本周核心观点
　　政策面：本周中央经济工作会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，杭州、兰州等二线城市发布需求端限购政策。中央：12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，提出促进居住消费健康发展，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。12月16日，中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性系统性金融风险。各地：1）杭州部分区域实施“认房不认贷”政策；2）广州市政府常务会议提出二孩以上家庭购买首套房，贷款额度可适当提高；3）兰州市发布组合政策，取消限售政策，购房拿证即可交易；4）山东省莱州市发布购房补贴及契税补贴政策；5）山西省拟从适度增加供地、探索政府主导盘活闲置商品房用于补充保障性租赁住房、适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点四个方面促进房地产市场健康发展；6）浙江省绍兴市镜湖新区调整住房交付政策，同意满足条件的房屋可毛坯出售。
　　基本面：本周二手房市场环比成交量维持正增长，同比增速持续降低，新房市场环比本周由负转正，同比跌幅扩大。本周30大中城市商品房成交面积307万平，环比+5.8%，环比较上周上升7.54pct；同比-17.3%，跌幅同比较上周扩大8pct。新房市场分线城市来看，本周一、三线城市数据环比上升，二线城市环比下跌，一、二线城市同比下跌，三线城市环比上升。18城二手房成交面积129万平，环比+1.0%，环比增速较上周上升16.2pct，同比+5.3%，同比增速较上周下降2.2pct。二手房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市环比均为正增长，二线城市同比增速下降。
　　板块行情：SW房地产下跌2.48%，房地产跑输大盘1.38pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌2.45%，跑赢大盘0.19pct，表现强于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名4。恒生物业服务及管理下跌8.63%，恒生物业服务及管理跑输大盘6.36pct，表现弱于大市。
　　本周观点：12月15日国家统计局公布房地产销售和投资1-11月数据，2022年1-11月全国房地产开发投资额同比增速-9.8%，较1-10月降1个百分点，全国商品房销售面积同比-23.3%，较1-10月降1个百分点，房地产开发企业到位资金同比-25.7%，较1-10月降1个百分点。11月房地产供给端政策三箭齐发，但从开发商到位资金情况来看，企业整体资金面出现好转仍需时间，此外政策利好前期分化，少部分未出险企业受益，行业总量资金面改善有限。12月初疫情管理优化但各城市阳性病例增多，我们认为这可会能影响短期居民出行，进而影响房地产案场销售。根据数据帝chenqin通过百度搜索指数推演，全国疫情感染峰值预计从12月10日持续到1月20日。考虑到1月22日起为春节，我们判断销售受短期疫情干扰和春节假期影响，年底出现企稳好转的可能性较小，房地产销售同比增速和销售增速在2022年12月、2023年1月可能会继续探底。12月16日中央经济工作会议明确提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。我们认为，政策发力化解行业风险仍然是重中之重，地产政策将持续放松的态势将保持至度过2023Q1风险时期，头部房企能够获得更多的落地政策支持，其中混合所有制和民企获得边际支持力度会更强，重点推荐：保利发展、万科A、金地集团、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团；竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。二手房市场持续修复，重点推荐：贝壳-W。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期、融资实质进展不及预期。

研究报告全文：证券研究报告中央定调平稳发展重点城市放松延续房地产及物管行业周报2022年W502022129-20221216行业评级看好2022年12月18日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面本周中央经济工作会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡杭州兰州等二线城市发布需求端限购政策中央12月14日国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年提出促进居住消费健康发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位12月16日中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求要防范化解金融风险压实各方责任防止形成区域性系统性金融风险各地1杭州部分区域实施认房不认贷政策2广州市政府常务会议提出二孩以上家庭购买首套房贷款额度可适当提高3兰州市发布组合政策取消限售政策购房拿证即可交易4山东省莱州市发布购房补贴及契税补贴政策5山西省拟从适度增加供地探索政府主导盘活闲置商品房用于补充保障性租赁住房适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点四个方面促进房地产市场健康发展6浙江省绍兴市镜湖新区调整住房交付政策同意满足条件的房屋可毛坯出售基本面本周二手房市场环比成交量维持正增长同比增速持续降低新房市场环比本周由负转正同比跌幅扩大本周30大中城市商品房成交面积307万平环比58环比较上周上升754pct同比-173跌幅同比较上周扩大8pct新房市场分线城市来看95本周一三线城市数据环比上升二线城市环比下跌一二线城市同比下跌三线城市环比上升18城二手房成交面积129万平环比10环比增速较上周上升162pct同比53同比增速较上周下降22pct二手房市场分线城市来看本周一二三线城市环比均为正增长二线城市同比增速下降添加标题板块行情SW房地产下跌248房地产跑输大盘138pct表现弱于大市恒生地产建筑业下跌245跑赢大盘019pct表现强于大市恒生地产建筑业本周收益率排名4恒生物业服务及管理下跌863恒生物业服务及管理跑输大盘636pct表现弱于大市本周观点12月15日国家统计局公布房地产销售和投资1-11月数据2022年1-11月全国房地产开发投资额同比增速-98较1-10月降1个百分点全国商品房销售面积同比-233较1-10月降1个百分点房地产开发企业到位资金同比-257较1-10月降1个百分点11月房地产供给端政策三箭齐发但从开发商到位资金情况来看企业整体资金面出现好转仍需时间此外政策利好前期分化少部分未出险企业受益行业总量资金面改善有限12月初疫情管理优化但各城市阳性病例增多我们认为这可会能影响短期居民出行进而影响房地产案场销售根据数据帝chenqin通过百度搜索指数推演全国疫情感染峰值预计从12月10日持续到1月20日考虑到1月22日起为春节我们判断销售受短期疫情干扰和春节假期影响年底出现企稳好转的可能性较小房地产销售同比增速和销售增速在2022年12月2023年1月可能会继续探底12月16日中央经济工作会议明确提出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况我们认为政策发力化解行业风险仍然是重中之重地产政策将持续放松的态势将保持至度过2023Q1风险时期头部房企能够获得更多的落地政策支持其中混合所有制和民企获得边际支持力度会更强重点推荐保利发展万科A金地集团龙湖集团碧桂园旭辉控股集团竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复重点推荐中海物业保利物业二手房市场持续修复重点推荐贝壳-W风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周20221210-20221216沪深300下跌110SW房地产下跌248房地产跑输大盘138pct表现弱于大市从SW一级各板块表现来看本周休闲服务板块领涨房地产本周收益率排名第22表现位于中下水平本周恒生指数下跌226恒生地产建筑业下跌245跑输大盘019pct表现强于大市从恒生综指各板块表现来看本周电讯业领涨恒生地产建筑业本周收益率排名4图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅4432010-4-245-1-2-3-8-248恒恒恒恒数恒恒恒数数-恒数数----4-数生生生生生生生生-非-5综必综综地综综医综资综电需产必综材疗讯休食农医商交电纺银综轻计传公汽家钢非建机通房国建化电有合合业合合合料合合合闲品林药业通子织行合工算媒用车用铁银筑械信地防筑工气色讯性建需保科行行行行性行业行行行服饮牧生贸运服制机事电金材设产军装设金业业消业业筑业业健业技业-务料渔物易输装造业器融料备工饰备属费-业消业业业指指工指费指原指指图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM301225102081561042500142016442016742016142017442017742017142018442018742018142019442019742019142020442020742020142021442021742021142022442022742022104201710420211042016104201810420191042020104202244201674201614201744201774201714201844201874201814201944201974201914202044202074202014202144202174202114202244202274202214201651042016104201710420181042019104202010420211042022资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周20221210-20221216房地产重点跟踪标的中A股标的中有6家公司上升其中表现前5的公司为中交地产1059陆家嘴999南山控股207荣安地产125和保利发展044H股标的中有26家公司上升其中表现前5的公司为融信中国4512禹洲集团4103正荣地产2468中骏集团控股2444和合景泰富1980图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅-15-10-5051015-1001020304050中交地产融信中国陆家嘴禹洲集团南山控股正荣地产荣安地产中骏集团控股保利发展合景泰富集团华发股份弘阳地产绿地控股中梁控股万科A龙光集团招商蛇口华润置地新城控股美的置业世茂股份宝龙地产荣盛发展中国海外发展中南建设越秀地产阳光城建发国际集团我爱我家中国海外宏洋集团金科股份远洋集团华侨城A时代中国控股金地集团富力地产天健集团龙湖集团光大嘉宝金地商置金融街雅居乐集团华夏幸福绿城中国蓝光发展碧桂园滨江集团中国金茂首开股份德信中国大悦城旭辉控股集团6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨幅每股收益元每股PE倍代码公司简称亿元元元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A22901976204641942092252431055980909841600048SH保利发展1969156316455229235251276718699655596001979SZ招商蛇口11311334146210116122138155126012001063943600383SH金地集团53512971184-9208212226240569559524493000069SZ华侨城A490704598-150470400520541265150711521113601155SH新城控股53729132382-18559431448471426553532506000402SZ金融街181566605705505706106711001053988897002244SZ滨江集团31846610231200971201411641055854728623000961SZ中南建设96414252-39-089000000000-285000031SZ大悦城2013734682500301201501615600377431412909000656SZ金科股份121448226-50061075066069370303341328600325SH华发股份221602104373134163176192778640592543000090SZ天健集团1155876155096122142163640506434378600376SH首开股份16256662911019022042066添加标题336429081493953均值17801107896793市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨幅每股收益元每股PE倍代码公司简称亿港元港元港元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E中国海外宏洋0081HK集团133396375-51481351431692062252121800123HK越秀地产300687970411161321481716785965324590688HK中国海外发展240218462195193673643824144844884664300817HK中国金茂268241201-170370420490554413873352950884HK旭辉控股集团157469164-650920570570611442332352180960HK龙湖集团185336702950-204054194645265905705154551109HK华润置地25313280355084544675155786336155584971238HK宝龙地产89408214-481450000000001201908HK建发国际集团34116442080272542843784746635944463551918HK融创中国2501178458-61-8270000000002007HK碧桂园791692306-561220590580622034194294013377HK远洋集团90182118-350360000000002673900HK绿城中国36412561438141312072552918895624574003990HK美的置业169121212483304216211206333469479490均值4394824343907资料来源Wind浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年提出促进居住消费健康发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实12月14日国务院施房地产市场平稳健康发展长效机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期完善住房保障基础性制度和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步中央使租购住房在享受公共服务上具有同等权利健全住房公积金制度会议强调有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为支持刚性和改善性住房需求12月16日中央经济工作会议要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要防范化解金融风险压实各方责任防止形成区域性系统性金融风险调整实施范围为购买所处上城区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区临平区钱塘区富阳区临安的普通自住住房职工家庭名下无住房无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住调整住房公积金12月13日浙江省杭州市住房的执行首套房政策贷款首付款比例不低于30名下拥有1套住房或无住房但有住房公积金贷款记录目相应贷款已结清政策再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于40名下拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的不得申请住房公积金贷款广州市政府常务会议通过了广州市人口与计划生育服务规定提出通过完善住房财政教育金融人才就业等支持政策促进人口长期均衡发展优化生育服务在公租房分配时广州市将对有未成年子女的三孩家庭按规定给予优先保障符合法律法提高贷款额度12月13日广东省广州市各规规定生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金贷款且符合住房公积金贷款条件的贷款最高额度可以适当调整地提高取消限售政策拿证即可交易阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率因下限由43下调至4个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理组合政策12月13日甘肃省兰州市推行拿地即开工加快项目建设进度鼓励和引导房地产开发企业投资建设其项目红线外配套市政基础设施优化土地用途等事城项变更补缴出让金手续在充分评估房地产企业信用风险财务状况等基础上协调金融机构为房地产企业开展保函置换预售监管资施金业务适当提高旧城改造城市更新等项目的货币化安置比例和奖励幅度积极探索推行房票制度鼓励实行异地安置契税补贴自2022年11月1日起至2023年6月30日前在莱州市购买新建商品住宅和二手商品住宅且在2024年6月30日前足额缴纳契税补贴及购房策12月14日山东省莱州市契税的购房者可享受购房契税补贴50政策购房补贴凡在该市购买并已办理网签备案新建商品住宅的个人给予商品房网签备补贴案合同价1的个人购房补贴最高不超过1万元套组合政策12月14日山西省适度增加供地探索政府主导盘活闲置商品房用于补充保障性租赁住房适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点2022年9月1日前受让土地且未享受容积率奖励的新建商品住宅项目经开发办审核同意后可以取消住宅户内全装修包括尚未取调整住房交付政浙江省绍兴市镜湖12月15日得商品房预售许可的房地产项目已取得商品房预售许可的房地产项目但尚未预售或已经预售但实际未销售可按单张预售许可的策新区楼栋为最小单元提出申请8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周20221210-2022121630大中城市商品房成交面积307万平环比58环比较上周上升754pct同比-173跌幅同比较上周扩大8pct分线城市来看本周一三线城市数据环比上升一二三线城市同比增速均下跌1一线城市商品房成交面积75万平环比19较上周上升263pct同比-11较上周下降53pct2二线城市商品房成交面积154万平环比-3较上周下降55pct同比-27较上周下降97pct3三线城市商品房成交面积77万平环比15由负转正较上周上升195pct同比2连续两周下跌本周较上周下降95pct图2022年30城商品房周度成交面积和同比图2022年一线城市商品房周度成交面积和同比30大中城市商品房成交面积万平方米左轴同比右轴30大中城市一线城市万平方米左轴同比右轴40040100-60310302295307767878752862882908070693002502063-1023624056585860-112001510-204034-93100-2020-30-30-258-173--40--4040414243444546474849504041424344454647484950图2022年二线城市商品房周度成交面积和同比图2022年三线城市商品房周度成交面积和同比30大中城市二线城市万平方米左轴同比右轴30大中城市三线城市万平左轴同比右轴100402002008429152156155159154767714414814215080677168201501241245858100604954043112100745040-2005020-40-17-50-36-27--100--60404142434445464748495040414243444546474849509资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期低位截至2022年12月15日30大中城市商品房累计成交面积14167万平同比-283累计同比跌幅收窄02pct图2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况万平2022202120202019700600500400307300200100-1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515210资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积22年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京1018914-147272-24上海367514-296813263-14一线城市广州11430278-567305-35深圳5254-2-343422-25杭州26421622-158261-32南京15712228-67758-33苏州124130-4-148720-16宁波4873-33-113924-45无锡6877-12-23096-42惠州4553-14-39添加标题1931-33佛山110141-21-477110-32二线城市珠海4658-21-152344-58福州11228295892114-54武汉147151-2-6711603-49成都41028445-1217409-20青岛178336-47-1912805-9大连2634-231034济南1409942-418578-25扬州483440811536-43嘉兴1156-19温州5789-36-105783-34三四线城市金华2048-581631681-25江阴1922-171154-46连云港3622-5111资料来源Wind浙商证券研究所注大连2019210-2022210嘉兴20221124-1218连云港2022106-1218数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2022年12月16日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中18城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较持平上述21个四限政策放松城市中9个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善较上周少4个其中武汉环比1999无锡环比808苏州环比572长沙环比511中山环比32060图2022年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2022年12月16日487504283794032029930430253219196203206207199197180175201591711621561531631611391291471401331471479093106106365677156341020280惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州202228202231202234202234202242202245202241120224122022425202242620224282022428202242920225720225102022511202251620225172022522202252520226222年以来政策放松前周平均成交量万平方米政策放松后周平均成交量万平方米图2022年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2022年12月16日604005094704695030019994033732920026832030258258260245245242808221315210572202212100176157861911861912015414428514315115314820715637136117123511127-1991971051059510-163-14059-133-159-120-441-18349-298-3380405-394-5510-100惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州远四周平均成交量万平方米左轴近四周平均成交量万平方米左轴环比0基准线右轴近四周平均成交量环比右轴12资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间01二手房市场18城重点城市本周20221210-2022121618城二手房成交面积129万平环比10环比增速较上周上升162pct同比53同比增速较上周下降22pct分线城市来看本周一二三线城市环比均为正增长二线城市同比增速下降1一线城市成交面积15万平环比21由负转正较上周上升127pct同比-517降幅较上周扩大02pct2二线城市成交面积106万平环比02较上周下跌108pct同比307增幅较上周下降44pct3三线城市成交面积7万平环比112较上周上升82pct同比-229降幅较上周收窄72pct图2022年18城二手房周度成交面积和同比图2022年18城中一线城市二手房周度成交面积和同比18个城市二手房成交面积合计万平方米左轴同比右轴一线城市二手房成交面积万平米左轴同比右轴200800401500143141144143600292829291501361311301271293010001182423224001002017151550020011745310050280-515-5170-200--50040414243444546474849504041424344454647484950图2022年18城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2022年18城中三线城市二手房周度成交面积和同比二线城市二手房成交面积万平方米左轴同比右轴三线城市二手房成交面积万平方米左轴同比右轴15060015200107107109105106106111021021009515010040010777771006666505020051535130710-0-3010-229-501340414243444546474849504041424344454647484950资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史两年数据本周18城二手房成交面积处于2020年和2021年的中间水平2022年截至12月15日18城二手房累计成交面积6195万平同比-1180同比跌幅较上周收窄030pct图2020-2022年18城二手房周度成交面积情况万平202220212020300250200添加标题15012910050012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152-5014资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截至2022年12月10日全国100大中城市土地供应面积2323万平环比-33同比21土地成交面积3467万平环比8同比50溢价率24分线城市来看1一线城市土地成交面积56万平环比129同比-63土地成交溢价率312二线城市土地成交面积766万平环比-2同比-16土地成交溢价率163三线城市土地成交面积2645万平环比10同比110土地成交溢价率28图2022年全国100大中城市土地市场周度变化土地供应面积万方左轴成交面积万方左轴供销比倍右轴800046000340002200010022w3522w3622w3722w3822w3922w4022w4122w4222w4322w4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