研究报告全文：房地产行业研房地产确保房地产平稳发展住房改善重要性重新提升究2022年12月19日行业点评报告投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图事件中央经济工作会议于12月15-16日在北京召开房地产沪深300中央经济工作会议涉房表述有两块1要确保房地产市场平稳发展扎实做好24行保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购业12点0有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法评-12犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等报-24住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位告-362021-122022-042022-08推动房地产业向新发展模式平稳过渡2要把恢复和扩大消费摆在优先位置增强消费能力改善消费条件创新消费场景多渠道增加城乡居民收入支持数据来源聚源住房改善新能源汽车养老服务等消费相关研究报告整体表述强调防范化解重大经济金融风险本次会议在之前保交楼稳民生的基础上新增保稳定对房地产的表中央经济工作会议定调高能级城述整体放在有效防范化解重大经济金融风险表述下供给侧化解风险保障市政策持续宽松行业周报交楼顺位放在优先位置需求端从表述来看与此前差异不大支持刚性和改善性-20221218住房需求解决好新市民青年人等住房问题而房住不炒则放在最后整体色行业景气度进一步下滑投资下行彩相对淡化开压力持续显现行业点评报告源-20221218住房改善重要性重新提升证地产融资三箭齐发优质房企持续我们测算2019-2021全国商品住宅销售套数分别为150115491565万套同券受益行业深度报告-20221216期新增城镇家庭户为683685434万户二者之间的差异很大程度上可以视作证券改善型需求的体现则估算的改善性需求广义口径包括二套学区异地置研业养老康旅等占比分别为455068意味着过往三年改善需求逐渐究报占据商品住宅销售主力目前来看本轮政策对首套刚需的支持力度较大本次中告央经济工作会议明确表示支持住房改善预计后续更多针对改善的需求端政策可期历史上政府曾使用过认房认贷放松二套首付比例多子女家庭购房优惠等政策鼓励改善需求投资建议自三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑后本次中央经济工作会议继续为后续宽松的房地产政策定调当前对于地产政策底已经相对明确销售基本面仍在触底但我们预计未来需求端的政策也将持续宽松在供需两端政策持续宽松预期下未来行业胜者为王逻辑将持续演进持续看好那些融资有优势投资强度高布局区域优机制市场化的房企受益标的1保利发展招商蛇口华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大调控政策超预期变化行业波动加剧2请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明13行业点评报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明23行业点评报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明33