中央层面，房地产在国民经济中的支柱产业地位被再次强调，刺激政策不断推进落地。除房地产行业的重要作用被再次强调外，中央财办、银保监会、证监会、国常会等均从金融、产业等方面对房企与房地产行业表态支持和刺激，提振市场预期。政策落地方面，证监会与央行此前发布的融资端松绑政策，如借壳上市、重组并购与增信支持发债、股权融资等方式已开始逐步推进，部分企业或出现实质性进展。我们预计央国企与优质民企将从净资产厚度和存量资产质量两方面开始改善。股权融资和reits政策明年全年将对企业产生重要影响，我们预计2023年二季度或将落地。
　　地方层面，需求端持续放松，作用范围涵盖了因城施策的放松四阶段—松刚需、降首付、松改善、明文取消限购。符合我们此前对政策趋势的判断。1）东莞全面取消限购，二手房不再限售；2）南京在首套购房资格与二套房限购限贷方面均有松绑动作；3）天津降低了二套房公积金贷款政策；总体而言，当前需求侧符合我们此前的判断，即政策放开会是循序渐进的过程，具体形式上或将包括核心二线限购取消；一线从刚需资格（部分区域人才落户、社保年限）、改善资格到杠杆逐步放开。
　　投资建议：建议关注前期被低估、又能在融资端政策中受益的企业中国金茂、城建发展、金地集团、万科A、中国海外发展；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。
　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险
　　

研究报告全文：地产行业周报20221219-20221225房地产行业支柱地位再次确认中央与地方政策持续刺激2022年12月28日中央层面房地产在国民经济中的支柱产业地位被再次强调刺激政策不断推荐维持评级推进落地除房地产行业的重要作用被再次强调外中央财办银保监会证监会国常会等均从金融产业等方面对房企与房地产行业表态支持和刺激提振市场预期政策落地方面证监会与央行此前发布的融资端松绑政策如借壳上TableAuthor市重组并购与增信支持发债股权融资等方式已开始逐步推进部分企业或出现实质性进展我们预计央国企与优质民企将从净资产厚度和存量资产质量两方面开始改善股权融资和reits政策明年全年将对企业产生重要影响我们预计2023年二季度或将落地地方层面需求端持续放松作用范围涵盖了因城施策的放松四阶段松刚需降首付松改善明文取消限购符合我们此前对政策趋势的判断1东莞分析师李阳全面取消限购二手房不再限售2南京在首套购房资格与二套房限购限贷方执业证书S0100521110008电话15270997227面均有松绑动作3天津降低了二套房公积金贷款政策总体而言当前需求邮箱liyangyjmszqcom侧符合我们此前的判断即政策放开会是循序渐进的过程具体形式上或将包括研究助理陈立核心二线限购取消一线从刚需资格部分区域人才落户社保年限改善资执业证书S0100122080002格到杠杆逐步放开电话18817507365邮箱chenliyjmszqcom投资建议建议关注前期被低估又能在融资端政策中受益的企业中国金茂研究助理徐得尊城建发展金地集团万科A中国海外发展以及保利发展招商蛇口等优质执业证书S0100122080038行业龙头电话13818319641邮箱xudezunmszqcom风险提示政策变动风险房价下跌风险市场波动风险相关研究1地产行业周报20221212-20221218销售表现维持平淡金融政策多管齐下助力市场信心恢复-202212212地产行业周报20221205-20221211销售表现维持平淡金融政策多管齐下助力市场信心恢复-202212143地产行业周报20221128-20221204销售表现有所改善金融政策多管齐下助力市场信心恢复-202212084房地产行业观点行业复苏-经济的新引擎-2022120652022年11月中国房地产土地市场数据点评十一月土地市场热度下降国央企仍为拿地主力-20221201本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业定期报告房地产目录1周观点32市场表现43土地市场631重点关注23城推出土地9宗地632重点关注23城成交土地144宗总土地出让金55715亿元633重点关注32家上市公司上周共拿地6宗834上市公司土地市场要闻84公司融资1041公司信用评级变动及融资情况1042债券市场要闻115新房市场与二手房市场1351新房成交一线三四线再降二线微升去化率下降1352供应总量微升环比微增91553二手房市场成交环比下降10成交回调且规模收窄166投资建议177风险提示18插图目录19表格目录19本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2行业定期报告房地产1周观点中央层面房地产在国民经济中的支柱产业地位被再次强调刺激政策不断推进落地除房地产行业的重要作用被再次强调外中央财办银保监会证监会国常会等均从金融产业等方面对房企与房地产行业表态支持和刺激提振市场预期政策落地方面证监会与央行此前发布的融资端松绑政策如借壳上市重组并购与增信支持发债股权融资等方式已开始逐步推进部分企业或出现实质性进展我们预计央国企与优质民企将从净资产厚度和存量资产质量两方面开始改善股权融资和reits政策明年全年将对企业产生重要影响我们预计2023年二季度或将落地地方层面需求端持续放松作用范围涵盖了因城施策的放松四阶段松刚需降首付松改善明文取消限购符合我们此前对政策趋势的判断1东莞全面取消限购二手房不再限售2南京在首套购房资格与二套房限购限贷方面均有松绑动作3天津降低了二套房公积金贷款政策总体而言当前需求侧符合我们此前的判断即政策放开会是循序渐进的过程具体形式上或将包括核心二线限购取消一线从刚需资格部分区域人才落户社保年限改善资格到杠杆逐步放开投资建议建议关注前期被低估又能在融资端政策中受益的企业中国金茂城建发展金地集团万科A中国海外发展以及保利发展招商蛇口等优质行业龙头本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3行业定期报告房地产2市场表现上周A股房地产板块申万一级行业指数下跌47位列31个一级行业第18位相对沪深300-319涨幅为-151H股地产开发克而瑞内房股领先指数与物业服务板块恒生物业服务及管理表现分别为-577和-399图12021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势资料来源Wind民生证券研究院图22022年第52周20221219-20221225一级行业周涨跌幅一览申万指数资料来源Wind民生证券研究院市盈率PE-TTM方面上周房地产市盈率较上上周有大幅下降A股房地产为134X高于沪深300指数112XH股克而瑞内房股领先指数为71X低于恒生指数96X处于低位本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4行业定期报告房地产图3A股房地产与沪深300指数市盈率PE-TTM图4H股房地产与恒生指数市盈率PE-TTM20201515101055002017-09-222017-11-222018-01-222018-03-222018-05-222018-07-222018-09-222018-11-222019-01-222019-03-222019-05-222019-07-222019-09-222019-11-222020-01-222020-03-222020-05-222020-07-222020-09-222020-11-222021-12-222017-09-222017-12-222018-03-222018-06-222018-09-222018-12-222019-03-222019-06-222019-09-222019-12-222020-03-222020-06-222020-09-222020-12-222021-03-222021-06-222021-09-222022-03-222022-06-222022-09-222022-12-22房地产申万沪深300指数克而瑞内房股领先指数恒生指数资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5行业定期报告房地产3土地市场31重点关注23城推出土地9宗地上周12月19日-12月25日合计出让9幅地块规划建面8915万方图52022年23城周度土地推出面积及宗数重点23城包括北京上海广州深圳苏州南京合肥厦门重庆成都武汉无锡西安济南长沙青岛长春杭州宁波天津沈阳郑州福州资料来源中指数据库民生证券研究院宁波集中供地正式挂牌共6宗商品住宅地块总建筑面积4762万方总起价7396亿元土地包括海曙区3宗鄞州区3宗32重点关注23城成交土地144宗总土地出让金55715亿元上周12月19日-12月25日23座重点监测城市中青岛天津长沙合肥共99宗成交总规划建面66933万方土地出让金合计33104亿元其中集中出让共74宗成交总规划建面48959万方本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6行业定期报告房地产图62022年23城周度土地成交面积及宗数重点23城包括北京上海广州深圳苏州南京合肥厦门重庆成都武汉无锡西安济南长沙青岛长春杭州宁波天津沈阳郑州福州资料来源中指数据库民生证券研究院12月19日-12月25日青岛成交41宗规划建面25576万平获取土地出让金14272亿元天津成交20宗规划建面9374万平获取土地出让金9854亿元长沙成交19宗规划建面13072万平获取土地出让金1242亿元合肥成交19宗规划建面18911万平获取土地出让金8044亿元图72022年23城周度土地成交金额亿元重点23城包括北京上海广州深圳苏州南京合肥厦门重庆成都武汉无锡西安济南长沙青岛长春杭州宁波天津沈阳郑州福州资料来源中指数据库民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7行业定期报告房地产33重点关注32家上市公司上周共拿地6宗土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡今年32家上市公司月同比拿地建面均为负值32家重点关注公司截至12月25日月度共拿地16宗图82020-2022年重点关注32家上市公司拿地金额亿元资料来源中指数据库民生证券研究院上周12月19日-12月25日4家重点监测公司保利发展华润置地龙湖集团和招商蛇口共拿地6宗保利发展拿地2宗总权益拿地金额3141亿元总权益规划建面2771万平华润置地拿地2宗总权益拿地金额2715亿元总权益规划建面104万平龙湖集团拿地1宗总权益拿地金额1140亿元总权益规划建面61万平招商蛇口拿地1宗总权益拿地金额594亿元总权益规划建面6万平表1重点关注公司拿地情况总权益拿总权益规总拿地金总规划建拿地楼面城市数量拿地宗数溢价水平企业名称地金额划建面额面万均价元宗个亿万亿元平汇总66759050217963522343515115保利发展22314127713514297300011336华润置地222715104027151040130426096龙湖集团111140610114061000018683招商蛇口115946005946000579900资料来源中指数据库民生证券研究院34上市公司土地市场要闻12月19日1佛山市挂牌顺德区大良街道碧桂路以东乔岸路以北地块宗地号126110-404总价205亿元楼面起价6802元平方米预计2023年1月16日出让该地块面积2406万平方米建筑面积301万平方米规划用途包括娱乐用地城镇住宅用地其他商服用地兼容零售商业用地批发市场用地本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8行业定期报告房地产餐饮用地旅馆用地文化设施用地公园与绿地等212月19日经广东广州市人民政府批准广州市规划和自然资源局以挂牌方式出让2宗地的国有建设用地使用权一宗位于荔湾区一宗位于增城区总起价2988亿元观点网2022年12月19日12月20日大连市自然资源局发布公告称大金2022-165166号宗地使用权挂牌交易活动因故中止大金2022-165166号宗地均位于金普新区拥政街道均为零售商业用地出让年限均为40年其中大金2022-165号宗地用地面积达14949平方米建筑面积需不超过89694平方米容积率需不超过06大金2022-166号宗地用地面积达14913平方米建筑面积需不超过89478平方米容积率需不超过06观点网2022年12月20日12月21日1宁波今年第四批次地块出让信息出炉将于2023年1月12日集中出让此次出让共计6宗地且均可作为城镇住宅用地从地区来看其中海曙区三宗鄞州区三宗总面积2203公顷总起价7396亿元2据阿里资产网站信息广州市白云区白云大道北永平街地段的国有建设用地使用权挂牌拍卖起始价607亿元评估价867亿元信息披露结束日期为2023年1月19日观点网2022年12月21日12月22日湖州德清县挂牌1宗商住地预计1月11日出让地块起价348091万元地块为新市镇2022-022地块出让面积57299容积率14-16建筑面积916784为商住地其中商业建筑占比1-5地块起价348091万元起始楼面价3797元观点网2022年12月22日12月23日1浙江湖州吴兴区与南浔区各挂牌一宗宅地分别于1月11日和1月12日出让吴兴区挂牌的为西凤漾单元XSS-03-03-04C-3号地块位于湖州南太湖新区西凤漾单元出让面积26380容积率16-20建筑面积52760地块起价197亿元起始楼面价3743元212月23日辽宁省大连市自然资源局发布信息显示大高2022-16至24号地块的使用权将于2023年1月31日14时在大连市公共行政服务中心五楼交易厅正式出让9宗地块用地总面积为2105万平方米观点网2022年23月16日本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9行业定期报告房地产4公司融资41公司信用评级变动及融资情况上周12月19日-12月25日没有重点关注公司评级发生变化表2上市公司最新债券信用评级公司名称股票代码标普惠誉评级穆迪评级中诚信评级中债资信大公国际联合资信新世纪中海地产0688HKBBBA-Baa1AAA中国金茂0817HKBBB-Baa3旭辉集团0884HKBCCB3BBB-新城发展1030HKBB-BBBa3万科000002SZBBBBBBBBB首开股份600376SHAAAAapiAAAAAA美的置业3990HKAAA绿城中国3900HKBB-Ba3龙湖集团0969HKBBB-BBBBaa2AAAAAA金地集团600383SHBB-Ba2AAA建发国际1908HKAAA华润置地1109HKBBBBaa1AAA华发股份600325SHAAAAAA滨江集团002244SZApiAAA碧桂园2007HKBBB-Ba3AAA保利置业0119HK保利发展600084SHBBBBBBBaa2评级日期截至2022年12月25日资料来源中指数据库Wind民生证券研究院12月19日首开股份完成发行10亿元债券期限为3年票面利率512月20日中海企业完成发行30亿元债券品种一发行规模为15亿元期限为3年票面利率225品种二发行规模为15亿元期限为5年票面利率270本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10行业定期报告房地产图92022年重点公司信用债发行情况亿元资料来源中指数据库民生证券研究院表3重点公司新发行债券公司名称发债金额亿元期限利率首开股份103年5153年225中海企业155年270资料来源观点网民生证券研究院日期2022年12月19日2022年12月25日42债券市场要闻12月19日1北京首都开发股份有限公司发布2022年度第七期中期票据发行情况公告发行金额动态调整机制版本本期债券简称22首开MTN007代码102282721期限3年起息日为2022年12月16日兑付日为2025年12月16日实际发行金额10亿元利率5212月19日招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券第五期在深圳证券交易所上市的公告发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司本期债券符合深圳证券交易所债券上市条件将于2022年12月20日起上市其中品种一简称22蛇口09代码148154SZ发行总额264亿元利率240期限3年债券面值100元主体评级为AAA品种二简称22蛇口10代码148155SZ发行总额10亿元期限5年利率280债券面值100元主体评级为AAA观点网2022年12月19日12月20日1中海企业发展集团有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券第四期发行结果公告本期债券分为两个品种其中品种一债券代码148160债券简称22中海07为3年期固定利率债券品种二债券代码148161债券简称22中海08为5年期固定利率债券22中海07发行规模为15亿元票面利率22522中海08发行规模为15亿元票面利率2702中国绿发投资集团有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期发行公告债券注册金额不超过90亿元本期拟发行金额不本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11行业定期报告房地产超过20亿元含20亿元期限为5年期附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权为无增信措施票面利率询价区间26-38观点网2022年12月20日12月21日1招商局蛇口工业区控股股份有限公司披露2022年度第七期超短期融资券募集说明书补充信息的回函本期债券拟发行金额13亿元期限270天联合资信评估股份有限公司给出的信用评级为AAA无担保本期超短期融资券采用固定利率方式在存续期内固定不变由集中簿记建档结果确定2据碧桂园公告碧桂园地产集团有限公司计划发行至多10亿元人民币3年期中票周四起进行簿记建档中债信用增进投资股份有限公司将为其提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保募集资金用于项目开发建设购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券观点网2022年12月21日12月22日1万科企业股份有限公司发布2022年度第五期中期票据募集说明书本期拟发行债券金额上限为人民币37亿元其中15亿元用于补充公司流动资金增加公司现金管理的灵活性进一步改善公司财务状况提高公司持续盈利能力22亿元用于项目建设本期债券3年期无信用增进联合资信评估授予发行人AAA主体债项评级2美的置业集团有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券第三期票面利率公告本次债券分期发行本期发行不超过人民币5亿元含5亿元债券品种一为4年期附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权品种二期限为2年期不设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权品种一票面利率为450品种二票面利率为420观点网2022年12月22日12月23日1万科企业股份有限公司发布2022年度第六期中期票据募集说明书本期债券拟发行金额50亿元期限5年债券按面值平价发行发行价格为100元票面利率为固定利率由集中簿记建档方式确定2据上交所披露招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2022年度第四期绿色中期票据募集说明书该债券注册金额为人民币55亿元无担保本期拟发行金额为55亿元品种一期限为3年期初始发行规模27亿元品种二期限为5年期初始发行规模28亿元两个品种可以双向回拨回拨比例不受限制观点网2022年12月23日本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12行业定期报告房地产5新房市场与二手房市场51新房成交一线三四线再降二线微升去化率下降上周全国重点监测城市整体成交热度一线三四线再降二线微升其中一线城市成交指数为8004环比下降821点二线城市成交指数为6598环比增长781点三四线城市成交指数为7155环比下降913点图102022年重点监测城市分能级成交指数资料来源CRIC民生证券研究院上周全国重点城市新房市场一线三四线城市再降二线城市成交面积微升一线城市方面上海广州北京深圳分别成交148万平141万平128万平45万平周环比分别为-346-2167-286北京增幅较大其他城市市场表现总体再降二线城市除青岛234万平杭州156万平南京64万平福州36万平大连14万平外均有不同程度回升苏州环比增幅超过60宁波177万平武汉416万平成都327万平周环比增幅分别为459290258三四线城市成交整体再降泰安27万平肇庆44万平江门86万平跌幅较大周环比分别下跌524378214但九江1万平南通16万平东莞72万平等成交有不同程度回升九江涨幅较大达3716本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13行业定期报告房地产图112022年第52周20221219-20221225重点监测城市新房成交面积万平方米注1每日成交数据均为初步统计数据其累计结果与月度成交存在一定出入2一线城市为商品住宅数据且上海商品住宅数据包含动迁安置房配套商品房和经济适用房等政策性住房数据3二线城市除重庆无锡哈尔滨宁波昆明佛山为商品房数据其它城市为商品住宅数据4三线城市除吉林徐州海口镇江为商品房数据其它城市为商品住宅数据5四线城市除北海连云港三亚桂林安庆南充泸州九江舟山文昌万宁江阴为商品房数据其它城市为商品住宅数据资料来源CRIC民生证券研究院周平均成交面积方面截至2022年12月25日一线城市中上海周均成交面积最高为158万平广州北京分别为149144万平深圳成交相对低迷为67万平二线城市中成都青岛和武汉周均成交分别为336254232万平位列前三三四线城市周均成交面积普遍居于低位除温州外其余城市周成交面积均低于10万平图122022年重点监测城市周平均成交面积万平资料来源CRIC民生证券研究院去化率方面第52周重点监测城市平均开盘去化率有所下降为44较上周下跌2个百分点城市层面长沙济南本周所推盘均取得不俗去化表现开盘基本实现售罄苏州深圳成都杭州平均去化率超过6成环比来看长沙成都等去化率较上周有所回升苏州武汉等基本持平北京南京等去化率明显下滑本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14行业定期报告房地产图132022年重点监测城市平均开盘去化率资料来源CRIC民生证券研究院表4重点监测城市第52周20221219-20221225新盘加推项目去化情况城市推售套数套去化率较上周长沙849534PCT南安45092-济南10590-苏州756714PCT深圳30270-成都6946833PCT杭州61366-9PCT北京115640-57PCT重庆135417-常州8816-武汉818128PCT宁波14011-9PCT南京2524-46PCT淮安1823-16PCT资料来源CRIC民生证券研究院52供应总量微升环比微增9上周全国重点城市共取得预售证面积达681万平方米环比增长9本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15行业定期报告房地产图142022年重点监测城市商品住宅供应规模万平方米注供应数据为初步统计数据其累计结果与月度成交存在一定出入一线城市为北京上海广州深圳等4个城市二线城市为南京杭州苏州成都等15个城市三四线城市为无锡常州惠州徐州等45个城市共计64个城市资料来源CRIC民生证券研究院53二手房市场成交环比下降10成交回调且规模收窄第51周12月12日-12月18日15个重点城市二手房总成交面积为1138万平方米环比下降10本周成交回调且延续了自第45周起的规模收窄趋势主要城市本周环比涨跌参半环比上涨的城市包括深圳苏州杭州舟山等其中深圳苏州杭州也均同比上涨北京成都南京佛山东莞厦门等城市成交环比下降其中成都佛山厦门环比降幅超过20尤其是北京成交经历环比数周连降后本周规模已较高点腰斩图152022年重点城市二手房成交面积万平方米与涨跌幅情况资料来源CRIC民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16行业定期报告房地产6投资建议建议关注前期被低估又能在融资端政策中受益的企业中国金茂城建发展金地集团万科A中国海外发展以及保利发展招商蛇口等优质行业龙头本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17行业定期报告房地产7风险提示1政策变动风险政策变动或将增加地产公司的利息开支降低资金使用效率2房价下跌风险房价或将会缺乏消费收入支撑造成存货计提减值风险3市场波动风险当前市场虽有回暖但尚未企稳本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18行业定期报告房地产插图目录图12021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势4图22022年第52周20221219-20221225一级行业周涨跌幅一览申万指数4图3A股房地产与沪深300指数市盈率PE-TTM5图4H股房地产与恒生指数市盈率PE-TTM5图52022年23城周度土地推出面积及宗数6图62022年23城周度土地成交面积及宗数7图72022年23城周度土地成交金额亿元7图82020-2022年重点关注32家上市公司拿地金额亿元8图92022年重点公司信用债发行情况亿元11图102022年重点监测城市分能级成交指数13图112022年第52周20221219-20221225重点监测城市新房成交面积万平方米14图122022年重点监测城市周平均成交面积万平14图132022年重点监测城市平均开盘去化率15图142022年重点监测城市商品住宅供应规模万平方米16图152022年重点城市二手房成交面积万平方米与涨跌幅情况16表格目录表1重点关注公司拿地情况8表2上市公司最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