百强房企全年权益口径销售金额同比-42.4%，12月旺季不旺。据克尔瑞公布的2022年1-12月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为64745.9亿元，同比降低41.5%，降幅较1-11月缩窄1.1个百分点；权益口径销售金额为51118.5亿元，同比降低42.4%，降幅较1-11月缩窄1.2个百分点，权益比70.1%。2022年1-12月TOP50强房企操盘口径销售金额为54759.9亿元，同比降低41.6%，降幅较1-11月缩窄1.2个百分点；权益口径销售金额为42196亿元，同比降低42.9%，降幅较1-11月缩窄1.5个百分点，权益比69.7%。
　　从12月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额6850.7亿元，同比降低30.0%，降幅较11月扩大5.2个百分点；环比增长21.4%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额5378.1亿元，同比降低30.0%，降幅较11月扩大6.1个百分点；环比增长23.7%。
　　各梯队1-12月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-12月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.0%；TOP11-20房企排名第二，同比下降40.6%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降56.1%。从2022年1-12月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降36.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降39.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。
　　TOP40房企全年操盘口径销售额仅4家同比正增长，国央企分化明显。从1-12月累计操盘口径销售金额看，碧桂园最高为4410.9亿元，其次为万科地产、保利发展、绿城中国、中海地产，分别实现销售金额4143.4、4116.0、3003.2、2807.3亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅4家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长86.2%，其次为仁恒置地14.7%、越秀地产8.7%、建发房产1.0%、华发股份-3.0%。中国恒大、阳光城、龙光集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降89.7%。从企业性质看，TOP40中，国央企全年操盘口径销售金额同比-16.8%，民企同比-52.3%。
　　全年销售表现低迷，需求端政策需进一步加码。正如我们此前的预测，经济下行压力下居民对未来收入预期以及对房地产市场信心偏弱，叠加12月房企传统供应旺季遭遇疫情冲击，年末销售未显回暖，传统旺季不旺。全年百强房企销售同比下滑超4成。目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下，房企在销售端暂未得到改善。我们认为当前阶段需要政策多方面发力，预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期
　　

研究报告全文：证券研究报告行业月报2023年01月02日房地产开发百强房企月度销售报告全年权益口径销售金额同比-424国央企分化明显百强房企全年权益口径销售金额同比-42412月旺季不旺据克尔增持维持瑞公布的2022年1-12月销售业绩排行榜数据TOP100房企操盘口径销售金额为647459亿元同比降低415降幅较1-11月缩窄11个百分点权益口径销售金额为511185亿元同比降低424降幅较1-行业走势11月缩窄12个百分点权益比7012022年1-12月TOP50强房企操盘口径销售金额为547599亿元同比降低416降幅较1-11月缩房地产开发沪深300窄12个百分点权益口径销售金额为42196亿元同比降低429降幅较1-11月缩窄15个百分点权益比6972010从12月单月情况看TOP100房企实现单月操盘口径销售金额68507亿元同比降低300降幅较11月扩大52个百分点环比增长2140TOP100房企实现单月权益口径销售金额53781亿元同比降低300-10降幅较11月扩大61个百分点环比增长237-20各梯队1-12月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑TOP10头-30部房企同比降幅最小中段房企同比降幅相对较大从2022年1-12月-40操盘口径销售金额来看跌幅最小的是TOP10房企同比下降330TOP11-20房企排名第二同比下降406跌幅最大的是TOP31-50房企同比下降561从2022年1-12月权益口径销售金额来看跌幅作者最小的是TOP10房企同比下降367TOP11-20房企排名第二同比分析师金晶下降397跌幅最大的是TOP21-30房企同比下降540执业证书编号S0680522030001TOP40房企全年操盘口径销售额仅4家同比正增长国央企分化明显邮箱jinjing3gszqcom从月累计操盘口径销售金额看碧桂园最高为亿元其次为1-1244109研究助理肖依依万科地产保利发展绿城中国中海地产分别实现销售金额41434执业证书编号411603003228073亿元从累计操盘口径销售金额增速看TOP40S0680121070010房企仅4家实现同比正增长其中万达集团同比表现最佳累计同比增长邮箱xiaoyiyi3664gszqcom862其次为仁恒置地147越秀地产87建发房产10华发相关研究股份-30中国恒大阳光城龙光集团表现最差其中中国恒大累计同比下降897从企业性质看TOP40中国央企全年操盘口径销售1房地产开发2022W51新房销售面积同比-468金额同比-168民企同比-523需求端政策仍需加码2022-12-26全年销售表现低迷需求端政策需进一步加码正如我们此前的预测经2房地产开发政策自上而下加速需求探底回升在济下行压力下居民对未来收入预期以及对房地产市场信心偏弱叠加12望2023年度策略2022-12-22月房企传统供应旺季遭遇疫情冲击年末销售未显回暖传统旺季不旺3房地产开发2022W50新房销售面积同比-329全年百强房企销售同比下滑超4成目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下房企在销售端暂未得到改善我们认为当前阶段需要政策量价维持低迷继续看好需求端放松2022-12-18多方面发力预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放包括但不限于一线核心区四限政策的打开首付比例继续调降房贷利率调降等投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间维持地产开发板块增持评级择股逻辑1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日内容目录一1-12月百强房企权益销售额同比-424年末传统旺季不旺3二TOP40全年操盘口径销售额仅4家同比正增长国央企与民企分化明显6三投资建议8风险提示8图表目录图表1TOP100房企操盘口径单月销售金额3图表2TOP100房企权益口径单月销售金额4图表3各梯队房企操盘口径累计销售金额5图表4各梯队房企操盘口径累计销售面积5图表5各梯队房企权益口径累计销售金额5图表6各梯队房企权益比重5图表7各梯队操盘口径门槛变化情况亿元5图表8TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6图表9TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7P2请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日一1-12月百强房企权益销售额同比-424年末传统旺季不旺全年销售表现低迷需求端政策需进一步加码正如我们此前的预测经济下行压力下居民对未来收入预期以及对房地产市场信心偏弱叠加12月房企传统供应旺季遭遇疫情冲击年末销售未显回暖传统旺季不旺全年百强房企销售同比下滑超4成目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下房企在销售端暂未得到改善我们认为当前阶段需要政策多方面发力预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放包括但不限于一线核心区四限政策的打开首付比例继续调降房贷利率调降等具体看百强房企全年权益口径销售金额同比-42412月旺季不旺据克尔瑞公布的2022年1-12月销售业绩排行榜数据TOP100房企操盘口径销售金额为647459亿元同比降低415降幅较1-11月缩窄11个百分点权益口径销售金额为511185亿元同比降低424降幅较1-11月缩窄12个百分点权益比7012022年1-12月TOP50强房企操盘口径销售金额为547599亿元同比降低416降幅较1-11月缩窄12个百分点权益口径销售金额为42196亿元同比降低429降幅较1-11月缩窄15个百分点权益比697从12月单月情况看TOP100房企实现单月操盘口径销售金额68507亿元同比降低300降幅较11月扩大52个百分点环比增长214TOP100房企实现单月权益口径销售金额53781亿元同比降低300降幅较11月扩大61个百分点环比增长237图表1TOP100房企操盘口径单月销售金额单月操盘金额亿元左轴同比右轴环比右轴1400020012000150100001008000506000040002000-500-100资料来源克而瑞国盛证券研究所P3请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日图表2TOP100房企权益口径单月销售金额单月权益金额亿元左轴同比右轴环比右轴12000200100001508000100600050400002000-500-100资料来源克而瑞国盛证券研究所各梯队1-12月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑TOP10头部房企同比降幅最小中段房企同比降幅相对较大从2022年1-12月操盘口径销售金额来看跌幅最小的是TOP10房企同比下降330TOP11-20房企排名第二同比下降406跌幅最大的是TOP31-50房企同比下降561从2022年1-12月权益口径销售金额来看跌幅最小的是TOP10房企同比下降367TOP11-20房企排名第二同比下降397跌幅最大的是TOP21-30房企同比下降540具体看各梯队数据2022年1-12月TOP10房企实现操盘口径销售金额295038亿元同比下降330操盘口径销售面积140091万方同比下降484权益口径销售金额211801亿元同比下降367权益比重6972022年1-12月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额120323亿元同比下降406操盘口径销售面积55007万方同比下降446权益口径销售金额92373亿元同比下降397权益比重6932022年1-12月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额58798亿元同比下降539操盘口径销售面积31195万方同比下降542权益口径销售金额49319亿元同比下降540权益比重6912022年1-12月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额73440亿元同比下降561操盘口径销售面积36156万方同比下降500权益口径销售金额68467亿元同比下降526权益比重7052022年1-12月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额99860亿元同比下降408操盘口径销售面积39683万方同比下降515权益口径销售金额89225亿元同比下降397权益比重722P4请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日图表3各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4各梯队房企操盘口径累计销售面积累计操盘口径销售金额亿元左轴累计操盘口径销售面积万方左轴同比右轴同比右轴3500001600001400030000-10-102500012000-20-201000020000-33-308000-3015000-41-416000-45-56-40-48-54-50-52-4010000-544000-50-50500020000-600-60资料来源克而瑞国盛证券研究所资料来源克而瑞国盛证券研究所图表5各梯队房企权益口径累计销售金额图表6各梯队房企权益比重累计权益口径销售金额亿元左轴权益比重同比右轴权益比重25000073727220000-10727171-2015000717070-3069-37-40706910000-53-4069-54695000-40-5068680-6067资料来源克而瑞国盛证券研究所资料来源克而瑞国盛证券研究所各梯队销售门槛均出现大幅下降10强门槛同比降幅最小具体看10强门槛从28795亿元下降至16731亿元同比下降41920强门槛从15883亿元下降至8031亿元同比下降49430强门槛从11483亿元下降至5072亿元同比下降55850强门槛从5706亿元下降至2968亿元同比下降480100强门槛从2003亿元下降至1161亿元同比下降420图表7各梯队操盘口径门槛变化情况亿元10强28795167312015883强8031去年同期门槛30强114835072今年各梯队门槛50强57062968100强20031161资料来源克而瑞国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日二TOP40全年操盘口径销售额仅4家同比正增长国央企与民企分化明显TOP40房企全年操盘口径销售额仅4家同比正增长国央企分化明显从1-12月累计操盘口径销售金额看碧桂园最高为44109亿元其次为万科地产保利发展绿城中国中海地产分别实现销售金额41434411603003228073亿元从累计操盘口径销售金额增速看TOP40房企仅4家实现同比正增长其中万达集团同比表现最佳累计同比增长862其次为仁恒置地147越秀地产87建发房产10华发股份-30中国恒大阳光城龙光集团表现最差其中中国恒大累计同比下降897从企业性质看TOP40中国央企全年操盘口径销售金额同比-168民企同比-523从12月单月操盘口径销售金额看华润置地最高为4800亿元其次为保利发展万科地产招商蛇口绿城中国分别实现销售金额4740424438903730亿元从单月同比增速看TOP40房企有9家实现同比正增长其中万达集团同比表现最佳单月同比增长1518其次为卓越集团888中粮大悦城443保利发展293电建地产242中国恒大阳光城龙光集团表现最差其中中国恒大单月同比下降2366从单月环比增速看TOP40房企有28家实现环比正增长其中华润置地环比表现最佳单月环比增长1308其次为卓越集团1208绿地控股1149电建地产941招商蛇口935从企业性质看国央企12月单月操盘口径销售金额同比-43民企同比-436国央企12月环比330民企环比115图表8TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况1-12月操盘口径12月操盘口径销排名企业名称累计同比单月同比单月环比销售金额亿元售金额亿元1碧桂园44109-392186-23-392万科地产41434-324244-7193保利发展41160-16474029414绿城中国30032-1437301795中海地产28073-203496-9496华润置地27860-64800-261317招商蛇口26350-938900948金地集团21010-272009-17189龙湖集团18279-301803-491510建发房产167311252814611融创中国16075-72770-83-112滨江集团14004-51684-51413中国金茂13707-331707-182514绿地控股13305-522104-611515越秀地产124699228509216华发股份11372-31679-8-617中国铁建11267-101967-14-518旭辉集团10887-50540-714619新城控股9206-50518-69-320远洋集团8031-26870-301P6请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日21仁恒置地712915521-50-2722世茂集团6759-69395-51-2423美的置业6754-48546-384324中南置地6098-67720-437425万达集团5601867761525226金科集团5368-64281-723127首开股份5363-23550-76228中骏集团5340-3954644329卓越集团5314-4311558912130路劲集团5072-24526202031电建地产4633-10856249432中粮大悦城4519-2217644-7033中梁控股4508-64216-82034中国恒大4507-90280-2372935保利置业4387-11445-30-3736龙光集团4192-74200-864737雅居乐3976-62166-841138阳光城3640-77122-86-2839大华集团3622-35774-14-740金辉集团3587-46109-81-34资料来源克而瑞国盛证券研究所图表9TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况1-12月权益口径12月权益口径金排名企业名称累计同比单月同比单月环比金额排名亿元额排名亿元1碧桂园35691-361838-26-382保利发展30680-17380037493中海地产27612-203439-9494万科地产27314-322824-6205华润置地21120-3375381106招商蛇口17850-1326002877金地集团13743-231265-16138龙湖集团12670-381003-64-89绿地控股12605-521993-611510越秀地产1251682285-19111绿城中国12244-151669281412建发房产12073-10172351413中国金茂10695-341207-202214融创中国9760-73470-84715中国铁建9542-101595-17-1816滨江集团87400944-153317新城控股7984-54445-69-5P7请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日18华发股份7511-61210-103019旭辉集团7299-50362-714620远洋集团6525-26707-30121世茂集团6056-68492-30822路劲集团5339-24553202023万达集团5192916821444424首开股份5041-29517-156225中骏集团4901-3652345126金科集团4828-64252-763027美的置业4657-49377-404328卓越集团4592-4570928829中梁控股4383-64210-82030中国恒大4330-90270-2373031电建地产4296-5711-58232雅居乐4132-57174-851233中南置地4028-67464-417834华侨城3916-36214-57-3135保利置业3812-21471-24-3236仁恒置地380321312-236437龙光集团3802-73181-864638大华集团3522-33760-11-839中交房地产3492-35384-642040新希望地产3358-37240-18-4资料来源克而瑞国盛证券研究所三投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间地产的仓位会比个股本身更重要择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票主要包含以下几个方向1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型概念公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的标的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期P8请仔细阅读本报告末页声明2022年12月02日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编330038邮编518033传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcomP9请仔细阅读本报告末页声明