城控股601155CH买入目标价2772元11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们预计2022-2024年EPS分别为360383423元参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元维持买入评级最新报告日期2022年11月22日风险提示行业销售下行风险园区开发业务周转低于预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产招商蛇口001979CH买入目标价1960元公司12月16日发布定增预案拟以1506元股的价格发行股份购买资产并募集配套资金拟购买资产包括深圳市南油集团有限公司24股权招商实业289股权配套融资规模金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100我们认为此次定增强化公司优质项目储备引入战投加大协同空间我们维持2022-2024年EPS分别为100112124元的盈利预测参考可比公司2023年125倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著本次定增的筹划反映集团优厚的资源及其对公司的支持加大未来成长空间我们认为公司2023年合理PE估值为175倍目标价1960元维持买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧建发股份600153CH买入目标价1537元10月27日公司发布三季报2022Q1-3公司实现营收5646亿元同比198归母净利358亿元同比57EPS025元融资优势充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长股权激励强化成长动力我们维持22-24年EPS为217251301元的预测其中22年房地产供应链业务分别实现归母净利29843541亿元大型房企和供应链企业对应22年Wind一致预期PE均值为79102x考虑多元折价我们给予公司22年地产业务67xPE折价15供应链业务74xPE折价28予以目标价1537元买入评级最新报告日期2022年10月29日风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险城建发展600266CH增持目标价476元22H1公司实现营收840亿元同比-22归母净利润-33亿元去年同期为62亿元扣非归母净利润01亿元同比-99我们预计202220232024年EPS为034048058元可比公司2022EPE均值为114倍Wind一致预期考虑到公司业绩波动我们略收窄估值溢价维持2022EPE14倍的判断目标价476元维持增持评级最新报告日期2022年8月8日风险提示疫情行业政策行业下行导致销售增速不及预期利润率下行风险股权投资导致业绩波动的风险华联控股000036CH增持目标价448元公司10月26日发布三季报1-3Q2022实现营收50亿元同比-39归母净利润07亿元同比-55公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快但落地仍需观察我们维持2022-2024年EPS为028032036元的盈利预测可比公司平均2022PEWind一致预期为12倍考虑到实控人加速推进公司转型的决心我们认为公司合理2022PE为16倍目标价448元维持增持评级最新报告日期2022年10月26日风险提示存量项目去化风险转型风险旧改项目不确定性华润置地1109HK买入目标价4429港元公司1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269我们预计2022-2024年EPS为469518588元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币维持买入评级最新报告日期2022年9月2日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产中国海外发展0688HK买入目标价2800港元公司1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235我们预计公司2022-2024EEPS为349364422元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价2800港币维持买入评级最新报告日期2022年8月26日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期龙湖集团0960HK买入目标价4002港元公司1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213我们给予公司2022-2024EEPS至438469518元可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍目标价为4002港币维持买入评级最新报告日期2022年8月29日风险提示疫情影响业务开展行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期华润万象生活1209HK买入目标价4663港元公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币给予买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期中海物业2669HK买入目标价1360港元公司持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币维持买入评级最新报告日期2022年9月1日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产保利物业6049HK买入目标价7036港元公司22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币维持买入最新报告日期2022年8月30日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期万物云2602HK买入目标价5687港币公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687港币给予买入评级最新报告日期2022年11月10日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期招商积余001914CH买入目标价1950元公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元维持买入评级最新报告日期2022年10月25日风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期新大正002968CH买入目标价2700元公司10月27日发布三季报1-3Q2022实现营收191亿元同比33归母净利润15亿元同比26剔除股权激励影响后的归母净利润16亿元同比26我们预计2022-2024年EPS为093135192元可比公司平均2023PE为135倍Wind一致预期考虑到公司综合实力的持续提升和逆境之下依然较高的增速预期我们认为公司合理2023PE为20倍目标价2700元维持买入评级最新报告日期2022年10月28日风险提示疫情发展不确定性规模拓展不及预期盈利能力下行风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1重点公司一览表12月30日EPS元港元PE倍收盘价目标价行业板块公司代码公司名称评级交易货币交易货币20212022E2023E2024E20212022E2023E2024EA股开发600325CH华发股份买入9061345151157166191600577546474600383CH金地集团买入10231210208200214226492512478453000002CH万科A买入18202300194200210234938910867778601155CH新城控股买入20502772557360383423368569535485002244CH滨江集团买入8831323097126144166910701613532600153CH建发股份买入13651537203217251301672629544453001979CH招商蛇口买入12631960134100112124943126311281019大股东具备资源的房企600266CH城建发展增持46547602803404805816611368969802000036CH华联控股增持4054480270280320361500144612661125港股开发1109HK华润置地买入357544294544695185887016786145410688HK中国海外发展买入206028003673493644225005255044340960HK龙湖集团买入24304002393438469518550494461418物业管理1209HK华润万象生活买入3965466307609212616146433836280121922669HK中海物业买入813136003004005206827102033156311966049HK保利物业买入4605703615920025231825782049162612892602HK万物云买入490556871431622182993053269520031460001914CH招商积余买入153819500480650811023204236618991508002968CH新大正买入217927000720931351923026234316141135注中海物业EPS单位为港元其余公司EPS单位为人民币元以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告资料来源WindBloomberg华泰研究预测风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美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