本周核心观点
　　政策面：本周证监会、银保监会分别发文支持房地产市场平稳发展，天津、惠州发布需求端公积金调整政策。中央：1）证监会官网发文，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。“允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。”2）银保监会发文，全力支持房地产市场平稳发展，稳定房地产开发贷款投放，做好房地产并购融资支持。各地：1）天津市调整住房公积金贷款政策，二套房最低首付调整为40%，多孩家庭贷款上限96万；2）惠州市调整人才住房公积金贷款政策，Ⅰ类人才贷款额度不受缴存余额限制，购买首套、二套自住住房，住房公积金贷款的最高贷款额度为100万元。
　　基本面：本周受新冠疫情感染影响，新房市场各线城市同环比均下降，二手房市场除一线城市环比上升外，各线城市同环比均下降。本周30大中城市商品房成交面积256万平，环比-16.6%，环比较上周下降22.4pct；同比-43.6%，跌幅同比较上周扩大26.2pct。新房市场分线城市来看，本周各线城市同环比均下降。18城二手房成交面积91万平，环比-28.9%，环比增速较上周下降30pct，同比-20.4%，同比增速较上周下降25.7pct。二手房市场分线城市来看，本周除一线城市环比上升外，各线城市同环比均下降。
　　板块行情：SW房地产下跌4.66%，房地产跑输大盘1.48pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌1.94%，跑输大盘2.67pct，表现弱于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名6。恒生物业服务及管理下跌3.99%，恒生物业服务及管理跑输大盘4.73pct，表现弱于大市。
　　本周观点：投资标的方面，我们维持上周观点，头部房企有望获得更多的落地政策支持，其中混合所有制和民企获得边际支持力度会更强，重点推荐：保利发展、万科A、金地集团、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团；竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。二手房市场持续修复，重点推荐：贝壳-W。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期、融资实质进展不及预期。

研究报告全文：证券研究报告年底疫情影响成交数据政策放松持续房地产及物管行业周报2022年W5120221217-20221223行业评级看好2022年12月24日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面本周证监会银保监会分别发文支持房地产市场平稳发展天津惠州发布需求端公积金调整政策中央1证监会官网发文将大力支持房地产市场平稳发展加大力度加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效助力房地产发展模式转型允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组2银保监会发文全力支持房地产市场平稳发展稳定房地产开发贷款投放做好房地产并购融资支持各地1天津市调整住房公积金贷款政策二套房最低首付调整为40多孩家庭贷款上限96万2惠州市调整人才住房公积金贷款政策类人才贷款额度不受缴存余额限制购买首套二套自住住房住房公积金贷款的最高贷款额度为100万元基本面本周受新冠疫情感染影响新房市场各线城市同环比均下降二手房市场除一线城市环比上升外95各线城市同环比均下降本周30大中城市商品房成交面积256万平环比-166环比较上周下降224pct同比-436跌幅同比较上周扩大262pct新房市场分线城市来看本周各线城市同环比均下降18城二手房成交面积添加标题91万平环比-289环比增速较上周下降30pct同比-204同比增速较上周下降257pct二手房市场分线城市来看本周除一线城市环比上升外各线城市同环比均下降板块行情SW房地产下跌466房地产跑输大盘148pct表现弱于大市恒生地产建筑业下跌194跑输大盘267pct表现弱于大市恒生地产建筑业本周收益率排名6恒生物业服务及管理下跌399恒生物业服务及管理跑输大盘473pct表现弱于大市本周观点投资标的方面我们维持上周观点头部房企有望获得更多的落地政策支持其中混合所有制和民企获得边际支持力度会更强重点推荐保利发展万科A金地集团龙湖集团碧桂园旭辉控股集团竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复重点推荐中海物业保利物业二手房市场持续修复重点推荐贝壳-W风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周20221217-20221223沪深300下跌319SW房地产下跌466房地产跑输大盘147pct表现弱于大市从SW一级各板块表现来看本周传媒板块领涨房地产本周收益率排名第17表现位于中下水平本周恒生指数上涨073恒生地产建筑业下跌194跑输大盘267pct表现弱于大市从恒生综指各板块表现来看本周必需性消费板块领涨恒生地产建筑业本周收益率排名6图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅04-10-2-3-4-194-4-8-5-466恒恒恒-恒恒恒恒恒----6-生生生非生生生生生必综资综-综必综医综地综材综综-7需合讯合电合需合疗合产合料合业合传休食银综轻计商农家非通纺交公建房有国机钢医汽化建电电性行科行讯行性行保行建行业行行媒闲品行合工算业林用银信织通用筑地色防械铁药车工筑子气消业技业业业业健业筑业业业-费业消业业-服饮制机贸牧电金服运事材产金军设生装设指指指费指指指原工务料造易渔器融装输业料属工备物饰备数数数数数数图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM302512201015810654020142016442016742016142017442017742017142018442018742018142019442019742019142020442020742020142021442021742021142022442022742022104201810420161042017104201910420201042021104202214201814202214201644201674201614201744201774201744201874201814201944201974201914202044202074202014202144202174202144202274202210420171042021104201810420191042020104202210420165资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周20221217-20221223房地产重点跟踪标的中A股标的中有2家公司上升其中表现前5的公司为陆家嘴330滨江集团011保利发展-038华侨城A-127和首开股份-174H股标的中有4家公司上升其中表现前5的公司为建发国际集团1114远洋集团396华润置地188金地商置159和融信中国000图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅-12-10-8-6-4-2024-20-15-10-5051015陆家嘴建发国际集团滨江集团远洋集团保利发展华润置地华侨城A金地商置首开股份融信中国万科A碧桂园华发股份中国海外发展金地集团越秀地产金融街龙光集团蓝光发展时代中国控股天健集团美的置业大悦城正荣地产世茂股份龙湖集团荣盛发展富力地产新城控股禹洲集团荣安地产中国海外宏洋集团绿地控股中骏集团控股阳光城中国金茂中南建设宝龙地产华夏幸福中梁控股我爱我家弘阳地产金科股份德信中国中交地产绿城中国光大嘉宝合景泰富集团南山控股雅居乐集团招商蛇口旭辉控股集团6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨幅每股收益元每股PE倍代码公司简称亿元元元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A210019761878-5194209225243968900835772600048SH保利发展1875156315660229235251276684666623568001979SZ招商蛇口101113341306-211612013615511261088964842600383SH金地集团47712971057-19208212226240508499468441000069SZ华侨城A447704545-230470400520541153137410501015601155SH新城控股47229132093-28559431448471374485467445000402SZ金融街165566552-20550570610671004961902819002244SZ滨江集团295466947103097120141164976790673577000961SZ中南建设88414229-45-089-259000031SZ大悦城162373378100301201501612600304825372349000656SZ金科股份107448201-55061075066069330270303292600325SH华发股份20260295659134163176192713587543498000090SZ天健集团105587560-5096122142163583460395345600376SH首开股份1465665650019022042添加标题066302126121341856均值16991057854755市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨幅每股收益元每股PE倍代码公司简称亿港元港元港元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团121396339-141481321341441862082051910123HK越秀地产298687963401161331491736735895244500688HK中国海外发展224918462055113673643824144544574364020817HK中国金茂224241168-300370410490553683342782480884HK旭辉控股集团108469113-760920570570610991601621500960HK龙湖集团152036702420-344054194645264844684233731109HK华润置地25143280352574544675155786296115544941238HK宝龙地产72408173-581450971908HK建发国际集团37616442295402542843784747326564923921918HK融创中国2501178458-61-8272007HK碧桂园741692268-611220550540581783934023753377HK远洋集团80182105-420362383900HK绿城中国29812561176-61312072552917274603743273990HK美的置业1651212121603042162112063244574674777均值417458411369资料来源Wind浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述证监会官网发文称将大力支持房地产市场平稳发展加大力度加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见12月21日证监会效助力房地产发展模式转型允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组中央全力支持房地产市场平稳发展银保监会坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实好金融16条保函置换预售监管资金等金融支持政策指导银行机构稳定信贷投放积极推动保交楼稳民生工作落地见效下一12月23日银保监会步银保监会将加大力度落实已出台的金融支持政策扎实做好保交楼保民生保稳定工作稳定房地产开发贷款投放积极满足优质头部房企合理融资需求做好房地产并购融资支持各缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60调整为4012月21日天津市养育未成年二孩及以上多子女的我市缴存职工申请公积金贷款购买家庭首套住房的贷款最高限额以我市统一贷地款限额为基础上浮20即96万元因调整住房公积城金政策类人才贷款额度不受缴存余额限制购买首套二套自住住房住房公积金贷款的最高贷款额度为100万元夫妻施双方合计最高贷款额度为150万元12月16日广东惠州策类人才购买首套房申请住房公积金贷款住房公积金贷款个人最高贷款额度60万元夫妻双方合计最高贷款额度为90万元购买二套房申请住房公积金贷款个人最高贷款额度50万元夫妻双方合计最高贷款额度为80万元8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周20221217-2022122330大中城市商品房成交面积256万平环比-166环比较上周下降224pct同比-436跌幅同比较上周扩大262pct分线城市来看本周各线城市同环比均下降1一线城市商品房成交面积50万平环比-34较上周下降529pct同比-52较上周扩大403pct2二线城市商品房成交面积139万平环比-10较上周下降67pct同比-49跌幅较上周扩大225pct3三线城市商品房成交面积67万平环比-13由正转负较上周下降276pct同比-13由正转负本周较上周下降151pct图2022年30城商品房周度成交面积和同比图2022年一线城市商品房周度成交面积和同比30大中城市商品房成交面积万平方米左轴同比右轴30大中城市一线城市万平方米左轴同比右轴40001000310307-628630228829529076787875300-1080706925024025663236-93565858-20-2060-1150200-173-3040-40100-436-52-4020--50--6041424344454647484950514142434445464748495051图2022年二线城市商品房周度成交面积和同比图2022年三线城市商品房周度成交面积和同比30大中城市二线城市万平方米左轴同比右轴30大中城市三线城市万平左轴同比右轴100402000841521481561551591547677144142139-10807168672015012412467-20585458-176049110100-302-2740-20-40-1350-49-5020-40--60--60414243444546474849505141424344454647484950519资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期低位截至2022年12月22日30大中城市商品房累计成交面积14423万平同比-286累计同比跌幅扩大03pct图2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况万平2022202120202019700600500400300256200100-1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515210资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积22年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京81122-34-537475-24上海227395-43-4813884-15一线城市广州139159-12-607604-36深圳4978-37-343549-25杭州108114-5-678483-33南京87121-28-687966-34苏州105123-15-198949-16宁波3865-41-444027-45无锡703166-42惠州4661-2522添加标题2039-31佛山21817326-107501-32二线城市珠海2344-59福州44433-322202-53武汉3753595-6112337-49成都3052963-2918010-21青岛248260-5013313-9大连1421-351069济南112172-35-248863-26扬州5083-40111669-40嘉兴1156-24温州84100-17105967-33三四线城市金华2439-37-161744-24江阴443239581230-44连云港3622-5311资料来源Wind浙商证券研究所注大连2019210-2022210嘉兴20221124-1222连云港2022106-1222珠海20221215-1222数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2022年12月22日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中17城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较持平上述21个四限政策放松城市中14个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善较上周增加5个其中武汉环比3303中山环比678无锡环比528长沙环比364青岛环比341图2022年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2022年12月22日60487504304037329730432230269196200206207199218168178171197201401591621531561531631471611291471401321159093636367711036561020280惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州202228202231202234202234202242202245202241120224122022425202242620224282022428202242920225720225102022511202251620225172022522202252520226222年以来政策放松前周平均成交量万平方米政策放松后周平均成交量万平方米60图2022年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2022年12月22日4005005034913303503004024036632133020030275277238341238762362302232126782002121791275281871002015516601160149149144-278130135141137239142124105119122126364102102137167944995-153-395-407610106454-258-3440504-5510-100惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州远四周平均成交量万平方米左轴近四周平均成交量万平方米左轴环比0基准线右轴近四周平均成交量环比右轴12资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间01二手房市场18城重点城市本周20221216-2022122218城二手房成交面积91万平环比-289环比增速较上周下降30pct同比-204同比增速较上周下降257pct分线城市来看本周除一线城市环比上升外各线城市同环比均下降1一线城市成交面积15万平环比03较上周下降18pct同比-491降幅较上周收窄25pct2二线城市成交面积71万平环比-326较上周下跌329pct同比-106由正转负较上周下降413pct3三线城市成交面积5万平环比-367较上周下降479pct同比-34降幅较上周收窄195pct图2022年18城二手房周度成交面积和同比图2022年18城中一线城市二手房周度成交面积和同比18个城市二手房成交面积合计万平方米左轴同比右轴一线城市二手房成交面积万平米左轴同比右轴35202929292008030282414314114414360230136131130252215011812712940201791151515-20100532015050-20410-40-517-491-2050-40--6041424344454647484950514142434445464748495051图2022年18城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2022年18城中三线城市二手房周度成交面积和同比二线城市二手房成交面积万平方米左轴同比右轴三线城市二手房成交面积万平方米左轴同比右轴12010710710910510610610011102102100951220010080107115080607787776603074066610065402050-1064200-2290--202-341341424344454647484950510-50资料来源Wind浙商证券研究所414243444546474849505101二手房市场18城重点城市对比历史两年数据本周18城二手房成交面积处于2020年和2021年的下游水平2022年截至12月22日18城二手房累计成交面积6285万平同比-1194同比跌幅较上周扩大014pct图2020-2022年18城二手房周度成交面积情况万平202220212020300250200添加标题1501009150012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152-5014资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截至2022年12月22日全国100大中城市土地供应面积875万平环比-63同比-42土地成交面积2054万平环比-41同比-37溢价率08分线城市来看1一线城市土地成交面积190万平环比224同比759土地成交溢价率02二线城市土地成交面积402万平环比-48同比-39土地成交溢价率03三线城市土地成交面积1462万平环比-45同比-43土地成交溢价率14图2022年全国100大中城市土地市场周度变化土地供应面积万方左轴成交面积万方左轴供销比倍右轴800046000340002200010022w3622w3722w3822w3922w4022w4122w4222w4322w4422w4522w4622w4722w4822w4922w5022w51图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况一线城市当周成交面积万平左轴二线城市当周成交面积万平左轴三线城市当周成交面积万平左轴全国溢价率一线城市同比同比同比二线城市三线城市2001400100010030001111501412150800100759900502000106005081006400040001000450-162-81200-39-50-4300-1000-500-10015资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2022年12月22日全国100大中城市2022年土地累计供应面积123512万平同比-4累计成交面积93707万平同比-5分线城市来看1一线城市土地累计成交面积3198平累计同比-24同比增速较上周上升5pct2二线城市土地累计成交面积27656万平累计同比-15同比降幅与上周持平3三线城市土地累计成交面积62852万平累计同比2连续四周正增长较上周下降2pct图2022年全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022年各线城市土地市场周度累计同比一线城市年内累计成交同比二线城市年内累计成交同比土地供应面积年度累计同比土地成交面积年度累计同比三线城市年内累计成交同比0-410-552-50-10-5-10-15-15-15-20-20-24-25-25-30-30-35-40-35-4522w4622w2322w2422w2522w2622w2722w2822w2922w3022w3122w3222w3322w3422w3522w3622w3722w3822w3922w4022w4122w4222w4322w4422w4522w4722w4822w4922w5022w5122w2322w2422w2522w2622w2722w2822w2922w3022w3122w3222w3322w3422w3522w3622w3722w3822w3922w4022w4122w4222w4322w4422w4522w4622w4722w4822w4922w5022w5116资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行面额发行人发行日期利率期限年类型亿元亿美元碧桂园2022-12-22300一般中期票据2022-12-210271789交易商协会ABN华发股份2022-12-215105401789交易商协会ABN2022-12-21250420200一般公司债境内债美的置业20221222-20241221票面利率4502022-12-2125020241222-20261221票面利率450400一般公司债调整基点20221223-20251222票面利率3绿发投资2022-12-21200020251223-20271222票面利率3调整500一般公司债基点苏州苏高新集团2022-12-19200297062超短期融资债券淮安中盛投资2022-12-22049一般短期融资券17资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1802本周物业行情AH本周20221217-20221223恒生指数上涨073恒生物业服务及管理下跌399恒生物业服务及管理跑输大盘473pct表现弱于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有10家公司上升其中表现前5的公司为碧桂园服务407金茂服务302新城悦服务104卓越商企服务102和滨江服务1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