核心观点
　　统计局公布2022年11月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为10071万平米/9816亿元/9918亿元/7910万平米，同比增速分别为33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%，前值-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%。
　　11月销售降幅扩大，基本面仍存在惯性下行压力。11月销售面积同比增速下滑10.1个百分点，销售金额下滑8.5个百分点，单月增速均创下半年新低；销售均价为9,747元/平方米，环比增长0.6%，随着新一轮降价在多个城市广泛开展，预计后续销售均价仍会有下降压力。11月以来各地需求端政策继续加码，但由于全国范围内疫情多点散发的影响，以及居民对收入预期和房价预期转弱，政策效果尚未完全显现，销售仍处于惯性下行阶段。
　　新开工维持大幅度下滑，房地产投资继续走弱。11月新开工面积同比下降50.8%，前值为-35.1%，从绝对规模来看为全年新低（不考虑1-2月春节假期影响）。新开工持续低迷受到销售持续下行、流动性紧张及前期拿地不足等多方面影响。考虑到当前销售降幅仍在走阔，11月的融资支持政策均涉及保交楼资金推进措施，预计年底保交楼力度仍大，新开工走弱趋势不会改变。11月房地产投资同比下滑19.9%，降幅扩大。当前房企资金面仍在收紧土地购置和新开工跌幅均在加深，保交楼的建安投资尚不足以支撑房地产投资的改善，投资完成额仍将处于探底过程中。
　　到位资金尚未改善，同比降幅再度扩大。资金面来看，11月份房地产企业到位资金10,833亿，同比增速-35.4%，前值为-26.0%。分项来看，尽管11月融资政策宽松密集出台，但国内贷款和自筹资金项（包含债券、非标融资）仍出现较大下滑，实际落地效果仍需观察。需求端销售回款对房企资金面仍在持续拖累。在销售端未见明显改善的局面下，我们认为房企资金面仍将持续承压。
　　行业集中度总体维持下降趋势，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-11月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为35.6%、-44.4%、-52.5%和-43.4%。1-11月TOP10销售集中度为22.8%，前值22.6%，全年来看集中度进一步下降难以避免。
　　投资建议与投资标的
　　本月行业主要指标降幅进一步扩大，基本面仍存在惯性下滑的压力。11月融资端宽松政策密集出台，央行、银保监会发布“金融16条”，多部门发文允许银行保函置换部分预售监管资金，证监会恢复房企股权再融资、中债增增信民营房企发债、银行提供大额授信额度等支持政策叠加释放，能够缓解房企部分流动性压力，推动“保交楼”在项目层面更快形成实物工作量，从到位资金情况来看落地效果仍待持续显现。我们认为市场化法治化原则下的纾困本身不创造信用，后续决定企业信用修复的关键是资产价格和销售去化速度。需求端政策亦在继续加码，认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州、成都等核心城市，但由于当前居民对收入预期和房价预期转弱，疫情形势仍存在不确定性，房企在购房者端的信用也未完全修复，短期内销售惯性下行或会持续。结合刘鹤副总理明确房地产行业是国民经济支柱的表述，未来供需两端仍有可能出台新的宽松政策，从而推动基本面缓慢复苏。预计企业间分化仍将加剧，我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示
　　地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
　　

研究报告全文：行业研究动态跟踪房地产行业看好维持降幅扩大仍需等待更多政策国家地区中国行业房地产行业报告发布日期2022年12月17日11月统计局数据点评核心观点统计局公布2022年11月房地产市场运行情况房地产销售面积销售金额投资额新开工面积分别为10071万平米9816亿元9918亿元7910万平米同比增速分别为-333-322-199-508前值-232-237-160-3511111101月销售降幅扩大基本面仍存在惯性下行压力月销售面积同比增速下滑个百分点销售金额下滑85个百分点单月增速均创下半年新低销售均价为9747元平方米环比增长06随着新一轮降价在多个城市广泛开展预计后续销售均价仍会有下降压力11月以来各地需求端政策继续加码但由于全国范围内赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn疫情多点散发的影响以及居民对收入预期和房价预期转弱政策效果尚未完全显执业证书编号S0860521070001现销售仍处于惯性下行阶段新开工维持大幅度下滑房地产投资继续走弱11月新开工面积同比下降508前值为-351从绝对规模来看为全年新低不考虑1-2月春节假期影响新开张续远zhangxuyuanorientseccomcn工持续低迷受到销售持续下行流动性紧张及前期拿地不足等多方面影响考虑到当前销售降幅仍在走阔11月的融资支持政策均涉及保交楼资金推进措施预计年底保交楼力度仍大新开工走弱趋势不会改变11月房地产投资同比下滑199降幅扩大当前房企资金面仍在收紧土地购置和新开工跌幅均在加深保交楼的建REITs底层资产或扩围限购限贷政策继2022-12-15安投资尚不足以支撑房地产投资的改善投资完成额仍将处于探底过程中续放松2022年第49周地产周报融资端政策缓解房企部分流动性压力2022-12-05到位资金尚未改善同比降幅再度扩大资金面来看11月份房地产企业到位资金2022年第48周地产周报10833亿同比增速-354前值为-260分项来看尽管11月融资政策宽松政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加2022-12-02码2022年第47周地产周报密集出台但国内贷款和自筹资金项包含债券非标融资仍出现较大下滑实际落地效果仍需观察需求端销售回款对房企资金面仍在持续拖累在销售端未见明显改善的局面下我们认为房企资金面仍将持续承压行业集中度总体维持下降趋势百强房企销售弱于行业平均2022年1-11月TOP10TOP10-20TOP20-50TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-356-444-525和-4341-11月TOP10销售集中度为228前值226全年来看集中度进一步下降难以避免投资建议与投资标的本月行业主要指标降幅进一步扩大基本面仍存在惯性下滑的压力11月融资端宽松政策密集出台央行银保监会发布金融16条多部门发文允许银行保函置换部分预售监管资金证监会恢复房企股权再融资中债增增信民营房企发债银行提供大额授信额度等支持政策叠加释放能够缓解房企部分流动性压力推动保交楼在项目层面更快形成实物工作量从到位资金情况来看落地效果仍待持续显现我们认为市场化法治化原则下的纾困本身不创造信用后续决定企业信用修复的关键是资产价格和销售去化速度需求端政策亦在继续加码认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州成都等核心城市但由于当前居民对收入预期和房价预期转弱疫情形势仍存在不确定性房企在购房者端的信用也未完全修复短期内销售惯性下行或会持续结合刘鹤副总理明确房地产行业是国民经济支柱的表述未来供需两端仍有可能出台新的宽松政策从而推动基本面缓慢复苏预计企业间分化仍将加剧我们看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业风险提示地产逆周期政策不及预期销售大幅下滑房企信用风险进一步扩大有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策目录11月销售降幅扩大基本面仍存在惯性下行压力4新开工维持大幅度下滑房地产投资继续走弱5资金面继续收紧改善关键在于销售回款6行业集中度仍在下降百强房企销售弱于行业平均7投资建议7风险提示8有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策图表目录图1房地产销售面积11月同比增速-3334图211月各区域销售同比降幅均明显加深4图3商品房待售面积继续小幅增长库销比持续抬升4图4单月销售价格略有回升4图511月新开工面积同比下滑5085图611月竣工面积同比增速为-202环比增速6085图71-11月累计土地购置面积同比下滑5385图811月房地产投资同比增速为-1995图911月房地产企业到位资金同比下降3546图1011月国内贷款同比增速-3056图1111月定金及预收款同比增速为-3046图1211月个人按揭同比增速-3766图131-11月TOP10公司销售集中度2287图141-11月百强房企销售弱于行业平均7有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策11月销售降幅扩大基本面仍存在惯性下行压力11月全国商品房销售面积同比下滑333销售额同比下滑233跌幅均进一步扩大基本面惯性下滑压力不减2022年11月全国实现商品房销售面积10071万方同比下滑333前值-232实现销售金额9816亿同比下滑322前值-23711月销售均价为9747元平方米环比增长06随着新一轮降价在多个城市广泛开展预计后续销售均价仍会有下降压力11月销售增速出现大幅度回落销售面积同比增速下滑101个百分点销售金额下滑85个百分点单月增速均创下半年新低商品房待售面积继续回升去化周期进一步拉长11月以来各地需求端政策继续加码认房认贷等核心政策宽松进一步扩大至杭州成都等强二线城市及一线城市的部分区域但由于全国范围内疫情多点散发的影响以及居民对收入预期和房价预期转弱政策效果尚未完全显现销售仍处于惯性下行阶段11月末各地防疫政策进行了较大调整受疫情影响关闭的售楼处数量明显下降但由于疫情形势仍存在不确定性售楼处到访量未见明显上升预计短期内销售仍会持续受到影响2022年11月全国东部中部西部东北部单月销售面积同比增速分别为-244-322-443-437前值-155-211-347-366各区域销售同比降幅均明显加深或与11月疫情全国多点散发有关图1房地产销售面积11月同比增速-333图211月各区域销售同比降幅均明显加深150东部中部西部东北单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速1501001005050002018120191202012021120221-50-50201952020520181201852018920191201992020120209202112021520219202212022520229-100-100数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所图3商品房待售面积继续小幅增长库销比持续抬升图4单月销售价格略有回升商品房待售面积万方待售面积近12个月平均销售80000800单月销售价格元平单月同比11500200700006001100015060000400105001001000050500002009500009000-50400000008500-1008000-1502018820158201622016820172201782018220192201982020220208202122021820222202282015220191202012021120221数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策新开工维持大幅度下滑房地产投资继续走弱11月房地产新开工面积为7910万方同比下降50811月新开工同比降幅较前值351有较大幅度下滑从绝对规模来看为全年新低不考虑1-2月春节假期影响新开工面积销售面积的比值为079前值为092房企新开工意愿进一步下降新开工持续低迷受到销售持续下行流动性紧张及前期拿地不足等多方面影响在销售量价未见明显好转的情况下房企补库存的动力不足部分房企仍存在流动性困难保交楼强力政策推动下竣工对新开工存在一定挤出效应此外前期拿地力度下降土储不足1-11月土地购置面积累计同比下降538亦导致新开工存在下行压力考虑到当前销售降幅仍在走阔同时11月的融资支持政策均有涉及保交楼资金推进措施预计年底保交楼力度仍大我们认为12月新开工走弱的趋势不会改变11月房地产投资同比下滑199降幅进一步走阔11月全国房地产开发投资额为9918亿元同比下滑199前值-160降幅进一步扩大持续拖累经济增速从绝对量上看单月投资额自2019年以来首次小于1万亿从同比上看单月降幅创年内新低当前房企在销售和融资仍面临较大资金压力土地购置和新开工跌幅均在持续扩大保交楼的建安投资尚不足以支撑房地产投资的改善我们认为投资完成额仍将处于探底过程中图511月新开工面积同比下滑508图611月竣工面积同比增速为-202环比增速608新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速单月竣工面积同比增速累计竣工面积同比增速80806060404020200020181201912020120211202212018120191202012021120221-20-20-40-40-60-60数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所图71-11月累计土地购置面积同比下滑538图811月房地产投资同比增速为-199单月土地购置面积同比增速累计土地购置面积同比增速房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速60050400402003000202018120191202012021120221-20010-40002018120191202012021120221-10-600-20-800-30数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策资金面继续收紧改善关键在于销售回款房企到位资金尚未改善同比降幅再度扩大从资金面来看11月份房地产企业到位资金10833亿同比增速-354前值为-260分项来看国内贷款融资1037亿同比增速-305前值-184自筹资金4138亿同比增速-388前值-20711月供给侧融资政策宽松密集出台央行和银保监会发布金融16条多部门104号文允许保函置换部分监管资金商业银行提供大额授信额度中债增增信民企发债证监会恢复房企股权再融资等政策支持叠加但从房企到位资金情况来看国内贷款和自筹资金项包含债券非标融资仍出现较大下滑融资支持的实际落地效果仍需期待需求侧来看定金及预收款3560亿元同比增速-304前值-310个人按揭贷款1720亿同比增速-376前值-407销售回款对房企资金面仍在持续拖累我们在年度策略报告降幅收窄缓慢修复指出市场化法治化原则下的纾困本身不创造信用决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度在销售端未见明显改善的局面下我们认为房企资金面仍将持续承压图911月房地产企业到位资金同比下降354图1011月国内贷款同比增速-305房地产企业到位资金亿同比增速国内贷款亿同比增速25000600350030050030002002000040030025001001500020020000010010000001500-100-1001000-2005000-200-300500-3000-4000-400202112022420201202042020720214202172022120227202012020420207202112021420217202212022420227202110202210202010202110202210202010数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所图1111月定金及预收款同比增速为-304图1211月个人按揭同比增速-376定金及预收款亿同比增速个人按揭亿同比增速100001200800030009000100070002500800080070006006000200060004005000150050002004000100040000030005003000-2002000002000-4001000-6001000-5000-8000-1000202112020120204202072021420217202212022420227202012020420207202112021420217202212022420227202010202110202210202210202110202010数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明6房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策行业集中度仍在下降百强房企销售弱于行业平均行业集中度下降趋势仍在持续百强房企销售弱于行业平均根据克尔瑞数据2022年1-11月TOP10TOP10-20TOP20-50TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-356-444-525和-434降幅略有收窄1-11月TOP10销售集中度为228前值226整体集中度较2021年仍有明显下降对比全国销售数据与第三方统计的百强销售数据可以看到百强和头部房企的销售降幅明显高于行业平均除去统计口径差异外可能是去年下半年以来市场下行部分地方中小企业承接了出险房企的市场份额这部分企业可能不在第三方机构统计范畴之内我们认为本轮周期中具备融资优势拿地优势和交付信用优势的头部央企和大型国企率先复苏并在土拍中阶段性占优未来有望获得盈利空间和市占率提升此外本地国企和城投平台在土拍成交上承接了此前激进民企的份额拿地成本具备一定优势未来有机会获得市场份额的提升我们预计行业集中度整体维持下降趋势图131-11月TOP10公司销售集中度228图141-11月百强房企销售弱于行业平均TOP10公司销售集中度销售金额同比增速40250280TOP1010-2020-5050-100全国30228020-1010-200-30-261年年年年年年年年年年年年年月11-40--35612011201620212009201020122013201420152017201820192020年-50-444-434-60-5252022数据来源克而瑞东方证券研究所数据来源国家统计局克而瑞东方证券研究所投资建议本月行业主要指标降幅进一步扩大基本面仍存在惯性下滑的压力11月融资端宽松政策密集出台央行银保监会发布金融16条多部门发文允许银行保函置换部分预售监管资金证监会恢复房企股权再融资中债增增信民营房企发债银行提供大额授信额度等支持政策叠加释放能够缓解房企部分流动性压力推动保交楼在项目层面更快形成实物工作量从到位资金情况来看落地效果仍待持续显现我们认为市场化法治化原则下的纾困本身不创造信用后续决定企业信用修复的关键是资产价格和销售去化速度需求端政策亦在继续加码认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州成都等核心城市但由于当前居民对收入预期和房价预期转弱疫情形势仍存在不确定性房企在购房者端的信用也未完全修复短期内销售惯性下行或会持续结合刘鹤副总理明确房地产行业是国民经济支柱的表述未来供需两端仍有可能出台新的宽松政策从而推动基本面缓慢复苏预计企业间分化仍将加剧我们看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明7房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策风险提示1地产逆周期政策不及预期当前市场对政策放松的预期较强如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪2销售大幅下滑由于楼市进入需求收缩期叠加疫情形势的不确定性影响销售增长可能不达预期从而影响开发商的周转能力和盈利能力3房企信用风险进一步扩大如政策和销售等不及预期个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约从而拖累整个板块表现有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明8房地产行业动态跟踪降幅扩大仍需等待更多政策分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明9免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素