事件：12月15-16日中央经济工作会议在北京举行，在房地产方面，会议强调，要防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性系统性金融风险。同时，会议指出，要着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
　　 “房住不炒”主基调不变，探索房地产业向新发展模式平稳过渡。“房住不炒”主基调不变，推动房地产行业平稳健康发展，后续随着保交楼工作的持续推进，支持地产融资的“三支箭”持续落地，将有效缓解房地产企业的流动性压力。房地产行业过往高杠杆、快周转的模式弊端凸显，推动房地产业向新发展模式转变，结合《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》因地制宜发展共有产权住房，我们预计后期将持续扩大保障房、共有产权房供应，协同传统商品房体系，满足刚改需求。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，我们预计后期将按照市场化原则，推动化解“优质”“头部”房企风险，督促房企多举措优化资产负债结构，肩负更多社会责任，推进保交楼、稳民生、保稳定。坚决依法打击违法犯罪行为，此举或预示着开发商过往存在的擅自挪用预售监管资金等乱象将受到更加严格的监管处罚，进一步规范行业运行。
　　着力扩大国内消费，支持住房改善消费。前期供给端政策频出，地产融资“三箭齐发”，缓解开发商资金流动性压力，但销售市场复苏压力仍然较大。1-11月全国商品住宅销售面积累计同比仍大幅下滑，需求端市场信心仍不足，消费者观望情绪较重。此次提及支持住房改善消费，支持改善性需求，我们预计后续需求端政策调整仍具空间，首付比例、贷款利率等需求端政策有望在因城施策框架下持续优化。
　　投资建议：第三支箭为A股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”有望进一步推进，但“新老划断”、“后进先出”等准则介入，项目端盘活仍需多方沟通协同。“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼；港股房地产情绪面波及短期行情，境外再融资持续畅通。建议关注：新城控股（601155.SH）、中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售不及预期；地产投资大幅下行风险

研究报告全文：TableMain证券研究报告行业点评房地产2022年12月17日房地产防范化解行业风险支持住房改优于大市维持善需求证券分析师中央经济工作会议房地产表述点评金文曦投资要点TableSummary资格编号S0120522100001邮箱jinwxteboncomcn事件12月15-16日中央经济工作会议在北京举行在房地产方面会议强调要防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保研究助理民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为支持刚性和改善性住房需求要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳市场表现过渡要防范化解金融风险压实各方责任防止形成区域性系统性金融风险同时会议指出要着力扩大国内需求支持住房改善新能源汽车养老服务等消沪深3006费0-6-12房住不炒主基调不变探索房地产业向新发展模式平稳过渡房住不炒主-18基调不变推动房地产行业平稳健康发展后续随着保交楼工作的持续推进支持-242021-122022-042022-08-31地产融资的三支箭持续落地将有效缓解房地产企业的流动性压力房地产行-37业过往高杠杆快周转的模式弊端凸显推动房地产业向新发展模式转变结合扩大内需战略规划纲要2022-2035年因地制宜发展共有产权住房我们预计后期将持续扩大保障房共有产权房供应协同传统商品房体系满足刚改需求有相关研究效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况我们预计后期将按照市场化原111月国家统计局房地产数据追踪则推动化解优质头部房企风险督促房企多举措优化资产负债结构肩-住宅销售疲弱投资下行保交楼下负更多社会责任推进保交楼稳民生保稳定坚决依法打击违法犯罪行为此竣工累计同比略有改善举或预示着开发商过往存在的擅自挪用预售监管资金等乱象将受到更加严格的监20221215管处罚进一步规范行业运行2房地产企业股权再融资重启点评-第三支箭蓄势待发十二年地着力扩大国内消费支持住房改善消费前期供给端政策频出地产融资三箭产股权再融资解困20221129齐发缓解开发商资金流动性压力但销售市场复苏压力仍然较大1-11月全国3鲁商发展600223SH剥离商品住宅销售面积累计同比仍大幅下滑需求端市场信心仍不足消费者观望情绪地产业务聚焦大健康产业较重此次提及支持住房改善消费支持改善性需求我们预计后续需求端政策调20221117整仍具空间首付比例贷款利率等需求端政策有望在因城施策框架下持续优化410月国家统计局房地产数据追踪-商品住宅销售降幅收窄政策端投资建议第三支箭为A股房地产注入融资活力加之政策预期转好第一支箭持续改善20221116和第二支箭有望进一步推进但新老划断后进先出等准则介入项目5交易商协会推进并扩大民企债券端盘活仍需多方沟通协同第一支箭和第二支箭对于国央企和优质民企增融资点评-第二支箭加速落地益显著而第三支箭对于其他民企融资弹性较大同时避免了直接加债务杠杆增信工具助力民营地产融资进行再融资和并购重组等形式A股房地产企业利好优质房企新增再融资渠道出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼港股房地产情绪面波及短期行20221115情境外再融资持续畅通建议关注新城控股601155SH中交地产000736SZ金地集团600383SH滨江集团002244SZ建发股份600153SH华发股份600325SH等风险提示房地产政策调控效果不及预期商品房销售不及预期地产投资大幅下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产信息披露分析师与研究助理简介金文曦德邦证券地产新材料首席分析师先后任职于西部证券东亚前海证券上海证券2022年中指房地产十大金牌分析师第一财经日报特约专家作者第一财经证券日报证券之星国际金融报乐居财经等主流财经媒体特约评论员分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现买入相对强于市场表现20以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评增持相对强于市场表现520的公司股价或行业指数的涨跌幅级中性相对市场表现在-55之间波动相对同期市场基准指数的涨跌幅减持相对弱于市场表现5以下2市场基准指数的比较标准A股市场以上证综指或深证成指为基优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上行业投资评准香港市场以恒生指数为基准美中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间国市场以标普500或纳斯达克综合指级数为基准弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下法律声明本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务22请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明