研究报告全文：证券研究报告行业动态房地产开发行业周报1217-1223住房需求政策屡屡被提及南京再松限购维持强于大市市场回顾竺劲本周重点城市一手房成交环比同比均下降本周重点城市一手房zhujinbjcsccomcn成交面积为万平方米环比下降同比下降25712346318621097792其中一线城市环比下降同比下降二线城市环297539SAC执证编号S1440519120002比下降78同比下降449三线城市环比下降38同SFC中央编号BPU491比下降418二手房方面我们选取的15个样本城市本周二手房成交面积82万平环比下降262同比下降188发布日期2022年12月25日百城新增供地面积同比环比均下降本周百城新增住宅供地面积市场表现579万平同比下降23环比下降65其中二线城市新增土地供应38万平均价13595元平三线城市新增土地供应404万平均价1287元平行业要闻1中财办在住房消费等领域存在一些妨碍需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放财联社2证监会允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组全面落实改善优质房企资产负债表计划继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租相关研究报告赁住房REITs板块东方财富网行业观点本周中信房地产指数下跌439沪深300下跌地产板块跑输大盘本周中财办表示在住房消费等领域319存在一些妨碍需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放需求端进一步放松的预期加强本周南京宣布外地人购房无需社保作为强二线城市进一步放松限购预计将有更多城市跟进我们坚定看好三高房企信用修复和政策放松下的销售复苏推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复推荐A股新城控股招商蛇口港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产行业调控政策升级销售及结转不及预期疫情出现反复物管公司竞争烈度升级外拓受阻等本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告目录重点城市新房周度成交3华北区域北京济南青岛4长三角上海南京杭州苏州宁波无锡扬州5粤港澳大湾区深圳广州佛山6中西部武汉成都海西区域福州7重点城市二手房周度成交8重点城市供地情况12百城新增供地建面及均价122022年土拍两集中跟踪13天津13南京14青岛15重点城市推盘情况16周度发债回顾17周度要闻回顾18行业一周要闻回顾18公司一周要闻回顾18公司估值20周度资金流向23风险分析24请1参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告请2参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告重点城市新房周度成交图表1重点城市库存面积及去化周数23城库存万平米去化周数右轴12000908010000708000605060004040003020200010002019年10月2020年2月2020年6月2020年10月2021年2月2021年6月2021年10月2022年2月2022年6月2022年10月资料来源wind中信建投图表2主要城市成交信息汇总万平区域2021年2022年城市本周成交本周成交环比本周成交同比备注周均成交周均成交华北京商品住宅北10721315-296619681462区济南商品住宅域1044-3711-340623681731青岛2416-852-42429032609商品住宅上海2007-4590-555432182719商品住宅南京689-4713-754023571562商品住宅杭州992-1271-680124891639商品住宅宁波263-6054-67881420768商品住宅长三衢州2607316--146145商品住宅角苏州1118-616-152720981751商品住宅江阴40523655159433240商品房扬州541-27191531548326商品住宅绍兴071-2497-8639406156商品房芜湖3473506-56811178478商品住宅深圳478-3484-3745934694商品住宅粤港广州1374-1522-647524191555商品住宅澳佛山20471241-156522161475商品住宅江门4140768534271298商品住宅请3参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告惠州346-2632745476263商品住宅武汉39962771-610848552387商品住宅中西部地区成都3300280209844883521商品房福州410218-3488920428商品住宅其他地区莆田106-4082-2758349134商品住宅一线城市4930-2967-539185386430-----二线城市15525-775-44932765918924-----三线城市5279-384-4177102975685-----资料来源Wind中信建投华北区域北京济南青岛图表3北京一手住宅周成交面积万平图表4北京一手住宅库存面积去化周期万平周历年周平均成交当周成交近三个月周均成交北京住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴401400250351200302001000251502080015600100104005502000201720182019202020219月29月169月3010月10月11月11月12月912月年年年年年日日日14日28日11日25日日23日0019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-09资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表5济南一手住宅周成交面积万平图表6青岛一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平平80357030602550204015302010105002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月232017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请4参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告长三角上海南京杭州苏州宁波无锡扬州图表7上海一手住宅周成交面积万平图表8上海一手住宅库存面积去化周期万平周历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万上海住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴平609009080080507007040600605005030400402030030200201010010000201720182019202020219月29月169月3010月10月11月11月12月912月19-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-09年年年年年日日日14日28日11日25日日23日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表9南京一手住宅周成交面积万平图表10杭州一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万万平平306050204030102010002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月232017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表11苏州一手住宅周成交面积万平图表12扬州一手住宅周成交面积万平请5参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告历年周平均成交当周成交近三个月周均成交历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平万9平60876405432021002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月232017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投粤港澳大湾区深圳广州佛山图表13深圳一手住宅周成交面积万平图表14深圳一手住宅库存面积去化周期万平周深圳住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交平4502001440018012350160140103001208250100200680150460100402502002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月2300日日日日日日日日19-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-09资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表15广州一手住宅周成交面积万平图表16广州一手住宅库存面积去化周期万平周历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万广州住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴平3514001403012001202510001002080080156006010400405200200002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月2319-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-09日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请6参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告图表17佛山一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平3025201510502017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日资料来源wind中信建投中西部武汉成都海西区域福州图表18武汉一手住宅周成交面积万平图表19成都一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交平6050504040303020201010002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月232016年2017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表20福州一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平141210864202017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日资料来源wind中信建投请7参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告重点城市二手房周度成交图表21北京二手住宅周成交面积万平图表22青岛二手住宅周成交面积万平历年周均成交当周成交近三个月周均成交万历年周均成交当周成交近三个月周均成交平万4516平4014351230102520815610452002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月232017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表23深圳二手住宅周成交面积万平图表24成都二手住宅周成交面积万平历年周均成交当周成交近三个月周均成交万历年周均成交当周成交近三月周均成交平18501645144012351030825620415210052017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日0201720182019202020219月29月169月3010月10月11月11月12月912月年年年年年日日日14日28日11日25日日23日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请8参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告图表25南京二手住宅周成交面积万平图表26杭州二手住宅周成交面积万平历年周均成交当周成交近三个月周均成交万历年周均成交当周成交近三个月周均成交平万平25161420121510810645200201720182019202020219月29月169月3010月10月11月11月12月912月2017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23年年年年年日日日14日28日11日25日日23日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表27苏州二手住宅周成交面积万平图表28扬州二手住宅周成交面积万平万历年周均成交当周成交近三个月周均成交万平历年周均成交当周成交近三个月周均成交20平1851641412310826412002017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月232017年2018年2019年2020年2021年9月2日9月169月3010月1410月2811月1111月2512月912月23日日日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表29佛山二手住宅周成交面积万平请9参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告万平历年周均成交当周成交近三月周均成交181614121086420201720182019202020219月29月169月3010月10月11月11月12月912月年年年年年日日日14日28日11日25日日23日资料来源wind中信建投请10参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告图表30二手住宅成交信息一览表万平城市本周成交本周成交环比本周成交同比2021年周均成交2022年周均成交备注北京16471627-475233642454二手住宅深圳431-1505333670401二手住宅青岛540-48851929896699二手住宅杭州65314703865916550二手住宅南京537-6193-595417391246二手住宅苏州628-5191-280012551045二手住宅无锡599-4849--831368二手商品房扬州210-383413690165214二手住宅南宁092-7307-6961311315二手商品房江门088-3927-3027153127二手住宅宿迁053-8357612228160二手住宅衢州093-907--172115二手住宅成都二手住宅2576477-0129042724大连211-5100--000410二手住宅资料来源Wind中信建投请11参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告重点城市供地情况百城新增供地建面及均价图表31百城住宅供地面积万方图表32百城住宅供地均价元平百城住宅类供地挂牌均价元平环比百城住宅类供地建面万方环比3500401000016003090001400300080002012002500700010001060002000800050006001500-104000-2030004001000-30200020050010000-400-2000-5010月7日10月21日11月4日11月18日12月2日12月16日10月7日10月21日11月4日11月18日12月2日12月16日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请12参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告2022年土拍两集中跟踪天津2022年12月19日天津市完成第四批供地成交此次供应涉宅用地20宗其中2宗触限成交18宗底价成交成交金额达985亿元与第三批次相比上升11从成交结构看市场热度回升2宗触限成交本次供地盈利空间保持平稳地货比432隐含毛利率为234从房企性质来看民企拿地金额占比达56规模房企TOP50拿地金额占比下降至12本次供地成交金额第一的房企为鹏飞集团一共拿下2宗地拿地总建面共107万平成交金额达238亿图表33天津四批供地成交结构图表34天津四批供地溢价率地货比及隐含利润率溢价率地货比隐含毛利率触限成交溢价但未触限底价成交流拍包括提前终止50010004509045918400432394803634350378386355360703006025080249509390200234100211217217401501701685182561003010920501000142515101700000011009537资料来源天津市公共资源交易中心中信建投资料来源天津市公共资源交易中心中信建投图表35天津四批供地成交中国企占比图表36天津四批供地成交中Top50房企占比央国企城投民企Top50房企其他房企100100490199027808073940377049705553565660606432865050938824404403075302560635120204444413741361010181412007资料来源天津市公共资源交易中心中信建投资料来源天津市公共资源交易中心中信建投请13参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告南京2022年12月20日南京市完成第五批供地成交此次供应涉宅用地15宗其中1宗流拍1宗流拍14宗底价成交成交金额达490亿元与第四批次相比下降257从成交结构看市场热度较低14宗底价成交本次供地盈利空间保持平稳地货比426隐含毛利率为242从房企性质来看城投拿地金额占比达74无规模房企TOP50拿地本次供地成交金额第一的房企为南京高科一共拿下1宗地拿地总建面共67万平成交金额达128亿图表37南京五批供地成交结构图表38南京五批供地溢价率地货比及隐含利润率触限成交溢价但未触限底价成交流拍包括提前终止溢价率地货比隐含毛利率10007005379016232660080306025931255153770500512486505607040041650478440100300405793213263265307220024924221519821420915100142021082115900453909112121080000300资料来源南京市公共资源交易中心中信建投资料来源南京市公共资源交易中心中信建投图表39南京五批供地成交中国企占比图表40南京五批供地成交中Top50房企占比国企城投民企Top50房企其他房企10000100901013191616908080314370144725706044746072588250868509192100100100404030673069595320492040321026102819189008000资料来源南京市公共资源交易中心中信建投资料来源南京市公共资源交易中心中信建投请14参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告青岛2022年12月20日青岛市完成第四批供地成交此次供应涉宅用地40宗其中2宗触限成交1宗溢价未触限成交37宗底价成交成交金额达1417亿元与第三批次相比下降138从成交结构看市场热度较低37宗底价成交本次供地盈利空间保持平稳地货比342隐含毛利率为373从房企性质来看城投拿地金额占比达43规模房企TOP50拿地金额占比下降至9本次供地成交金额第一的房企为海信集团一共拿下2宗地拿地总建面共118万平成交金额达180亿图表41青岛四批供地成交结构图表42青岛四批供地溢价率地货比及隐含利润率触限成交溢价但未触限底价成交流拍包括提前终止溢价率地货比隐含毛利率500100460340901376945043380400367384373703503253463426030035125826429733635650759325095898540839120030150201001050191108021012050803300252735资料来源青岛市公共资源交易中心中信建投资料来源青岛市公共资源交易中心中信建投图表43青岛四批供地成交中国企占比图表44青岛四批供地成交中Top50房企占比央国企城投民企Top50房企其他房企100100909080332880417043706158596075607472505091848591404240385930134330203120741102710262818222501113140916159资料来源青岛市公共资源交易中心中信建投资料来源青岛市公共资源交易中心中信建投请15参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告重点城市推盘情况图表45重点城市推盘数图表46一线4城推盘数28城月度累计推盘数一线4城月度累计推盘数80072070920018170062518057116060051614050012099369384394365400325351100873063057976722518068686530021650575460423941200156401610020002021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月2021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表47二线14城推盘数图表48三线10城推盘数三线10城月度累计推盘数二线14城月度累计推盘数113600120528104979650010042940742438140080277297297583002755325123360504820421517837200403431123134252417191002010002021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月2021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请16参阅最后一页的重要声明房地产开发行业动态研究报告周度发债回顾本周共有7家房地产公司发行了债务工具总额为850亿元环比下降593从发行利率来看本周房企发债平均成本为328环比下降52BP图表49房企一周发债回顾发行总额债券期限票面利证券代码证券简称发行公司起息日期债券分类亿元年率012284377IB22苏州高新SCP039苏高新集团202022-12-2006297短期融资券138746SH22绿发01中国绿发2002022-12-2350300公司债138757SH22沪控01城投控股1002022-12-2050350公司债138777SH22美置04美的置业252022-12-2240450公司债138778SH22美置05美的置业252022-12-2220420公司债148141SZ22大悦02大悦城控股1502022-12-1950427公司债148160SZ22中海07中海地产1502022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