研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业点评2022年12月29日TableIndustryRankTableTitle强于大市央行2022年四季度问卷调查点评Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期处于历史最低点房企贷款需求略有改善核心观点12月28日央行公布四季度银行家与城镇储户问卷调查1从银行家问卷调查来看银行总体贷款需求指数环比上季度持续回暖房企贷款需求也有所改善2从城镇储户问卷调查来看Q4居民购房意愿再度走弱扭转居民对房价上涨的信心就业与收入的预期仍然较难预计短期内购房意愿的恢复仍有压力银行贷款总体需求指数环比持续上升房企信贷需求也有所改善银行家问卷调查显示Q4贷款相关研究报告总体需求指数为595环比上升05个百分点同比下降82个百分点同比降幅较Q3收窄了11个百分点主要受央行的信贷政策持续宽松等因素推动分行业看基础设施制造业批发房地产行业2023年度策略弩箭已离弦能否冰解零售业贷款需求指数分别为606622和571均处于向好状态50值得注意的是Tablerelatedreport的破20221218房地产企业贷款需求指数为437环比提升31个百分点结束了今年以来持续下降的态势同比下降07个百分点在11月对地产的金融支持力度明显加强后28家银行密集给予78家房企房地产2022年11月统计局数据点评核心指标再度的意向性授信额度超374万亿元为房企流动性提供支持房企信贷需求有所改善但由于房企探底房企到位资金持续承压20221216前期拿地新开工量均较少可投放的项目相对受限实际信贷落位效果仍待观察房地产2022年10月统计局数据点评销售与投资持居民购房意愿再度走弱储蓄意愿持续较强城镇储户问卷调查显示未来3个月预计增加购房续低迷房企非房款到位资金降幅收窄20221115支出占比的储户比重为160环比Q3下降了11个百分点从同比来看也仍有19个百分点的下降Q4该比例为2016Q4以来的最低点显示出居民购房意愿与需求仍然较弱我们认为这与银保监允许保函臵换预售资金规定的点评允许保函臵Q4多地疫情反复叠加防疫政策放开后疫情集中爆发居民短期看房臵业都处于观望状态而居换预售监管资金优质房企流动性压力或将进一步缓解民储蓄意愿持续较强倾向于更多储蓄的居民占618环比提升了37个百分点同比提升了20221115100个百分点且仍处于历史高位今年以来疫情反复经济下行压力较大居民更倾向于降低房地产行业2022年10月月报需求端仍然低迷民家庭杠杆进行预防性储蓄企资金支持力度加大20221114居民对于房价上涨的信心未得到扭转根据城镇储户问卷调查房价看涨的比例自2021年下半年房地产行业2022年三季报综述行业业绩利润率以来持续下降2022Q4房价预期上涨的比例仅为140处于2010年有该调查数据以来的最低点现金流持续承压房企分化加剧头部与区域深耕型房企同比下降28个百分点环比下降08个百分点房价预期下降的比例为185同比提升33个百优势显著2022114分点环比提升22个百分点对未来房价预期不确定的占比为138环比提升14个百分点同比仍有25个百分点的上涨观望情绪仍然浓厚中国真实住房需求还有多少2022版202283凡益之道与时偕行关于短期博弈与长期格局的疫情严峻形势下Q4就业与居民收入形势进一步恶化1从较为宏观的统计局公布的月度失业思考2022615率数据来看6-8月城镇调查失业率稳步下降8月降至53但9-11月失业率又开始拐头向上2022年五问房地产行业202112611月升至57从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看实际居民的就业形势仍未见明显转好从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当2022Q4就业感受指数持续下降了23个百分点至331为2010年以来的最低点就业感受形势前房企的生存法则2022331较好的储户占比进一步下降了08个百分点至89为2013年有该调查数据以来的最低点就业感受形势严峻或看不准占比环比提升了39个百分点至491的历史高位22022Q4收入感受指数为438环比下降了32个百分点为除2020Q1疫情外2001年有该统计以来的最低点中银国际证券股份有限公司收入增加或基本不变的占比较Q3下降了52个百分点至767减少的占比升值233Q4具备证券投资咨询业务资格疫情形势较为严峻居民收入感受恶化3未来就业与收入的预期指数分别为430和444环比分别下降了2321个百分点且仍处于50的临界值以下指数在50以上反映该项指标处于向好或扩张状态低于50反映该项指标处于变差或收缩状态显示出居民对未来的TableIndustr房地产y行业就业与收入预期仍然较差在此情况下居民即时的购房意愿或将持续较弱购房观望情绪仍然浓厚证券分析师夏亦丰862120328348TableAnalyser投资建议yifengxiabocichinacom近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好但居民购房意愿仍然较弱收入与就业的预期较证券投资咨询业务证书编号S1300521070005差房价上涨的预期较弱对烂尾楼的担忧三大困扰因素都未能得到扭转叠加防疫政策放开后疫情集中爆发新房到访量大幅下滑重点城市去化率也持续低迷不过我们也看到了房企证券分析师许佳璐贷款需求较三季度有所改善我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解部分头部民企受到整体信心提振实际的资金支持带来信用修复具体标的我们建议关注两条主线1862120328710jialuxubocichinacom主流的央国企和区域深耕型房企稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度行业见底复苏后带证券投资咨询业务证书编号S1300521110002来行情招商蛇口保利发展建发国际集团越秀地产华发股份滨江集团2边际受益于政策利好的优质民企及混合所有制房企新城控股金地集团万科A绿地控股龙湖集团风险提示房企经营与信用风险房地产行业基本面超预期下行房地产调控政策效果不及预期图表12022Q4贷款总体需求指数为595环比上升05个百分点同比下降82个百分点贷款需求指数85807570655956055502012-072013-032014-032014-112016-072017-032018-112019-072020-072021-032022-112012-112013-072013-112014-072015-032015-072015-112016-032016-112017-072017-112018-032018-072019-032019-112020-032020-112021-072021-112022-032022-072012-03资料来源央行中银证券图表2房地产企业贷款需求指数2022Q4仅437环比提升31个百分点同比下降07个百分点贷款需求指数7570656053255481472504534444374541540640制造业基础设施批发零售业房地产资料来源央行中银证券图表32022Q4数据显示未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为160环比下降了11个百分点未来3个月预计增加支出占比购房24222018160161412102003-122005-032006-062007-092008-122010-032011-062012-092013-122015-032016-062017-092018-092018-122019-122020-032021-032021-062022-062022-092003-062003-092004-032004-062004-092004-122005-062005-092005-122006-032006-092006-122007-032007-062007-122008-032008-062008-092009-032009-062009-092009-122010-062010-092010-122011-032011-092011-122012-032012-062012-122013-032013-062013-092014-032014-062014-092014-122015-062015-092015-122016-032016-092016-122017-032017-062017-122018-032018-062019-032019-062019-092020-062020-092020-122021-092021-122022-032022-122003-03资料来源央行中银证券2022年12月29日央行2022年四季度问卷调查点评2图表42022Q4倾向于更多储蓄的居民占618处于历史最高位更多储蓄占比656186055504540353025202003-122005-032006-062007-092008-122010-032011-062012-092013-092013-122014-122015-032016-032016-062017-062017-092018-092018-122019-122020-032021-032021-062022-062022-092003-062003-092004-032004-062004-092004-122005-062005-092005-122006-032006-092006-122007-032007-062007-122008-032008-062008-092009-032009-062009-092009-122010-062010-092010-122011-032011-092011-122012-032012-062012-122013-032013-062014-032014-062014-092015-062015-092015-122016-092016-122017-032017-122018-032018-062019-032019-062019-092020-062020-092020-122021-092021-122022-032022-122003-03资料来源央行中银证券图表52022Q4房价预期上涨的比例为140处于2010年有该调查数据以来的最低点同比下降28个百分点环比下降08个百分点未来房价预期60503583654033732531231832031429229328327227426925826525125225530231230231212211228192182187184199173176168163162201561481401002013-122014-092015-062016-032018-092019-062020-032020-122021-092022-062013-092014-032014-062014-122015-032015-092015-122016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-122019-032019-092019-122020-062020-092021-032021-062021-122022-032022-092022-12未来房价预期上涨占比未来房价预期基本不变占比未来房价预期下降占比未来房价预期看不准占比资料来源央行中银证券图表62022年9-11月城镇调查失业率再度攀升11月升至57城镇调查失业率70656057555045402019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082019-022019-032019-052019-062019-072019-092019-102019-112020-012020-022020-032020-052020-062020-072020-092020-102020-112021-012021-022021-032021-052021-062021-072021-092021-102021-112022-012022-022022-032022-052022-062022-072022-092022-102022-112019-01资料来源国家统计局中银证券2022年12月29日央行2022年四季度问卷调查点评3图表72022Q4就业感受指数持续下降了23个百分点至331收入感受指数为438环比下降32个百分点当季收入与就业感受指数6055504384540331353025202009-032010-122011-032011-062013-062013-092015-092015-122017-122018-032020-032020-062022-062022-092009-062009-092009-122010-032010-062010-092011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-12当期收入感受指数当期就业感受指数资料来源央行中银证券图表82022Q4就业感受形势较好的储户占比进一步下降了08个百分点至89就业感受形势严峻或看不准占比处于491的历史高位当期就业形势6049150403020891002013-122014-092015-062016-032018-092019-062020-032020-122021-092022-062013-092014-032014-062014-122015-032015-092015-122016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-122019-032019-092019-122020-062020-092021-032021-062021-122022-032022-092022-12当期就业感受形势较好就业容易占比当期就业感受一般占比当期就业感受形势严峻就业难或看不准占比资料来源央行中银证券图表92022Q4收入增加或基本不变的占比环比下降了52百分点至767减少的占比升至233当期收入情况90767807060504030233201002013-062013-092015-092015-122017-092017-122019-092019-122021-122022-032013-032013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062016-032016-062016-092016-122017-032017-062018-032018-062018-092018-122019-032019-062020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092022-062022-092022-12当期收入增加或基本不变占比当期收入减少占比资料来源央行中银证券2022年12月29日央行2022年四季度问卷调查点评4图表10未来就业与收入的预期指数分别为430和444未来收入与就业预期指数60555044445430402009-032010-122011-032011-062013-062013-092015-092015-122017-122018-032020-032020-062022-062022-092009-062009-092009-122010-032010-062010-092011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-12未来收入信心指数未来就业预期指数资料来源央行中银证券说明银行家问卷调查调查对象为全国各类银行机构含外资商业银行机构的总部负责人及其一级分支机构二级分支机构的行长或主管信贷业务的副行长银行家调查报告大部分指数采用扩散指数法进行计算所有指数取值范围在0100之间指数在50以上反映该项指标处于向好或扩张状态低于50反映该项指标处于变差或收缩状态城镇储户问卷调查每季在全国50个大中小调查城市400个银行网点各随机抽取50名储户全国共20000名储户作为调查对象调查内容包括储户对经济运行的总体判断储蓄及负债情况消费情况储户基本情况等四个方面城镇储户问卷调查报告中的指数采用扩散指数法进行计算所有指数取值范围在0100之间指数在50以上反映该项指标处于向好或扩张状态低于50反映该项指标处于变差或收缩状态2022年12月29日央行2022年四季度问卷调查点评5披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点该证券分析师声明本人未在公司内外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务没有担任本报告评论的上市公司的董事监事或高级管理人员也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益中银国际证券股份有限公司同时声明将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的请慎重使用所获得的研究报告以防止被误导中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任评级体系说明以报告发布日后公司股价行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准公司投资评级买入预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20以上增持预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10-20中性预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10-10之间减持预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10以上未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级行业投资评级强于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数中性预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平弱于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级沪深市场基准指数为沪深300指数新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数2022年12月29日央行2022年四季度问卷调查点评6风险提示及免责声明中银国际证券股份有限公司中国上海浦东本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布银城中路200号本报告发布的特定客户包括1基金保险QFIIQDII等能够充分理解证券研究报中银大厦39楼告具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户2中银国际邮编200121证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队其可参考使用本报告中银国际证券电话862168604866股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础整合形成证券投资顾传真862158883554问服务建议或产品提供给接受其证券投资顾问服务的客户中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策需充分咨询证券投资顾问意相关关联机构见独立作出投资决策中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等中银国际研究有限公司本报告内含保密信息仅供收件人使用阁下作为收件人不得出于任何目的直接香港花园道一号或间接复制派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人或将此报告全部或中银大厦二十楼部分内容发表如发现本研究报告被私自刊载或转发的中银国际证券股份有限公电话85239886333司将及时采取维权措施追究有关媒体或者机构的责任所有本报告内使用的商标致电香港免费电话服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司统称中银中国网通10省市客户请拨打108008521065国际集团的商标服务标记注册商标或注册服务标记中国电信21省市客户请拨打108001521065本报告及其所载的任何信息材料或内容只提供给阁下作参考之用并未考虑到任新加坡客户请拨打8008523392何特别的投资目的财务状况或特殊需要不能成为或被视为出售或购买或认购证传真85221479513券或其它金融票据的要约或邀请亦不构成任何合约或承诺的基础中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者本报告的内中银国际证券有限公司容不构成对任何人的投资建议阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前就该投香港花园道一号资产品的适合性包括阁下的特殊投资目的财务状况及其特别需要寻求阁下相关中银大厦二十楼投资顾问的意见电话85239886333传真85221479513尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事高管员工或其他任何个人包括其关联方都不能保证它们的准中银国际控股有限公司北京代表处确性或完整性除非法律或规则规定必须承担的责任外中银国际集团任何成员不中国北京市西城区对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任本报告对其中所包含的或讨论的信西单北大街110号8层息或意见的准确性完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证阁下不应邮编100032单纯依靠本报告而取代个人的独立判断本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时电话861083262000的设想见解及分析方法中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致传真861083262291及有不同结论的报告亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略为免生疑问本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场中银国际英国有限公司本报告可能附载其它网站的地址或超级链接对于本报告可能涉及到中银国际集团2F1Lothbury本身网站以外的资料中银国际集团未有参阅有关网站也不对它们的内容负责LondonEC2R7DB提供这些地址或超级链接包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接的目UnitedKingdom的纯粹为了阁下的方便及参考连结网站的内容不构成本报告的任何部份阁下电话442036518888须承担浏览这些网站的风险传真442036518877本报告所载的资料意见及推测仅基于现状不构成任何保证可随时更改毋须中银国际美国有限公司提前通知本报告不构成投资法律会计或税务建议或保证任何投资或策略适用美国纽约市美国大道1045号于阁下个别情况本报告不能作为阁下私人投资的建议7BryantPark15楼过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证也不能代表或对将来表现做出任何NY10018明示或暗示的保障本报告所载的资料意见及预测只是反映证券分析师在本报告电话12122590888所载日期的判断可随时更改本报告中涉及证券或金融工具的价格价值及收入传真12122590889可能出现上升或下跌部分投资可能不会轻易变现可能在出售或变现投资时存在难度同样阁下获得中银国际新加坡有限公司有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难本报告中包含或涉及的投资及服务注册编号199303046Z可能未必适合阁下如上所述阁下须在做出任何投资决策之前包括买卖本报告新加坡百得利路四号涉及的任何证券寻求阁下相关投资顾问的意见中国银行大厦四楼049908中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有保留一切权利电话656692682965345587传真656534399665323371