商品房量价：11月份30大中城市商品房成交面积同比减少24.78%，成交量仍大幅低于往年同期。百城新建住宅平均价格同比上涨0.04%，涨幅较上月回落0.02个百分点。
　　土地成交价款：11月份全国土地成交价款为1530.23亿元，较上年同期的3109.01亿元下降50.78%，房地产行业新土地项目投资明显减少。
　　政策：11月份，房地产行业金融政策出现重大转变。继信贷支持（“第一支箭”）、债券融资支持（“第二支箭”）后，股权融资（“第三支箭”）也对房地产企业放开，房企可以通过股票市场募资降低负债比率。这项政策落地将有效降低房企财务风险。地方层面不断出台新的购房支持政策，包括放松限购、提供购房补贴、放宽房贷申请条件等等。预计未来各地商品房限购政策会逐步取消。
　　重点房企：11月份百强房企销售操盘金额同比下降25.5%；滨江集团、荣盛发展、宋都股份、香江控股等房企新增提供担保；合景泰富以3.71亿元出售成都项目公司股权；龙湖集团由中债信增全额担保的20亿中票发行，利率仅3%。
　　债券发行与到期：11月份房地产行业共发行债券374.99亿元，通过债市净融资-346.90亿元。
　　信用事件与利差：11月份有1只债券违约、16只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。11月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末上升23.84BP。
　　总结与展望：证监会宣布恢复房地产企业股票市场融资，意味着诸多民营房企可以通过增发快速补充资金、降低财务风险，出险房企也有望走出困境，这将实质性改善整个行业信用状况。从需求端看，疫情管控放开后商品房需求有望边际改善，这有利于房企库存去化、回笼资金。但在新增城镇人口减少、出生人口减少的背景下，需求端压力仍很大，稳健经营仍是保持信用稳定的关键，激进扩张的房企存在较高信用风险。
　　

研究报告全文：远东研究行业研究2022年12月19日作者申学峰房地产企业股票融资放开行业财务风险有望降低邮箱researchfecrcomcn2022年11月房地产行业观察与债市运行动态摘要商品房量价11月份30大中城市商品房成交面积同比减少2478成交量仍大幅低于往年同期百城新建住宅平均价格同比上涨004涨幅较上月回落002个百分点相关研究报告土地成交价款11月份全国土地成交价款为153023亿12022年10月房地产行业元较上年同期的310901亿元下降5078房地产行业新土观察与债市运行动态商品房地项目投资明显减少销售再显颓势行业债券信用政策11月份房地产行业金融政策出现重大转变继信利差走阔20221115贷支持第一支箭债券融资支持第二支箭后股权融资第三支箭也对房地产企业放开房企可22022年9月房地产行业观以通过股票市场募资降低负债比率这项政策落地将有效降低察与债市运行动态商品房销房企财务风险地方层面不断出台新的购房支持政策包括放售弱势回暖房企债券融资继松限购提供购房补贴放宽房贷申请条件等等预计未来各续净流出20221018地商品房限购政策会逐步取消32022年8月房地产行业观重点房企11月份百强房企销售操盘金额同比下降察与债市运行动态商品房销255滨江集团荣盛发展宋都股份香江控股等房企新售依旧疲软地产债信用利差增提供担保合景泰富以371亿元出售成都项目公司股权龙湖集团由中债信增全额担保的20亿中票发行利率仅3走阔20220915债券发行与到期11月份房地产行业共发行债券37499亿元通过债市净融资-34690亿元信用事件与利差11月份有1只债券违约16只债券展期无主体和债券的信用级别被下调11月末兴业房地产行业债券信用利差中位数较上月末上升2384BP总结与展望证监会宣布恢复房地产企业股票市场融资意味着诸多民营房企可以通过增发快速补充资金降低财务风险出险房企也有望走出困境这将实质性改善整个行业信用状况从需求端看疫情管控放开后商品房需求有望边际改善这有利于房企库存去化回笼资金但在新增城镇人口减少出生人口减少的背景下需求端压力仍很大稳健经营仍是保持信用稳定的关键激进扩张的房企存在较高信用风险请务必阅读正文后的免责声明MonthlyIndustryObservationofChinathDecember192022ThestockfinancingofrealestatecompaniesisliberalizedandtheAuthorShenXuefengfinancialriskoftheindustryisexpectedtobereducedE-mailresearchfecrcomcnNovember2022realestateindustryobservationandbondmarketoperationreportSummaryIntermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildingsthefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasdeclinedby2478year-on-yearinNovemberwhichwasstillsignificantlylowerthaninthesameperiodofpreviousyearsTheaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin100citieshasincreasedby004year-on-yearandtheincreasewasdown002percentagepointsfromthepreviousmonthIntermsofrealestatelandpurchasethetransactionvalueoflandinNovemberwas153023billionyuanadecreaseof5078from310901billionyuaninthesameperiodofthepreviousyearandtheinvestmentinnewlandprojectsintherealestateindustrydecreasedsignificantlyIntermsofpoliciesthefinancialpolicyoftherealestateindustryunderwentamajorchangeinNovemberFollowingthecreditsupportthefirstarrowandbondfinancingsupportthesecondarrowequityfinancingthethirdarrowisalsoopentotherealestatecompanieswhichcanraisefundsthroughthestockmarkettoreducedebtratioTheimplementationofthispolicywilleffectivelyreducethefinancialrisksofrealestatecompaniesLocalgovernmentscontinuetointroducenewsupportpoliciesforhomepurchasesincludingrelaxingpurchaserestrictionsprovidinghomepurchasesubsidiesrelaxingmortgageapplicationconditionsandsoonItisexpectedthattherestrictionsonthepurchaseofcommercialhousinginvariousplaceswillbegraduallyabolishedinthefutureIntermsofkeyrealestatecompaniesthesalesamountofTOP100realestatecompaniesinNovemberhasdecreasedby255year-on-yearBinjiangGroupRiseSunSundyCorporationHeungKongHoldingandotherrealestatecompaniesnewlyprovidedguaranteesKWGGroupsoldtheequityofChengduprojectcompanyfor371millionyuanLongforGroupissued2billionmedium-termnotesfullyguaranteedbyChinaBondCreditDevelopmentwithacouponrateofonly3Intermsofbondissuanceandmaturitytherealestateindustryhasissued37499billionyuanbondsinNovemberandhasreceived-34690billionyuanofnetfinancingthroughbondmarketIntermsofcrediteventsandspreads1bondhasdefaultedand16bondshavebeenextendedinNovemberNocreditratingsforentitiesandbondsweredowngradedAttheendofNovemberthebondcreditspreadmedianofrealestateindustryincreasedby2384BPfromtheendofthepreviousmonthLookingaheadtheChinaSecuritiesRegulatoryCommissionhasannouncedtheresumptionoffinancinginthestockmarketofrealestatecompanieswhichmeansthatmanyprivaterealestatecompaniescanquicklyreplenishfundsandreduce请务必阅读正文后的免责声明MonthlyIndustryObservationofChinathDecember192022financialrisksthroughadditionalissuanceFromtheperspectiveofdemandthedemandforcommercialhousingisexpectedtoimprovemarginallyaftertheepidemiccontrolisrelaxedwhichisconducivetothedestockingofrealestatecompaniesandthereturnoffundsHoweveragainstthebackdropofadecreaseinthenewurbanpopulationandadecreaseinthenumberofbirthsthedemandsituationremainssevereSteadyoperationsarestillthekeytomaintainingcreditstabilityRealestatecompaniesthatareaggressivelyexpandinghaverelativelyhighcreditrisks请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日目录一行业运行动态2一商品房量价2二土地成交价款5三房地产贷款6二行业政策动态6一中央政策动态6二地方政策动态8三重点公司动态12四房地产行业债券市场运行动态14一债券发行与到期14二违约展期债券15三信用级别调整16四行业信用利差17五总结与展望17119请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日一行业运行动态一商品房量价130大中城市商品房成交面积低于往年同期根据Wind数据11月份国内30大中城市1商品房成交面积为115215万平方米同比减少2478见图1与往年相比今年111月份成交面积大幅下滑自去年下半年以来房价出现下行趋势购房者观望情绪浓重而且疫情等因素对居民收入造成了冲击封控措施导致部分楼盘销售活动受阻严重影响了购房需求尽管各地陆续放宽限购政策银行个人住房贷款发放加快多地房贷首付比例也开始下调但对商品房销售促进作用仍有限需求下滑对房企的库存去化构成一定的压力存量项目积压严重的房企资金周转仍可能受到拖累增加债务违约风险面对需求下滑房地产企业已经普遍放缓了新土地投资步伐预计未来新建商品房供给也会减少需关注新建商品房供需能否再平衡2022近10年均值250020001500100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图130大中城市商品房成交面积2012-2022单位万平方米资料来源Wind资讯远东资信整理根据国家统计局数据今年111月份全国商品房销售面积同比减少2332其中住宅物业销售面积同比减少2618商办等非住宅物业销售面积同比减少238商办等非住宅物业销售表现要略好于住宅物业但是10月份开始非住宅物业销售也出现明显下滑见图2图3新建商品房销售量进一步萎缩130大中城市包括一线城市北京上海广州深圳二线城市天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨和三线城市无锡东莞佛山惠州包头扬州安庆岳阳韶关南宁江阴昆明石家庄兰州219请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日2022近十年均值2022近十年均值20000400018000350016000300014000120002500100002000800015006000100040002000500002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图2全国商品房销售面积住宅单位万平方米图3全国商品房销售面积非住宅物业单位万平方米资料来源Wind资讯远东资信整理资料来源Wind资讯远东资信整理2十大城市商品房库存去化周期延长根据Wind数据截至11月末十大城市2商品房可售面积合计881609万平方米环比增加190见图4销售面积为61750万平方米同比减少218511月底去化周期3为1322个月环比增加052个月自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来十大城市的商品房库存去化周期明显延长十大城市商品房可售面积当月值去化周期右12000161410000128000106000864000420002002015-052016-052021-092022-092014-052014-092015-012015-092016-012016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052022-012022-052014-01图4十大城市商品房库存情况201401-202211单位万平方米月资料来源Wind资讯远东资信整理2十大城市包括北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州南昌厦门3去化周期商品房可售面积最近12个月商品房累计销售面积12319请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日3百城住宅平均价格同比涨幅回落002个百分点根据中国房地产指数系统调查数据11月份百城新建住宅平均价格为16190元平方米环比下跌006同比上涨004同比涨幅较上月回落002个百分点见图5去年7月份以来百城新建住宅价格同比涨幅持续回落但近期价格已有企稳迹象预计未来各地限购措施会逐步取消疫情管控措施解除社会经济活动恢复正常或对房价形成一定支撑房价涨幅回落导致房地产开发项目收益下降综合考虑融资成本后甚至会出现亏损因此一些存量项目积压的房企未来盈利及经营性现金流可能会大幅萎缩百城住宅价格指数同比70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比2520151050-5-102015-052018-012020-092014-052014-092015-012015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052021-012021-052021-092022-012022-052022-092014-01图5百城新建住宅平均价格同比涨幅201401-202211单位资料来源Wind资讯远东资信整理分城市类型来看11月份一线二线三线城市新建住宅价格分别环比变动000-002和-017分别同比变动-015056和-059见图6近期各类型城市新建住宅价格同比涨幅都趋于稳定尤其是二线三线城市没有进一步下行可能近期各地持续不断的购房刺激政策对稳定住宅市场发挥了作用419请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日百城住宅价格指数一线城市同比百城住宅价格指数二线城市同比百城住宅价格指数三线城市同比302520151050-5-102015-052018-012020-092014-052014-092015-012015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052021-012021-052021-092022-012022-052022-092014-01图6各类型城市住宅价格指数环比涨幅201401-202211单位资料来源Wind资讯远东资信整理二土地成交价款今年111月全国土地成交价款为759100亿元同比下降4772其中11月份土地成交价款为153023亿元较上年同期的310901亿元下降5078见图7自从2021年6月以来月度土地成交价款同比明显下降反映出房地产行业已经放缓了新项目的投资步伐未来新增入市的商品房预计也会随之减少结合当前商品房销量下滑的情况看房地产行业可能步入需求供给同时缩减的新常态土地成交价款当月值土地成交价款当月值同比右400010035008030006040250020200001500-201000-40500-600-802016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022015-02图7全国土地成交价款2015-2022单位亿元注1月和2月合并为一个月份计算资料来源Wind资讯远东资信整理519请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日三房地产贷款1LPR报价维持不变11月21日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为365与上月持平5年期以上LPR为430与上月持平2首套房贷利率继续下降根据贝壳研究院监测数据11月份103个重点城市主流首套房贷利率为409较上月下降3个基点二套房贷利率为491与上月基本持平11月份房贷平均放款周期为26天与上月基本持平二行业政策动态11月份房地产行业金融政策出现重大转变继推出信贷支持第一支箭债券融资支持第二支箭后股权融资第三支箭也对房地产企业放开房企可以通过股票市场募资降低负债比率这项政策落地将有效降低房企财务风险地方层面不断出台新的购房支持政策包括放松限购提供购房补贴放宽房贷申请条件等等预计未来各地商品房限购政策会逐步取消一中央政策动态1央行行长易纲强调房地产稳定对实体经济的重要性11月2日央行行长易纲在香港金融管理局国际金融领袖投资峰会表示房地产行业关联很多上下游行业人民银行积极支持房地产行业健康发展降低了个人住房贷款利率和首付比例鼓励银行通过保交楼专项借款支持已售住房建设交付支持刚性和改善性住房需求11月21日央行行长易纲在2022金融街论坛年会表示房地产业关联很多上下游行业其良性循环对经济健康发展具有重要意义2交易商协会继续推进并扩大第二支箭11月8日中国银行间市场交易商协会官网发布消息1交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资2第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委托专业机构按照市场化法治化原则通过担保增信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资3预计可支持约2500亿元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容3央行与银保监会联合发布金融16条619请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日11月11日央行与银保监会联合发布金融16条内容概括如下1坚持对国有民营等各类房地产企业一视同仁满足房地产项目合理融资要求保持建筑企业融资连续稳定2支持各地因城施策实施差别化住房信贷政策合理确定当地个人贷款首付比例和贷款利率下限3支持开发贷信托贷合理展期未来半年内到期的可以允许超出原规定多展期1年可不调整贷款分类4支持优质房地产企业发行债券融资推动各方提供支持5保持信托等资管产品融资稳定鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求6积极做好保交楼金融服务支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款鼓励金融机构提供配套融资支持7做好房地产项目并购金融支持鼓励银行优质房企资管公司提供支持8已进入司法重整的项目探索市场化支持方式9鼓励消费者依法自主协商延期还本付息并保护个人征信权益10延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排阶段性优化房地产项目并购融资政策11优化住房租赁信贷服务拓宽住房租赁市场多元化融资渠道4银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企11月12日人民银行总行引导银行间市场交易商协会出台专项政策将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企并组织中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持地方优质民营房企即发债主体须满足资产充足信用良好具有较强市场影响力等以上条件具体增信模式由中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持包括以下三种模式第一种由地方担保增信机构或地方国企提供反担保后中债信用增进公司为拟发债民营房企提供担保增信第二种拟发债民营房企提供房产土地股权等充足抵质押物后中债信用增进公司为其提供担保增信第三种由中债信用增进公司会同相关金融机构为拟发债民营房企创设信用风险缓释凭证5允许商业银行出具保函置换预售监管资金11月14日银保监会住建部央行联合发布关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知1保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的302评级低或资产规模小的银行不得开展业务不得给有关联的房地产企业出具保函商业银行要通过保证金房地产企业反担保以及其他增信措施防范保函业务风险3明确商业银行要参照开发贷款授信标准充分评估房地产企业信用风险财务状况声誉风险项目销售前景和剩余货值等与经营稳健财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务6证监会研究制定关于深化公司债券注册制改革的指导意见征求意见稿11月18日证监会研究制定了关于深化公司债券注册制改革的指导意见征求意见稿其中提到支持房地产企业合理债券融资需求提升民营企业债券融资的可得性和便利性7全国性商业银行信贷工作座谈会提出多项房地产融资支持政策719请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日11月21日人民银行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作针对房地产提到1要全面落实房地产长效机制因城施策实施好差别化住房信贷政策支持刚性和改善性住房需求2保持房地产融资平稳有序稳定房地产企业开发贷款建筑企业贷款投放支持个人住房贷款合理需求支持开发贷款信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期3用好民营企业债券融资支持工具第二支箭支持民营房企发债融资4完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障监管政策支持等推动保交楼工作加快落实维护住房消费者合法权益促进房地产市场平稳健康发展人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划为其提供零息资金以鼓励其支持保交楼工作8房地产融资第三支箭落地11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问推出房地产融资第三支箭1恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许符合条件的房地产企业实施重组上市允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产发行股份购买资产时可以募集配套资金募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价补充流动资金偿还债务等不能用于拿地拍地开发新楼盘等2允许上市房企非公开方式再融资允许其他涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业3调整完善房地产企业境外市场上市政策与境内A股政策保持一致恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资4推动保障性租赁住房REITs常态化发行努力打造REITs市场的保租房板块鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产5开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金引入机构资金投资存量住宅地产商业地产基础设施促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式二地方政策动态1放宽购房资格限制11月4日杭州临平区本市工作且有城镇社保的非本市户籍家庭可在星桥崇贤东湖运河塘栖等镇街购买住房符合条件的本市户籍家庭在上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变11月9日成都市1引进的高层次人才经过认定后其购房可不受户籍社保缴纳时间的限制具备相应住房限购区域购房资格符合要求的购买商品住房时视为无房居民家庭参与商品住房申购2龙头企业等重点企业副总级及以上高级管理人才认定后其购房可不受户籍社保缴纳时间和住房限购区域的限制3符合819请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日成都市人才安居资格认定办法条件的AB类人才可不受户籍社保缴纳时间和住房限购区域的限制购房购买商品住房时可提前预留意向购买项目房源11月17日成都市1天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区统一为一个住房限购区域具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内购买住房该区域购房套数户籍社保年限等住房限购要求保持不变2在成都东部新区青白江区新津区简阳市都江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县大邑县蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭可在该区域内购买一套住房用于自住11月19日西安市1迁入本市在限购区无房家庭落户或持有本市居住证缴纳6个月社保可购1套二手房2各类人才住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料3二孩及以上家庭限购套数的基础上可新购1套住房购第三套房列为普通家庭类别4临潼区西咸新区沣东新城上林街道沣西新城高桥街道马王街道高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围2购房补贴优惠11月1日衢州市1开展团购活动补贴市区团购新建商品住宅给予团购补贴标准为2万元套2户籍在柯城区乡镇或衢江区乡镇的人群购买市区90平新房补贴400元平方米90-144平补贴300元平方米单套补贴最高均不超过4万元3大专及以上学历购买市区144平方米以下新房按套给予住宅产权面积对应购房款15的大学生安居购房补贴单套补贴最高不超过3万元11月1日义乌市1购买首套商品住房补贴契税1002允许人才购房补助款用于人才申购房产的首付3鼓励房企开展团购优惠活动最高价格下浮5以内4使用货币化凭证购买再给予一定的让利11月1日孝感市1新购新建商品房补贴契税100144m2给予200元m2补贴最高2万元2新引进人才最高补贴10万元3多孩家庭多补贴1万元4团购备案价下限再下浮311月4日杭州临平区购买新房补贴契税50800-2000平米补贴契税302000平以上补贴契税5011月11日烟台市自2022年11月1日起至2023年6月30日前在烟台市购买新建商品住宅和二手住宅补贴契税5011月12日荆门市对父母至少一方拥有户籍在东宝区荆门高新区掇刀区漳河新区购房的多孩家庭发放购房补贴二孩家庭2万元三孩家庭4万元919请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日11月15日南昌市湾里区1湾里管理局辖区内购买新建商品住宅首次购买按300元m2给予补贴改善购买按200元m2给予补贴290-200m2前300套新建商品住宅每套发放20000元消费券90以下前200套新建商品住宅每套发放10000元消费券11月15日遵义市凡5个及5个以上有购房需求的市民一起购房均属团购活动期间按团购价购房享受市场价折扣5-20优惠价格11月22日张掖市甘州区市区财政统筹安排资金4500万元向2022年6月1日至2022年12月31日在甘州区城市规划区内购买新建商品住宅的购房者发放购房补贴一次性补助15万元家电购房消费券共补助3000套11月23日邓州市符合条件的人才3个月社保新市民购首套房享缴契50补贴鼓励开发企业优惠5000-10000元11月28日银川市开展为期半个月的购房促销活动40余家房地产开发企业100余个楼盘推出了特价房优惠车位分期贷款补贴等措施11月30日重庆市荣昌区1购买商品住房优惠政策延长至2023年2月28日2出售房屋并重新购买商品住房及二手住房退还个人所得税3购商服用房及车位车库契税优惠最高优惠100契税11月25日南京市六合区1购买新建商品住房且面积小于144m2按购房金额的1给予购房补贴2推行房票安置国有土地给予房票面值使用部分8的购房奖励集体土地给予房票面值使用部分12的购房奖励3购房业主户籍在省外的由区教育局统筹安排购买新建商品住房取得不动产权证书的无需迁入户口可申请到房产所在施教区初始年级入园入学4引导商业银行提供南京市优惠利率贷款和优质金融服务11月23日庆阳市宁县1购买家庭唯一住房90平减按1的税率征收契税90平减按15的税率征收契税二套房屋90平减按1的税率征收契税90平减按2的税率征收契税2支持企业发放1万元一次性购房代金券3放宽住房贷款条件11月1日广西1灵活就业人员或配偶购买首套或二套房可使用一次公积金贷款2现售商品房合同备案后即可申请住房公积金贷款11月1日孝感市1一套已结清执行首套房贷政策认贷不认房首套最低首付20二套302取消公积金贷款户籍地限制下调公积金贷款利率至26和31首套贷款额度60万元其他50万元首套公积金首付20二套3011月1日鄂尔多斯市私企职工申请住房公积金贷款取消需要提供的近6个月工资流水近6个月社保缴费明细缴存基数超过个税起征点的纳税凭证3项证明材料1019请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日11月3日鄂尔多斯市公积金最高贷款额度双人提至80万元单人提至50万元三孩额度上浮1011月3日抚州市1公积金最高贷款额度由60万元户提高至70万元户2公积金首套首付最低20二套最低303异地个人住房公积金贷款范围扩大至全国4公积金组合贷也可适用于再交易房尾房5取消个人住房公积金贷款结清后第二套房准贷时限的限制6异地住房公积金数存人购首套房并已结清商贷的可办理商转公贷款11月8日涿州市1首套商贷首付最低20二套最低302生育二孩及以上的居民家庭购买二套房可享受首套政策11月9日宜宾市1房票购房公积金最高贷款额度单缴存职工50万元双缴存职工70万元二孩家庭单缴存职工55万元双缴存职工75万元三孩家庭单缴存职工60万元双缴存职工80万元2申请公积金贷款时间由12个月缩短为6个月11月10日杭州市在杭州市无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为30为改善居住条件贷款购买第二套住房的家庭最低首付比例为40首套房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点11月12日荆门市多孩家庭购买首套或改善型住房时住房公积金购房贷款额度最高可达到规定限额的12倍11月18日钦州市1首次购房商贷首付比例降至20首套商贷未结清首付不低于30一套已结清执行首套贷款政策2公积金贷款额度上限双人40万元单人33万元11月21日淮安市住房公积金缴存人在本市行政区域内购买自住住房并已办理商业性个人住房贷款且尚未结清在购房地所在行政区域内拥有不超过二套住房符合我市住房公积金贷款条件的可申请商转公贷款11月21日成都市攀枝花市成攀住房公积金缴存职工在两市区域内异地购房可向缴存地中心申请住房公积金贷款其房屋套数认定标准房屋抵押担保方式等执行缴存地住房公积金中心贷款管理政策房屋抵押登记在房屋所在地不动产登记机构办理最高贷款额度不超过房屋所在地限额标准11月21日商丘市1购买首套商品住房或建造翻建大修首套自住住房贷款额度不大于房屋总价款的802购买第二套自住住房或二手住房贷款额度不大于房屋总价款的7011月22日赤峰市1公积金首付款比例调整首套房首付款比例20二套房首付款比例30异地缴存住房公积金的职工在赤峰市购房申请公积金贷款的可以享受本地同等待遇2多孩家庭购买第二套商品住宅的按首套商品住宅政策执行11月23日邓州市公积金贷款额度上限双人60万元单人50万元1119请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日11月23日庆阳市宁县1首次购房商贷首付比例降至20首套商贷未结清首付不低于30一套已结清执行首套贷款政策2公积金贷款额度上限双人60万元单人50万元4放宽住房公积金提取条件11月1日广西同一自然年度内发生购买建造翻建大修自住住房偿还购建自住住房贷款本息租房既有住宅加装电梯等住房消费情形可分别申请提取住房公积金11月3日鄂尔多斯市1取消商住房公寓重大伤病等提取条件限制2三孩家庭租房提取额度由22500元提高到30000元11月9日宜宾市1房票购房备案之日起12个月内可申请办理购房提取住房公积金2提取住房公积金时间由12个月缩短为6个月11月21日成都市攀枝花市成攀住房公积金缴存职工异地购房申请提取住房公积金无需提供职工本人或配偶户籍所在地或工作所在地证明三重点公司动态1百强房企单月操盘销售金额下降根据克而瑞统计11月份行业百强房企实现销售操盘金额55898亿元环比下降03同比下降255从累计业绩来看百强房企111月的整体销售操盘金额同比大幅降低426近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好但企业销售端受制于市场整体需求和购买力表现仍相对低迷预计百强房企全年业绩的同比降幅将达40以上2滨江集团为子公司融资提供担保11月3日杭州滨江房产集团股份有限公司发布关于为控股子公司提供担保的公告滨江集团控股子公司北沙盛和拟向平安银行和兴业银行组成的银团申请13亿元的贷款滨江集团为北沙盛和本次融资提供连带责任保证担保保证范围为主债权到期余额的34最高本金限额为442亿元11月9日滨江集团发布关于为项目公司提供担保的公告滨江集团参股公司杭州滨昕向兴业银行申请15亿元的融资滨江集团为杭州滨昕本次融资提供连带责任保证担保保证范围为主债权到期余额的40最高本金限额为6亿元截至11月9日滨江集团及控股子公司对外担保总余额为23302亿元均为对控股子公司及参股公司的担保对外担保总余额占最近一期经审计净资产的11323其中对合并报表外的参股公司提供的担保总余额为3384亿元占最近一期经审计净资产的16441219请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日3荣盛发展为子公司提供担保11月11日晚间荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称荣盛发展全资子公司唐山盛玉向沧州银行新增贷款194亿元由荣盛发展提供连带责任保证担保上述保证担保总额不超过244亿元担保期限不超过60个月同时荣盛发展全资子公司霸州荣海以自有资产为上述融资提供抵押担保11月18日荣盛房地产发展股份有限公司发布公告共为全资子公司提供不超过46亿元担保期限不超48个月其中为廊坊荣盛35000万元合作业务提供连带责任保证担保保证担保总额不超过40000万元另外为香河荣信5378万元合作业务提供连带责任保证担保保证担保总额不超过6000万元截至11月18日荣盛发展实际担保总额为44060亿元占最近一期经审计净资产的11059其中荣盛发展及其控股子公司对合并报表外单位提供的实际担保余额6310亿元占最近一期经审计净资产的15844宋都股份为子公司107亿元借款提供担保11月8日宋都基业投资股份有限公司发布对外担保的进展公告宋都股份全资子公司宋都供应链与招商银行签订借款协议宋都股份全资子公司杭州宋都以存单质押形式就前述借款提供担保担保的主债权本金金额为107亿元截至本公告日宋都股份及控股子公司对外担保余额为11626亿元占最近一期经审计净资产的269255香江控股子公司为母公司25亿元贷款提供担保11月23日深圳香江控股股份有限公司发布关于子公司为母公司提供贷款担保的公告香江控股向广州农村商业银行申请25亿元贷款借款期限24个月抵押物为郑东置业持有的位于郑州市郑东新区的物业香江控股全资子公司武汉金海马郑东置业香江商业为其提供连带责任保证担保截止公告日香江控股及子公司累计对外担保余额为人民币33486769万元其中为对控股子公司或全资子公司的担保余额为32770474万元占2021年经审计净资产的比例为44986合景泰富371亿元出售成都项目公司股权11月16日合景泰富集团控股有限公司发布公告称出售成都项目公司股权予香港置地合景泰富拟向香港置地出售置泰有限公司2857股权及成都市宏誉房地产开发有限公司30股权置泰有限公司和成都市宏誉房地产开发有限公司是成都项目的运营主体该部分股权售价为371亿元估计合景泰富通过出售将取得税后利润约1400万元7龙湖集团由中债信增全额担保的20亿中票成功发行利率3创新低1319请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日11月29日龙湖集团20亿元中期票据完成簿记该笔债券由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保期限为三年票面利率仅30利率创中债信增担保民营房企债券的新低8中国银行与十家房企签署合作协议提供意向性授信金额超6000亿11月25日中国银行宣布已与万科集团碧桂园龙湖集团中海发展华润置地招商蛇口金地集团绿城中国滨江集团美的置业等十家房企签署战略合作协议提供意向性授信金额合计超6000亿元中国银行将与这些房企在房地产开发贷款并购贷款债券承销与投资个人住房贷款保函等重点业务领域深化全方位合作共同维护房地产市场平稳健康发展四房地产行业债券市场运行动态一债券发行与到期根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据11月份房地产行业共发行债券37499亿元偿还债券72189亿元房地产行业通过债券市场净融资额为-34690亿元见图8尽管近期房地产债券融资支持政策力度很大但是债券净融资额仍为负主要原因或是房地产行业出险企业数量较多且新建商品房需求下滑背景下房企融资需求也在减少月发行量月偿还量净融资额2000150010005000-500-10002015-092018-052021-052015-052016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-092022-012022-052022-092015-01图8房地产行业债券含境内债券和中资离岸债发行与到期规模201501-202211单位亿元资料来源Wind资讯远东资信整理分发行主体评级看剔除资产支持证券后11月份境内债券市场房地产行业发行人中AAA级发行人委托评级下同主体发行额占比为8588AA级主体占比为690AA级主体占比为723AA-及以下级别主1419请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日体无评级主体占比为0见图9自2020年9月以来房地产行业AAA级与AA级主体债券发行额占比趋势性上升相对信用资质弱的AA-及以下主体或无评级主体新发行债券则明显减少新券信用水平有所提升AAAAAAAAA-及以下无评级10090807060504030201002016-012019-052022-052022-092015-052015-092016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012015-01图9房地产行业不同级别主体境内市场发行人发行债券不含ABS金额的占比201501-202211资料来源Wind资讯远东资信整理二违约展期债券根据Wind统计口径11月份境内债券市场运行期间房地产行业新增1只债券违约16只债券展期见表1有多家房地产公司在境内债券市场出现债券展期但暂未发生实质性违约11月份无首次实质性违约主体表111月份房地产行业违约展期债券违约展期逾期本金逾期利息序号债券简称发行人违约展期类型债券类型日期亿元万元红星美凯龙控股集团有限117红星0220221107展期9120一般公司债公司红星美凯龙控股集团有限220红星0520221128展期188917200一般公司债公司319恒大01恒大地产集团有限公司20221107展期00094050一般公司债419恒大02恒大地产集团有限公司20221107展期482834000一般公司债520恒大02恒大地产集团有限公司20221128展期390023600一般公司债619世茂03上海世茂建设有限公司20221111展期9003870一般公司债719世茂04上海世茂建设有限公司20221111展期10004800一般公司债820鑫苑01鑫苑中国置业有限公司20221114展期9007515一般公司债金科地产集团股份有限公一般中期票920金科地产MTN00120221115展期00司据1519请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日违约展期逾期本金逾期利息序号债券简称发行人违约展期类型债券类型日期亿元万元深圳市前海平裕商业保理证监会主管10申联优20221118展期5000有限公司ABS深圳市前海平裕商业保理证监会主管11申联次20221118展期0010有限公司ABS1220融侨02融侨集团股份有限公司20221118展期03808一般公司债正荣地产控股股份有限公证监会主管13正荣03优20221120展期9001427司ABS1420花样02花样年集团中国有限公司20221125展期150311573一般公司债北京鸿坤伟业房地产开发未按时兑付回1519鸿坤01202211223182578一般公司债有限公司售款和利息证监会主管1620奥创2A奥园集团有限公司20221122展期7301691ABS证监会主管1720奥创2B奥园集团有限公司20221122展期0860ABS资料来源Wind资讯远东资信整理17红星0220红星05本金兑付时间推迟1年19恒大0119恒大0220恒大02利息支付时间再推迟6个月19世茂03债券当期利息2021年11月11日至2022年11月10日期间的兑付安排调整为于2023年5月11日和2023年11月13日各支付5020鑫苑01利息支付时间推迟6个月20金科地产MTN0012023年1月30日兑付05亿元本金及对应利息2023年3月30日兑付05亿元本金及对应利息2023年4月30日兑付05亿元本金及对应利息2023年7月30日兑付7亿元本金及对应利息20融侨02应付利息的70延期1年支付正荣03优本金改为分期兑付展期期间利息按季支付20花样02发行人延期兑付20花样02本金利息三信用级别调整根据Wind统计的境内债券市场上发行人委托国内评级机构的评级情况11月份无主体和债券的信用级别调整情况1主体级别调高的企业无1619请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2022年12月19日2主体级别调低的企业无3债项级别调高的债券无4债项级别调低的债券无四行业信用利差根据兴业研究计算的债券信用利差中位数数据11月末房地产行业债券信用利差为8905BP较上月末上升2384BP分债项级别看见图10与上月末相比11月末房地产行业AAA级债券的信用利差上升2612BPAA级债券的信用利差上升3131BPAA级债券的信用利差上升3930BP自11月底房地产企业股权融资支持第三支箭落地后已有多家上市房企筹划增发股票融资展望未来各行业债券信用利差整体有上行动力股权融资将帮助房企降低负债率提升信用状况缓解房地产债券信用利差上行部分压力信用利差中位数产业债房地产AAA信用利差中位数产业债房地产AA信用利差中位数产业债房地产AA4003503002502001501005002019-112020-012019-032019-052019-072019-092020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112019-01图10兴业房地产行业债券信用利差201901-202211单位BP资料来源Wind资讯远东资信整理五总结与展望11月28日房地产企业金融监管政策迎来重大转折证监会宣布恢复房地产企业股票市场融资长达12年的限制措施取消尽管10月20日证监会就已经表示允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市1719请务必阅读正文后的免责声明