事件描述
　　2022年中央经济工作会议近日召开，涉及房地产相关表述主要有：“要把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”、“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
　　事件评论
　　房住不炒和因城施策大基调不变，但边际上更趋向支持住房消费以扩大内需。政策目标仍是化解风险和平稳过渡，政策基调继续坚持房住不炒和因城施策，但边际上更注重支持住房消费（刚需和改善）对扩大内需的关键作用，政策重心将有所转变，扩大内需被摆在重点任务的首要位置，住房改善也被摆在支持消费的首要位置。仅依靠融资放松（如“三支箭”）并不能实现政策目标，仅依靠刺激需求又过于粗放，供需双向疏通才是最优解；预计需求组合拳仍将持续加码，房贷利率下限调整可能并不止步于此，更多非一线城市将至少近似取消限购，首付和认定环节也有望回归框架下限，且框架可跟随限购动态调整。
　　地产被摆在防风险的首要位置，化解优质头部房企风险、改善资产负债状况和打击违法犯罪等三个新提法值得重视。十九大以来，中央经济工作会议提及房地产主要是放在民生和结构环节，更偏调控，此次会议放在防风险环节，更偏支持，并且将地产放在金融和地方债务之前。三个新提法值得重视：1）化解优质头部房企风险，较此前提法新增“优质”和“头部”两个关键词，指向相对明确，从避免道德风险角度，市场化原则下能救助的只能是好房企，防止被市场负反馈所误伤。2）改善资产负债状况，一方面直指债务优化和重组，另一方面也与股权融资支持工具相呼应，亦包括研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；也可能暗含引导资产价格合理上涨预期，与此前《求是》杂志“增加居民住房等财产性收入”和二十大辅导读本“支持居民合理拥有住房资产”的提法相呼应。3）坚决依法打击违法犯罪行为，可能隐含对过往不规范行为的追责，督促房企主动缩表，夯实房企和股东责任以支持保交楼，行业供给侧优化有望提速。
　　扩内需和防风险框架下，地产政策将更趋积极。本次会议将扩内需摆在首位，亦将地产摆在扩内需和防风险的首位，后续政策将更趋积极，解决问题导向下，行业不稳政策不止。此前压制政策见效的负面因素正在逐步缓释，包括疫情防控、交付延迟，以及房价预期下行等，明年总量需求边际趋稳，核心城市逐步改善。长期首选具备效率和布局优势的高信用房企如滨江集团、招商蛇口、保利发展、万科A等；优质头部民企风险基本缓释，短期修复空间进一步打开，关注金地集团、新城控股等；风险类民企只有具备核心资产的才可能缩表实现存续经营；此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、政策落地及见效时点有不确定性；
　　2、民营房企信用修复进展低于预期。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产扩内需和防风险框架下地产政策将TableTitle更趋积极中央经济工作会议房地产相关表述点评报告要点本次会议将扩内需摆在首位亦将地产摆在扩内需和防风险的首位后续政策将更趋积极此TableSummary前压制政策见效的负面因素正在逐步缓释包括疫情防控交付延迟以及房价预期下行等明年总量需求边际趋稳核心城市逐步改善长期首选具备效率和布局优势的高信用房企如滨江集团招商蛇口保利发展万科A等优质头部民企风险基本缓释短期修复空间进一步打开关注金地集团新城控股等风险类民企只有具备核心资产的才可能缩表实现存续经营此外随着地产信用端逐步修复优质物业股也迎来配置良机分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠薛梦莹宋子逸SACS0490520040001SACS0490520070001SACS0490520120002SACS0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨c2022-12-17jzqdt11111房地产扩内需和防风险框架下地产政策将更趋积极TableTitle2行业研究丨点评报告TableRank投资评级看好丨维持中央经济工作会议房地产相关表述点评事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月2022年中央经济工作会议近日召开涉及房地产相关表述主要有要把恢复和扩大消费摆在TableChart房地产沪深300指数优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效16防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定1-14各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改-29善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需2021122022420228202212求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是资料来源Wind用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡事件评论相关研究房住不炒和因城施策大基调不变但边际上更趋向支持住房消费以扩大内需政策目标仍TableReport边际下行压力短期加大破局关键在于扭转预是化解风险和平稳过渡政策基调继续坚持房住不炒和因城施策但边际上更注重支持住期2022年1-11月统计局房地产数据点评房消费刚需和改善对扩大内需的关键作用政策重心将有所转变扩大内需被摆在重2022-12-16点任务的首要位置住房改善也被摆在支持消费的首要位置仅依靠融资放松如三支第三支箭正式落地政策拼图渐趋完整2022-箭并不能实现政策目标仅依靠刺激需求又过于粗放供需双向疏通才是最优解预11-29计需求组合拳仍将持续加码房贷利率下限调整可能并不止步于此更多非一线城市将至需求底部震荡供给依旧承压政策仍需加码少近似取消限购首付和认定环节也有望回归框架下限且框架可跟随限购动态调整2022年1-10月统计局房地产数据点评2022-11-16地产被摆在防风险的首要位置化解优质头部房企风险改善资产负债状况和打击违法犯罪等三个新提法值得重视十九大以来中央经济工作会议提及房地产主要是放在民生和结构环节更偏调控此次会议放在防风险环节更偏支持并且将地产放在金融和地方债务之前三个新提法值得重视1化解优质头部房企风险较此前提法新增优质和头部两个关键词指向相对明确从避免道德风险角度市场化原则下能救助的只能是好房企防止被市场负反馈所误伤2改善资产负债状况一方面直指债务优化和重组另一方面也与股权融资支持工具相呼应亦包括研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域也可能暗含引导资产价格合理上涨预期与此前求是杂志增加居民住房等财产性收入和二十大辅导读本支持居民合理拥有住房资产的提法相呼应3坚决依法打击违法犯罪行为可能隐含对过往不规范行为的追责督促房企主动缩表夯实房企和股东责任以支持保交楼行业供给侧优化有望提速扩内需和防风险框架下地产政策将更趋积极本次会议将扩内需摆在首位亦将地产摆在扩内需和防风险的首位后续政策将更趋积极解决问题导向下行业不稳政策不止此前压制政策见效的负面因素正在逐步缓释包括疫情防控交付延迟以及房价预期下行等明年总量需求边际趋稳核心城市逐步改善长期首选具备效率和布局优势的高信用房企如滨江集团招商蛇口保利发展万科A等优质头部民企风险基本缓释短期修复空间进一步打开关注金地集团新城控股等风险类民企只有具备核心资产的才可能缩表实现存续经营此外随着地产信用端逐步修复优质物业股也迎来配置良机风险提示1政策落地及见效时点有不确定性更多研报请访问2民营房企信用修复进展低于预期长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明行业研究点评报告图1历次中央经济工作会议关于房地产的表述时间中央经济工作会议中房地产相关表述要把恢复和扩大消费摆在优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企202212风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理202112住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展解决好大城市住房突出问题1要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展2020122要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利土地供应要向租赁住房建设倾斜要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控1要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区改造大力发展租赁住房2019122要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位全面落实因城施策稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制促进房地产市场平稳健康发展201812要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策分类指导夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度2017121要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益支持专业化机构化住房租赁企业发展2完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权实行差别化调控促进房地产市场平稳健康发展1要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位综合运用金融土地财税投资立法等手段加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制2要在宏观上管住货币微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资投机性购房3要落实人地挂钩政策根据人口流动情况分配建设用地指标2016124房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应提高住宅用地比例盘活城市闲置和低效用地5特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展6要加快住房租赁市场立法加快机构化规模化租赁企业发展7加强住房市场监管和整顿规范开发销售中介等行为化解房地产库存1要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场2要落实户籍制度改革方案允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求2015123要明确深化住房制度改革方向以满足新市民住房需求为主要出发点以建立购租并举的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口4要发展住房租赁市场鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业5要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格促进房地产业兼并重组提高产业集中度6要取消过时的限制性措施201412未提及努力解决好住房问题探索适合国情符合发展阶段性特征的住房模式加大廉租住房公共租赁住房等保障性住房建设和供给做好棚户区改造201312特大城市要注重调整供地结构提高住宅用地比例提高土地容积率坚持房地产调控政策不动摇201212要继续加强保障性住房建设和管理加快棚户区改造继续加大对三农保障性住房社会事业等领域的投入要推进营业税改征增值税和房产税改革试点201112要抓好保障性住房投融资建设运营管理工作逐步解决城镇低收入群众新就业职工农民工住房困难要坚持房地产调控政策不动摇促进房价合理回归加快普通商品住房建设扩大有效供给促进房地产市场健康发展要加快推进住房保障体系建设强化政府责任调动社会各方面力量加大保障性安居工程建设力度加快棚户区和农村危房改造大力发展公共租赁住房缓解群众在居住方面遇到201012的困难逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系200912增加普通商品住房供给支持居民自住和改善性购房需求加大农村危房改造支持力度保持资本市场和房地产市场稳定健康发展200812要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来增加保障性住房供给减轻居民合理购买自住普通商品住房负担发挥房地产在扩大内需中的积极作用资料来源新华社中国政府网长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不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