销售端：11月销售端未现回暖迹象。全国商品房销售情况同比降幅显著扩大，一线城市二手住宅价格跌幅进一步扩大，显示当前楼市仍面临较大下行压力。
　　投资端：当月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，新开工面积、施工面积同比降幅双双再创新低；土地市场热度依然维持较低水平，8座开展集中供地的城市中仅北京、杭州两城土地热度相对较高，参拍企业中品牌房企及民营房企数量较多，或与近期利好政策频出，市场信心得以提振有关，其余城市土地热度大多维持低位。
　　政策端：近期，房地产利好政策密集出台，随着“第三支箭”的发布，融资支持政策已形成“三箭齐发”之势，对于市场具有较强的信号意义。短期内，“保交楼”和“改善优质房企资产负债表计划”将是政策的主要发力点。
　　展望后市，短期内政策的主要发力点仍将放在供给侧，意在通过改善供给端带来市场预期和信心的回暖。高频数据显示，12月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为3537套，去年12月为5404套，目前来看，年底冲刺势头尚不明显。供给端的政策效果预期在12月地产债一级市场方面会有一定表现，但对楼市的作用仍待进一步观察。此外，还需进一步关注需求端的政策支持。
　　

研究报告全文：11月销售端投资端降幅扩大政策效果仍待进一步观察2022年11月房地产行业运行情况报告分析师唐晓琳闫骏核心观点销售端11月销售端未现回暖迹象全国商品房销售情况同比降幅显著扩大一线城市二手住宅价格跌幅进一步扩大显示当前楼市仍面临较大下行压力投资端当月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大新开工面积施工面积同比降幅双双再创新低土地市场热度依然维持较低水平8座开展集中供地的城市中仅北京杭州两城土地热度相对较高参拍企业中品牌房企及民营房企数量较多或与近期利好政策频出市场信心得以提振有关其余城市土地热度大多维持低位政策端近期房地产利好政策密集出台随着第三支箭的发布融资支持政策已形成三箭齐发之势对于市场具有较强的信号意义短期内保交楼和改善优质房企资产负债表计划将是政策的主要发力点展望后市短期内政策的主要发力点仍将放在供给侧意在通过改善供给端带来市场预期和信心的回暖高频数据显示12月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为3537套去年12月为5404套目前来看年底冲刺势头尚不明显供给端的政策效果预期在12月地产债一级市场方面会有一定表现但对楼市的作用仍待进一步观察此外还需进一步关注需求端的政策支持报告正文一销售端11月销售端未现回暖迹象全国商品房销售情况同比降幅显著扩大一线城市二手住宅价格跌幅进一步扩大显示当前楼市仍面临较大下行压力1销售情况11月全国商品房销售面积和销售额分别为100707万平方米和98158亿元同比分别下降333和322跌幅较上月分别扩大100个百分点和85个百分点从30大中城市月度商品房成交数据来看11月日均成交3557套同比下降2959降幅较10月扩大69个百分点具体看一二三线城1市日均成交套数分别为882套1636套和1039套同比分别下降244314和30810月降幅分别为177222和274整体来看11月销售端未出现回暖迹象同比降幅显著扩大图表12021-2022年11月全国商品房销售面积单月值及同比变化250001209020000150906015000309758100711000005000-2322-1397-30-33260-60月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月345678934567891-21011121-21011年年20212022单月值左轴万平方米同比变化右轴数据来源iFind东方金诚图表22021-2022年11月30大中城市商品房日均成交套数单位套70006000505250003557400031593000200010000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567891234567891011121011年年20212022一线城市二线城市三线城市数据来源Wind东方金诚2价格表现我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据11月价格环比下跌城市数量由上月的58个减少至51个环比上涨城市数量由上月的10个增加至16个价格环比下跌城市数量为6月份以来首次出现环比下降但价格下跌城市仍占主流下行风险仍需警惕具体看11月70城新建商品住宅价格同比下跌23环比下跌03分城市能级看一二三线城市11月价格环比分别下跌0202和03分别连续下跌3个月4个月和15个月其中一线城市跌幅较上月扩大01个百分点二三线城市2跌幅较上月缩小01个百分点图表3-42021-2022年11月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化左图为同比右图为环比800080600060040400020200000000-020-200-040-400-060-600-080月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月57981234681234567957912346812345678911101012111110101211年年年年202120222021202270大中城市一线城市70大中城市一线城市二线城市三线城市二线城市三线城市数据来源iFind东方金诚二手房价格方面11月70城二手住宅价格环比下跌的城市数量和环比上涨城市数量与上月持平分别为62个和5个具体看70城二手住宅价格同比下跌37连续10个月下跌环比下跌04已连续16个月下跌分城市能级来看一二三线城市11月价格环比分别下跌0404和05分别连续2个月15个月和17个月下跌其中一线城市跌幅较上月扩大01个百分点二线城市跌幅较上月缩小01个百分点三线城市跌幅与上月持平整体来看一线城市跌幅有所扩大显示楼市仍面临较大下行压力图表5-62021-2022年11月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化左图为同比右图为环比140015012001000100800600050400200000000-200-050-400-600-100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月79135123456824678946824681235791357910121011111110121011年年年年202220212021202270大中城市一线城市70大中城市一线城市二线城市三线城市二线城市三线城市数据来源iFind东方金诚二投资端当月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大新开工面积施工面积同比降幅双双再创新低土地市场热度依然维持较低水平8座开展集中供地的城市中仅北京杭州两城土地热度相3对较高参拍企业中品牌房企及民营房企数量较多或与近期利好政策频出市场信心得以提振有关其余城市土地热度大多维持低位11月房地产开发投资完成额同比降幅再度扩大带动1-11月累计开发投资完成额同比降幅走扩当月房地产开发投资完成额为99177亿元同比下降199降幅较上月扩大39个百分点1-11月累计开发投资完成额同比下降98与1-10月相比降幅再扩大1个百分点图表72021-2022年11月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化200006040150001238010387991820100000-430-16005000-20-19890-40月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月345678934567891-21011121-21011年年20212022单月值左轴亿元同比变化右轴数据来源Wind东方金诚1土地市场11月全国房地产购置土地面积为10227万平方米环比增长399同比下降5848当月共计8城开展集中供地分别为长沙郑州北京深圳武汉杭州南京和无锡整体流拍率为45具体看北京杭州两城土地热度相对较高一是整体溢价率较高且多宗地块触顶成交二是参拍企业中品牌房企及民营房企数量较多或与近期利好政策频出市场信心得以提振有关其余城市中土地热度大多维持低位一方面成交地块多以底价成交另一方面竞得方依然以地方国资或城投类企业为主但我们也关注到部分城投企业已开始探索与代建企业的合作这一行为或将部分缓解城投托底现象图表82021-2022年11月全国购置土地面积单月值及同比变化43500400030002000246325000002000-1252-200015001023984-40001000-5303500-6000-58480-8000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月345678934567891-21011121-21011年年20212022单月值左轴万平方米同比变化右轴数据来源iFind东方金诚2开工情况11月全国房地产新开工面积施工面积和竣工面积分别为79103万平方米79632万平方米和91444万平方米同比分别下降508526和202降幅较上月分别扩大16个百分点20个百分点和11个百分点我们认为新开工和施工面积同比降幅再创新低显示楼市下行压力加大竣工面积环比增长6083符合季节性规律但与去年同期相比降幅仍呈扩大趋势后续还需政策的持续引导图表92021-2022年11月全国房屋新开工施工和竣工面积单月同比变化单位806040200-20-40-60月月月月月月月月月月月月月月月月3456789月月月3456789月月1-21011121-21011年年20212022新开工施工竣工数据来源iFind东方金诚5三政策端近期房地产利好政策密集出台随着第三支箭的发布融资支持政策已形成三箭齐发之势对于市场具有较强的信号意义短期内保交楼和改善优质房企资产负债表计划将是政策的主要发力点一改善优质房企资产负债表计划是未来一段时间政策的重点方向之一11月21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上发表主题演讲其中提到当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房地产企业合理债券融资需求支持涉房企业开展并购重组及配套融资支持一定比例涉房业务的企业开展股权融资11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资三是调整完善房地产企业境外市场上市政策四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用五是积极发挥私募股权投资基金作用11月以来政策持续在供给端发力改善优质房企资产负债表支持房企配套融资等供给端政策仍将是未来一段时间政策的重点方向之一二支持存量融资合理展期助力房地产平稳着陆11月23日中国人民银行中国银行保险监督管理委员会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知通知提到支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务重点支持房地产企业兼并收购受困房地产企业项目鼓励金融资产管理公司地方资产管理公司与地方政府商业银行房地产企业等共同协商风险化解模式推动加快资产处置这一举措将有助于缓解房企当前面临的偿债压力降低房企信用风险三保交楼政策力度不减助推市场各方恢复信心11月21日人民银行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会研究部署金融支持稳经济大盘政策落实工作会上提到近期央行拟发布保交楼贷款支持计划至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼封闭运行专款专用自7月停工断贷事件以来保交楼成为政策发力的重要方向然而从11月统计局发布的全国房屋竣工面积来看同比降幅依然显著接下来一段时间保交楼仍将是政策的重要发力点以促进市场各方信心的恢复6展望后市短期内政策的主要发力点仍将放在供给侧意在通过改善供给端带来市场预期和信心的回暖高频数据显示12月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为3537套去年12月为5404套目前来看年底冲刺势头尚不明显供给端的政策效果预期在12月地产债一级市场方面会有一定表现但对楼市的作用仍待进一步观察此外还需进一步关注需求端的政策支持权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告幵通知报告使用者7