投资要点
　　事件：12月15-16日中央经济工作会议召开，对房地产强调确保市场平稳发展，要点包括支持住房改善消费、有效防范化解优质头部房企风险、因城施策支持刚性和改善性住房需求、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。
　　从防风险到促销费，时隔8年重提住房消费。会议强调着力扩大内需，支持住房改善、新能源汽车和养老服务等消费。房地产相关内容重新出现在促消费段落体现出明显转向信号，不仅承认了改善性住房需求是合理且被鼓励的，更希望行业合理需求能够带动明年投资和消费企稳回升。后，在2015年3月集中出台了一批放松限贷限购的政策，由此我们可以对未来的地产政策多一些期待。由于当前供给侧政策已集中出台，我们判断后续有望迎来供给侧政策持续落地和需求侧的放松政策陆续出台，放松力度有望超市场当前预期。
　　保优质主体的确认和“房住不炒”的淡化。公告指出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，可以认为是对以“三支箭”为代表的供给端政策的肯定和定调，预计相关政策后续将加快落地进度。但诚如我们一直强调的，能够获得政策支持的民企数量并不会太多，最终能够在这轮行业衰退周期中存活的房企应该符合以下几个特征：1）还未在境内有债务的公开违约；2）杠杆率不高资产质量优，短期面临流动性危机而非资不抵债；3）实控人配合意愿强。另一方面，此次“房住不炒”虽然仍然出现，但出现在相关表述的末尾，与2016年开始提纲挈领式的位置相比有明显变化，重要性有所淡化，信号意义较大。
　　行业发展新模式：低杠杆低风险、运营类业务及保障项目占比提升。我们认为新发展模式是杠杆和风险下降、轻资产运营业务占比提升和民生保障占比提升的状态，可总结为3个关键词：“国进民退”、“轻重并举”和“多层级供给”。“国进民退”格局已清晰，央国企市场份额扩大，但央国企获得更多市场份额的同时也需承担更多的旧城改造、保障房等民生工程。“轻重并举”重资产开发规模下降，房企将会更多参与持有型和轻资产运营业务，如商业运营、代建、物业管理等，获得较为稳定的现金流及利润，同时降低杠杆水平和企业经营风险。“多层级供给”是指未来商品房在住房供给体系的占比下降，保障房、共产房和人才房比例将会提升。
　　投资建议：我们认为未来需求侧的刺激政策将会持续出台，困境反转的民企将逐步增多，同时销售降幅会逐步收窄直至出现拐点，因此板块估值修复的行情远未结束，我们建议关注：1）优质混合所有制以及民营房企：如新城控股、金地集团、龙湖集团、绿城中国等；2）有扩张意愿和能力的央国企：如保利发展、华发股份、首开股份等。
　　风险提示：疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业点评报告房地产房地产行业点评报告从防风险到促消费新使命引领行业迈入发2022年12月18日展新阶段证券分析师房诚琦增持维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn研究助理白学松TableTag投资要点TableSummary执业证书S0600121050013baixsdwzqcomcn事件12月15-16日中央经济工作会议召开对房地产强调确保市场平稳发展要点包括支持住房改善消费有效防范化解优质头部房企风险行业走势因城施策支持刚性和改善性住房需求推动房地产业向新发展模式平稳过渡等房地产沪深30012从防风险到促销费时隔年重提住房消费会议强调着力扩大内需8840支持住房改善新能源汽车和养老服务等消费房地产相关内容重新出-4-8现在促消费段落体现出明显转向信号不仅承认了改善性住房需求是合-12-16理且被鼓励的更希望行业合理需求能够带动明年投资和消费企稳回-20-24升后在2015年3月集中出台了一批放松限贷限购的政策由此我-28202112202022419202281720221215们可以对未来的地产政策多一些期待由于当前供给侧政策已集中出台我们判断后续有望迎来供给侧政策持续落地和需求侧的放松政策陆续出台放松力度有望超市场当前预期相关研究二手成交小幅回升证监会提保优质主体的确认和房住不炒的淡化公告指出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况可以认为是对以三支箭为代出进一步扩大REITs试点范围表的供给端政策的肯定和定调预计相关政策后续将加快落地进度但2022-12-12诚如我们一直强调的能够获得政策支持的民企数量并不会太多最终新房销售继续回升纾困政策能够在这轮行业衰退周期中存活的房企应该符合以下几个特征1还未在境内有债务的公开违约2杠杆率不高资产质量优短期面临流持续落地动性危机而非资不抵债3实控人配合意愿强另一方面此次房住2022-12-05不炒虽然仍然出现但出现在相关表述的末尾与2016年开始提纲挈领式的位置相比有明显变化重要性有所淡化信号意义较大行业发展新模式低杠杆低风险运营类业务及保障项目占比提升我们认为新发展模式是杠杆和风险下降轻资产运营业务占比提升和民生保障占比提升的状态可总结为3个关键词国进民退轻重并举和多层级供给国进民退格局已清晰央国企市场份额扩大但央国企获得更多市场份额的同时也需承担更多的旧城改造保障房等民生工程轻重并举重资产开发规模下降房企将会更多参与持有型和轻资产运营业务如商业运营代建物业管理等获得较为稳定的现金流及利润同时降低杠杆水平和企业经营风险多层级供给是指未来商品房在住房供给体系的占比下降保障房共产房和人才房比例将会提升投资建议我们认为未来需求侧的刺激政策将会持续出台困境反转的民企将逐步增多同时销售降幅会逐步收窄直至出现拐点因此板块估值修复的行情远未结束我们建议关注1优质混合所有制以及民营房企如新城控股金地集团龙湖集团绿城中国等2有扩张意愿和能力的央国企如保利发展华发股份首开股份等风险提示疫情发展超预期调控政策放松不及预期12东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发转载需征得东吴证券研究所同意并注明出处为东吴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改东吴证券投资评级标准公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于大盘5以上中性预期未来6个月内行业指数相对大盘-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于大盘5以上东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn