行业景气度进一步下滑，整体市场依旧疲软
　　国家统计局发布2022年1-11月商品房行业数据。2022年1-11月，全国商品房销售面积12.13亿平方米，累计同比下降23.3%（前值-22.3%）；其中11月单月销售1.01亿平米，同比下降33.3%（前值-23.2%）；1-11月商品房销售额11.86万亿元，累计同比下降26.6%（前值-26.1%）。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。整体来看，由于疫情反复和购房者信心不足，11月销售市场延续了低迷态势，累计销售降幅较前10月有所扩大，销售表现不及预期。11月以来，中央多部对房企融资出台多项有力政策，助力行业资金面快速修复，我们预计后续市场将实现筑底，但行业的全面恢复仍需时日。
　　新开工面积降幅扩大，累计竣工面积降幅收窄
　　2022年1-11月，全国房屋新开工面积11.16亿平，累计同比下降38.9%（前值-37.8%）；其中11月单月新开工面积0.79亿平，同比下降50.8%（前值-35.1%），整体仍保持低位，源于当前行业处于低库存、低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2022年1-11月，房屋竣工面积5.57亿平，累计同比下降19.0%（前值-18.7%）；其中11月单月竣工面积同比下降20.2%，在疫情影响下累计竣工面积降幅有所扩大，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。
　　投资下行压力持续显现，房企到位资金依旧偏弱
　　2022年1-11月，房地产开发投资额同比下降9.8%（前值-8.8%），单月同比下降19.9%（前值-16.0%）；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-58.5%、-50.8%。开发投资数据承压主要源于：（1）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；（2）拿地进一步走低也约束了开复工的释放，综合将导致投资继续走弱；（3）11月疫情封控城市较多。我们预计在销售市场持续疲软的情况下，短期内行业拿地面积、新开工面积预计继续承压，长期来看房企融资恢复正常后，开发投资能力将逐步企稳。2022年1-11月，房地产开发企业到位资金13.63万亿元，累计同比下降25.7%，单月同比下降35.4%；其中自筹资金单月下降38.8%，反映出企业资金压力进一步扩大。
　　投资建议
　　本轮针对房企融资的信贷、债券和股权融资政策全面打开，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑，短期针对企业端政策基本应出尽出。在房地产销售和开发投资数据低位运行的情况下，我们预计后续需求端政策也将持续宽松，市场悲观情绪或将逐步修复。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。
　　风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产行业景气度进一步下滑投资下行压力持续显现究2022年12月18日行业点评报告投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图行业景气度进一步下滑整体市场依旧疲软房地产沪深300国家统计局发布2022年1-11月商品房行业数据2022年1-11月全国商品房24行销售面积1213亿平方米累计同比下降233前值-223其中11月单月业12点0销售101亿平米同比下降333前值-2321-11月商品房销售额1186评-12万亿元累计同比下降266前值-261分区域看东部中部西部报-24东北区域销售额累计同比增速分别为-228-190-270-359整体来告-362021-122022-042022-08看由于疫情反复和购房者信心不足11月销售市场延续了低迷态势累计销售降幅较前10月有所扩大销售表现不及预期11月以来中央多部对房企融数据来源聚源资出台多项有力政策助力行业资金面快速修复我们预计后续市场将实现筑底但行业的全面恢复仍需时日相关研究报告新开工面积降幅扩大累计竣工面积降幅收窄地产融资三箭齐发优质房企持续2022年1-11月全国房屋新开工面积1116亿平累计同比下降389前值受益行业深度报告-20221216其中月单月新开工面积亿平同比下降前值房企多维度融资持续推进佛山厦-37811079508-351整体仍保持低位源于当前行业处于低库存低需求弱预期的状态房企新开门限购松动行业周报-20221211工意愿较弱2022年1-11月房屋竣工面积557亿平累计同比下降190前开房企股权融资开闸四城土拍热度值其中月单月竣工面积同比下降在疫情影响下累计竣工面源分化行业周报-2022124-18711202证积降幅有所扩大伴随保交付政策持续推进我们预计2023年竣工数据将持续券改善证券投资下行压力持续显现房企到位资金依旧偏弱研2022年1-11月房地产开发投资额同比下降98前值-88单月同比下降究报199前值-160同期购置土地面积土地成交价款同比增速分别为-585告-508开发投资数据承压主要源于1市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿2拿地进一步走低也约束了开复工的释放综合将导致投资继续走弱311月疫情封控城市较多我们预计在销售市场持续疲软的情况下短期内行业拿地面积新开工面积预计继续承压长期来看房企融资恢复正常后开发投资能力将逐步企稳2022年1-11月房地产开发企业到位资金1363万亿元累计同比下降257单月同比下降354其中自筹资金单月下降388反映出企业资金压力进一步扩大投资建议本轮针对房企融资的信贷债券和股权融资政策全面打开三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑短期针对企业端政策基本应出尽出在房地产销售和开发投资数据低位运行的情况下我们预计后续需求端政策也将持续宽松市场悲观情绪或将逐步修复受益标的1保利发展招商蛇口万科A华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业风险提示行业销售恢复不及预期政策改善不及预期请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明17行业点评报告目录1销售景气度进一步下滑整体市场依旧疲软32新开工面积降幅扩大累计竣工面积降幅收窄33投资下行压力显现短期预计持续承压44房企到位资金降幅扩大45投资建议56风险提示5图表目录图12022年1-11月商品房销售面积同比下降2333图22022年1-11月商品房销售金额同比下降2663图32022年11月房地产开竣工面积同比下降508和2024图42022年1-11月房地产开发投资额同比下降984图52022年1-11月房地产施工面积同比下降654图62022年1-11月房地产开发企业到位资金下降2575请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明27行业点评报告1销售景气度进一步下滑整体市场依旧疲软2022年1-11月全国商品房销售面积1213亿平方米累计同比下降233前值-223其中11月单月销售101亿平米同比下降333前值-2321-11月商品房销售额1186万亿元累计同比下降266前值-261分区域看东部中部西部东北区域销售额累计同比增速分别为-228-190-270-359整体来看由于疫情反复和购房者信心不足11月销售市场延续了低迷态势累计销售降幅较前10月有所扩大销售表现不及预期11月以来中央多部对房企融资出台多项有力政策助力行业资金面快速修复我们预计后续市场将实现筑底但行业的全面恢复仍需时日图12022年1-11月商品房销售面积同比下降233图22022年1-11月商品房销售金额同比下降266120160100140801201006080406020402000-20-20-40-40-60-60202107201911202002202004202006202008202010202012202103202105202109202111202202202204202206202208202210202109201911202002202004202006202008202010202012202103202105202107202111202202202204202206202208202210商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比商品房销售面积单月同比商品房销售额单月同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所2新开工面积降幅扩大累计竣工面积降幅收窄2022年1-11月全国房屋新开工面积1116亿平累计同比下降389前值-378其中11月单月新开工面积079亿平同比下降508前值-351整体仍保持低位源于当前行业处于低库存低需求弱预期的状态房企新开工意愿较弱2022年1-11月房屋竣工面积557亿平累计同比下降190前值-187其中11月单月竣工面积同比下降202在疫情影响下累计竣工面积降幅有所扩大伴随保交付政策持续推进我们预计2023年竣工数据将持续改善请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明37行业点评报告图32022年11月房地产开竣工面积同比下降508和202806040200-20-40-60202004201911202002202006202008202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210竣工面积单月同比开工面积单月同比数据来源Wind开源证券研究所3投资下行压力显现短期预计持续承压2022年1-11月房地产开发投资额同比下降98前值-88单月同比下降199前值-160同期购置土地面积土地成交价款同比增速分别为-585-508开发投资数据承压主要源于1市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿2拿地进一步走低也约束了开复工的释放综合将导致投资继续走弱311月疫情封控城市较多我们预计在销售市场持续疲软的情况下短期内行业拿地面积新开工面积预计继续承压长期来看房企融资恢复正常后开发投资能力将逐步企稳图42022年1-11月房地产开发投资额同比下降98图52022年1-11月房地产施工面积同比下降6550403040203010200-1010-200-30-40-10-50-20-60-30202008202208201911202002202004202006202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202210202103201911202002202004202006202008202010202012202105202107202109202111202202202204202206202208202210开发投资累计同比开发投资单月同比施工面积累计同比施工面积单月同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所4房企到位资金降幅扩大2022年1-11月房地产开发企业到位资金1363万亿元累计同比下降257单月同比下降354其中自筹资金单月下降388反映出企业资金依旧承压请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明47行业点评报告图62022年1-11月房地产开发企业到位资金下降2576050403020100-10-20-30-40-50202004201911202002202006202008202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源单月同比数据来源Wind开源证券研究所5投资建议本轮针对房企融资的信贷债券和股权融资政策全面打开三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑短期针对企业端政策基本应出尽出在房地产销售和开发投资数据低位运行的情况下我们预计后续需求端政策也将持续宽松市场悲观情绪或将逐步修复受益标的1保利发展招商蛇口万科A华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业6风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大2政策放松不及预期请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明57行业点评报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明67行业点评报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资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