商品房销售面积及金额继续下降，市场延续低迷
　　1-11月全国商品房销售面积12.1亿平方米（同比-23%），降幅较上月扩大1pct，其中商品住宅销售面积10.3亿平方米（同比-26%），降幅扩大0.7pct。商品房销售金额10.9万亿元（同比-26%），降幅收窄0.2pct，其中商品住宅销售金额9.5万亿元（同比-28%），降幅收窄0.4pct。11月单月，商品房销售面积同比-33%，商品房销售金额同比-32%，两者降幅分别扩大10pct、9pct。尽管需求端刺激政策持续出台，但市场信心及购买力恢复仍然较慢。
　　到位资金降幅明显扩大，房企融资端恢复仍然较慢
　　1-11月房地产开发企业到位资金同比下降26%（扩大1pct），11月单月同比下降35%（扩大9pct）。其中，11月定金及预收款同比下降30%，个人按揭贷款同比下降42%，国内贷款同比下降31%，自筹资金同比下降39%。房企融资端恢复仍不稳固，国内贷款和自筹资金同比降幅继10月小幅收窄后又再次扩大，后续应观察房企融资“三支箭”落地后的执行效果。
　　新开工同比大幅下降，开发投资继续走弱
　　1-11月房地产开发投资完成额同比下降9.8%（扩大1pct），11月单月同比下降20%（扩大3.9pct）。1-11月房屋新开工面积同比下降39%，施工面积下降6.5%，竣工面积同比下降19%，同比降幅分别扩大1.1pct、0.8pct、0.3pct；11月单月新开工、施工、竣工同比降幅分别扩大16pct、20pct、11pct。土地成交方面，1-11月土地购置面积同比-54%（前值-53%），土地成交价款同比-48%（前值-47%）；11月单月土地购置面积同比-58%（前值-53%），土地成交价款同比-51%（前值-50%）。房企资金面紧张、投资信心不足，导致拿地开工继续疲软。
　　土地供应收缩，市场热度仍较低
　　1-11月100大中城市土地供应和成交建面分别同比-8%、-9%，住宅用地供应和成交建面分别同比-33%、-32%。11月土地成交溢价率3%，环比上升1.1pct。此外，第四轮集中供地的土地供应量明显减少，北上广深的土地成交溢价率仍不高。根据中指研究院统计，1-11月22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。
　　投资建议
　　随着11月以来针对房企融资的政策落地，尤其是支持房企股权融资的“第三支箭”提振市场信心，板块迎来大幅反弹。此外，虽然各地放松购房限制政策，但目前购房者信心及购买力尚未恢复，导致销售端仍然疲软，房企拿地开工意愿持续走低。我们认为目前房企风险已经逐步释放，需求端政策仍有宽松空间，板块估值修复行情有望持续。建议关注拿地投资能力强、信用风险较低的龙头房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　政策执行不及预期；销售复苏低于预期；房企信用风险进一步加大。
　　

研究报告全文：证券研究报告2022年12月26日湘财证券研究所行业研究房地产行业数据点评销售延续低迷新开工和投资继续走弱相关研究核心要点1房地产行业数据点评销售商品房销售面积及金额继续下降市场延续低迷投资延续低迷供需两端政策持1-11月全国商品房销售面积121亿平方米同比-23降幅较上月扩大续发力202211161pct其中商品住宅销售面积103亿平方米同比-26降幅扩大07pct商品房销售金额109万亿元同比-26降幅收窄02pct其中商品住宅销售金额95万亿元同比-28降幅收窄04pct11月单月商品房销行业评级增持售面积同比-33商品房销售金额同比-32两者降幅分别扩大10pct9pct尽管需求端刺激政策持续出台但市场信心及购买力恢复仍然较慢近十二个月行业表现20到位资金降幅明显扩大房企融资端恢复仍然较慢101-11月房地产开发企业到位资金同比下降26扩大1pct11月单月同比下降35扩大9pct其中11月定金及预收款同比下降30个人按0揭贷款同比下降42国内贷款同比下降31自筹资金同比下降39-10房企融资端恢复仍不稳固国内贷款和自筹资金同比降幅继10月小幅收窄-20后又再次扩大后续应观察房企融资三支箭落地后的执行效果-302021122320222212022422202262120228202022101920221218新开工同比大幅下降开发投资继续走弱沪深300房地产申万1-11月房地产开发投资完成额同比下降98扩大1pct11月单月同比1个月3个月12个月下降20扩大39pct1-11月房屋新开工面积同比下降39施工面积相对收益4012下降65竣工面积同比下降19同比降幅分别扩大11pct08pct03pct5-1-10绝对收益11月单月新开工施工竣工同比降幅分别扩大16pct20pct11pct土注相对收益与沪深300相比地成交方面1-11月土地购置面积同比-54前值-53土地成交价款同比-48前值-4711月单月土地购置面积同比-58前值-53土地成交价款同比-51前值-50房企资金面紧张投资信心不足导致拿地开工继续疲软分析师张智珑土地供应收缩市场热度仍较低证书编号S05005211200021-11月100大中城市土地供应和成交建面分别同比-8-9住宅用地供Tel021-50295363应和成交建面分别同比-33-3211月土地成交溢价率3环比上升Emailzzl6599xcsccom11pct此外第四轮集中供地的土地供应量明显减少北上广深的土地成交溢价率仍不高根据中指研究院统计1-11月22城累计推出规模较2021年下降超五成除合肥外其余城市推出规模明显缩量青岛武汉重庆沈阳降幅均超七成地址上海市浦东新区银城路88号中国人寿金融中心10楼投资建议随着11月以来针对房企融资的政策落地尤其是支持房企股权融资的第三支箭提振市场信心板块迎来大幅反弹此外虽然各地放松购房限制政策但目前购房者信心及购买力尚未恢复导致销售端仍然疲软房企拿地开工意愿持续走低我们认为目前房企风险已经逐步释放需求端政策仍有宽松空间板块估值修复行情有望持续建议关注拿地投资能力强信用风险较低的龙头房企维持行业增持评级风险提示政策执行不及预期销售复苏低于预期房企信用风险进一步加大敬请阅读末页之重要声明行业研究1商品房销售库存及资金面情况11月商品房销售面积及金额继续下降2022年1-11月全国商品房销售面积121亿平方米同比-23降幅较上月扩大1pct其中商品住宅销售面积103亿平方米同比-26降幅扩大07pct商品房销售金额109万亿元同比-26降幅收窄02pct其中商品住宅销售金额95万亿元同比-28降幅收窄04pct11月单月商品房销售面积同比-33商品房销售金额同比-32两者降幅分别扩大10pct9pct尽管需求端刺激政策持续出台但市场信心及购买力恢复仍然较慢图1商品房销售面积累计值万平方米图2商品房销售面积单月值万平方米商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月值单月同比2000001203000012018000010010025000160000808014000060200006012000040401000001500020208000001000006000040000-20-20500020000-40-400-600-602017-082017-022017-052017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112020-022020-052017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图3商品住宅销售面积累计值万平方米图4商品住宅销售面积单月值万平方米商品房销售面积住宅累计值商品房销售面积住宅累计同比商品房销售面积住宅单月值单月同比18000012025000120160000100100140000802000080120000606015000100000404080000202010000600000040000-205000-2020000-40-400-600-602022-022017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-042022-062022-082022-102017-122021-102017-042017-062017-082017-102018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-122022-022022-042022-062022-082022-102017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图5商品房销售金额累计值亿元图6商品房销售金额单月值亿元商品房销售额累计值商品房销售额累计同比商品房销售额单月值单月同比200000001603000015018000000140160000001202500010014000000100802000012000000506010000000150004080000000201000060000000-504000000-2050002000000-400-100000-602020-022017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明1行业研究分城市看30个大中城市11月商品房成交面积同比-25前值-18其中一线二线和三线城市成交面积分别同比-24前值-17-28前值-16和-17前值-23市场整体下行压力较大从绝对值看二线及三线城市销售面积依然处于18年以来的同期最低水平一线城市仅好于18年同期图730个大中城市商品房销售面积万平方米图8一线城市商品房销售面积万平方米30大中城市商品房成交面积当月值30大中城市商品房成交面积一线城市当月值600200050015004001000300200500100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018201920202021202220182019202020212022资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图9二线城市商品房销售面积万平方米图10三线城市商品房销售面积万平方米30大中城市商品房成交面积二线城市当月值30大中城市商品房成交面积三线城市当月值140070012006001000500800400600300200400100200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018201920202021202220182019202020212022资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所11月十大城市北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州南昌厦门商品房库存环比19同比3库存去化周期为134个月前值13个月一线城市库存去化周期为115个月前值107个月二线城市库存去化周期15个月前值153个月去库存压力较大图11十大城市库存及去化周期万平方米月图12十大城市一线城市库存万平方米月十大城市商品房可售面积当月值十大城市商品房存销比面积当月值十大城市商品房可售面积一线城市当月值十大城市商品房存销比面积一线城市当月值1200025450020400018100002035001614800030001512250060001020001084000150065100042000500200002016-042020-072014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102013-092015-052022-052011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052014-012014-052014-092015-012015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-092011-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明2行业研究11月到位资金降幅明显扩大房企融资端恢复仍然较慢从资金面来看11月居民中长期贷款新增2103亿同比少增3718亿M1同比降至46从开发资金来源看1-11月房地产开发企业到位资金同比下降26扩大1pct11月单月同比下降35扩大9pct其中11月定金及预收款同比下降30个人按揭贷款同比下降42国内贷款同比下降31自筹资金同比下降39房企融资端恢复情况仍不稳固国内贷款和自筹资金同比降幅继10月小幅收窄后又再次扩大后续应观察房企融资三支箭落地后的执行效果图13居民贷款变化亿元图14M1M2同比金融机构新增人民币贷款居民户中长期当月新增同比变动M1同比M2同比10000500016400014800030002000126000100010040008-10006-20002000-300040-40002-50000-2000-6000-22019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-11-42019-012019-012020-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-052019-092020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092015-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图15房地产开发资金来源累计值亿元图16房地产开发资金来源单月值亿元房地产开发资金来源累计值房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源单月值房地产开发资金来源单月同比25000060350006050503000020000040402500030301500002020200001010150001000000010000-10-1050000-20-205000-300-300-402021-012021-082022-032022-102020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-112020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112020-11资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图17定金及预收款单月值亿元图18个人按揭贷款单月值亿元房地产开发资金来源定金及预收款单月值房地产开发资金来源定金及预收款单月同比房地产开发资金来源个人按揭贷款单月值房地产开发资金来源个人按揭贷款单月同比120001206000801006010000500080604080004000402060002030000040002000-20-20-4020001000-40-600-800-60资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明3行业研究图19国内贷款单月值亿元图20自筹资金单月值亿元房地产开发资金来源国内贷款单月值房地产开发资金来源国内贷款单月同比房地产开发资金来源自筹资金单月值房地产开发资金来源自筹资金单月同比6000309000408000302050007000201040006000100500003000-104000-1020003000-20-202000-301000-301000-400-400-50资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所2房地产投资拿地及新开工情况新开工同比大幅下降开发投资继续走弱1-11月房地产开发投资完成额同比下降98扩大1pct11月单月同比下降20扩大39pct1-11月房屋新开工面积同比下降39施工面积下降65竣工面积同比下降19同比降幅分别扩大11pct08pct03pct11月单月新开工施工竣工同比降幅分别扩大16pct20pct11pct土地成交方面1-11月土地购置面积同比-54前值-53土地成交价款同比-48前值-4711月单月土地购置面积同比-58前值-53土地成交价款同比-51前值-50房企资金面紧张投资信心不足导致拿地开工继续疲软图21房地产开发投资完成额累计值亿元图22房地产开发投资完成额单月值亿元房地产开发投资完成额累计值房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额单月值单月同比160000502000050180004014000040160001200003030140002010000012000208000010000101080006000000600040000-10400020000-10-2020000-200-302018-022020-022022-022017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-042022-062022-082022-102022-042017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-062022-082022-102017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图23土地购置面积及成交价款累计同比图24土地购置面积及成交价款单月同比土地购置面积累计同比土地成交价款累计同比土地购置面积单月同比土地成交价款单月同比60100804060204020002018-102022-082017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-10-20-202018-102018-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10-40-40-60-60-80资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明4行业研究图25房屋新开工面积累计值万平方米图26房屋新开工面积单月值万平方米房屋新开工面积累计值房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积单月值单月同比2500008030000806060200000250004040200001500002020150001000000010000-20-20500005000-40-400-600-602017-062021-102017-022017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062022-022022-062022-102019-062021-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-102020-022020-062020-102021-062021-102022-022022-062022-102017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图27房屋竣工面积累计值万平方米图28房屋竣工面积单月值万平方米房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积单月值单月同比120000503500080100000403000060302500040800002020000206000010150000400000-1010000-2020000-205000-400-300-602019-102020-022017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图29房屋施工面积累计值万平方米房屋施工面积累计值房屋施工面积累计同比1200000141210000001088000006460000020400000-2200000-4-60-82019-102017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所3土地市场供应和成交情况土地供应收缩市场热度仍较低2022年11月100大中城市土地供应和成交建筑面积分别同比-323其中住宅用地供应和成交建面分别同比-28-7累计来看1-11月土地供应和成交建面分别同比-8-9住宅用地供应和成交建面分别同比-33-3211月土地成交溢价率3环比上升11pct此外第四轮集中供地的土地供应量明显减少北上广深的土地成交溢价率仍不高根据中指研究院统计1-11月22城累计推出敬请阅读末页之重要声明5行业研究土地规模较2021年下降超五成除合肥外其余城市推出规模明显缩量青岛武汉重庆沈阳降幅均超七成图30100大中城市土地成交建面万平方米图31100大中城市住宅用地成交建面万平方米100大中城市供应土地规划建筑面积当月值100大中城市成交土地规划建筑面积当月值100大中城市供应土地规划建筑面积住宅用地当月值100大中城市成交土地规划建筑面积住宅用地当月值45000160004000014000350001200030000100002500080002000060001500010000400050002000002022-072018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-092022-112021-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112018-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图32土地成交楼面价及溢价率元100大中城市成交土地楼面均价当月值100大中城市成交土地溢价率当月值5000804500704000603500300050250040200030150020100050010002016-012021-072022-102015-042015-072015-102016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-102022-012022-042022-072015-01资料来源Wind湘财证券研究所4近期行业政策梳理表1房地产相关政策梳理日期政策来源政策类型政策内容证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施并自即日起施行一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资二是恢复上市房企和涉房上市公司11月28日证监会房企融资再融资三是调整完善房地产企业境外市场上市政策四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用五是积极发挥私募股权投资基金作用岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭12月6日厦门日报限购放松和个人可在岛外限购1套住房佛山市禅城区祖庙街道南海区桂城街道顺德区大良街道暂停实施住房12月9日佛山住建局限购放松限购政策刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上表示房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在12月15日--考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖敬请阅读末页之重要声明6行业研究加大支持改善性住房需求对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购南京住房保12月21日限购放松1套住房对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年障和房产局及以上居住证明可在宁购买1套住房资料来源证监会公开资料整理湘财证券研究所5投资建议随着11月以来针对房企融资的政策落地尤其是支持房企股权融资的第三支箭提振市场信心板块迎来大幅反弹此外虽然各地放松购房限制政策但目前购房者信心及购买力尚未恢复导致销售端仍然疲软房企拿地开工意愿持续走低我们认为目前房企风险已经逐步释放需求端政策仍有宽松空间板块估值修复行情有望持续建议关注拿地投资能力强信用风险较低的龙头房企维持行业增持评级6风险提示政策执行不及预期销售复苏低于预期房企信用风险进一步加大敬请阅读末页之重要声明7分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不做任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明