事件：12月15日，统计局发布11月数据。11月，商品房销售面积同比-33%、销售金额同比-32%、新开工面积同比-51%、竣工面积同比-20%、开发投资同比-20%、房企到位资金同比-35%。
　　同日，刘鹤副总理表示，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”
　　点评：
　　明确定调“房地产是国民经济的支柱产业”。同时在表示“明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心”时，提及且只提及房地产。不仅对地产政策乐观，对中长期地产基本面也不必过于悲观。
　　而当前地产基本面仍下行，销售投资同比降幅连续扩大。11月商品房销售面积同比-33.3%（10月-23.2%、9月-16.2%），销售金额同比-32.2%（10月-23.7%、9月-14.2%）。11月开发投资同比-19.9%，新开工面积同比-50.8%，均为今年来单月最大降幅，竣工面积11月同比-20.2%（10月-9.4%），降幅也明显扩大。
　　这种情况下，地产政策预期进一步增强。“针对当前出险的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。
　　目前，供给端三支箭落地且持续推进，但需求端政策仍需加大力度。本轮下行幅度和时间远超以往周期，需求端政策力度却不及以往周期。2014年周期按揭利率下限降至基准利率的0.7倍；除一线和三亚全部放开限购；非限购城市首套、二套首付比例最低20%、30%。当前需求端政策放松有空间、且必要。
　　基本面短期有压力，但中长期销售金额不悲观。我们研究1）几乎所有海外经济体，经济增长中枢下行后，一定程度依靠地产创造信用。2）居民在给居民加杠杆，且占比较高。本次刘鹤副总理也提及“中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。
　　投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，而当前基本面持续下行，需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等;2）预期明年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：需求端政策不及预期，基本面恢复不及预期

研究报告全文：行业研证券研究报告究industryId房地产title房地产是支柱产业持续坚定看好地产股investSuggestion中性维持investScreateTime1uggesti2022年12月16日onChanrelatedReportge行相关报告投资要点业房地产行业2023年度策略事件summary点风簸依旧行远者胜2022-11-12月15日统计局发布11月数据11月商品房销售面积同比-33销售20金额同比-32新开工面积同比-51竣工面积同比-20开发投资同比-20房地产行业2022年中期策评房企到位资金同比-35略黎明渐进吹沙见金2022-报7-1同日刘鹤副总理表示房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下告行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展emailAuthor分析师阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑靳璐瑜点评jinluyuxyzqcomcn明确定调房地产是国民经济的支柱产业同时在表示明年中国经济实现S0190520080003整体性好转我们极有信心时提及且只提及房地产不仅对地产政策乐观对中长期地产基本面也不必过于悲观联系人王沁雯而当前地产基本面仍下行销售投资同比降幅连续扩大11月商品房销售面wangqinwenxyzqcomcn积同比-33310月-2329月-162销售金额同比-32210月-2379月-14211月开发投资同比-199新开工面积同比-508均为今年洪波来单月最大降幅竣工面积11月同比-20210月-94降幅也明显扩大hongboxyzqcomcn宋词这种情况下地产政策预期进一步增强针对当前出险的下行风险我们已songcixyzqcomcn出台一些政策正在考虑新的举措改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖目前供给端三支箭落地且持续推进但需求端政策仍需加大力度本轮下行幅度和时间远超以往周期需求端政策力度却不及以往周期2014年周期按揭利率下限降至基准利率的07倍除一线和三亚全部放开限购非限购城市首套二套首付比例最低2030当前需求端政策放松有空间且必要基本面短期有压力但中长期销售金额不悲观我们研究1几乎所有海外经济体经济增长中枢下行后一定程度依靠地产创造信用2居民在给居民加杠杆且占比较高本次刘鹤副总理也提及中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑投资建议房地产是国民经济的支柱产业而当前基本面持续下行需要更大力度政策变化持续坚定看好地产股可重点关注1有修复空间的标的新城控股金地集团万科A华侨城A首开股份等2预期明年销售表现较好的强信用企业招商蛇口华发股份保利发展滨江集团以及招商积余南山控股等等风险提示q需求端政策不及预期基本面恢复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业点评报告分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以上证综指或深定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级圳成指为基准香港市场以恒生指数推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数为基准美国市场以标普500或纳斯达行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-