年末市场表现仍较弱，看跌房价的居民占比进一步提升，需求侧需进一步放松。作为2022年最后一周，本周新房成交面积同比-22.0%，二手房成交面积同比-28.1%，年末传统推盘冲量的旺季不旺。全年看，样本城市新房成交面积同比-31.4%，二手房成交面积同比-25.6%。本周央行发布四季度城镇储户问卷调查报告，对于明年一季度房价，14.0%居民预期“上涨”，53.7%居民预期“基本不变”，18.5%居民预期“下降”，13.8%居民“看不准”。居民对未来房价预期“下降”的占比连续两个季度大于预期“上涨”的占比，且两者差值进一步扩大。疫情冲击下居民对未来收入信心进一步走低，目前房地产市场信心不足。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后大盘3.32个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共41支，较上周增长28支，下跌股数为92支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为401.8万平方米，环比提升56.8%，同比下降22.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.4万方，环比46.9%，同比-34.9%；样本二线城市为272.8万方，环比85.2%，同比6.5%；样本三线城市为56.6万方，环比-5.2%，同比-49.6%。从今年累计52周新房成交面积同比看，样本30城共计15248.6万方，同比下降31.4%；一线城市为3313.4万方，同比-24.3%；二线城市为8649.9万方，同比-30.2%；三线城市为3285.3万方，同比-39.7%。
　　二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计68.8万方，环比增长16.6%，同比下降28.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.0万方，环比54.1%；样本二线城市为22.5万方，环比-4.7%；样本三线城市为14.3万方，环比-2.2%。年初至今累计二手房成交面积为4530.7万方，同比变动为-25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1488.9万方，同比-28.5%；样本二线城市为2048.3万方，同比-28.7%；样本三线城市为993.5万方，同比-28.7%。
　　信用债：本周发行规模环比增加，发行利率有所下降。根据wind统计数据，本周（12.26-1.1）共发行房企信用债5只，环比减少3只；发行规模共计66.50亿元，环比增加20.93亿元，总偿还量90.64亿元，环比增加35.56亿元，净融资额为-24.14亿元，环比减少14.63亿元。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。

研究报告全文：证券研究报告行业周报2023年01月01日房地产开发2022W52全年新房同比-314二手房同比-256看好明年需求侧进一步宽松年末市场表现仍较弱看跌房价的居民占比进一步提升需求侧需进一步放增持维持松作为年最后一周本周新房成交面积同比二手房成交面2022-220积同比-281年末传统推盘冲量的旺季不旺全年看样本城市新房成交面积同比-314二手房成交面积同比-256本周央行发布四季度城镇行业走势储户问卷调查报告对于明年一季度房价140居民预期上涨537居民预期基本不变185居民预期下降138居民看不准房地产开发沪深300居民对未来房价预期下降的占比连续两个季度大于预期上涨的占20比且两者差值进一步扩大疫情冲击下居民对未来收入信心进一步走低目前房地产市场信心不足我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推10动需求释放包括但不限于一线核心区四限政策的打开首付比例继续调0降房贷利率调降等-10行情回顾本周中信房地产指数累计变动幅度为-22落后大盘332个百-20分点在29个中信行业板块排名中位列第29名本周上涨个股共41支较上周增长28支下跌股数为92支-30新房本周30个城市新房成交面积为4018万平方米环比提升568-40同比下降220其中样本一线城市的新房成交面积为724万方环比作者469同比-349样本二线城市为2728万方环比852同比-单击此处输入文字65样本三线城市为566万方环比-52同比-496从今年累计分析师金晶52周新房成交面积同比看样本30城共计152486万方同比下降-执业证书编号S0680522030001314一线城市为33134万方同比-243二线城市为86499万方邮箱jinjing3gszqcom同比-302三线城市为32853万方同比-397研究助理肖依依二手房本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计688万方环执业证书编号S0680121070010比增长166同比下降281其中样本一线城市的本周二手房成交面积邮箱xiaoyiyi3664gszqcom为320万方环比541样本二线城市为225万方环比-47样本相关研究三线城市为143万方环比-22年初至今累计二手房成交面积为45307房地产开发新房销售面积同比万方同比变动为-256其中样本一线城市的累计二手房成交面积为12022W51-468需求端政策仍需加码2022-12-2614889万方同比-285样本二线城市为20483万方同比-287样2房地产开发政策自上而下加速需求探底回升本三线城市为9935万方同比-287在望2023年度策略2022-12-22房地产开发新房销售面积同比信用债本周发行规模环比增加发行利率有所下降根据wind统计数32022W50-329量价维持低迷继续看好需求端放松2022-据本周1226-11共发行房企信用债5只环比减少3只发行规模共12-18计亿元环比增加亿元总偿还量亿元环比增加6650209390643556亿元净融资额为-2414亿元环比减少1463亿元投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间维持地产开发板块增持评级择股逻辑1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日内容目录1年末市场表现仍较弱看好明年需求侧放松32行情回顾43重点城市新房二手房成交跟踪631新房成交商品住宅口径632二手房成交商品住宅口径84重点公司境内信用债情况95本周相关政策回顾106投资建议12风险提示12图表目录图表1央行城镇储户问卷调查报告未来房价预期3图表2央行城镇储户问卷调查报告当期收入感受及未来收入信心指数3图表3各行业涨跌幅排名4图表4本周各交易日指数表现4图表5近52周地产板块表现4图表6本周1226-1230涨幅前五个股5图表7本周1226-1230跌幅前五个股5图表8重点房企涨跌幅排名5图表9本周1226-1230重点房企涨幅情况5图表10本周1226-1230重点房企跌幅前五个股6图表11近6月样本城市新房成交面积及同比6图表12近6月样本一线城市新房成交面积及同比6图表13近6月样本二线城市新房成交面积及同比7图表14近6月样本三线城市新房成交面积及同比7图表1530城周度成交面积跟踪1224-12307图表16本周12城二手房成交面积及同环比8图表17本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8图表18本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8图表19本周5个三线城市二手房成交面积及同环比8图表2012样本城市二手房成交面积数据跟踪9图表21本周房企债券发行量偿还量及净融资额9图表22本周房企债券发行以债券评级划分9图表23本周房企债券发行以债券类型划分10图表24本周房企债券发行以期限划分10图表25房企每周融资汇总1219-122510图表26中央政策及消息1225-123110图表27地方性政策及消息1225-123111P2请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日1年末市场表现仍较弱看好明年需求侧放松年末市场表现仍较弱看跌房价的居民占比进一步提升需求侧需进一步放松作为2022年最后一周本周样本城市新房成交面积同比-220二手房成交面积同比-281年末传统推盘冲量的旺季不旺全年看样本城市新房成交面积同比-314二手房成交面积同比-256本周央行发布四季度城镇储户问卷调查报告对于明年一季度房价140居民预期上涨537居民预期基本不变185居民预期下降138居民看不准居民对未来房价预期下降的占比连续两个季度大于预期上涨的占比且两者差值进一步扩大疫情冲击下居民对未来收入信心进一步走低目前房地产市场信心不足我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放包括但不限于一线核心区四限政策的打开首付比例继续调降房贷利率调降等图表1央行城镇储户问卷调查报告未来房价预期未来房价预期看不准占比未来房价预期下降占比未来房价预期基本不变占比未来房价预期上涨占比100908070605040302010020183201892019320199202032020920213202192022320229201392014320149201532015920163201692017320179资料来源Wind国盛证券研究所图表2央行城镇储户问卷调查报告当期收入感受及未来收入信心指数当期收入感受指数未来收入信心指数6055504540353020139201432014920153201592016320169201732017920183201892019320199202032020920213202192022320229资料来源Wind国盛证券研究所P3请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日2行情回顾本周中信房地产指数累计变动幅度为-22落后大盘332个百分点在29个中信行业板块排名中位列第29名本周上涨个股共41支较上周增长28支下跌股数为92支本周市场上房地产股涨幅居前五的为ST松江新华联祥源文化广宇发展京蓝科技涨幅分别为327269259115114跌幅前五为广汇物流ST紫学滨江集团万业企业格力地产跌幅分别为-70-70-68-67-67本周48家重点房企中共计上涨6支较上周增长5支涨幅位居前五的为远洋集团泰禾集团华润置地建业地产龙湖集团涨幅分别为3830141204跌幅前五为时代中国控股中梁控股禹洲集团滨江集团龙光地产跌幅分别为-127-74-73-68-67图表3各行业涨跌幅排名6543210-1-2-3-219电国电商机银农传计基电石非医通轻有纺汽建综交煤食钢建家餐房力防力贸械行林媒算础子油银药信工色织车筑合通炭品铁材电饮地设军及零牧机化元石行制金服运饮旅产备工公售渔工器化金造属装输料游用件融事业资料来源wind国盛证券研究所图表4本周各交易日指数表现图表5近52周地产板块表现12沪深300指数申万房地产行业指数房地产开发沪深3002011110090008-1007-200620221292022228202233120224302022531202263020227312022831202293020211229202210312022113020221231-30122312261227122812291230资料来源国盛证券研究所资料来源国盛证券研究所windwindP4请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日图表6本周1226-1230涨幅前五个股代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价元本周五收盘价元600225SHST松江327349480637000620SZ新华联269291290368600576SH祥源文化259281634798000537SZ广宇发展11513611871323000711SZ京蓝科技114136254283资料来源wind国盛证券研究所图表7本周1226-1230跌幅前五个股代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价元本周五收盘价元600603SH广汇物流-70-49880818000526SZST紫学-70-4819201785002244SZ滨江集团-68-46947883600641SH万业企业-67-4519011773600185SH格力地产-67-4511181043资料来源wind国盛证券研究所图表8重点房企涨跌幅排名6420-2-4-6-8-10-12-14远泰华建龙中佳融中中世中金绿碧大建中美雅越新富阳华正旭华我绿万金绿招保融佳世中蓝金华荣龙滨禹中时科洋禾润业湖国兆创国国茂国地景桂悦发国的居秀城力光侨荣辉夏爱城A地地商利信源联南光科发盛光江洲梁代集集置地集海业中金恒集奥商中园城国铁置乐地控地城城A地控幸我中集控蛇地中集行建发股股发地集集控中团团地产团外国茂大团园置国际建业集产股产产股福家国团股口产国团设展份份展产团团股国发地集团集控展产团团股资料来源wind国盛证券研究所图表9本周1226-1230重点房企涨幅情况代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价元本周五收盘价元3377HK远洋集团3860105109000732SZ泰禾集团30521321361109HK华润置地1436352535750832HK建业地产12340420420960HK龙湖集团042624202430资料来源wind国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日图表10本周1226-1230重点房企跌幅前五个股代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价元本周五收盘价元1233HK时代中国控股-127-1051731512772HK中梁控股-74-520810751628HK禹洲集团-73-51048045002244SZ滨江集团-68-469478833380HK龙光地产-67-45134125资料来源wind国盛证券研究所3重点城市新房二手房成交跟踪31新房成交商品住宅口径本周30个城市新房成交面积为4018万平方米环比提升568同比下降220其中样本一线城市的新房成交面积为724万方环比469同比-349样本二线城市为2728万方环比852同比-65样本三线城市为566万方环比-52同比-496图表11近6月样本城市新房成交面积及同比图表12近6月样本一线城市新房成交面积及同比样本城市新房成交面积万方左轴样本一线城市新房成交面积万方左轴同比右轴同比右轴环比右轴600100120环比右轴1008080500601006040040804020203000600-20-20200-4040-40100-6020-60-80-800-1000-100202212232022782022852022922022101420221028202211112022112520227222022819202291620229302022129202272220228192022916202293020221292022782022852022922022101420221028202211112022112520221223资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所P6请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日图表13近6月样本二线城市新房成交面积及同比图表14近6月样本三线城市新房成交面积及同比样本二线城市新房成交面积万方左轴样本三线城市新房成交面积万方左轴同比右轴同比右轴350环比右轴100160环比右轴1003008014080606025012040100402002020801500060100-20-20-4040-4050-6020-600-800-80202293020227222022819202291620229302022129202272220228192022916202212920229220227820228520221014202210282022111120221125202212232022782022852022922022101420221028202211112022112520221223资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所从今年累计52周新房成交面积同比看样本30城共计152486万方同比下降-314一线城市为33134万方同比-243二线城市为86499万方同比-302三线城市为32853万方同比-397其中一线城市中北京-233上海-149广州-373深圳-256同比均为负二三线城市中江门1051城同比为正盐城-721莆田-613芜湖-596等总计25城同比为负图表1530城周度成交面积跟踪1224-1230本周成交当月累计成当月累计今年累计成今年累计城市能级城市本周环比本周同比万方交万方同比交万方同比1北京26014213608-117715-231上海22914-221290-1214094-151广州17930-64631-567728-371深圳5720-41255-293597-262杭州201102-59756-388560-352南京145111-49549-498112-342武汉76090211727-3412934-482宁波1155152323184177-432成都49650-81625-2318454-212青岛4881026412321113792-82苏州2871573768959219-152济南210101-31671-399038-262福州27-34-68231-182212-543佛山192-6-38734-377712-323温州830-29342-16031-343惠州26-24-47149121367-453无锡28-50-77223-273251-423扬州662242266711742-383韶关28-496389955-263嘉兴1135-313江门4225161671563103莆田08-27-6657-27689-613泰安505272180271665-303芜湖33-4-31145-432471-603盐城764-72P7请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日3宝鸡1932-463海门04-9-574036394-393六盘水12-63485-293云浮04-40-8728-48430-223南平02-54-7711-69265-23资料来源wind国盛证券研究所32二手房成交商品住宅口径本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计688万方环比增长166同比下降281其中样本一线城市的本周二手房成交面积为320万方环比541样本二线城市为225万方环比-47样本三线城市为143万方环比-22年初至今累计二手房成交面积为45307万方同比变动为-256其中样本一线城市的累计二手房成交面积为14889万方同比-285样本二线城市为20483万方同比-287样本三线城市为9935万方同比-287图表16本周12城二手房成交面积及同环比图表17本周2个一线城市二手房成交面积及同环比样本城市二手房成交总面积万方左轴样本一线城市二手房成交面积万方左轴环比右轴环比右轴同比右轴同比右轴1401005010045801208060406010040354080203020025060-2020-2040-4015-40-6010-6020-805-800-1000-100202278202285202292202210142022102820221111202211252022122320221014202210282022111120221125202212232022922022782022852022916202272220228192022930202212920227222022819202291620229302022129资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所图表18本周5个二线城市二手房成交面积及同环比图表19本周5个三线城市二手房成交面积及同环比样本二线城市二手房成交面积万方左轴样本三线城市二手房成交面积万方左轴环比右轴环比右轴同比右轴同比右轴601003510080308050606040402540202020300015-20-2020-4010-4010-60-60-805-800-1000-100202272220228192022916202293020221292022722202281920229162022930202212920221125202285202278202285202292202210142022102820221111202212232022782022922022101420221028202211112022112520221223资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所P8请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日图表2012样本城市二手房成交面积数据跟踪本周成交面积城市城市能级本周环比本周同比今年累计同比万方北京1279693-280-264深圳141-38-117-392杭州251-221-523-393南京253-20-391-295青岛268268543-221苏州253-160-183-178厦门2东莞336-102253-36扬州309-569113282佛山388239189-156宿迁3江门310136-237-173资料来源wind国盛证券研究所4重点公司境内信用债情况根据wind统计数据本周1226-11共发行房企信用债5只环比减少3只发行规模共计6650亿元环比增加2093亿元总偿还量9064亿元环比增加3556亿元净融资额为-2414亿元环比减少1463亿元主体评级方面本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA895为主要构成债券类型方面本周房企债券发行以一般中期票据639为主要构成债券期限方面本周以1-3年782的债券为主图表21本周房企债券发行量偿还量及净融资额图表22本周房企债券发行以债券评级划分净融资额亿元总发行量亿元AAAAA总偿还量亿元4001053002001000-1002021202220222021202120212022202220222022202220222022202220222022-2002023-----------------1003091011120102040506070810111201895资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所P9请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日图表23本周房企债券发行以债券类型划分图表24本周房企债券发行以期限划分一般中期票据一般公司债超短期融资债券1-3年0-1年3-5年83135135226639782资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所融资成本方面本周发行利率有所下降其中招商蛇口中期票据-40bp较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降图表25房企每周融资汇总1219-1225规模可比债券可比债券利率差公告日期公司简称类型期限年利率亿元发行时间利率20221229北京电子城短期融资券7000301439520227730409120221228中交地产公司债150034652022129468-00320221227招商蛇口中期票据55052752022927315-04020221227苏州高新短期融资券2000465827520221219297-02220221226万科A中期票据3700330020221213300000资料来源Wind国盛证券研究所5本周相关政策回顾图表26中央政策及消息1225-1231部委机构相关来源文件新闻要点对于房地产领域的重大风险化解要促进金融与房地产正常循环做好保交楼保党委书记主席郭民生保稳定工作满足房地产市场合理融资需求改善优质房企资产负债表坚银保监会树清主持召开党委持房住不炒定位因城施策实施差别化住房信贷政策满足刚性和改善性住扩大会议房需求支持长租房市场建设推动房地产业向新发展模式平稳过渡国家发展改革委召开北京上海安徽广东等4省要求北京上海安徽广东4省狠抓任务落实统筹推进保交楼稳就业保供稳发改委市稳住经济大盘督价等稳经济一揽子政策措施落地见效导服务视频连线工作会议资料来源中央政府网站国盛证券研究所P10请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日图表27地方性政策及消息1225-1231地区概况相关来源文件新闻要点1支持卖旧买新改善住房卖方出售二手房后本人配偶或其漳州市促进房地子女在漳州市购买新建商品住房的给予5000-10000元补贴2在漳福建漳州购房补贴产市场平稳健康发州市就业且缴交社保满6个月的人才购买首套商品住房的给予5000-展若干措施30000元补贴辽宁省契税具体2023年起居民第三套及以上非普通住房非住房土地权属的契税税率辽宁大连契税优惠适用税率的调整方从4降至3案广州市发放首批荔湾区黄埔区发放全市首批保障性租赁住房项目认定书黄埔区建明广东广州保障房保障性租赁住房项达公馆科乐苑等7个项目共计3758套住房成为市首批认定保障性租赁目认定书住房元旦春节双将通过调整住房限购政策优化购房金融等配套服务针对不同类型单河南郑州限购放松节促消费工作新位和人群举办商品房团购活动鼓励房地产企业开展形式多样的优惠让闻发布会利活动1支持房地产企业融资支持存量融资合理展期降低土地使用成本交款期限可顺延2居民在中心城区以外区县新购住房的个人关于进一步促进商贷仅将所在区县的住房纳入套数核查范围居民将存量住房用作保障四川重庆限贷放松等房地产市场平稳健性租赁住房和长租房且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的不康发展的通知纳入住房套数计算原则上一个家庭只核减一套3促进一二手良性循环对先买新再卖旧家庭购置改善性住房的房地产企业可在认购协议中延长认购期关于调整存量房调整住房公住房公积金贷款购存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管住房公积金贷款业广东广州积金购房交房交易资金监管的务受托机构不得强制要求办理易资金监管通知1二手房带押过户企业群众办理在押不动产转移登记时无需提前关于进一步深化归还旧贷款注销抵押即可一并完成过户新设抵押和发放新贷款等广东广州带押过户不动产登记便民暖手续2交房即交证推行增量房转移登记业务网上办理通过线上企服务的通知审核缴交税费实现购房人在交房现场即可领取不动产权电子证照具备条件的现场领取不动产权证书关于优化调整住1公积金首套房首付比例由30降至20二套房不得低于30山东潍坊限贷放松房公积金管理政策2最高可贷额度由50万元提高至60万元3取消购房面积144的通知存量房建设年限10年对首付款比例的影响长治市住房公积金管理中心关于调2023年1月起对拥有1套住房并已结清贷款的居民公积金最低首付山西长治限贷放松整二套房住房公积比例从50降至20金贷款购房最低首付款比例的通知关于进一步优化全域放开住房限购新解除非限购区莞城东城南城万江松山限购放松广东东莞房地产调控政策的湖需网签后限售3年或取证后2年其余区域新房网签限售3年限售放松通知二手取消限售举办房地产领域银企集中签约和商品房团购系列活动其中中原银行对限贷放松河南郑州证券时报团购购房者航空港区及非限购区首付最低20郑州银行对团购购房房贷降息者给予消费信用贷款最高额度50万元利率385起资料来源各地方政府网站证券时报国盛证券研究所P11请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日6投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间地产的仓位会比个股本身更重要择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票主要包含以下几个方向1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型概念公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的标的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期P12请仔细阅读本报告末页声明2023年01月01日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行买入相对同期基准指数涨幅在15以上业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成持有相对同期基准指数涨幅在-55之间指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市减持相对同期基准指数跌幅在5以上转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数增持相对同期基准指数涨幅在10以上为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指中性相对同期基准指数涨幅在-1010数为基准行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼厦邮编518033邮编330038邮箱gsresearchgszqcom传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcomP13请仔细阅读本报告末页声明