核心观点：中央经济工作会议定调，高能级城市政策持续宽松
　　自支持房企融资的三支箭落地后，中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，明确了对头部优质房企的支持，进一步明确了通过保主体来稳定市场的工作目标，我们持续看好优质房企市场份额提升。11月统计局数据销售和开发投资数据同比降幅扩大，行业景气度仍低位运行；进入12月，新房成交周度数据仍保持同比下滑趋势，整体市场依旧疲软。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
　　政策端：中央印发扩大内需战略纲要，高能级城市政策持续宽松
　　中央层面：中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，提出促进居住消费健康发展。中央经济工作会议提出要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。
　　地方层面：高能级城市的宽松购房政策持续推进。杭州下调了公积金贷款首付比例，南京主城限购进一步放开，广州提高多孩家庭公积金贷款额度，郑州继续放松首付比例和契税补贴等政策，兰州下调首套房商贷利率并取消限售。
　　市场端：二手房成交量持续增长，四城集中土拍收官
　　销售端：2022年第50周，全国64城商品住宅成交面积324万平米，同比下降42%，环比下降12%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19797万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为128万平米，同比增速4%，前值11%；年初至今累计成交面积6341万平米，同比增速-13%，前值-13%。
　　投资端：2022年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米，成交土地规划建筑面积6282万平方米，同比增加43%，成交溢价率为2.4%。广州、福州、成都和重庆四城完成集中供地。广州四批次供地挂出6宗宅地成交5宗，总成交价约191亿元，越秀地产斩获2宗，保利发展摘得1宗。福州四批次供地12宗地块成交11宗，揽金106亿元，竞得房企以地方国企及本土房企为主，厦门建发与厦门国贸均有摘地。成都四批次供地推出16宗涉宅地块，14宗地块底价成交，揽金约104亿元，以城投托底拿地为主。重庆三批次供地10宗地块全部底价成交，成交总金额64亿元，其中7宗是地方平台公司拿下。
　　融资端：国内信用债发行同环比增加
　　2022年第50周，信用债发行149.3亿元，同比增加36%，环比增加27%，平均加权利率3.13%，环比减少46BPs；海外债无新增发行。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产中央经济工作会议定调高能级城市政策持续宽松究2022年12月18日行业周报投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图核心观点中央经济工作会议定调高能级城市政策持续宽松房地产沪深300自支持房企融资的三支箭落地后中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政24策定调在保交楼稳民生的基础上新增保稳定明确了对头部优质行12业0房企的支持进一步明确了通过保主体来稳定市场的工作目标我们持续看好优周-12质房企市场份额提升11月统计局数据销售和开发投资数据同比降幅扩大行报-24业景气度仍低位运行进入12月新房成交周度数据仍保持同比下滑趋势整-362021-122022-042022-08体市场依旧疲软我们认为当前对于地产政策底已经相对明确销售基本面仍在触底我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松在疫情政策全面调整的背数据来源聚源景下市场信心有望持续提升行业估值将陆续修复板块仍具备较好的投资机会维持行业看好评级相关研究报告政策端中央印发扩大内需战略纲要高能级城市政策持续宽松地产融资三箭齐发优质房企持续中央层面中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要2022-2035年受益行业深度报告-20221216提出促进居住消费健康发展中央经济工作会议提出要扎实做好保交楼保民生房企多维度融资持续推进佛山厦保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优门限购松动行业周报-20221211质头部房企风险开源地方层面高能级城市的宽松购房政策持续推进杭州下调了公积金贷款首付比证房企股权融资开闸四城土拍热度例南京主城限购进一步放开广州提高多孩家庭公积金贷款额度郑州继续放券分化行业周报-2022124松首付比例和契税补贴等政策兰州下调首套房商贷利率并取消限售证券市场端二手房成交量持续增长四城集中土拍收官研销售端2022年第50周全国64城商品住宅成交面积324万平米同比下降究报42环比下降12从累计数值看年初至今64城成交面积达19797万平米告累计同比下降33全国23城二手房成交面积为128万平米同比增速4前值11年初至今累计成交面积6341万平米同比增速-13前值-13投资端2022年第50周全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米成交土地规划建筑面积6282万平方米同比增加43成交溢价率为24广州福州成都和重庆四城完成集中供地广州四批次供地挂出6宗宅地成交5宗总成交价约191亿元越秀地产斩获2宗保利发展摘得1宗福州四批次供地12宗地块成交11宗揽金106亿元竞得房企以地方国企及本土房企为主厦门建发与厦门国贸均有摘地成都四批次供地推出16宗涉宅地块14宗地块底价成交揽金约104亿元以城投托底拿地为主重庆三批次供地10宗地块全部底价成交成交总金额64亿元其中7宗是地方平台公司拿下融资端国内信用债发行同环比增加2022年第50周信用债发行1493亿元同比增加36环比增加27平均加权利率313环比减少46BPs海外债无新增发行风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大调控政策超预期变化行业波动加剧2请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明115行业周报目录1中央印发扩大内需战略纲要高能级城市政策持续宽松32销售端新房成交量同比下降二手房同比持续增长62164大中城市新房成交增速同比下降62223城二手房成交同比增长83投资端土地成交同比增长四城完成集中供地84融资端国内信用债发行同环比增加105一周行情回顾116投资建议维持行业看好评级127风险提示13图表目录图164大中城市单周新房成交面积同比下降6图264大中城市单周新房成交面积环比下降6图32022年第50周64大中城市成交面积同比环比下降7图42022年第50周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降7图52022年第50周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降7图62022年第50周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降7图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差7图823城二手房成交单周同比增加8图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好8图10100大中城市土地成交面积同比增长9图11100大中城市土地成交总价同比增长9图12100大中城市土地成交溢价率回升10图13国内信用债发行规模同比增加10图14海外债无新增发行10图15债券发行规模累计同比降幅仍较大11图16本周房地产指数下跌248板块表现弱于大市11表1中央印发扩大内需战略纲要高能级城市政策持续宽松4表2本周房地产行业个股中格力地产陆家嘴广汇物流涨幅靠前12表3本周房地产行业个股中万通发展大悦城泰禾集团跌幅靠前12请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明215行业周报1中央印发扩大内需战略纲要高能级城市政策持续宽松中央层面1中央经济工作会议扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡2中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要2022-2035年其中提到促进居住消费健康发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳安实施房地产市场平稳健康发展长效机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期完善住房保障基础性制度和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利健全住房公积金制度推进无障碍设施建设促进家庭装修消费增加智能家电消费推动数字家庭发展3国家统计局1-11月份全国房地产开发投资123863亿元同比下降98其中住宅投资94016亿元下降921-11月份商品房销售面积121250万平方米同比下降233其中住宅销售面积下降262商品房销售额118648亿元下降266其中住宅销售额下降28411月末商品房待售面积55203万平方米同比增长100其中住宅待售面积增长1801-11月份房地产开发企业到位资金136313亿元同比下降2574上交所2022年以来实现房地产融资总额1975亿元支持民企发行公司债券融资234亿元地方层面1杭州职工家庭名下无住房无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清执行首套房政策贷款首付款比例不低于30对于职工家庭名下拥有1套住房再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于402南京主城限购进一步放开在限购区内已有2套房源家庭可在产业集聚区江心洲南部新城红山新城幕府创新城购置第3套房源3广州符合法律法规规定生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金贷款且符合住房公积金贷款条件的贷款最高额度可以适当调整提高4郑州郑州发布了政府支持房地产市场平稳健康发展的相关政策共计12条条款包括确保新市民来郑就业大学生都市圈居民购房同等待遇在购房资格审核上享受与原居民同等待遇等5北京银保监局支持商业银行开展保函置换预售监管资金业务在保证债权安全的前提下支持房地产企业开发贷款信托贷款等存量融资合理展期促进项目完工交付6深圳发文规范非居住房屋改建保障性租赁住房行为包括改建范围和出租要求7武汉都市圈内的住房公积金缴存职工可以使用本地缴存的住房公积金以委托扣划方式直接偿还在都市圈内其他城市的住房公积金贷款即实现不同城市的住房公积金打通用8兰州首套房商业贷款利率下限由43下调至40取消现行限售政策积极探索推行房票制度鼓励实行异地安置请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明315行业周报表1中央印发扩大内需战略纲要高能级城市政策持续宽松时间政策财政部决定发行2022年特别国债本期国债为3年期固定利率附息债发行面值7500亿元发行方式为在20221212全国银行间债券市场面向境内有关银行定向发行2022年特别国债是2007年特别国债的等额滚动发行仍与原有资产负债相对应不会增加财政赤字20221212上交所2022年以来实现房地产融资总额1975亿元支持民企发行公司债券融资234亿元北京银保监局支持商业银行开展保函置换预售监管资金业务在保证债权安全的前提下支持房地产企业开20221212发贷款信托贷款等存量融资合理展期促进项目完工交付上海上海市房管局公布了2022年第八批次集中供应楼盘情况该批房源共涉及29个项目总建筑面积约80320221212万平方米共计7497套备案均价59028元平方米分布在浦东黄浦徐汇杨浦闵行宝山嘉定奉贤金山青浦等10个区域广州符合法律法规规定生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金贷款且符合住房公积20221212金贷款条件的贷款最高额度可以适当调整提高郑州郑州发布了政府支持房地产市场平稳健康发展的相关政策共计12条条款包括确保新市民来郑20221212就业大学生都市圈居民购房同等待遇在购房资格审核上享受与原居民同等待遇等福州完成四批次集中供地共推出12宗地块成交11宗其中7宗涉宅地台江5宗地块仓山3宗地块20221212晋安3宗地块总占地面积305万揽金106亿元竞得房企以地方国企及本土房企为主央行最新数据显示11月人民币贷款增加121万亿元同比少增596亿元但相比10月6152亿元的新增20221213规模出现回暖从结构上看企业中长期贷款增长强劲占到了11月新增人民币贷款的六成企业短期贷款则出现了减少住户部门贷款告别了10月的负增长其中居民中长期贷款也较10月出现回暖南京主城限购进一步放开在限购区内鼓楼玄武秦淮建邺已有2套房源家庭可在产业集聚区江20221213心洲南部新城红山新城幕府创新城购置第3套房源深圳发文规范非居住房屋改建保障性租赁住房行为改建范围闲置和低效利用的商业办公酒店厂房20221213研发用房仓储等存量房出租要求改建后的保租房面向本市新市民青年人等群体出租不得上市销售或变相销售杭州发文支持缴存职工合理的住房需求对杭州市住房公积金贷款有关政策作出调整职工家庭名下无住房无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清执行首套房政策贷款首付款比例不低于3020221213对于职工家庭名下拥有1套住房再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于40成都第四批次集中供地完成出让此次共推出16宗涉宅地块合计约83251亩最终1宗地块流拍1420221213宗地块底价成交1宗地块溢价成交合计收金约10427亿元本批次出让的16宗地块中供地数量最多的是成华区共3宗其中新津区供地面积最多约16945亩重庆第三批集中供地结束10宗地块全部底价成交成交土地总面积587万成交总金额6378亿元平均楼面价为6769元此次成交的10宗地中有7宗是地方平台公司拿下此外国瑞中铁建和中建三局20221213各拿地1宗其中国瑞以7692万元底价拿下南岸区弹子石组团I分区I12-6-106地块该地块建筑面积11万容积率17成交楼面价7001元中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要2022-2035年其中提到促进居住消费健康发展加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳安实施房地产市场平稳健康发展长效机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预20221214期完善住房保障基础性制度和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利健全住房公积金制度推进无障碍设施建设促进家庭装修消费增加智能家电消费推动数字家庭发展武汉武汉都市圈内的住房公积金缴存职工可以使用本地缴存的住房公积金以委托扣划方式直接偿还在都市20221214圈内其他城市的住房公积金贷款即实现不同城市的住房公积金打通用20221214湖北黄冈拥有一套住房并已结清贷款再购房公积金贷款利率首付按首套房政策执行黄州城区购房的二请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明415行业周报时间政策孩或三孩家庭享受5000-10000元购房补贴山东莱州自2022年11月1日起至2023年6月30日前在莱州市购买新建商品住宅和二手商品住宅且在202420221214年6月30日前足额缴纳契税的购房者可享受购房契税利贴50政策北京推出五批次预申请住宅用地3宗总占地面积约12万m总起拍价约75亿元分别位于昌平区房山20221214区经济技术开发区兰州首套房商业贷款利率下限由43下调至402取消现行限售政策原网签备案限售3年3积极探索20221215推行房票制度鼓励实行异地安置山西12月14日山西省政府新闻办举行新闻发布会深入解读关于进一步促进民间投资的实施意见实施意见分为总体要求支持政策保障措施三大板块包括为着力解决房地产业民间投资下行压力较大的问题20221215提出了稳定房地产业民间投资3条举措涉及适度增加供地探索政府主导盘活闲置商品房用于补充保障性租赁住房适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点等青岛发布2023年纳入省级棚改项目清单改造项目共计15万套户位于城阳区西海岸新区胶州市莱20221215西市4个区市成都截至四批次土拍2022年成都全年两集中土拍共成交涉宅用地151宗成交面积约546万平方米成交规20221215划面积1156万平方米成交金额约为1191亿元广州12月15日广州第四轮集中供地的竟价只花了15分钟只挂出了6宗宅地计容总建筑面积10629万平方米起拍总价约2446亿元6宗住宅用地成交了5宗总成交价约191亿元是2022年集中供地收金20221215最少的一次截至目前广州2022年的集中供地都已完成四轮共收金约1221亿元相比2021年三轮集中供地少了三成国家统计局房地产开发投资1-11月124万亿元同比降98其中住投资同比降922商品房销售规模1-11月销售面积121亿同比降233其中住宅销售面积103亿同比降26211月销售面积120221216亿同比降333单月降幅较10月扩大10个百分点1-11月销售金额119万亿元同比降266其中住宅销售额104万亿元同比降28411月销售金额1万亿元同比322单月降幅较10月扩大85个百分点长沙长沙市住房租赁行业协会正式成立代表着长沙在推动房屋租赁管理盘活存量房等方面迈出了崭新的20221216一步根据计划长沙力争到2025年筹集保障性租赁住房不少于15万套截至目前长沙市共筹集保障性租赁住房29970套上海上海市开发区协会成立二十周年庆祝活动今天举行下一阶段开发区协会将进一步促进园区服务实体经济推动数字化转型以智慧化促进园区更新强化专业服务提升园区品牌价值上海市开发区协会首个20221216团体标准产业园区专业服务体系建设规范也在今天向社会公布会上还宣布成立上海产业园区金融伙伴计划并发布首批成员名单20221216绍兴镜湖新区未取证或已取证未售项目可取消住宅户内全装修北京12月16日北京第五批集中供地新挂出两宗涉宅用地一宗位于通州区梨园镇另一宗位于亦庄新城20221216总起始价4152亿元加上此前推出的4宗预申请地块北京第五批预申请地块共有6宗地块总起始价达11902亿元武汉第五轮集中土拍第二场本计划出让9宗地当日仅拍卖3宗地为光谷中心城2宗和江岸银博片扩大地块共收金2037亿元其中P2022108号地块土地面积4560719平方米住宅用地建筑面积11400020221216平方米起始价115990万元起始楼面价1017456元平方米由湖北省建工房地产开发有限公司以119990万元竞得成交楼面价1052544元平方米溢价率345中央经济工作会议扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持20221216刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡资料来源Wind各地政府官网开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明515行业周报2销售端新房成交量同比下降二手房同比持续增长2164大中城市新房成交增速同比下降根据房管局数据2022年第50周全国64城商品住宅成交面积324万平米同比下降42环比下降12从累计数值看年初至今64城成交面积达19797万平米累计同比下降33图164大中城市单周新房成交面积同比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92021W102021W312022W392021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W422022W452022W4864城商品住宅成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所W代表周下同图264大中城市单周新房成交面积环比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002022W32022W92021W12021W42021W72022W62021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W4864城商品住宅成交面积万方环比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明615行业周报图32022年第50周64大中城市成交面积同比环比下图42022年第50周64大中城市中一线城市成交面积降同比环比下降40002080350-1010300600-20250-10-3040200-2020150-40-30100-500-402022W472022W482022W492022W502022W472022W482022W492022W5064城成交面积万方同比64城一线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图52022年第50周64大中城市中二线城市成交面积图62022年第50周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降积同比环比下降25001200200-10100-1080-20150-2060-30100-3040-4050-4020-500-500-602022W472022W482022W492022W502022W472022W482022W492022W5064城二线城市万方同比64城三四线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所根据房管局数据2022年第50周全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33各线城市走势基本一致一二三四线单周成交同比增速分别为-28-38-54年初至今累计增速-23-31-39图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差200150100500-502021W72022W92021W12021W42022W32022W62021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W48-100成交面积累计同比一线二线三四线数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明715行业周报2223城二手房成交同比增长2022年第50周全国23城二手房成交面积为128万平米同比增速4前值11年初至今累计成交面积6341万平米同比增速-13前值-13图823城二手房成交单周同比增加300100802506040200201500-20100-40-6050-800-1002021W12021W32021W52021W72021W92022W12022W32022W52022W72022W92022W132022W332021W112021W132021W152021W172021W192021W212021W232021W252021W272021W292021W312021W332021W352021W372021W392021W412021W432021W452021W472021W492021W512022W112022W152022W172022W192022W212022W232022W252022W272022W292022W312022W352022W372022W392022W412022W432022W452022W472022W4923城二手房成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好100806040200-20-40-60-80-1002021W12021W32021W52021W72021W92022W12022W32022W52022W72022W92021W112021W132021W152021W172021W192021W212021W232021W252021W272021W292021W312021W332021W352021W372021W392021W412021W432021W452021W472021W492021W512022W112022W132022W152022W172022W192022W212022W232022W252022W272022W292022W312022W332022W352022W372022W392022W412022W432022W452022W472022W49一线同比二线同比三四线同比数据来源Wind开源证券研究所3投资端土地成交同比增长四城完成集中供地2022年第50周全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米成交土地规划建筑面积6282万平方米同比增加43成交溢价率为24一线城市成交土地规划建筑面积136万平方米同比下降67二线城市成交土地规划建筑面积1431万平方米同比下降15三线城市成交土地规划建筑面积4714万平请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明815行业周报方米同比增加104广州福州成都和重庆四城完成集中供地广州四批次供地挂出6宗宅地成交5宗总成交价约191亿元拿地仍以央国企为主越秀地产斩获2宗保利发展摘得1宗福州四批次供地12宗地块成交11宗揽金106亿元竞得房企以地方国企及本土房企为主厦门建发与厦门国贸均有摘地成都四批次供地推出16宗涉宅地块1宗地块流拍14宗地块底价成交揽金约104亿元以城投托底拿地为主重庆三批次供地10宗地块全部底价成交成交总金额64亿元其中7宗是地方平台公司拿下图10100大中城市土地成交面积同比增长120004001000030080002006000100400002000-1000-2002020W72020W32021W32021W72022W32022W72020W392021W192019W352019W392019W432019W472019W512020W11202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