事件：12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，会议中关于房地产的表述主要有：“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。
　　“稳定”为2023年房地产行业的首要目标。会议将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标。其中，“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”都是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策还将继续发力，头部房企资产负债表将率先迎来改善。
　　支持住房消费，期待供需政策对市场预期与信心进行扭转。在第一项“扩大国内需求”段落中将“住房改善”放在其他消费之前，意味着需求侧的政策支持是明年的重点。当前销售仍在底部区域，居民购房信心未见拐点，基本面的修复道路阻力与不确定性并存，在这种背景下需求侧政策发力势在必行。12月15日刘鹤副总理指出“房地产是国民经济的支柱产业”，并“考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况”，再次强调了房地产对国民经济的重要性，期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转。我们认为2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险，当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。
　　投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商积余（001914）、万物云（2602）、绿城管理控股（9979）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
　　

研究报告全文：行业点评报告房地产行业2022年12月18日tablemain公司深度报告模板防风险稳市场关注后续相关举措出台房地产行业中央经济工作会议对房地产相关表述点评推荐维持评级核心观点事件12月15日至16日中央经济工作会议在北京举行会议分析师中关于房地产的表述主要有要确保房地产市场平稳发展扎实王秋蘅做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求861080927618推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负wangqiuhengyjchinastockcomcn债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚分析师登记编码S0130520050006性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡多渠道增加城乡居民收入支相对沪深300表现图持住房改善新能源汽车养老服务等消费沪深300房地产1000稳定为2023年房地产行业的首要目标会议将对房地产的500000相关表述放在有效防范化解重大经济金融风险后面表明了-5002023年对房地产行业的定位是以防风险为前提以稳定-1000-1500为目标其中满足行业合理融资需求推动行业重组并购有-2000效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况都是从供给侧-2500-3000提供支持缓解行业流动性紧张局面这也与11月份以来的金-3500融十六条三支箭保交楼专项款保函置换预售资金等2022-01-042022-01-192022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-08-172022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-15政策一脉相承我们认为供给侧政策还将继续发力头部房企资产2022-11-30负债表将率先迎来改善资料来源Wind中国银河证券研究院支持住房消费期待供需政策对市场预期与信心进行扭转在第一项扩大国内需求段落中将住房改善放在其他消费之前相关研究意味着需求侧的政策支持是明年的重点当前销售仍在底部区域银河地产行业点评房地产行业第三支箭居民购房信心未见拐点基本面的修复道路阻力与不确定性并存房企股权融资重启政策力度再升级在这种背景下需求侧政策发力势在必行12月15日刘鹤副总理指出房地产是国民经济的支柱产业并考虑新的举措努力改银河地产行业点评房地产行业多重利好闪电齐发供需政策共振推动板块修复善行业的资产负债情况再次强调了房地产对国民经济的重要性期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转我们认为2023年银河地产行业点评房地产行业房贷利率下政策环境依旧以宽松为主政策的发力程度依旧是博弈逻辑关注行空间打开提振市场需求两个主要变化销售及行业风险当前周期与以往相比依旧有一银河地产行业点评房地产行业政治局表态定的宽松空间更加积极和明确后续政策力度和空间值得期待投资建议政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情中长期银河地产行业点评房地产行业政治局表态满足合理住房需求行业进入政策友好期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升2023年行业供给侧出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司招商积余001914万物云2602绿城管理控股9979风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业表1历年中央经济工作会议对于财政政策及货币政策房地产的表述时间关于财政政策和货币政策关于地产的内容实施积极的财政政策和稳健的货币政策要进一步调整财政支出结构厉行节约提高资金使用效率完善结构性努力解决好住房问题探索适合国情符合发展阶段性特征的住2013年12月减税政策扩大营改增试点行业要保持货币信贷及社会房模式加大廉租住房公共租赁住房等保障性住房建设和供给10-13日融资规模合理增长改善和优化融资结构和信贷结构提做好棚户区改造特大城市要注重调整供地结构提高住宅用地高直接融资比重推进利率市场化和人民币汇率形成机制比例提高土地容积率改革增强金融运行效率和服务实体经济能力推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容要有2014年12月继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策积极的财政历史耐心不要急于求成要加快规划体制改革健全空间规划9-11日政策要有力度货币政策要更加注重松紧适度体系积极推进市县多规合一化解房地产库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场要落实户籍制度改革方积极的财政政策要加大力度实行减税政策阶段性提高案允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成财政赤字率在适当增加必要的财政支出和政府投资的同在就业地买房或长期租房的预期和需求要明确深化住房制度改时主要用于弥补降税带来的财政减收保障政府应该承2015年12月革方向以满足新市民住房需求为主要出发点以建立购租并举担的支出责任稳健的货币政策要灵活适度为结构性改18-21日的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口要发展住革营造适宜的货币金融环境降低融资成本保持流动性房租赁市场鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房成合理充裕和社会融资总量适度增长扩大直接融资比重为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主营业务的专优化信贷结构完善汇率形成机制业化企业要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格促进房地产业兼并重组提高产业集中度要取消过时的限制性措施促进房地产市场平稳健康发展要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位综合运用金融土地财税投资立法等手段加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制既抑制房地产泡沫又防止出现大起大落要在宏观上要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策财政政策管住货币微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流要更加积极有效预算安排要适应推进供给侧结构性改革2016年12月向投资投机性购房要落实人地挂钩政策根据人口流动情况分降低企业税费负担保障民生兜底的需要货币政策要保14-16日配建设用地指标要落实地方政府主体责任房价上涨压力大的持稳健中性适应货币供应方式新变化调节好货币闸门城市要合理增加土地供应提高住宅用地比例盘活城市闲置和努力畅通货币政策传导渠道和机制维护流动性基本稳定低效用地特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展要加快住房租赁市场立法加快机构化规模化租赁企业发展加强住房市场监管和整顿规范开发销售中介等行为积极的财政政策取向不变调整优化财政支出结构确保加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度要发对重点领域和项目的支持力度压缩一般性支出切实加展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权2017年12月强地方政府债务管理稳健的货币政策要保持中性管住益支持专业化机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市18-20日货币供给总闸门保持货币信贷和社会融资规模合理增长场平稳健康发展的长效机制保持房地产市场调控政策连续性和保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定促进多层稳定性分清中央和地方事权实行差别化调控次资本市场健康发展更好为实体经济服务守住不发生请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业系统性金融风险的底线继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策适时预调微调稳定总需求积极的财政政策要加力提效实施更大要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不2018年12月规模的减税降费较大幅度增加地方政府专项债券规模是用来炒的定位因城施策分类指导夯实城市政府主体责任19-21日稳健的货币政策要松紧适度保持流动性合理充裕改善完善住房市场体系和住房保障体系货币政策传导机制提高直接融资比重解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策积极的财政政策要大力提质增效更加注重结构调整稳健的货币政要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改2019年12月策要灵活适度保持流动性合理充裕降低社会融资成本造提升大力发展租赁住房要坚持房子是用来住的不是用来10-12日财政政策货币政策要协同精准发力引导资金投向供需炒的定位促进房地产市场平稳健康发展共同受益具有乘数效应的领域要充分挖掘超大规模市场优势发挥消费的基础作用和投资的关键作用要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策保持对经济恢复的必要支持力度政策操作上要更加精准有效不急转弯把握好政策时度效积极的财政政策要提质增效解决好大城市住房突出问题住房问题关系民生福祉要坚持房更可持续保持适度支出强度增强国家重大战略任务财子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进力保障在促进科技创新加快经济结构调整调节收入房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加分配上主动作为抓实化解地方政府隐性债务风险工作快完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等2020年12月党政机关要坚持过紧日子稳健的货币政策要灵活精准权利规范发展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜16-18日合理适度保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经单列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自济增速基本匹配保持宏观杠杆率基本稳定处理好恢复有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用经济和防范风险关系多渠道补充银行资本金完善债券要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为市场法制加大对科技创新小微企业绿色发展的金融对租金水平进行合理调控支持深化利率汇率市场化改革保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策积极的财政政策要提升效能更加注重精准可持续要保证财政支出强度加快支出进度实施新的减税降费政策强化对中小微企业个体工商户制造业风险化解等的支持要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探力度适度超前开展基础设施投资党政机关要坚持过紧2021年12月索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保日子严肃财经纪律坚决遏制新增地方政府隐性债务8-10日障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需稳健的货币政策要灵活适度保持流动性合理充裕引导求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展金融机构加大对实体经济特别是小微企业科技创新绿色发展的支持财政政策和货币政策要协调联动跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合实施好扩大内需战略增强发展内生动力继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策加大宏观政有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展2022年12月策调控力度加强各类政策协调配合形成共促高质量发扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资15-16日展合力积极的财政政策要加力提效保持必要的财政支需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改出强度优化组合赤字专项债贴息等工具在有效支善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房控要加大中央对地方的转移支付力度推动财力下沉问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来做好基层三保工作稳健的货币政策要精准有力要炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡保持流动性合理充裕保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配引导金融机构加大对小微企业科技创新绿色发展等领域支持力度保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定强化金融稳定保障体系资料来源新华社中国银河证券研究院图12013-2021年地产板块相对收益商品房销售额同比以及上年末中央经济工作会议对地产行业的表述房地产板块相对收益商品房销售额同比坚持调控努力解决好推动城镇化化解房地产坚持房住不加快建立多构建房地产加强城市更加强预期引60政策不动住房问题健将发展库存建立炒加快研主体供应市场健康发新和存量住导加快发摇加强加大廉租住租购并举的究建立长效多渠道保障展长效机制房改造提升展长租房市50保障性住房公共租住房制度机制支持租购并举的坚持房住不大力发展租场推进保房建设赁住房特发展住房租合理自住购住房制度炒因城施赁住房促障性住房建40大城市注重赁市场房落实地发展住房租策分类指进房地产市设因城施调整供地结方政府主体赁市场特导完善住场平稳健康策促进房地30263构348责任加快别是长期租房保障体系发展产业良性循住房租赁市赁完善促环和健康发20场立法进长效机制展144871013765481220-10-63-20-30-40-50201320142015201620172018201920202021资料来源wind中国银河证券研究院板块相对收益为wind房地产中信指数相对沪深300的收益请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业分析师承诺及简介本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关分析师王秋蘅房地产行业分析师英国杜伦大学金融学硕士2018年5月加入中国银河证券研究院至今主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作评级标准行业评级体系未来6-12个月行业指数或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数相对于基准指数交易所指数或市场中主要的指数推荐行业指数超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐行业指数超越基准指数平均回报中性行业指数与基准指数平均回报相当回避行业指数低于基准指数平均回报10及以上公司评级体系推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报20及以上谨慎推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报1020中性指未来6-12个月公司股价与分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报相当回避指未来6-12个月公司股价低于分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报10及以上免责声明tableavow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资料来源是可靠的所载内容及观点客观公正但不担保其准确性或完整性本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接银河证券不对其内容负责链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险银河证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格除非另有说明所有本报告的版权属于银河证券未经银河证券书面授权许可任何机构或个人不得以任何形式转发转载翻版或传播本报告特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权联系中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电tablecontact深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区苏一耘0755-83479312suyiyunyjchinastockcomcn崔香兰0755-83471963cuixianglanchinastockcomcn上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区何婷婷021-20252612hetingtingchinastockcomcn陆韵如021-60387901luyunruyjchinastockcomcn北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区唐嫚羚010-80927722tangmanlingbjchinastockcomcn公司网址wwwchinastockcomcn请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明