研究报告全文：证券研究报告央行再提平稳发展多地放松政策持续房地产及物管行业周报2022年W5220221224-20221230行业评级看好2022年12月31日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面本周央行例会提出支持房地产市场平稳发展东莞重庆郑州等重点二线城市发布需求端放松政策中央央行例会提出扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购改善优质头部房企资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求做好新市民青年人等住房金融服务维护住房消费者合法权益确保房地产市场平稳发展各地1东莞市调整限购政策部分区域暂停实行商品住房限购政策2重庆市调整住房限购政策居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的该套住房租赁合同已备案且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的可不纳入家庭住房套数计算3郑州市调整住房限购政策优化购房金融等配套服务针对不同类型单位和人群举办商品房团购活动鼓励房地产企业开展形式多样的优惠让利活动4苏州市发布调整首付比例政策二套有房有贷由原来的6成调整为4成有房无贷或是有贷无房最低首付款比例30苏州部分地域首房首贷可以首付两成基本面本周新冠疫情感染影响有所减小新房市场与二手房市场一二线城市环比均有所上升95三线城同环比均下降本周30大中城市商品房成交面积363万平环比313环比较上周上涨412pct同比-211跌幅同比较上周减小169pct新房市场分线城市来看本周一二线城市环比上升三线城市同环比均下降18城二手房成交面积101万平环比87环比增速较上周上涨添加标题367pct同比-259同比增速较上周下降65pct二手房市场分线城市来看本周一二线城市环比上升三线城市同环比均下降板块行情SW房地产下跌276房地产跑输大盘389pct表现弱于大市恒生地产建筑业上涨048跑输大盘048pct表现弱于大市恒生地产建筑业本周收益率排名5恒生物业服务及管理下跌103恒生物业服务及管理跑输大盘199pct表现弱于大市本周观点本周央行再提支持房地产市场平稳发展东莞重庆郑州等重点城市需求端放松政策持续放出中央及各地持续引导房地产市场底部修复本周为2022年最后一周根据克尔瑞百强房企销售榜单2022年12月百强房企实现销售操盘金额6775亿元同比降低3082022年1-12月百强房企全年实现销售操盘金额64622亿元同比降幅为416百强房企销售跌幅处于较高水平本周保利发展发布定增融资公告华发股份招商蛇口万科A等品牌房企发布交易商协会ABN一般公司债一般中期票据等融资产品我们认为当前房企融资通道正在逐渐恢复企业的融资环境持续向好央国企和优质民企有望率先承接利好投资标的方面当前头部房企有望率先获得更多的落地政策支持其中混合所有制和民企获得边际支持力度会更强重点推荐保利发展万科A金地集团龙湖集团碧桂园旭辉控股集团竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复重点推荐中海物业保利物业二手房市场持续修复重点推荐贝壳-W风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周20221224-20221230沪深300上涨113SW房地产下跌276房地产跑输大盘389pct表现弱于大市从SW一级各板块表现来看本周国防军工板块领涨房地产本周收益率排名第27表现位于低位本周恒生指数上涨096恒生地产建筑业上涨048跑输大盘048pct表现弱于大市从恒生综指各板块表现来看本周医疗保健业板块领涨恒生地产建筑业本周收益率排名5图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅54430482010-1-4-2数恒恒恒数恒数恒数-恒数恒恒----3-生生生生生生生数生非--276医综综综资综地综必综综-4疗材讯产必综需电合料合合合合合合国公电银农机传化计电非通纺休医轻综汽建有钢商交家食建房保业科建需合性讯行业行行行行性行行行防用气行林械媒工算子银信织闲药工合车筑色铁业通用品筑地健业技业筑业消业业业-业-业消业军事设牧设机金服服生制装金贸运电饮材产业指业指业指费指指工业备渔备融装务物造饰属易输器料料原工费指图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM301225102081561045200142018442020742022142016442016742016142017442017742017442018742018142019442019742019142020742020142021442021742021142022442022142022142016442016742016142017442017742017142018442018742018142019442019742019142020442020742020142021442021742021442022742022104201810420161042017104201910420201042021104202210420171042018104201910420201042021104202210420165资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周20221224-20221230房地产重点跟踪标的中A股标的中有1家公司上升其中表现前5的公司为中交地产006首开股份-052大悦城-053金地集团-163和阳光城-208H股标的中有6家公司上升其中表现前5的公司为远洋集团686华润置地377金地商置323建发国际集团248和中国海外发展148图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅-9-8-7-6-5-4-3-2-101-10-8-6-4-202468中交地产远洋集团首开股份华润置地大悦城金地商置金地集团建发国际集团阳光城中国海外发展保利发展融信中国新城控股碧桂园天健集团龙湖集团华夏幸福中国海外宏洋集团万科A正荣地产世茂股份中国金茂金科股份雅居乐集团华侨城A越秀地产光大嘉宝富力地产绿地控股中骏集团控股招商蛇口德信中国荣安地产绿城中国华发股份禹洲集团中南建设美的置业蓝光发展旭辉控股集团金融街合景泰富集团我爱我家龙光集团荣盛发展中梁控股南山控股弘阳地产陆家嘴宝龙地产滨江集团时代中国控股6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿元元元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A203919761820-8194209225243938872809748600048SH保利发展181115631513-3229235251276661643602548001979SZ招商蛇口97713341263-511612013615510891052932815600383SH金地集团46212971023-21208212226240492483453426000069SZ华侨城A437704533-24047040052054112813441027992601155SH新城控股46229132050-30559431448471367475458435000402SZ金融街157566525-7055057061067955914858779002244SZ滨江集团27546688389097120141166910734624533000961SZ中南建设84414219-47-089-247000031SZ大悦城161373376100301201501612533303225232337000656SZ金科股份102448191-57061075066069313256288278600325SH华发股份19260290650134163176192676556514472000090SZ天健集团102587546-7096122142163568449385336600376SH首开股份1475665691019022042添加标题066304326311351862均值16731034833735市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿港元港元港元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团121396339-141481321341441862082051910123HK越秀地产293687945381161321491746605825134400688HK中国海外发展225518462060123673643824144554584374030817HK中国金茂224241168-300370410490553683342782480884HK旭辉控股集团115469110-770920520520560971701711590960HK龙湖集团152636702430-344054164595214864734293781109HK华润置地25493280357594544675155786386195625011238HK宝龙地产65408157-621450000000000881908HK建发国际集团39516442275382542673564477256905184121918HK融创中国2501178458-61-8272007HK碧桂园738692267-611220550540581773914003743377HK远洋集团83182109-400360000000002473900HK绿城中国28912561140-91312072552917054463633173990HK美的置业16312121204-1304216211206321452462472均值4144614133707资料来源Wind浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述中国人民银行货币政策委员会2022年第四季度总第99次例会提出扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作中央12月30日央行满足行业合理融资需求推动行业重组并购改善优质头部房企资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求做好新市民青年人等住房金融服务维护住房消费者合法权益确保房地产市场平稳发展莞城街道东城街道南城街道万江街道松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房须自商12月26日东莞品房买卖合同或房地产买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易上述区域暂停实行商品住房限购政策居民在中心城区以外区县新购住房的个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围居民将存量住房各盘活用作保障性租赁住房和长租房的该套住房租赁合同已备案且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的放松限购政策12月28日重庆地可不纳入家庭住房套数计算原则上一个家庭只核减一套因在渝生活工作的非本地户籍居民在重庆市购买首套住房的享受与本地居民同等的个人住房贷款政策城郑州市召开元旦春节双节促消费工作新闻发布会发布会提出在房地产领域郑州市将通过调整住房限购施12月28日郑州政策优化购房金融等配套服务针对不同类型单位和人群举办商品房团购活动鼓励房地产企业开展形式多样的策优惠让利活动调整首付比例二套有房有贷由原来的6成调整为4成有房无贷或是有贷无房最低首付款比例30苏州常熟张家港两地部12月28日苏州政策分银行首房首贷可以首付两成但苏州市区内目前首房首贷依旧保持30首付8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周20221223-2022122930大中城市商品房成交面积363万平环比313环比较上周上涨412pct同比-221跌幅同比较上周减小169pct分线城市来看本周一二线城市环比上升三线城市同环比均下降1一线城市商品房成交面积66万平环比33由负转正较上周上涨675pct同比-41较上周减小109pct2二线城市商品房成交面积229万平环比50由负转正较上周上涨51pct同比-11跌幅较上周减小326pct3三线城市商品房成交面积68万平环比-9较上周下降47pct同比-29本周较上周下降247pct图2022年30城商品房周度成交面积和同比图2022年一线城市商品房周度成交面积和同比30大中城市商品房成交面积万平方米左轴同比右轴30大中城市一线城市万平方米左轴同比右轴4003630100031030229530776787875286288290-10807069-103002502776366236240565858-20-2060-1150200-173-221-30-3040-41-390-40100-52-4020-50--50--60414243444546474849505152414243444546474849505152图2022年二线城市商品房周度成交面积和同比图2022年三线城市商品房周度成交面积和同比30大中城市二线城市万平方米左轴同比右轴30大中城市三线城市万平左轴同比右轴22910040250084767774200-10806771686820152156155159154153144148142585458150124124-11-20604902-5100-3040-20-27-4450-4020-29-40--50--604142434445464748495051524142434445464748495051529资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期低位截至2022年12月29日30大中城市商品房累计成交面积1480653万平同比-284累计同比跌幅缩小01pct图2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况万平2022202120202019700600500400363300200100-1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515210资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积22年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京24681205217721-23上海199227-12-3714083-15一线城市广州15713913-697761-37深圳604922-353609-25杭州18910875-508671-33南京1178735-638083-35苏州272105159459221-15宁波1277765524193-43无锡2857-50-773251-42惠州3246-30-42添加标题2071-31佛山135218-38-627635-33二线城市珠海3553-35-592474-58福州2444-47-682226-53武汉60837562712945-47成都46630553-118477-21青岛422248704313735-8大连2614921096济南18711266-379050-26扬州725044571740-38嘉兴-1001156-29温州7984-5-266047-33三四线城市金华241744-26江阴3344-26-201262-43连云港3622-5411资料来源Wind浙商证券研究所注大连2019210-2022210嘉兴20221124-1229连云港2022106-1229金华20221223-1229数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2022年12月29日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中17城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较上周持平上述21个四限政策放松城市中9个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善较上周减少5个其中广州环比13165郑州环比12674贵阳环比6870福州环比6234武汉环比5549图2022年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2022年12月29日60487504333734032830230430268196196206207199197218170175170201411461591621541561531591471611291371311169091636367711036561019280惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州202228202231202234202234202242202245202241120224122022425202242620224282022428202242920225720225102022511202251620225172022522202252520226222年以来政策放松前周平均成交量万平方米政策放松后周平均成交量万平方米图2022年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2022年12月29日604005094664775043630038840343345339126713172003026526422523722262368721210017017031118617918820-04147146161155128140121-261136141945551031051121131097894125718101045-12053-2422825-359-282-2460506-230-286-264-249-4720-100惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州远四周平均成交量万平方米左轴近四周平均成交量万平方米左轴环比0基准线右轴近四周平均成交量环比右轴12资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间01二手房市场18城重点城市本周20221222-2022122918城二手房成交面积101万平环比87环比增速较上周上涨367pct同比-259同比增速较上周下降65pct分线城市来看本周一二线城市环比上升三线城市同环比均下降1一线城市成交面积24万平环比541较上周上涨538pct同比-402降幅较上周收窄89pct2二线城市成交面积73万平环比15由负转正较上周上涨341pct同比-163较上周下降57pct3三线城市成交面积4万平环比-236较上周下降26pct同比-537有正转负较上周下降743pct图2022年18城二手房周度成交面积和同比图2022年18城中一线城市二手房周度成交面积和同比18个城市二手房成交面积合计万平方米左轴同比右轴一线城市二手房成交面积万平米左轴同比右轴200803520292929302814314114414360241501361311301271292322240118402593101201710020151515-2015-194-40201050-491-40-259-2050-40--60414243444546474849505152414243444546474849505152图2022年18城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2022年18城中三线城市二手房周度成交面积和同比二线城市二手房成交面积万平方米左轴同比右轴三线城市二手房成交面积万平方米左轴同比右轴1501001520011107107109105106106102102100951005010100717377777666664-10650500206-163--500-537-10041424344454647484950515241424344454647484950515213资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史两年数据本周18城二手房成交面积处于2020年和2021年的下游水平2022年截至12月29日18城二手房累计成交面积63873万平同比-1218同比跌幅较上周扩大026pct图2020-2022年18城二手房周度成交面积情况万平202220212020300250200添加标题15010010150012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152-5014资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截至2022年12月25日全国100大中城市土地供应面积1262万平环比-28同比-42土地成交面积4279万平环比46同比-21溢价率20分线城市来看1一线城市土地成交面积70万平环比-66同比-24土地成交溢价率02二线城市土地成交面积1152万平环比102同比-33土地成交溢价率133三线城市土地成交面积3058万平环比42同比-16土地成交溢价率24图2022年全国100大中城市土地市场周度变化8000土地供应面积万方左轴成交面积万方左轴供销比倍右轴46000340002200010022w3622w3722w3822w3922w4022w4122w4222w4322w4422w4522w4622w4722w4822w4922w5022w5122w52图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况一线城市当周成交面积万平左轴二线城市当周成交面积万平左轴三线城市当周成交面积万平左轴全国溢价率一线城市同比同比二线城市三线城市25014001500100400015014200300010012843900100050101502000508100-1364005000-1645010000-24-3320-1000-500-16-50022w4122w4222w4322w4422w4522w4622w4722w4822w4922w5022w5122w5222w5022w4222w4322w4422w4522w4622w4722w4822w4922w5122w5222w4622w5022w4222w4322w4422w4522w4722w4822w4922w5122w5222w4222w4322w4422w4522w4622w4722w4822w4922w5022w5122w5222w4115资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2022年12月25日全国100大中城市2022年土地累计供应面积125795万平同比-4累计成交面积98992万平同比-5分线城市来看1一线城市土地累计成交面积3296平累计同比-24同比增速较上周上升5pct2二线城市土地累计成交面积29014万平累计同比-16较上周下降1pct3三线城市土地累计成交面积66681万平累计同比2连续四周正增长较上周下降1pct图2022年全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022年各线城市土地市场周度累计同比土地供应面积年度累计同比土地成交面积年度累计同比一线城市年内累计成交同比二线城市年内累计成交同比三线城市年内累计成交同比0-4102-55-50-10-5-15-10-16-15-20-20-25-24-25-30-30-35-40-35-4522w3022w4622w2322w2422w2522w2622w2722w2822w2922w3122w3222w3322w3422w3522w3622w3722w3822w3922w4022w4122w4222w432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